02/02/2026
📌 DIREITO DO CONSUMIDOR | DISTRATO IMOBILIÁRIO
A 3ª Turma do STJ decidiu, em 2025, que a retenção de valores em distratos imobiliários está limitada a 25% do total pago pelo comprador, mesmo nos contratos com patrimônio de afetação.
➡️ Isso ocorre ainda que a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) autorize, em tese, retenção de até 50% nesses casos.
A decisão reforça a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para evitar desvantagem exagerada ao adquirente.
🔎 Principais pontos do entendimento da 3ª Turma do STJ:
✔️ Limite de 25%
A incorporadora/construtora não pode reter mais do que 25% dos valores pagos, afastando a regra dos 50% quando configurada relação de consumo.
✔️ Prevalência do CDC
Os princípios do CDC se sobrepõem à Lei do Distrato para garantir equilíbrio contratual e proteção ao consumidor.
✔️ Restituição imediata
O valor remanescente (mínimo de 75%) deve ser devolvido de forma imediata, sem necessidade de aguardar o término da obra.
✔️ Abrangência
O entendimento alcança contratos de imóveis na planta, loteamentos e multipropriedade, quando presentes elementos de relação consumerista.
⚠️ Atenção à divergência interna no STJ
A 4ª Turma adota posição diversa, admitindo retenção de até 50% nos casos com patrimônio de afetação, o que evidencia insegurança jurídica e reforça a importância da análise técnica do caso concreto.
📚 A interpretação da 3ª Turma busca evitar o enriquecimento sem causa das incorporadoras, limitando as perdas do consumidor a um patamar considerado razoável e proporcional.
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