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Dívida de condomínio não segue o devedor. Segue o imóvel.O art. 1.345 do Código Civil determina que o adquirente respond...
03/09/2026

Dívida de condomínio não segue o devedor. Segue o imóvel.

O art. 1.345 do Código Civil determina que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros. É obrigação propter rem: nasce da titularidade do bem, não de quem contratou o serviço. Quem compra assume o passivo acumulado, ainda que nunca tenha morado ali. E cláusula no contrato atribuindo a dívida ao vendedor vale entre as partes, mas não é oponível ao condomínio — ao comprador resta ação de regresso, que é outro processo e outro prazo.

Nem sempre quem responde é o dono registrado. Havendo promessa de compra e venda, o STJ definiu em recurso repetitivo que a legitimidade depende de quem exerce a posse e de o condomínio ter ciência da transmissão. O promitente comprador imitido na posse pode ser demandado mesmo sem escritura registrada. O que quase ninguém faz é comunicar formalmente a transmissão à administradora — e é esse documento que define contra quem a cobrança vai.

Quanto ao valor: o art. 1.336, § 1º, limita a multa a dois por cento sobre o débito, além de juros convencionados ou, na omissão, de um por cento ao mês. Convenções antigas com multa de vinte por cento só alcançam débitos vencidos antes da vigência do Código de 2002. A pretensão prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela.

A cobrança é rápida porque o art. 784, X, do CPC tornou o crédito condominial título executivo extrajudicial, desde que previsto na convenção ou aprovado em assembleia. Não há fase de conhecimento: cita-se para pagar em três dias e seguem penhora e avaliação. E aqui está o ponto mais duro — a Lei 8.009/1990 excepciona a impenhorabilidade do bem de família justamente para as dívidas do próprio imóvel.

Antes de comprar, dois documentos resolvem quase tudo: declaração de quitação emitida na semana da escritura e atas das últimas assembleias, onde aparecem rateios extraordinários já aprovados e ainda não lançados. Em arrematação judicial a lógica muda, e os débitos tendem a sub-rogar-se no preço — mas isso depende do que o edital previu. 🌿

A empresa não para quando o sócio morre. Continua com folha, fornecedor e tributo vencendo, sem ninguém com poder para a...
25/08/2026

A empresa não para quando o sócio morre. Continua com folha, fornecedor e tributo vencendo, sem ninguém com poder para assinar por ela.

Os prazos são dois e costumam ser confundidos: o art. 611 do CPC manda instaurar o inventário em dois meses contados do falecimento e concluí-lo nos doze meses seguintes. O atraso não invalida o processo: aciona a multa do ITCMD prevista na lei estadual, calculada sobre o imposto devido e não sobre o acervo. Em São Paulo, é de 10% quando o pedido passa de sessenta dias e sobe a 20% depois de cento e oitenta. Instaurar não exige documentação completa nem acordo entre herdeiros: basta o pedido protocolado.

Com o falecimento, contas, imóveis e quotas passam ao espólio, e movimentar valores exige alvará judicial decidido caso a caso. Há uma exceção pouco usada: a Lei 6.858/1980 permite que saldos de FGTS, PIS-PASEP, restituição de imposto de renda e valores não recebidos em vida sejam pagos aos dependentes habilitados na Previdência, independentemente de inventário.

No plano societário está a regra que mais surpreende. Pelo art. 1.028 do Código Civil, morrendo o sócio a quota é liquidada: os herdeiros recebem dinheiro, não participação. A liquidação só é afastada se o contrato dispuser diferente, se os remanescentes optarem por dissolver a sociedade ou se houver acordo com os herdeiros regulando a substituição. Sem cláusula própria, o art. 1.031 manda apurar os haveres em balanço especial levantado na data do falecimento, com pagamento em dinheiro em noventa dias. O contrato pode ampliar esse prazo, parcelar e fixar critério próprio de avaliação.

Sobre a legítima: a metade reservada aos herdeiros necessários é calculada sobre o patrimônio da abertura da sucessão, somadas as doações feitas a descendentes e ao cônjuge, que a lei presume adiantamento e manda trazer à colação. Doar antes não reduz a legítima — antecipa a parte de quem recebeu. O que ultrapassa a parte disponível não é nulo: é reduzido até caber.

E a união estável não tem registro automático. Sem escritura declaratória, discutem-se data de início, continuidade e regime de bens dentro do próprio inventário, que f**a suspenso até se definir quem é herdeiro. 🌿

Contrato de locação comercial não protege faturamento. Protege o ponto onde ele acontece — e é aí que a maioria falha.O ...
21/08/2026

Contrato de locação comercial não protege faturamento. Protege o ponto onde ele acontece — e é aí que a maioria falha.

O direito à renovação compulsória exige três requisitos simultâneos: contrato escrito por prazo determinado, cinco anos de vigência somando contratos sucessivos e três anos de exploração no mesmo ramo. Preenchidos todos, ainda resta o mais fácil de perder: a ação renovatória só pode ser ajuizada entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Fora dessa janela, o direito decai e não se recupera.

A garantia é outro ponto sensível. A lei admite caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas, mas proíbe a cumulação — exigir fiador e caução no mesmo contrato torna a cláusula nula. E garantia mal escolhida é a que não se executa quando precisa: fiador sem patrimônio e caução de três aluguéis raramente cobrem um inadimplemento longo.

Nas benfeitorias, a regra legal é conhecida: as necessárias são indenizáveis e autorizam retenção; as úteis, só com autorização expressa. O que quase ninguém lê é que essa regra pode ser afastada por cláusula, e a renúncia prévia à indenização está na maioria dos contratos-padrão. O locatário reforma, valoriza o imóvel e devolve tudo sem receber nada.

A revisão judicial do aluguel para valor de mercado só é admitida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Até lá, vale o índice pactuado — e um índice mal escolhido custa caro por três anos.

Por fim, a hipótese que mais destrói ponto comercial: a venda do imóvel. O contrato só vincula o comprador se houver cláusula de vigência em caso de alienação e se ela estiver averbada na matrícula. A previsão contratual sozinha não basta. Sem averbação, o adquirente denuncia a locação e concede noventa dias para desocupação.

Cada um desses pontos ainda é negociável enquanto o contrato não foi assinado. Depois, o que resta é administrar a consequência dentro do prazo que a lei concede. 🌿

“Doutor, meu cliente não paga. Já posso processar?”Pode. A pergunta melhor, porém, é outra: com o que você vai processar...
18/08/2026

“Doutor, meu cliente não paga. Já posso processar?”

Pode. A pergunta melhor, porém, é outra: com o que você vai processar.

Nem toda dívida entra pela mesma porta. Quando existe título executivo, o caminho é a execução — a via mais curta, em que já se penhora sem antes discutir se a dívida existe. Quando há prova escrita sem força executiva, cabe ação monitória: o devedor é citado para pagar ou se opor em quinze dias. E quando não há documento nenhum, resta a cobrança comum, em que tudo precisa ser provado do zero. A distância entre a primeira e a terceira hipótese se mede em anos.

O que separa uma da outra é o papel. O art. 784 do Código de Processo Civil lista os documentos que já nascem com força de execução: cheque, nota promissória, letra de câmbio, duplicata aceita ou protestada com comprovante de entrega, escritura pública — e o instrumento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas.

Essa última exigência é a que mais se perde na prática: contratos bem redigidos, com valor certo e vencimento definido, deixam de valer como título executivo por falta de duas assinaturas.

Antes do processo, existe o extrajudicial: notif**ação e protesto resolvem em semanas o que a petição levaria meses, custam uma fração e produzem prova de mora.

Também há um relógio correndo. O cheque perde força executiva seis meses após o prazo de apresentação; a duplicata, em três anos contados do vencimento; a dívida líquida em instrumento particular, em cinco anos. Vencido esse prazo, o crédito não desaparece, mas o caminho deixa de ser a execução e passa a ser a monitória — mais uma etapa, mais um ano.

Quase tudo isso se decide antes, na redação do contrato: cláusula penal e multa moratória previstas, juros e correção em percentual definido, assinatura de duas testemunhas, foro de eleição e qualif**ação completa do devedor com CPF ou CNPJ.

Um contrato assim não impede a inadimplência. Ele apenas define, com antecedência, por qual porta você vai entrar quando ela acontecer. 🌿

Metade dos brasileiros pretende comprar o primeiro imóvel ainda em 2026. Em Goiânia são 60%; em São Paulo e no Rio, 57%....
16/08/2026

Metade dos brasileiros pretende comprar o primeiro imóvel ainda em 2026. Em Goiânia são 60%; em São Paulo e no Rio, 57%. O setor projeta movimentação recorde no crédito habitacional este ano.

Bairro, planta e taxa de juros costumam ser comparados por semanas. A quarta variável, que é jurídica, quase sempre se resolve em cinco minutos no balcão da imobiliária.

Todo imóvel tem uma biografia, e ela se chama matrícula. É o documento aberto no Cartório de Registro de Imóveis onde f**a registrada, em ordem e sem lacuna, toda a vida jurídica do bem: cada proprietário que já teve, cada venda, doação, herança, hipoteca, penhora, usufruto e servidão.

Isso importa porque, no direito brasileiro, quem não registra não é dono. A propriedade se transfere pelo registro, não pela assinatura do contrato nem pela entrega das chaves. E um ônus registrado acompanha o imóvel, não a pessoa — comprar um bem gravado é comprar o gravame junto, ainda que o vendedor garanta que está tudo resolvido.

Quatro achados mudam o preço, ou a decisão de comprar.

Penhora e indisponibilidade indicam constrição judicial averbada. Se o vendedor responde a execução, a venda pode ser declarada fraude à execução e desfeita depois de paga.

Hipoteca e alienação fiduciária são garantias reais que seguem o imóvel. Sem baixa formal no registro, o credor continua podendo excutir o bem mesmo com o preço quitado.

Inventário e usufruto exigem atenção redobrada: imóvel de espólio depende de alvará ou formal de partilha, e usufruto vitalício averbado signif**a adquirir a nua-propriedade, não o direito de morar.

Área divergente, com metragem construída maior que a averbada, aponta obra sem habite-se. Regularizar depois costuma custar mais do que a diferença negociada no preço.

A verif**ação prévia é matéria de dias, não de semanas: matrícula atualizada, certidões pessoais do vendedor, negativa de débitos do imóvel e do condomínio, habite-se e leitura da cadeia dominial. Conduzida antes da assinatura, essa conferência ainda permite renegociar preço, exigir baixa de gravame ou desistir do negócio — alternativas que deixam de existir depois que a escritura é lavrada. 🌿

Entre janeiro e abril deste ano, o Brasil registrou mais de dois milhões de novos pequenos negócios — quase 14% acima do...
04/08/2026

Entre janeiro e abril deste ano, o Brasil registrou mais de dois milhões de novos pequenos negócios — quase 14% acima do mesmo período de 2025. Ter o próprio negócio é hoje o segundo maior sonho do brasileiro, atrás apenas da casa própria.

Boa parte dessas empresas nasce de uma conversa entre duas pessoas que confiam uma na outra. E de um contrato social baixado pronto, preenchido às pressas para destravar o CNPJ.

Esse documento diz quem entra, quanto cada um integraliza, qual o objeto social e quem assina pela empresa. É o bastante para registrar e abrir conta em banco. Não é o bastante para o resto.

Ele costuma silenciar justamente sobre o dia seguinte: o que acontece quando um sócio quer sair, quando um deles para de trabalhar e o outro não, quando um morre, ou quando a conta da empresa e a conta de casa viram a mesma coisa. Naquilo que o contrato não regula, aplica-se supletivamente o Código Civil — e a regra legal quase nunca coincide com o que os sócios teriam escolhido se tivessem conversado antes.

Quatro situações concentram a maior parte dos litígios societários, e nenhuma delas é imprevisível.

Na retirada, o sócio de sociedade por prazo indeterminado pode sair mediante notif**ação aos demais, e a apuração de haveres segue o critério legal se o contrato não fixar outro — critério que costuma surpreender quem f**a.

Na exclusão de minoritário por falta grave, a via extrajudicial depende de cláusula expressa. Sem ela, resta o caminho judicial, mais longo e mais caro.

Na morte de um sócio, a regra geral é a liquidação da quota. Sem cláusula sucessória, a empresa pode ser obrigada a pagar haveres em dinheiro no pior momento de caixa.

E na confusão patrimonial, misturar conta da empresa e conta pessoal é o caminho mais curto para que o patrimônio dos sócios responda por dívidas da pessoa jurídica.

Todas essas hipóteses admitem regra própria, definida na largada: acordo de sócios, critério de apuração de haveres fixado em contrato e separação bancária desde o primeiro mês. Feita depois, a mesma definição passa a depender de quem está do outro lado da mesa. 🌿

Neste domingo, muita gente vai postar a foto do pai. E é justo.Mas, para quem contrata, este é o último Dia dos Pais sob...
03/08/2026

Neste domingo, muita gente vai postar a foto do pai. E é justo.

Mas, para quem contrata, este é o último Dia dos Pais sob uma regra que atravessou trinta e oito anos sem nunca ter sido feita para durar tanto.

A Constituição de 1988 reconheceu a licença-paternidade no art. 7º, XIX, mas não disse quantos dias seriam — remeteu a definição a uma lei posterior. Enquanto ela não vinha, valeu uma régua improvisada, escrita nas disposições transitórias: cinco dias corridos, pensados para durar até o Congresso legislar. Não legislou. O provisório virou padrão.

A Lei nº 15.371/2026 encerrou isso, depois de o Supremo reconhecer a mora legislativa no julgamento da ADO 20. A ampliação é escalonada: dez dias a partir de 2027, quinze em 2028 e vinte em 2029.

O ponto sensível, porém, não está no calendário — está no que passou a existir em volta do afastamento.

O período deixa de ser custeado só pelo empregador e vira benefício previdenciário, no modelo do salário-maternidade: a empresa paga e compensa junto ao INSS, o que exige rubrica e fluxo parametrizados.

Nasce uma garantia de emprego, do início da licença até um mês após o término. Uma dispensa dentro dessa janela, sem controle documental do afastamento, é o tipo de situação que se resolve em reclamatória — e raramente a favor de quem não consegue comprovar o que sabia e quando soube.

Há prazo de comunicação de trinta dias, com afastamento imediato em parto antecipado. E o período admite fracionamento em até cento e oitenta dias: sem controle formal de saldo, perde-se rastreabilidade — que, em direito do trabalho, costuma signif**ar perder prova.

A vigência começa em 1º de janeiro de 2027. Até lá, há espaço para revisar regulamento, parametrizar folha e reler os instrumentos coletivos com alguma calma — condição que raramente se repete quando a adequação é feita sob prazo. 🌿

Neste mês, muita gente vai postar a foto do pai. E é justo.Só que, para quem contrata, este Dia dos Pais é o último sob ...
01/08/2026

Neste mês, muita gente vai postar a foto do pai. E é justo.
Só que, para quem contrata, este Dia dos Pais é o último sob a regra que vigorou por trinta e oito anos. A Constituição de 1988 assegurou a licença-paternidade no art. 7º, inciso XIX, mas remeteu o prazo a lei posterior — que nunca vinha. Até lá, valeu a régua provisória do art. 10, § 1º, do ADCT: cinco dias corridos.
O provisório acabou. A Lei nº 15.371/2026 regulamentou o dispositivo constitucional, depois de o Supremo Tribunal Federal reconhecer, no julgamento da ADO 20, a mora do Congresso Nacional. A ampliação é escalonada: dez dias a partir de 1º de janeiro de 2027, quinze a partir de 2028 e vinte a partir de 2029. Até 31 de dezembro deste ano, seguem os cinco dias.
Mas o ponto sensível para a empresa não está no calendário — está no entorno da norma. A lei institui o salário-paternidade como benefício previdenciário, no modelo do salário-maternidade: o empregador paga e compensa junto ao INSS. Cria estabilidade provisória, vedando a dispensa arbitrária ou sem justa causa desde o início do afastamento até um mês após o seu término. Exige comunicação prévia de trinta dias, com afastamento imediato em caso de parto antecipado. E admite o fracionamento do período, com parte da fruição em até cento e oitenta dias.
Traduzindo: quatro obrigações novas que passam por política interna, folha de pagamento, registro documental e controle de afastamentos. Nenhuma delas se resolve em dezembro.
O que avaliar antes de janeiro: o regulamento interno e a política de afastamentos; a parametrização da folha e o fluxo de compensação previdenciária; as cláusulas de convenção ou acordo coletivo já firmados; e o registro formal da comunicação e do período de estabilidade.

Tem gente batendo dois pontos ao mesmo tempo — e nenhum dos dois chefes sabe. O trabalho remoto transformou o “overemplo...
21/07/2026

Tem gente batendo dois pontos ao mesmo tempo — e nenhum dos dois chefes sabe. O trabalho remoto transformou o “overemployed” de exceção em tendência: dois contratos, duas agendas, uma cadeira só. ⚖️
A lei não proíbe ter dois vínculos. Mas quando os horários se sobrepõem, existe cláusula de exclusividade ou as empresas são concorrentes, o que parecia esperteza de agenda vira quebra de confiança — e a Justiça já confirmou justa causa em casos assim. Tendência não revoga contrato.

Distribuir R$ 50.000 num mês não gera retenção. Distribuir R$ 50.001 gera R$ 5.000 de imposto.Não é erro de digitação. É...
18/07/2026

Distribuir R$ 50.000 num mês não gera retenção. Distribuir R$ 50.001 gera R$ 5.000 de imposto.
Não é erro de digitação. É o detalhe da Lei 15.270/2025 que mais tem passado despercebido — e o que mais custa caro.
Desde 1º de janeiro de 2026, a lei encerrou quase trinta anos de isenção irrestrita sobre lucros e dividendos, que vigorava desde 1996. A regra nova: quando uma empresa paga, credita ou entrega a uma mesma pessoa física mais de R$ 50 mil em lucros dentro do mesmo mês, incide 10% de Imposto de Renda retido na fonte.
O ponto que quase todo mundo lê errado está aqui: o teto de R$ 50 mil é gatilho da cobrança, não faixa isenta. Ultrapassado o limite, os 10% incidem sobre o total distribuído no mês — sem deduzir os R$ 50 mil. Distribuiu R$ 70 mil? A retenção é de R$ 7.000, não de R$ 2.000. Distribuiu R$ 50.001? São R$ 5.000,10 de imposto por causa de um real.
E há um segundo eixo: o IRPFM, imposto mínimo da pessoa física, que alcança quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano — salários, pró-labore, aluguéis, dividendos, tudo junto. A retenção mensal funciona como antecipação dele. Existe um limite de carga somada: se as alíquotas efetivas da empresa e do sócio ultrapassarem 34% no geral, o excedente vira crédito no ajuste anual.
Três consequências práticas:
— o mês da distribuição virou decisão tributária: a mesma quantia repartida ao longo do ano pode custar bem menos que concentrada;
— o limite é por fonte pagadora e por sócio — quem tem mais de uma empresa precisa olhar o conjunto, não cada CNPJ isolado;
— a equação entre pró-labore, dividendos e juros sobre capital próprio precisa ser refeita: a alíquota do JCP subiu para 17,5%, mas ele continua dedutível na base da empresa.
Um alerta honesto: para o Simples Nacional, a questão está aberta. A Receita Federal sustenta que a retenção alcança todos os regimes; a LC 123/2006 prevê isenção expressa sobre lucros distribuídos, e uma lei ordinária não revoga lei complementar. A controvérsia está nos tribunais e ainda não tem palavra final.

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