Schwingel & Lamonica Advogados Associados

Schwingel & Lamonica Advogados Associados O escritório SCHWINGEL E LAMONICA, fundado em 2009, trabalha especificamente com consultoria juríd

O arrendamento de imóvel rural é regulado pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64) e por seu Regulamento (Decreto n. 59....
06/03/2026

O arrendamento de imóvel rural é regulado pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64) e por seu Regulamento (Decreto n. 59.566/66).

Como se sabe, o arrendatário (aquele que explora o imóvel mediante pagamento de aluguel/renda) tem direito de preferência em caso de alienação, em igualdade de condições com terceiros.

Além disso, o arrendatário tem direito de preferência na renovação do contrato de arrendamento, nas mesmas condições ofertadas a terceiros.

Se o arrendatário não for notificado (por meio de Cartório de Títulos e Documentos) no prazo de seis meses que antecedem o vencimento do contrato, o instrumento será renovado automaticamente por igual período e condições.

Contudo, tais direitos podem não prevalecer em determinadas situações.

Em decisão recente do Superior Tribunal de Justiça - STJ (REsp n. 2187412), entendeu-se que, em caso de perda do imóvel por decisão judicial, o arrendatário perde o direito de continuar a explorar o imóvel.

A justificativa está na redação do Decreto que regulamenta o Estatuto que traz disposição de que o contrato de arrendamento se extingue (dentre outras situações) “pela perda do imóvel rural”.
Nesse sentido é que, em caso de decisão judicial cuja consequência leve à mudança de titularidade do imóvel rural, os direitos do arrendatário não prevalecerão.

Basta uma notificação do novo proprietário informando o arrendatário de que não há interesse na continuidade do contrato de exploração para que o imóvel seja desocupado.

E quanto aos investimentos realizados no imóvel por parte do arrendatário? Neste caso, restará a possibilidade de propositura de uma ação judicial para buscar eventual indenização junto ao proprietário anterior, então arrendante.

Assim, diante dos riscos envolvidos nas relações entre arrendante e arrendatário, bem como diante de possíveis desdobramentos e ações que possam vir a ocorrer a impactar o negócio, os contratos precisam prever tais situações extraordinárias, se possível com constituição de garantias, a fim de evitar surpresas e minimizar prejuízos aos envolvidos.

Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
www.sl.adv.br

́cio

O advogado Fábio Lamonica escreveu o artigo “A execução extrajudicial da hipoteca no agronegócio – Análise da Lei n. 14....
24/02/2026

O advogado Fábio Lamonica escreveu o artigo “A execução extrajudicial da hipoteca no agronegócio – Análise da Lei n. 14.711/2023” publicado na obra “Direito do Agronegócio em Evolução”, prefaciada pelo advogado Lutero de Paiva Pereira.

A advogada Isabela da Silva Oliveira foi a organizadora, com apoio da Comissão de Direito do Agronegócio da Subseção de Maringá (PR), presidida pelos advogados Acir Marcondes e Rachel Vieira Pereira.

O livro pode ser adquirido diretamente pelo site da Editora ÍTHALA (https://www.ithala.com.br/produto/direito-do-agronegocio-em-evolucao/).

O advogado Fábio Lamonica escreveu o artigo “A execução extrajudicial da hipoteca no agronegócio - Análise da Lei n. 14....
24/02/2026

O advogado Fábio Lamonica escreveu o artigo “A execução extrajudicial da hipoteca no agronegócio - Análise da Lei n. 14.711/2023” publicado na obra “Direito do Agronegócio em Evolução”, prefaciada pelo advogado

A advogada foi a organizadora, com apoio da .oabmaringa , presidida pelos advogados e

O livro pode ser adquirido diretamente pelo site da Editora

O cenário tributário brasileiro, já complexo por natureza, acaba de ganhar mais um capítulo de insegurança jurídica prot...
18/12/2025

O cenário tributário brasileiro, já complexo por natureza, acaba de ganhar mais um capítulo de insegurança jurídica protagonizado pela Receita Federal. Com a recente publicação da Lei Ordinária nº 15.270/2025, voltada à tributação de altas rendas, o Fisco apressou-se em divulgar um documento de "Perguntas e Respostas" que, em seu Item 10, decreta o fim da isenção de dividendos para o Simples Nacional acima de R$ 50 mil mensais.
Segundo a Receita, a isenção prevista no art. 14 da Lei Complementar nº 123/2006 "deixou de ser aplicada". No entanto, uma análise técnica mais profunda revela que essa interpretação não apenas fere a hierarquia das normas, como viola frontalmente a Lei Complementar nº 95/1998, que disciplina a elaboração e vigência das leis no Brasil.

O Silêncio da Lei e o Ruído do Fisco

O ponto central da discussão reside no fato de que a nova Lei nº 15.270/2025 não revogou expressamente a isenção do Simples Nacional. E, no Direito Brasileiro, o silêncio da lei não pode ser preenchido pela vontade do arrecadador.
A Lei Complementar nº 95/98 é a norma que ensina o legislador a legislar. Em seu artigo 9º, ela consagra o princípio da revogação expressa: "A cláusula de revogação deverá relacionar expressamente as leis ou disposições revogadas".
Ao analisarmos o texto da Lei 15.270/2025, vemos que ela cumpriu essa regra ao revogar expressamente o art. 11 da Lei 9.250/95. Porém, em momento algum, houve qualquer menção ao artigo 14 da Lei do Simples Nacional. Se o Congresso Nacional quisesse acabar com a isenção do IR na distribuição de lucros das micro e pequenas empresas, a LC 95 obrigaria que isso estivesse escrito com todas as letras na nova lei. Se não está escrito, não existe.

A Invenção da "Revogação Tácita"

Ao afirmar que a isenção "deixou de ser aplicada" sem que a lei a tenha revogado, a Receita Federal tenta aplicar uma revogação tácita, instituto abominado pela técnica legislativa moderna por gerar instabilidade e surpresa ao contribuinte.
Estamos diante de uma tentativa de alteração legislativa por via administrativa. O Fisco ignora que:
1. Por Hierarquia: Uma Lei Ordinária (15.270) não pode revogar tacitamente uma Lei Complementar (LC 123);
2. Especialização: A Constituição determinou expressamente que toda a matéria referente ao tratamento diferenciado a ser dispensado às micro e pequenas empresas, inclusive de natureza tributária, deveria ser tratada exclusivamente por Lei Complementar e, obviamente, só através dela alterada e/ou revogada.
3. Por Técnica Legislativa (LC 95): A revogação de dispositivos legais, inclusive benefícios fiscais, exige comando expresso no texto legal.
O que a Receita Federal propõe em seu "Perguntas e Respostas" é que, por conta de uma Lei Ordinária (15.270/2025) o contribuinte pessoa física passe a sujeitar-se à tributação do IR, nos lucros a ele distribuídos por empresas optantes do Simples Nacional, mesmo havendo previsão expressa em Lei Complementar (123/2006) do contrário. Isso não é Direito; é armadilha.

A Postura do Escritório

Para os optantes pelo Simples Nacional, a orientação é de cautela, mas de firmeza. A cobrança de IR sobre sua distribuição de lucros, baseada apenas na opinião do Fisco e à revelia do que disciplina, tanto a Constituição, quanto as Leis Complementares 95 e 123 é inconstitucional e ilegal.
A Schwingel & Lamonica Advogados Associados entende que a segurança jurídica é inegociável. Enquanto não houver Lei Complementar revogando expressamente o benefício, como manda o ordenamento jurídico, a isenção permanece vigente. Estamos prontos para combater judicialmente esse "ativismo fiscal" que tenta criar tributos onde a lei silenciou.

Cléberson Rodolfo Vieira Schwingel
Advogado Tributarista – OAB/PR 38.104
Sócio da Schwingel & Lamonica Advogados Associados

O Programa de Garantia da Atividade Agropecuária – PROAGRO é regulado pela Lei n. 8.171/91 e pelas normas do Banco Centr...
11/12/2025

O Programa de Garantia da Atividade Agropecuária – PROAGRO é regulado pela Lei n. 8.171/91 e pelas normas do Banco Central (www.bcb.gov.br), que é o responsável por sua administração. Trata-se de uma espécie de seguro com subsídio do Governo Federal e oferece coberturas abrangentes para empreendimentos rurais.

O que é o PROAGRO e como funciona a cobertura?

Quando há evento coberto (como chuva excessiva, geada, granizo, seca, entre outras) comunicado pelo produtor ao agente (instituição responsável pelo financiamento e pela representação do Programa), procede-se à realização de vistoria (por meio de um profissional qualificado e credenciado).
O agente analisará e decidirá, segundo as normas do programa, se há indenização a ser paga, informando o resultado ao beneficiário. Se a indenização for parcial ou inexistente, o beneficiário deverá pagar o saldo devedor da operação financiada.
Mas, em caso de negativa total ou parcial, o beneficiário tem o direito de recorrer à Comissão Especial de Recursos – CER (órgão colegiado vinculado ao Ministério da Agricultura Pecuária e Abastecimento – MAPA) que poderá analisar e decidir por manter ou rever a decisão.

O Ponto Central: Cobrança Suspensa Durante o Recurso:

É importante notar que, enquanto não decidida a questão (direito à indenização), o valor da operação de crédito não pode ser exigido pela instituição financeira, uma vez que o saldo a pagar poderá ser menor e até mesmo inexistente.
A Prática Ilegal e o Entendimento do Judiciário
Ainda assim, apesar desse entendimento, é comum que, na pendência de análise de recurso perante a CER, credores apontem os dados de beneficiários em cadastros de restrição ao crédito e até promovam a cobrança judicial do título.
Contudo, tal prática tem sido considerada ilegal pelo judiciário (entendimento majoritário).

Caso Prático: Justiça Garante o Direito do Produtor:

Foi exatamente o que ocorreu em um caso recente decidido pela justiça paranaense. Um beneficiário recorreu à CER da decisão do agente que indeferiu o pedido de cobertura do PROAGRO, mas a instituição financeira não respeitou o direito do produtor e executou a cédula. O juiz, então, atendendo a pedido do produtor, extinguiu a cobrança, uma vez que somente após o resultado do julgamento do recurso e a apuração de eventual saldo devedor é que o credor poderia fazer a cobrança judicial.
Da decisão constou: "Na pendência de análise administrativa da cobertura do seguro PROAGRO contratado pelo executado, não cabe à instituição financeira a cobrança do débito relacionado ao financiamento rural."
Nesse caso, o credor ainda apontou os dados do devedor em cadastros restritivos, o que gerou danos morais que também deverão ser objeto de indenização em procedimento específico. O credor também responde pelo pagamento de indenização por danos materiais, desde que devidamente comprovados.

Extensão do Princípio: Seguros Rurais Privados:

O mesmo princípio se aplicaria em caso de pendência de análise de seguro rural privado vinculado ao financiamento de operação de crédito rural. Até que haja decisão definitiva por parte da seguradora (na esfera administrativa), o título não pode ser cobrado, seja extrajudicialmente ou judicialmente.

Conclusão: Protegendo os Direitos do Produtor Rural:

Assim, o judiciário continua a entender que, na pendência de decisão definitiva de pedido de cobertura de PROAGRO (ou de seguro privado), a instituição financeira não pode cobrar (nem administrativamente nem judicialmente) o débito, sob pena de extinção do procedimento de cobrança e de condenação à indenização, tanto por danos materiais quanto morais. Conhecer e exercer esses direitos é fundamental para a proteção do produtor rural, que deve buscar amparo legal diante de cobrança indevida.

Artigo também publicado no portal Agrolink: https://www.agrolink.com.br/colunistas/proagro--o-banco-pode-cobrar-divida-com-recurso-pendente-_508893.html

Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
www.sl.adv.bradv.br

̧abancária

Com a iminente sanção do Projeto de Lei nº 1087/2025, que institui a chamada tributação sobre altas rendas, muita gente ...
17/11/2025

Com a iminente sanção do Projeto de Lei nº 1087/2025, que institui a chamada tributação sobre altas rendas, muita gente tem se perguntado: “Meus lucros empresariais passarão a ser tributados?” A resposta, para muitos, é sim — mas com importantes nuances que precisam ser bem compreendidas.
📌 O que diz o PL 1087/2025?
O projeto prevê que lucros e dividendos distribuídos a pessoas físicas acima de R$ 50 mil por mês passarão a ser tributados em 10% na fonte. A medida visa atingir grandes rendimentos que hoje escapam da tributação, ao contrário de salários e pró-labores, que já sofrem retenções pesadas.
🧾 E se eu receber lucros por meio de uma empresa (holding)?
Aqui entra uma confusão comum — e perigosa. Alguns “especialistas” têm sugerido que, para escapar da nova tributação, basta que os sócios pessoas físicas criem uma holding patrimonial (uma empresa que apenas recebe e administra bens e participações) e coloquem essa holding como sócia da empresa operacional. Assim, os lucros seriam distribuídos para a pessoa jurídica, e não para a pessoa física — o que, de fato, não está sujeito à nova tributação.
Até aqui, tudo certo. A legislação realmente não tributa lucros distribuídos entre empresas. Mas atenção: isso continua sendo uma distribuição de lucros, e não se transforma magicamente em “equivalência patrimonial”, como alguns têm dito por aí.
⚠️ Equivalência patrimonial ≠ distribuição de lucros
A equivalência patrimonial é um método contábil usado para avaliar investimentos em outras empresas. Ela serve para ajustar o valor do investimento no balanço da empresa investidora, com base no desempenho da investida. Não há dinheiro envolvido. Não há transferência de lucros. Não há distribuição.
Já a distribuição de lucros é o que acontece quando a empresa efetivamente transfere valores para seus sócios — sejam eles pessoas físicas ou jurídicas. E é isso que ocorre quando uma empresa operacional repassa lucros para uma holding.
Portanto, usar uma holding para receber lucros não transforma a operação em equivalência patrimonial. É apenas uma forma de postergar a tributação, já que a pessoa física só será tributada quando (e se) a holding repassar os lucros a ela.
✅ Estratégia válida, mas com limites
Criar uma holding pode ser uma estratégia legítima, especialmente para fins de planejamento patrimonial, sucessório e de reinvestimento. Mas não deve ser usada apenas como escudo fiscal, sob pena de ser desconsiderada pela Receita Federal como simulação ou interposição fraudulenta.
📣 Em resumo:
• Lucros distribuídos diretamente a pessoas físicas acima de R$ 50 mil/mês serão tributados.
• Lucros distribuídos a pessoas jurídicas (holdings) não serão tributados nesse momento.
• Isso continua sendo distribuição de lucros, e não equivalência patrimonial.
• Incluir uma holding patrimonial no quadro societário de uma empresa operacional, visando diminuir o impacto da incidência do IR sobre a distribuição de lucros, é uma estratégia legítima e legal de planejamento tributário, desde que bem estruturada.
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💡 Planejamento tributário não é esconder. É estruturar com inteligência e legalidade.
Se você é empresário ou profissional liberal que será atingido pela incidência do IR sobre dividendos e quer implementar estratégias legais de enfrentamento a esse aumento de carga tributária, procure orientação contábil e jurídica séria. Evite atalhos que podem sair muito mais caros no futuro.
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Cleberson Rodolfo Vieira Schwingel – OAB-PR 38104
Advogado Tributarista e Empresarial
www.sl.adv.br – [email protected]

A venda de um imóvel rural possui um regime tributário especial e crucial para o agronegócio: a apuração do Imposto de R...
10/11/2025

A venda de um imóvel rural possui um regime tributário especial e crucial para o agronegócio: a apuração do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (IR-GCAP). No entanto, a Receita Federal, por meio de uma Instrução Normativa (IN), tem tentado impor regras que contrariam a própria Lei e penalizam o contribuinte rural.

📜 A Regra Legal: O VTN é Soberano
A Lei nº 9.393/1996 é clara: a base de cálculo para o Ganho de Capital na alienação de imóvel rural não é a diferença entre o valor real da venda e de sua aquisição, mas sim a diferença do Valor da Terra Nua (VTN) quando de sua aquisição e sua venda, exceto para imóveis adquiridos antes de 1997, em que o valor de aquisição será aquele constante na matrícula do imóvel.

🚨 O Desvio da Instrução Normativa (IN)
A Instrução Normativa SRF nº 84/2001 (e posteriores) tentou inovar e criar uma punição que a Lei nunca previu.

O Fisco estabelece: Se o DIAT (a declaração do ITR) não foi apresentado no ano da compra ou venda, o contribuinte é obrigado a usar o valor da escritura (o valor real da transação) para calcular o Ganho de Capital.

Por que isso é ILEGAL?

1. Violação à Legalidade Estrita: No Direito Tributário, o princípio da legalidade (CF, Art. 150, I) exige que a base de cálculo de um imposto seja definida apenas por Lei. A Lei nº 9.393/96 definiu a base como sendo o VTN. Uma Instrução Normativa (que é um ato administrativo) não pode, sob o pretexto de regulamentar, criar uma exceção ou penalidade que substitua o VTN pelo valor real da escritura.

2. Extrapolação do Poder: A falta de entrega do DIAT é o descumprimento de uma obrigação acessória, punível com multa. O Fisco não pode transformar essa falha administrativa em uma alteração da base de cálculo (obrigação principal), pois estaria inovando na ordem jurídica e ferindo a hierarquia das normas.

🎯 Nosso Posicionamento
A restrição imposta pela IN é inaplicável por ser extralegal. Na ausência da declaração do DIAT, tanto o Fisco, quanto o contribuinte, deve buscar o VTN por outros meios (como o arbitramento previsto na própria lei do ITR) para respeitar o comando legal. Esse, inclusive, é posicionamento, tanto do Superior Tribunal de Justiça, quando dos Tribunais Regionais Federais.

Se você vendeu ou pretende vender um imóvel rural e foi ou está sendo tributado pelo valor da escritura em função da ausência de DIAT, procure seu advogado.

É possível buscar judicialmente o direito de ter o Ganho de Capital apurado conforme a Lei nº 9.393/1996, garantindo a base de cálculo legal e evitando uma tributação indevidamente majorada, inclusive, ser restituído daquilo que pagou a maior por conta dessa ilegalidade.

Cleberson Rodolfo Vieira Schwingel
Advogado Tributarista e Empresarial

Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio

́cio ́velrural

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Schwingel & Lamonica Advogados Associados

Diversos municípios do sul do Brasil sofreram com severas perdas em decorrência de recentes ventos fortes, chuvas em exc...
05/11/2025

Diversos municípios do sul do Brasil sofreram com severas perdas em decorrência de recentes ventos fortes, chuvas em excesso e granizo. Diante desse cenário de grandes prejuízos, qual a conduta esperada do produtor rural?

Primeiramente, para os que possuem seguro, é imperativo procurar imediatamente a seguradora para registrar a ocorrência do sinistro (evento coberto pela apólice contratada). É fundamental acompanhar ativamente até que o perito realize a vistoria e aponte os prejuízos.

Ressalta-se que há prazos legais e contratuais para que a seguradora providencie a perícia, sob risco de causar maiores prejuízos ao produtor. Atualmente, a utilização de imagens de satélite e outras tecnologias pode agilizar significativamente esse processo de vistoria, especialmente em situações de grande demanda como a atual.

Em segundo lugar, independentemente de haver seguro, o produtor deve providenciar laudos de perdas elaborados por peritos particulares ou pelo profissional que já acompanha suas lavouras.
Isso se justifica porque é possível que haja divergência ou discordância com o laudo a ser apresentado pelo perito da seguradora, o que pode levar até mesmo a discussões judiciais para garantir a correta indenização.

Adicionalmente à garantia de uma correta indenização, o laudo de perdas comprovará os prejuízos e fundamentará o pedido de alongamento do débito – a reestruturação do cronograma de pagamento do financiamento – em conformidade com o Manual de Crédito Rural. Este é um direito do produtor que deve ser exercido em tais situações.

O credor, por sua vez, deve ser formalmente cientificado da condição enfrentada pelo produtor para que as operações sejam prorrogadas, sem alteração na taxa de juros contratada e sem a incidência de encargos de mora ou multa.

Os decretos de emergência que serão editados também devem ser mencionados pelo produtor em seu pedido de alongamento.

Desde que preenchidos os requisitos para alongamento do débito, os dados do produtor não podem (obviamente) ser incluídos em cadastros de restrição ao crédito, os maquinários agrícolas não podem sofrer busca e apreensão, as operações não podem ser exigidas nos mesmos prazos inicialmente no contrato e as terras dos produtores não podem ser levadas a leilão.

Embora sejam situações de exceção, o produtor rural precisa agir preventivamente para assegurar o respeito de seus direitos, viabilizando a continuidade de sua atividade e a preservação de seu patrimônio e subsistência. Conhecer e exercer esses direitos, seja na esfera administrativa ou, quando necessário, na judicial, é fundamental para mitigar prejuízos além dos já experimentados pelas questões climáticas.

Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
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̧ãomunicipal A carga tributária brasileira é um desafio constante para as sociedades que presta...
27/10/2025

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A carga tributária brasileira é um desafio constante para as sociedades que prestam serviços de natureza profissional, como advogados, médicos, arquitetos e contadores. O Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) é, frequentemente, o ponto central de litígios, em especial no que tange à aplicação do regime de tributação diferenciada. A base legal para este benefício, previsto no Artigo 9º, §§ 1º e 3º, do Decreto-Lei nº 406/1968, estabelece que as sociedades uniprofissionais (SUPs), cujos serviços são prestados em caráter pessoal, devem recolher o imposto em valor fixo anual por profissional habilitado, e não com base no faturamento bruto (alíquota percentual). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) experimentou um crescimento exponencial na última década, consolidando a tese de que a natureza jurídica adotada pela sociedade é irrelevante para a fruição desse benefício, ampliando sobremaneira a possibilidade de êxito para os contribuintes.

O entendimento pacificado pelo STJ, inclusive sob o rito dos recursos repetitivos (a exemplo do REsp n° 2.162.487/SP – Tema 1323), é claro e favorável aos contribuintes. A Corte fixou a tese de que "A adoção da forma societária de responsabilidade limitada pela sociedade uniprofissional não constitui, por si só, impedimento ao regime de tributação diferenciada do ISS por alíquota fixa". Este posicionamento reforça decisões anteriores, como a do PUIL nº 3.608/MG, que já reconhecia o direito de sociedades médicas constituídas como Limitada (Ltda.) ao ISS Fixo. O elemento-chave é a ausência de natureza empresarial e a predominância do caráter personalíssimo do serviço, com responsabilidade técnica individual dos sócios, ainda que com o auxílio de colaboradores ou distribuição de lucros. Em suma, o fisco deve analisar a atividade efetivamente exercida (o "ser" da sociedade) e não apenas a sua "vestimenta" formal (o "parecer" Ltda.).

No entanto, a consolidação da jurisprudência em nível federal esbarra na teimosia e nas ilegalidades das leis municipais, que insistem em impor requisitos restritivos para o enquadramento no ISS Fixo, violando a hierarquia das normas e o espírito do Decreto-Lei. O Código Tributário de Maringá (Lei Complementar n° 677/2007) é um exemplo paradigmático, ao listar uma série de impedimentos em seu Artigo 68, § 12, que buscam descaracterizar a sociedade uniprofissional. Entre as vedações, estão cláusulas que o STJ já considerou irrelevantes, como:
• Ter sócios com mesma habilitação profissional.
• Ter sócios que participam de outra sociedade ou que delas sejam sócios.
• Estar constituída sob a forma de sociedade empresária.

Tais exigências são, em grande parte, ilegais e inconstitucionais por criarem óbices de natureza meramente formal que conflitam com o entendimento da Corte Superior de que o essencial é a estrutura não-empresarial da prestação do serviço. A Justiça, ao anular as glosas fiscais baseadas nesses requisitos, tem garantido que a sociedade de profissionais, desde que preste serviços com o caráter pessoal dos seus sócios, goze do tratamento tributário diferenciado, independentemente das formalidades contratuais ou cadastrais impostas pelas municipalidades.

Portanto, o momento é de "virada de chave" no contencioso tributário municipal. A via judicial se apresenta como a solução para anular os atos administrativos que desclassificam as sociedades por razões formais, reafirmando que, no Direito Tributário, a prevalência do substancial sobre o formal é o que determina o direito ao ISS Fixo. As sociedades que ainda não buscam esse enquadramento, por receio das leis municipais, devem reavaliar sua estratégia fiscal, pois a balança da Justiça pende agora, de forma clara, para o lado da valorização do trabalho pessoal dos profissionais liberais.

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Cleberson Rodolfo Vieira Schwingel – OAB-PR 38104
Advogado Tributarista e Empresarial
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́veis ́rioAprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214...
10/09/2025

́veis ́rio

Aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, a Reforma Tributária inaugura um novo sistema de tributação sobre o consumo no Brasil, por meio da criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Embora o discurso oficial destaque a simplificação e a neutralidade, um ponto sensível merece análise detida: a inclusão das pessoas físicas locadoras de imóveis como contribuintes de IBS e CBS em determinadas circunstâncias. Tal inovação provocará um expressivo aumento da carga tributária, tornando necessário avaliar alternativas de planejamento, como a constituição de holdings patrimoniais.

1. A Tributação Atual da Pessoa Física Locadora
Atualmente, a pessoa física que aufere rendimentos de aluguéis está sujeita apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), pela tabela progressiva, com alíquota máxima de 27,5%.
Não há incidência de ISS, P*S, Cofins, CSLL ou IRPJ. A carga efetiva, considerando deduções, varia entre 20% e 25% da renda.

2. O Novo Regime da LC 214/2025
Os arts. 251 a 253 da LC 214/2025 criam hipóteses em que pessoas físicas passam a ser contribuintes do regime regular do IBS e da CBS. Isso ocorrerá quando:
1. A receita anual com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis superar R$ 240.000,00 e envolver mais de 3 imóveis distintos;
2. Houver alienação ou cessão de direitos sobre mais de 3 imóveis no ano;
3. Ocorrer a alienação de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores.
Nesses casos, a pessoa física não pagará apenas o IRPF, mas também o IBS e a CBS, cuja alíquota estimada total varia entre 25% e 27% sobre a receita bruta de aluguéis, sem possibilidade de créditos a compensar.

3. O Impacto Prático: Comparativo da Carga Tributária
Exemplo: receita anual de R$ 360.000,00 em aluguéis (R$ 30.000,00 mensais), distribuídos em 5 imóveis:
• Situação atual (2025):
Apenas IRPF (≈ 20% a 25%) → R$ 72.000,00 a R$ 90.000,00/ano.
• Situação futura (pós-IBS/CBS):
IRPF (R$ 72.000,00 a R$ 90.000,00) + IBS/CBS (≈ 25% = R$ 90.000,00).
Total = R$ 162.000,00 a R$ 180.000,00/ano.
A carga tributária praticamente dobra, podendo alcançar 45% a 50% da renda.

4. E a Holding Patrimonial?
Uma dúvida recorrente é se a constituição de uma pessoa jurídica (holding patrimonial) afastaria a incidência do IBS e da CBS. A resposta é: não.
A LC nº 214/2025 inclui expressamente no campo de incidência do IBS e da CBS as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis realizadas por qualquer contribuinte do regime regular, e nisso estão compreendidas as pessoas jurídicas.
Portanto, a holding patrimonial também estará sujeita ao IBS e à CBS sobre a receita de aluguéis.

5. Onde está a vantagem da Holding?
A vantagem da PJ não reside na isenção do IBS/CBS, mas em três fatores decisivos:
1. Regime do Lucro Presumido
o IRPJ + CSLL com base em presunção de 32% da receita → carga de 10,88%.
o P*S/Cofins cumulativos = 3,65% sobre a receita bruta.
o Carga total ≈ 14,5% sobre o faturamento.
o Esse regime tende a ser mantido até a transição plena para IBS/CBS (2033), e mesmo após, a PJ poderá utilizar créditos do IBS/CBS.
2. Aproveitamento de Créditos de IBS/CBS
o Diferente da PF, a PJ poderá se creditar de IBS e CBS relativos a despesas com manutenção, reformas e serviços vinculados à atividade imobiliária.
o Esse mecanismo reduz sensivelmente a carga líquida, compensando parte do impacto do IBS e CBS.
3. Distribuição Isenta de Lucros
o Após a tributação na PJ, os lucros distribuídos aos sócios permanecem isentos de IRPF, encerrando a carga no âmbito da pessoa jurídica.
Assim, embora a holding não escape do IBS/CBS, ela possui instrumentos de mitigação e mantém uma carga global muito inferior à da pessoa física em atividade de grande porte.

6. Benefícios Adicionais da Holding
Além do aspecto tributário, a holding patrimonial oferece:
• Planejamento sucessório, permitindo a antecipação e organização da herança com economia de ITCMD;
• Proteção patrimonial, segregando riscos pessoais dos sócios;
• Gestão centralizada, com maior eficiência administrativa e contábil.

7. Conclusão
A Reforma Tributária, ao alcançar a locação de imóveis por pessoas físicas, cria um verdadeiro divisor de águas: o que antes era tributado exclusivamente pelo IRPF (até 27,5%), passará a suportar também IBS e CBS, cuja alíquota estimada varia de 25% a 27% sobre a receita bruta, levando a carga total para patamares próximos de 50% da renda.
Embora as holdings patrimoniais também estejam sujeitas a essa nova tributação, sua estrutura tributária, sucessória e administrativa as torna significativamente mais vantajosas. Com elas, a carga efetiva pode se reduzir para menos de 15% da receita bruta, além de proporcionar ganhos de governança e de proteção do patrimônio.
Todavia, o debate sobre a tributação de lucros e dividendos deve ser acompanhado com atenção: caso implementado, poderá reduzir parte da vantagem hoje existente na distribuição de resultados das holdings, exigindo que empresários e investidores revisitem seus planejamentos tributários e societários.
Portanto, a mensagem é clara: a exploração da atividade de locação de imóveis, via Holdings, tende a se tornar inevitável, mas sua configuração ótima dependerá não apenas da Reforma já aprovada, como também de novas reformas em tramitação, em especial no campo do Imposto de Renda, sobre lucros e dividendos.

Por Cléberson Rodolfo Vieira Schwingel
Advogado – OAB/PR 38.104
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