Machado & Alves Advogados

24/01/2025

TJSP RELATIVIZA O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO PARA PROTEGER HERDEIRO

O direito real de habitação é uma espécie de garantia reconhecida ao viúvo (a), a pessoa que perdeu o marido/esposa, de continuar morando gratuitamente no imóvel que servia de lar para o casal durante a união ou relacionamento, desde que seja o único bem de natureza residencial a ser deixado como herança de propriedade da ex.

O Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP decidiu que o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente pode ser relativizado em caso de novas núpcias, afastando o entendimento expresso no artigo 1.831 do Código Civil. O acórdão reconhece o direito do herdeiro de pleitear aluguéis retroativos e a extinção do condomínio.

O caso é de uma ação de extinção de condomínio, na qual o imóvel foi deixado de herança pelo de cujus para a meeira e os dois filhos – irmãos apenas por parte de pai. A meeira não é a mãe do filho que moveu a ação.

Conforme consta nos autos, a outra filha continuou residindo no imóvel com a mãe que, posteriormente, constituiu novo matrimônio. O autor da ação pleiteou a extinção do condomínio com pedido de recebimento de aluguéis retroativos desde a notificação enviada no início da demanda.

A defesa alegou o direito real de habitação, expresso no artigo 1.831 do Código Civil. O juízo de origem acolheu a fundamentação e declarou improcedente a ação.

Na apelação, foi alegado o enriquecimento ilícito do novo cônjuge da meeira. O TJSP reverteu a sentença sob o entendimento de que, embora não seja expresso no artigo 1.831, as novas núpcias extinguem o direito real de habitação.

A decisão deu provimento ao recurso do autor para julgar procedente a ação principal, declarando a extinção do condomínio do imóvel, afastando o direito real de habitação da ré sobre ele. O autor também deverá receber o valor de R$ 250 mensais a título de aluguel do imóvel, enquanto durar a ocupação.
Fonte : IBDFAM

24/01/2025

GUARDA É INVERTIDA EM FAVOR DO PAI APÓS RELATOS DE ALIENAÇÃO PARENTAL
A Justiça do Tocantins determinou a inversão da guarda de uma criança ao pai após relatos de alienação parental e abandono enquanto ela vivia com a mãe .
Alienação parental é a interferência psicológica na criança ou adolescente promovida por um dos genitores ou por quem detenha a guarda, que prejudique a formação dos laços afetivos com a outra parte genitora, criando um distanciamento de um dos pais.

23/01/2025

LOCATÁRIOS SÃO CONDENADOS POR NÃO DEVOLVER O IMÓVEL NAS MESMA CONDIÇÕES QUE RECEBERAM.

A referida decisão judicial trouxe a tona a responsabilidade de locatórios ao devolverem imóveis alugados. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) determinou que os locatários paguem indenização por danos materiais após não devolverem o imóvel nas mesmas condições que receberam.

O caso destaca a importância do cumprimento das obrigações, especialmente no que diz respeito à conservação do imóvel durante a locação.
O Tribunal ressaltou que os locatários devem realizar reparos necessários e devolver o imóvel sem danos, salvo desgastes naturais decorrente do uso.
A decisão serve de alerta para locatários e locadores, reforçando a necessidade de vistorias no início e término do contrato, além da formalização de todos os acordos.
O descumprimento pode gerar problemas jurídicos e prejuízos financeiros.

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Advocacia para todos

06/05/2020

É possível usucapião especial urbana mesmo se parte da área é usada para atividade comercial usada para atividade comercial?

A decisão unânime da 3ª turma do STJ proveu recurso de família que utiliza parte de imóvel para manter uma bicicletaria.

A 3ª turma do STJ proveu recurso que discutiu a possibilidade de incidência de usucapião especial urbana na hipótese em que o imóvel é utilizado, conjuntamente, para moradia e para pequena atividade comercial dos usucapientes.

O casal requereu o reconhecimento da usucapião sobre 159,95m² - sendo que restou provado nos autos que os apelantes utilizam o correspondente a 91,32m² do imóvel para exercício da atividade de bicicletaria, e 68,63m² para fins de moradia.

O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, pelo provimento do recurso. Na sessão desta terça-feira, 5, ministro Ricardo Cueva apresentou voto-vista seguindo a relatora, no sentido de que o art. 1.240 do Código Civil não exige a destinação exclusiva residencial.

FONTE: MIGALHAS

24/01/2020

Condomínio não pode impedir uso de área comum ou de lazer por inadimplência

O juiz de Direito Gustavo Gonçalves Alvarez, de Guarujá/SP, assegurou a um condômino inadimplente que frequente áreas comuns e de lazer do condomínio, bem como tenha acesso a serviços fornecidos.

O autor teve cortados o fornecimento de gás e serviço de interfone, além de vaga de cortesia e livre circulação nas áreas comuns por inadimplência de cotas condominiais.

Na análise de mérito da matéria, o magistrado afirmou que é “inviável” a restrição de uso, em desfavor do inadimplente, das áreas comuns ou de lazer, sob pena de ofensa ao direito constitucional de propriedade, bem como corte no fornecimento de gás, serviço de interfone, além da utilização da segunda vaga de garagem quando possível.

“Ademais, como ficaria a situação do condômino que, após longo período de inadimplência e restrição de uso de área comum, pagasse todo seu débito? Restituiria o condomínio, em seu favor, os prejuízos afetos ao prazo em que o mesmo não pôde se valer das referidas áreas comuns?”

Dessa forma, confirmou liminar anteriormente concedida, e determinou ao réu, sob pena de incidência de multa, que não proíba o autor e seus familiares condôminos de utilizarem as áreas comuns e de lazer, assim como restabeleça os serviços suspensos (de gás, interfone, e de utilização da segunda vaga de garagem) em razão de inadimplência das despesas condominiais.
FONTE: MIGALHAS
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DIREITOCONDOMINIAL

Advocacia para todos

31/12/2019

O escritório Machado & Alves - Advogados, deseja um 2020 de conquistas, amor e sobretudo, de amor ao próximo.

Feliz 2020!

&AlvesAdvogados

03/12/2019

Airbnb

TJ/SP: Condomínio não pode impedir locatários temporários de usar áreas comuns
Colegiado destacou que locação possui caráter residencial, ainda que de uso temporada.

É vedado ao condomínio edilício proibir a utilização das áreas comuns por locatários por temporada. Com este entendimento, a 27ª câmara de Direito Privado do TJ/SP reformou sentença e entendeu que um condomínio de Bertioga, litoral paulista, não pode impedir que os locatários de curta temporada utilizem áreas comuns como churrasqueira e piscina.

Em 1ª instância, os pedidos da proprietária para suspender os efeitos da assembleia que havia determinado a proibição foram considerados improcedentes. No recurso, por sua vez, a decisão foi revertida neste ponto.

A norma interna, de 2015, previa que "a reserva dos aparelhos do Condomínio é feita única e exclusivamente para os Condôminos e seus familiares, não podendo ser feita para locatários Temporários e a quem estiver inadimplente com as taxas condominiais".

A assembleia ainda delimitava os espaços que poderiam ser usados por locatários de temporada: "Aos locatários e aos amigos será permitido apenas a utilização da unidade e de uma vaga na garagem. Será vedado a utilização da piscina, sala de jogos, churrasqueira, cozinha e salão de refeições".

A autora, que aluga o apartamento pelo Airbnb, alega que teve de devolver o dinheiro da locação pelo menos dez vezes porque os locatários foram impedidos de usar a piscina. Embora tenha explicado que a locação não permite o uso de áreas comuns, alegou que preferiu devolver o dinheiro para evitar avaliações negativas na plataforma.

Em 1º grau, o juízo da 2ª vara judicial de Bertioga entendeu que "o direito de propriedade não é absoluto e irrestrito e deve ser modulado em conformidade aos interesses da coletividade".

Mas, no TJ, o desembargador Alfredo Attié, relator, considerou ilegal a proibição. "Isso porque, inicialmente, não é possível a separação dos direitos de cada condômino às partes comuns, de sua propriedade exclusiva, pela íntima conexão entre a unidade imobiliária e as frações ideais."

O magistrado citou o artigo 1.339, caput do CC, segundo o qual "os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias".

"A locação por temporada possui caráter residencial, ainda que de uso temporário, distinguindo-se apenas em razão do seu prazo de duração, que não pode ultrapassar 90 dias."

O desembargador Alfredo Attié destacou na decisão que o condomínio pode impor sanções se houver o uso dessas áreas comuns de maneira inadequada.
FONTE:MIGALHAS

22/07/2019

Imobiliário

Construtora deve devolver 80% de parcelas pagas por imóvel após desistência de compradores.

Construtora deve restituir 80% das parcelas pagas por imóvel após desistência de compradores. Decisão é da juíza de Direito Adriana Angeli Maia, da 5ª vara Cível da Barra da Tijuca/RJ.

Consta nos autos que, em 2013, os autores firmaram promessa de compra e venda com a construtora relativa a um imóvel em construção. No entanto, em virtude da crise econômica e de problemas pessoais, a continuação do pagamento das parcelas tornou-se inviável. Os promitentes compradores pediram a rescisão contratual e a devolução das parcelas pagas. A construtora ofereceu restituição de 50% do valor pago sem correção monetária, o que não foi aceito pelos compradores.

Na Justiça, os autores alegaram que não tiveram a posse do imóvel, não se justificando a retenção pretendida pela ré, que poderia vender novamente a unidade.

A magistrada pontuou na sentença que a resilição do contrato não se trata de culpa ou mora da construtora, mas sim de desistência do consumidor, reconhecida pelos próprios autores. Assim, considerou ser "justa e razoável, nessas hipóteses, a retenção de determinado percentual sobre os valores desembolsados, sendo incabível a restituição integral de tais valores".

Contudo, em relação ao valor a ser retido, a juíza levou em conta jurisprudência do STJ, que tem admitido que a inadimplência do promitente comprador não autoriza a perda total dos valores pagos a título do preço, nem de montante que pareça abusivo.

A magistrada, então, julgou parcialmente procedentes os pedidos, ao entender que, ao caso, deve ser aplicada restituição de 80% dos valores pagos, com atualização monetária.
FONTE: MIGALHAS

29/05/2019

Condômino inadimplente não pode ser proibido de usar áreas de lazer

Em decisão unânime, a 4ª turma do STJ proveu recurso para fixar a ilicitude da prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns de lazer.

Os recorrentes estão inadimplentes com o condomínio desde 1998, e por mudança no regulamento interno do condomínio, o proprietário do imóvel e seus dependentes foram proibidos de usar áreas como piscina, playground, brinquedoteca, etc.

O acórdão recorrido considerou que eventual utilização dos serviços não essenciais sem contraprestação configuraria verdadeiro incentivo à inadimplência e que o CC autoriza imposição de penalidades ao condômino que não cumpre com as obrigações.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, lembrou que o CC/02 previu no âmbito da função social da posse da propriedade a proteção da convivência coletiva. Mas resta a controvérsia: no âmbito da discricionariedade do condomínio em impor sanções, pode a convenção vedar áreas de lazer ao condômino inadimplente?

Conforme o ministro, há na doutrina posições para as duas correntes, quais sejam, de um lado a supremacia do interesse da maioria e de outro a impossibilidade de se afastar o direito de uso de área comum, ainda que seja área de lazer.

Segundo S. Exa., a natureza jurídica do condomínio edilício tem a característica de unidade orgânica indissolúvel, e o CC verberou de forma cogente como direito do condômino o de usar as partes comuns conforme a sua destinação. Por força de lei, prosseguiu, há o direito de usar e g***r as partes comuns, desde que não cause embaraço ao uso dos demais.

Apesar, disse Salomão, da inadimplência dos autores gerarem prejuízos (o valor da dívida supera R$ 2 milhões), é “ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício destinadas ao lazer, incorrendo em verdadeiro abuso de direito a disposição condominial que determina a privação da utilização como medida coercitiva, até mesmo coativa, de obrigar o adimplemento das taxas condominiais".

“O próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e seus dependentes.“

Os ministros Isabel Gallotti, Buzzi, Raul Araújo e Antonio Carlos Ferreira seguiram o relator.

Processo: REsp 1.699.022
FONTE: MIGALHAS

23/05/2019

STJ : - É POSSÍVEL A INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL (MULTA CONTRATUAL) POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL;
- NÃO É POSSÍVEL CUMULAR LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL.

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

O enunciado acima foi aprovado pela 2ª seção do STJ nesta quarta-feira, 22. Ele é resultado do julgamento dos repetitivos, ocorrido na última sessão do colegiado.

A seção julgou os temas 970 e 971, que versavam, respectivamente, sobre: (i) a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel; e (ii) a possibilidade da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega.

Por maioria, prevaleceu o entendimento do relator, ministro Luis Felipe Salomão, no sentido da impossibilidade da cumulação e da possibilidade da inversão da cláusula penal. Com relação à impossibilidade da cumulação, o enunciado foi aprovado já naquela assentada:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”
Processos: REsps 1.498.484/1.635.428 e REsps 1.614.721/1.631.485

FONTE: STJ

15/05/2019

Condomínio não pode proibir animais sem risco a segurança e higiene, decide STJ

Convenção de condomínio não pode proibir animais de estimação que não afetem a segurança ou a higiene dos moradores. Com esse argumento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça acolheu recurso de mulher que pretendia ter um gato em condomínio que não permitia que seus moradores tivessem animais de estimação.

Venceu o voto do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Segundo ele, nada no caso demonstrou que o gato atrapalhasse a harmonia dos moradores. O condomínio, segundo ele, sequer demonstrou razões concretas para a proibição. Cueva afirma que regras de condomínio que proíbam animais devem ser anuladas, a não ser em casos que não se preservem segurança, higiene, saúde e sossego coletivos.

A morada venceu na primeira instância e perdeu na segunda. Em sua decisão, inclusive, o ministro Villas Bôas disse que a questão da permanência de animais em condomínio apresenta decisões diferentes nos tribunais de justiça e que isso merece análise mais aprofundada do Superior Tribunal de Justiça, para estabelecer as balizas para uniformizar o tratamento da interpretação da lei federal.

REsp 1.783.076

FONTE:CONJUR