Bruno Curi & W. Moura - Advocacia Imobiliária

17/01/2019

25/03/2017

Não se deixe levar pelo nome (Condomínio Vertical x Horizontal)

Washington Luiz Moura

É muito comum a confusão entre as expressões condomínio horizontal e condomínio vertical.
Somos induzidos a pensar que condomínios verticais são os prédios, uma vez que a construção é para cima (vertical) e que o condomínio horizontal é o conjunto de casas. O critério de distinção, contudo, não é este.
Na verdade, se a parede que separa as unidades construídas for horizontal, então o condomínio é horizontal e, por outro lado, se a parede que separa as unidades for vertical o condomínio será vertical. Logo, em um prédio os apartamentos são divididos por andares, ou seja, as paredes que dividem os apartamentos são horizontais (teto de um e piso do outro). Desse modo, no caso de um prédio com um apartamento por andar, trata-se de um condomínio horizontal.
Se o condomínio for de casas, como elas estão lado a lado, a parede que as separa é vertical, de modo que se trata de um condomínio vertical.

08/03/2017

Vou comprar um imóvel, devo dar um sinal de pagamento ao vendedor?

Bruno Tadeu Curi Silva
OAB/PR 80.311

Muitas dúvidas surgem no momento da compra e venda de um bem imóvel, principalmente por parte do comprador. Nesse sentido, este deve acautelar-se antes de efetuar o pagamento, notadamente quanto ao momento adequado de fazê-lo, para que tenha certeza de que o negócio estará totalmente seguro.

Em regra, o comprador jamais deverá oferecer qualquer tipo de pagamento antecipado, seja a titulo de sinal de negócio e/ou princípio de pagamento, sem antes checar a real condição do vendedor e do imóvel pretendido, visto que, um eventual repasse de valor ao vendedor, a qualquer título, e uma posterior descoberta de implicações e pendências, seja em relação ao imóvel ou à pessoa do vendedor, a exemplo de ações judiciais (cíveis, criminais, fiscais, trabalhistas), débitos de qualquer natureza e ônus junto da matrícula do imóvel, das quais, eventualmente, nem o vendedor tinha efetivo conhecimento, podem frustrar o sonho do adquirente ou, pelo menos, lhe trazer prejuízo financeiro.

Assim, para evitar que, oferecido o valor de entrada, o ofertante tenha que solicitar sua devolução ou restituição em razão de eventuais pendências e débitos, o que na maioria dos casos torna-se um martírio e objeto de demanda judicial, haja vista que o valor recebido pelo vendedor já poderá ter sido objeto de repasse na aquisição de um outro bem ou utilizado para outra finalidade, deve o comprador tomar algumas providências.

Para o vendedor há uma falsa ideia de que o negócio somente estará seguro se houver o repasse do sinal de negócio, retendo-o em caso de arrependimento. Entretanto, a forma mais segura, para ambos, seria o entabulamento de contrato preliminar de compra e venda, prevendo todas as condições do negócio, inclusive multa em caso de arrependimento para a parte que der causa ao desfazimento do negócio, e que, ao tempo da apresentação de todas as certidões, do vendedor e do imóvel, sendo estas negativas, aí sim poderia ser oferecido o sinal ou entrada, de modo que, doravante, não haverá surpresas e/ou insegurança ao negócio.

O que se tem percebido é que há uma imposição, seja por parte do vendedor e eventualmente dos intermediários, para que seja repassada, já no início das negociações, a entrada ou sinal de negócio, geralmente na ordem de 10% do preço total do negócio encetado, deixando em segundo plano as formas seguras de análise do vendedor e do imóvel, levantando-se futuramente eventuais pendências, que, em sendo positivas, resolver-se-á posteriormente, o que não se recomenda.

Fato é que, redigido contrato preliminar contemplando todas as condições do negócio, multa em caso de arrependimento e a previsão de apresentação das certidões que deverão por parte dos contratantes (pelo menos nove no total), certamente as partes deverão curvar-se ao pacto e, eventualmente, aquele que desviar-se dele amargará o ônus nele ajustado e conhecido.

03/03/2017

Comprei um apartamento na planta, devo pagar a comissão do corretor?

A profissão do corretor de imóveis é regulamentada pela Lei 6.530/78 e pelo Decreto 81.871/78 e o Contrato de Corretagem está previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil. Analisando-se os documentos legais citados, não resta dúvida de que o Corretor de Imóveis terá direito à sua remuneração quando atingir o resultado previsto no contrato de Mediação (Corretagem) ou, ainda, quando umas das partes, ou ambas, se arrepender do negócio após atingido tal resultado, como prevê o artigo 725 do CC.
Mas a pergunta que se faz é: quem deve pagar a comissão do corretor? Em regra, assim mostra a prática nas negociações imobiliárias, o vendedor do imóvel. Mas, também na prática das negociações de imóveis, é comum que nos contratos de compra e venda de incorporações imobiliárias (vendas de apartamentos na planta, por exemplo) exista uma cláusula prevendo que o promitente-comprador será o responsável pelo pagamento da comissão do corretor. Essa cláusula pode ser considerada abusiva?
Embora possam existir divergências entre os juristas, para o STJ não há abusividade na cláusula, desde que o comprador/consumidor seja informado de forma clara que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem será dele. Assim, a incorporadora deverá informar ao promitente-comprador (consumidor), antes de celebrar o contrato de promessa de compra e venda, de forma destacada, o valor que será pago por ele a título de comissão de corretagem e o valor pela aquisição da unidade imobiliária.
Reclamação recorrente dos consumidores é a de que não foram informados previamente pela incorporadora de que seriam eles os responsáveis pelo pagamento da comissão de corretagem, sendo cientificados de tal custo somente após a celebração do contrato e o pagamento do sinal. Neste caso, o comprador poderá recusar-se a pagar a comissão de corretagem e exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, já que tal prática viola os deveres de informação e transparência exigidos pela relação de consumo.
Assim, a cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem para o consumidor é, em princípio, lícita, mas o promitente-vendedor deverá, na fase pré-negocial, de forma clara e precisa, informar que haverá tal transferência.

Washington Luiz Moura
OAB/PR 33.328

Fonte:
SCAVONE JUNIOR, LUIZ ANTONIO. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016

Tese fixada pelo STJ.: 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).

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27/02/2017

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