07/12/2018
Essa publicação tem como finalidade trazer um melhor entendimento a respeito da Lei do Inquilinato e dos direitos e deveres do Proprietário (Locador) , do Inquilino (Locatário) e do Fiador.
Para que a relação entre o Locador, Locatário, Fiador e Imobiliária seja justa, o ideal é que cada uma das partes conheça os seus direitos e deveres segundo a Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato.
O que diz a Lei do Inquilinato?
É essa Lei que regula o mercado de locações residenciais e comerciais. Tanto o Proprietário/Locador quanto o Inquilino/Locatário e o Fiador, devem ler o seu conteúdo antes de assinar um contrato de Locação.
São direitos e deveres do Proprietário/Locador:
Durante a vigência do contrato, o proprietário não poderá reaver seu imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao inquilino a utilização do imóvel até o término do contrato.
O proprietário também tem a obrigação de arcar com eventuais avarias que antecedam a atual locação, além de taxas tributárias, impostos e seguros, caso o contrato não informe o contrário.
O proprietário também deverá pagar despesas extraordinárias de condomínio, como reforma de prédio e fundo de reserva, caso haja.
É aconselhável também que o proprietário tenha acesso à vistoria feita pela imobiliária, caso o próprio não tenha feito.
É também de direito do proprietário o acesso à comprovantes detalhados de toda movimentação financeira referente a seu imóvel, como pagamento e repasse de aluguel.
No caso de problemas com inquilino, como falta de pagamento, é direito do proprietário solicitar o imóvel antes do término de contrato, seja amigavelmente ou por meio de ação de despejo.
São direitos e deveres do Inquilino/Locatário:
O locatário tem o dever de pagar seu aluguel pontualmente no prazo previamente acordado, determinado em contrato. O não pagamento do aluguel pontualmente gera multa e eventualmente inclusão do mesmo no serviço de proteção ao crédito, bem como ação de despejo, caso seja solicitado pelo proprietário.
É também de obrigação do inquilino a manutenção proveniente de mau uso, como danos à janelas, portas, fechaduras, etc.
O locatário não pode modificar o imóvel sem o prévio consentimento, preferencialmente documentado, do proprietário.
É de obrigação do inquilino levar ao conhecimento do proprietário, por intermédio da imobiliária, todo e qualquer reparo que seja de responsabilidade do locador.
O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves. Lembrando que será feito um comparativo do imóvel mediante ao laudo de vistoria feito no início da locação.
O imóvel locado deve servir apenas para a função especificada em contrato, ou seja, se o imóvel é residencial, sua natureza deve permanecer residencial.
São direitos e deveres do Fiador:
A fiança é o contrato pelo qual alguém garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso esse não a cumpra (art. 818 do Código Civil). O contrato deve ser escrito e não admite interpretação extensiva.
O artigo 825 do Código Civil autoriza o credor a não aceitar fiador que não seja pessoa idônea, domiciliado no município onde tenha que prestar a fiança e que não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.
O contrato de fiança é bastante detalhado em 22 artigos do Código Civil (artigos 818 a 839 da Lei 10.406/02), sendo que a fiança prestada em contrato de locação conta com alguns pontos especificados na Lei 8245/91 (Lei do inquilinato). Vejamos:
Assim como ocorre com as demais garantias previstas no artigo 37 da Lei 8245/91, a fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado, entendendo-se como “locação por prazo indeterminado”, aquela onde o prazo originalmente previsto no contrato tenha se expirado, mas a relação locatícia perdura entre as partes (locador e locatário).
Essa extensão da garantia até a efetiva devolução do imóvel ao locador somente não prevalecerá se o contrato de locação dispuser, expressamente, que a fiança é prestada pelo prazo determinado do contrato.
Vale destacar que a Lei 8245/91 permite ao fiador, desonerar-se desse encargo, seja nos casos de locação que ainda esteja com o prazo do contrato em vigor, seja naqueles em que a locação vigore por prazo indeterminado.
Analisemos cada uma dessas situações:
Tratando-se de locação cujo prazo contratual ainda esteja em vigor, o fiador poderá notificar o locador (proprietário do imóvel locado) sobre a sua pretensão de desonerar-se do encargo, nas hipóteses de sub-rogação da locação previstas nos artigos 11 e 12 da Lei 8245/91.
O artigo 11 trata da sub-rogação da locação decorrente do falecimento do locatário; ou seja, falecendo o inquilino, a locação continua com o cônjuge que estiver no imóvel locado; já o artigo 12, refere-se à sub-rogação decorrente separação do casal locatário onde um dos cônjuges (ou conviventes), permanece no imóvel, assumindo assim, a posição de locatário.
Havendo a sub-rogação da locação em virtude das situações acima apresentadas, o fiador deverá ser comunicado e, se quiser, poderá no prazo de 30 dias notificar o locador sobre a sua intenção de desonerar-se da fiança, permanecendo nessa condição, pelo prazo suplementar de 120 dias após o recebimento da mencionada notificação.
Tratando-se de locação que vigore por prazo indeterminado, poderá o fiador, a qualquer tempo, desonerar-se do encargo, bastando para tanto, notificar o locador sobre tal pretensão. Tal qual na hipótese anterior, o fiador permanecerá co-responsável pelas obrigações assumidas por conta da locação, pelo prazo de 120 dias a contar do recebimento da notificação pelo locador.
Uma vez notificado o locador sobre a desoneração pretendida pelo fiador, poderá aquele (locador), dentro do prazo de 30 dias, exigir do locatário (inquilino), que nos 30 dias subsequentes ao da notificação, apresente uma nova garantia sob pena de rescisão da locação e em consequência, ser-lhe decretado liminarmente o respectivo despejo para desocupação no prazo de 15 dias (conforme artigo 59 da Lei 8245/91).
Vale por fim lembrar que, nas locações garantidas pela fiança, qualquer negociação entre locador e locatário sobre valores da locação e respectivos encargos deverá contar com a anuência do fiador, sob pena deste não responder pelas alterações decorrentes da mencionada negociação.
Quebra de contrato:
Na quebra de contrato, a regra vale para qualquer um dos dois lados, seja ele o inquilino ou o proprietário.
Neste caso, a parte que descumpriu o contrato é obrigado a arcar com a multa contratual, que deverá ser paga para a outra parte.
