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Adriano Naves Advogados Associados

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Goiânia, GO
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Advocacia e Consultoria Jurídica profissional, íntegra e competente

12/05/2026

Uma palinha das falas e debates…⚖️🎤
Tema importante, troca de experiências e muito conteúdo sobre inadimplência em condomínios.

31/12/2025

🌟 Que as estrelas do próximo ano guiem você rumo a novas realizações! 🌠 Feliz 2026🥂
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29/10/2025

🔹 Responsabilidade sobre o gás encanado nos condomínios: de quem é afinal?

Hoje, é cada vez mais comum a adoção do sistema de gás individualizado nos condomínios. Essa prática, além de mais segura, decorre de normas municipais que proíbem o uso de botijões dentro das unidades.

Essas tubulações passam pelas áreas comuns e chegam até os apartamentos — e é justamente aí que surge a dúvida: quem deve arcar com a instalação e a manutenção dessas redes?

Podemos dividir o tema em dois momentos:
1️⃣ Instalação: deve ser realizada pelo condomínio, com aprovação em assembleia e rateio entre todos os condôminos, já que o sistema afeta a coletividade.
2️⃣ Conservação: uma vez individualizado o uso, entende-se que a manutenção e reparos ficam a cargo do proprietário da unidade, pois passam a atender exclusivamente o seu imóvel.

Há quem defenda o contrário, argumentando que, por envolver riscos coletivos, o condomínio seria responsável também pela conservação. No entanto, a linha mais adotada na prática é a de que, após a individualização, a obrigação se torna particular.

💭 E no seu condomínio, já houve discussão sobre o tema?
Comente aqui embaixo ⬇️

20/10/2025

🧾 Convenção e Regimento Interno: entenda a diferença!

Embora muitas pessoas confundam, a Convenção Condominial e o Regimento Interno têm funções distintas — e ambas são fundamentais para o bom funcionamento do condomínio.

📘 Convenção Condominial:
É o documento principal do condomínio. Nele estão definidos a forma de administração, o rateio das despesas, a destinação das unidades, direitos e deveres dos condôminos e a estrutura de funcionamento do condomínio.
➡️ Só pode ser alterada com aprovação de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

📗 Regimento Interno:
Já o regimento trata das regras de convivência — como o uso das áreas comuns, horários de silêncio, normas de segurança e comportamento dentro do condomínio.
➡️ Pode ser aprovado ou alterado com maioria simples em assembleia.

👨‍⚖️ Em resumo:
• A convenção define como o condomínio funciona;
• O regimento interno define como os condôminos devem conviver.

Manter ambos atualizados é essencial para uma gestão eficiente e livre de conflitos!

📍Salve este post e compartilhe com outros síndicos e condôminos!

02/10/2025

Isso significa que, embora o artigo 32-A da Lei do Distrato autorize uma série de descontos na devolução do valor pago pelo consumidor quando a resolução do contrato for de sua culpa exclusiva, eles devem ser limitados a 25%. Essa conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que deu provimento ao recurso especial de uma pessoa que firmou contrato de compra e venda de um imóvel e desistiu do negócio ao perceber que não conseguiria pagar as parcelas. Na ação de resolução de contrato, o comprador pediu a devolução de 90% dos valores pagos. A sentença de primeiro grau determinou que 80% fossem devolvidos, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo retirou qualquer limitação aos descontos. A corte estadual decidiu pela aplicação do artigo 32-A da Lei do Distrato, que prevê a retenção da cláusula penal e de despesas administrativas em até 10% do valor atualizado do contrato, além de taxa de fruição, comissão de corretagem, tributos e outros encargos. Como os valores que foram pagos pelo comprador eram módicos, isso abria a hipótese de não haver devolução alguma, o que o TJ-SP entendeu não ser um problema, pois “o limite para tal retenção é exatamente os valores pagos”. Essa hipótese fere o artigo 53 do CDC, que considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas quando o consumidor pedir a resolução do contrato de compra e venda de imóveis.

FONTE: https://abre.ai/nE3h

29/09/2025

Você sabia que, mesmo em casos de imóvel financiado ou vinculado a um credor fiduciário (como um banco), a Justiça pode determinar a penhora do bem para quitar dívidas condominiais? ⚖️

Isso porque as despesas condominiais têm caráter propter rem, ou seja, estão vinculadas diretamente ao imóvel e não apenas ao morador. Assim, se houver inadimplência, o condomínio pode cobrar judicialmente e a dívida pode recair até sobre o próprio bem, independentemente do financiamento.

➡️ A decisão do STJ reforça a importância de manter as taxas condominiais em dia e alerta síndicos e condôminos sobre os riscos de descumprimento.

Gostou do conteúdo? Salve e compartilhe com outros gestores condominiais!

23/09/2025

O juiz de Direito Otacílio de Mesquita Zago, da 4ª UPJ varas Cíveis e Ambientais de Goiânia/GO, declarou inexigíveis taxas condominiais relativas a período anterior à posse de proprietária de imóvel residencial. A decisão reafirmou que, em imóveis novos, a responsabilidade pelas despesas surge apenas com a posse efetiva, não sendo devidas cobranças de taxas anteriores.

A proprietária relatou que firmou contrato em 2018, registrando o imóvel em seu nome em maio de 2019. Segunda ela, em 2020 foi surpreendida com cobranças de débitos entre 2011 e 2019, no valor de aproximadamente R$ 110 mil.

Conforme afirmou, em razão dos débitos, o condomínio chegou a impedi-la de participar das assembleias, violando seu direito de propriedade.

Na ação, foi deferida liminar para declarar a inexigibilidade das taxas condominiais relacionadas aos períodos anteriores a 2019, bem como determinar que fosse permitida a participação da proprietária nas assembleias e decisões administrativas do condomínio, desde que o único motivo do impedimento fosse a inadimplência das parcelas discutidas.

Em defesa, o condomínio afirmou que não houve cobrança direta à nova proprietária, já que a dívida estava sendo executada contra a incorporadora. Também negou restrições à participação em assembleias, apresentando como prova a reserva do salão de festa pela moradora.

FONTE: https://abre.ai/nDjL

09/09/2025

🔹 Atenção ao negociar vagas de garagem!

De acordo com o art. 1.331, §1º do Código Civil, a venda ou locação de vagas de garagem é restrita: elas só podem ser destinadas a condôminos do próprio prédio, salvo se a convenção do condomínio trouxer autorização expressa em contrário.

O STJ já consolidou esse entendimento, reforçando a impossibilidade de comercializar vagas a terceiros externos, inclusive em situações de penhora judicial.

👉 Portanto, antes de fechar qualquer negociação envolvendo a sua vaga de garagem, é indispensável consultar a convenção do condomínio e agir dentro da legalidade, evitando transtornos futuros.

05/08/2025

💣 A inadimplência está sufocando o seu condomínio?

Todo mundo conhece aquele morador que “esquece” de pagar a taxa todo mês…
Mas o que muita gente não sabe é que é dever do síndico cobrar — com responsabilidade e respaldo jurídico.

Se ele se omitir, pode até ser responsabilizado civil e financeiramente pelos prejuízos causados à coletividade.
⠀
💼 Como o síndico deve agir?

✅ Enviar notificação formal
✅ Aplicar multa e juros conforme convenção
✅ Encaminhar para assessoria jurídica
✅ Ingressar com ação de cobrança
✅ Restringir direitos sociais (quando permitido)

❌ Mas atenção:
📱 Expor o devedor em grupo de WhatsApp ou no mural do elevador é ilegal e pode gerar processo por dano moral.
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📉 A inadimplência afeta todos os moradores, eleva as taxas e compromete serviços essenciais.

📩 Síndico, você não precisa resolver isso sozinho.
⚖️ A advocacia condominial existe justamente pra proteger o caixa e a sua gestão.

🔒 Previna crises, atue com respaldo jurídico e preserve a saúde financeira do seu condomínio.

21/07/2025

Você sabia que o síndico não pode proibir animal de estimação, salvo em casos extremos?

A lei e a jurisprudência garantem que o morador pode manter seu pet, desde que não cause incômodo comprovado.

🐶 Latido constante? Cheiro forte? Pode discutir.
🐱 Presença tranquila? O condomínio não pode impedir.

👉 Decisão do STJ: “É ilegal proibir a posse de animais domésticos sem justificativa razoável.”

✅ Quer garantir seus direitos (ou do condomínio)? A assessoria jurídica evita conflitos desnecessários.

Endereço

Alameda Couto Magalhães, Qd. S30, Lt 01, Sl 102 - Setor Bela Vista
Goiânia, GO
74823410

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