Ferreira Kaim Advocacia Especializada

16/12/2021

Pense da seguinte forma: você trabalhou muito para um dia conseguir enfim realizar seu sonho de comprar uma casa. Quando resolveu procurar uma casa encontrou a dos seus sonhos.
Você faz um contrato de compra e venda com o proprietário da sua futura casa, paga todas as parcelas, até que chega o dia de finalmente ir morar no imóvel e como você esperou tanto por isso, você quer entrar na sua casa nova com toda documentação regular.
Entretanto, quando você vai fazer a escritura pública, o vendedor fala que não vai passar a escritura pública para o seu nome. Você já pagou todo o imóvel, assinou contrato com o vendedor e agora ele não quer te transferir a propriedade do imóvel para ele ser totalmente seu!
O que fazer em uma situação dessa?
Primeiro de tudo, se acalme e depois procure um advogado especialista em direito imobiliário para te ajudar a resolver esse problema que tem sim solução e é chamada de ação de adjudicação compulsória.
A ação de adjudicação compulsória é o remédio processual jurídico que fará o vendedor transferir a propriedade do imóvel para o comprador através de um juiz.
Assim, o juiz dará uma ordem (compulsória) para executar a obrigação de transmitir a propriedade (adjudicação).
Com a sentença de adjudicação compulsória proferida pelo juiz, o comprador poderá ir até o Cartório de Registro de Imóveis para fazer o registro e proceder a escritura pública sem a presença do vendedor.
Importante ressaltar que é uma ação judicial, logo será necessário apresentar provas como a promessa ou contrato de compra e venda assinado pelas partes, se possível registrado; o pagamento integral do imóvel para o vendedor e ainda provar que não havia cláusula de arrependimento no contrato.
Leia a publicação completa no meu site https://www.guilhermekaim.com.br/post/comprei-um-imovel-e-o-vendedor-nao-quer-passar-a-escritura-publica-o-que-fazer . Lá eu falo sobre a possibilidade de danos morais com a recusa do vendedor, de outras formas de realizar a transferência e também caso ocorra o falecimento do vendedor.
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Saiba o que fazer quando o vendedor se recusa a transmitir a propriedade do imóvel para o comprador - Adjudicação Compulsória

14/12/2021

Apesar de ser algo de extrema importância, muitas pessoas não sabem a diferença entre um contrato de compra e venda, escritura pública e registro e a importância de cada um. Cada vez mais encontra-se imóveis com documentações irregulares por não haver registro ou escritura pública e até mesmo problemas jurídicos com a compra e venda.
Geralmente só se percebe que o imóvel está irregular quando realizar a venda, doação do bem, inventário ou até mesmo quando sofrer um processo judicial.
Por isso, hoje vamos diferenciar cada um desses instrumentos e sua importância.
O CONTRATO DE COMPRA E VENDA é um instrumento particular, pactuado entre duas ou mais pessoas que de um lado figura como vendedor e do outro comprador do imóvel.
É neste contrato que as partes vão formalizar de forma escrita a compra e venda, contendo objeto, valor da venda e sua forma de pagamento, além de outras cláusulas específ**as que gerará mais segurança entre as partes.
Entretanto, o contrato particular de compra e venda assinado pelas duas partes por si só não gera efeitos contra terceiros e nem transmite automaticamente a propriedade do vendedor para o comprador.
O QUE É UMA ESCRITURA PÚBLICA
É o ato realizado por um tabelião no Cartório/Tabelionato de Notas que formaliza o contrato de compra e venda realizado entre as partes em uma escritura pública, tendo o tabelião fé pública, o que dá um valor muito maior ao documento, sendo este o documento apto para transferir a propriedade quando levado ao cartório de registro de imóveis.
Entretanto, a escritura pública não é o último ato a ser realizado no processo de compra e venda, e assim como o contrato ele não transfere a propriedade automaticamente
O QUE É UM REGISTRO?

O registro nada mais é do que o registro da escritura pública lavrada pelo tabelião de notas e registrado na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
É na matrícula do imóvel que f**a registrado todo o histórico do imóvel, quem foram seus antigos proprietários, quem são seus donos atuais, se há registro de hipoteca ou alienação fiduciária, entre outras informações.
É neste momento que o vendedor transfere sua propriedade para a titularidade do comprador
É aquele ditado: quem não registra, não é dono!
Veja o conteúdo completo lá no meu site https://www.guilhermekaim.com.br/post/qual-a-diferenca-entre-contrato-escritura-publica-e-registro
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Saiba a diferença entre esses três instrumentos jurídicos e a sua importância na compra e venda de um imóvel

09/12/2021

Diante do cenário de uma Pandemia e da grave crise financeira que se instalou no país, mostra-se uma crescente onda de desistências de negócios jurídicos celebrados. É de conhecimento geral que quando se faz uma compra em uma loja ou até mesmo uma compra pela internet o consumidor tem um prazo de arrependimento para devolver o produto.
Entretanto, será que existe um prazo de arrependimento da compra de um imóvel?
O direito de arrependimento na maioria das vezes é previsto no contrato de promessa de compra e venda, tendo sido estipulado pelas partes os prazos e condições para exercer esse direito.
Entretanto, esse direito é uma exceção nos contratos de compra e venda de imóveis, tendo em vista que um contrato de compra e venda não é uma mera declaração, e sim um documento complexo com cláusulas que devem ser cumpridas pelas partes.
Por isso entende-se muitas vezes que esses contratos são irretratáveis e irrevogáveis, ou seja, não dá para voltar atrás. Dependendo do contrato, é lá que estarão previstas multas e cláusula penal se caso houver desistência da compra.
Uma das formas que poderá ser exercido o direito de arrependimento é quando houver arras ou sinal de negócio. O arras ou sinal de negócio é previsto no artigo 417 a 420 do Código Civil, podendo ser confirmatórias ou penitenciais.
A Lei do Distrato regulamentou no artigo 67-A, §10 e §11, que o comprador terá o prazo de 07 (sete) dias para se arrepender da compra do imóvel com a devolução integral de todos os valores pagos antecipadamente, inclusive os de corretagem. Entretanto, a lei impõe uma condição, desde que a compra e venda tenha sido realizada em estande de vendas ou fora da sede do incorporador.
A desistência da compra de um imóvel é bem complexa, leia a publicação completa lá no meu site https://www.guilhermekaim.com.br/post/posso-desistir-da-compra-de-um-im%C3%B3vel, lá trago mais informações sobre a extinção do contrato e da sub-rogação do comprador e explico sobre as arras e sinal de negócio.
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O direito de arrependimento na maioria das vezes é previsto no contrato de promessa de compra e venda, tendo sido estipulado pelas partes os

07/12/2021

Se você já comprou um imóvel, possivelmente te falaram que para registar o bem teria que pagar um imposto, ou até mesmo se você está querendo comprar um imóvel e está colocando as despesas na ponta do lápis, provavelmente você também tem que colocar o pagamento desse imposto, afinal, sem o pagamento dele, não tem como fazer o registro em cartório, e, portanto, você não possuirá um imóvel regular.
Mas afinal, que imposto é este?
Esse imposto se chama ITBI e signif**a Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é um imposto municipal que incide nas transmissões entre pessoas vivas de forma onerosa sobre bens imóveis, ou seja, toda vez que ocorre a transferência de um imóvel, de forma onerosa, com natureza de direito real ou acessão física.
Acessão física é tudo aquilo que o homem incorporou ao solo de forma permanente e sua remoção seria sua destruição.
Já os direitos reais são previstos no artigo 1.225, do Código Civil: a propriedade, servidão, superfície, uso, usufruto, habitação e direito do promitente comprador do imóvel.
Então basicamente sempre haverá incidência do ITBI quando houver uma transferência de um bem imóvel por ato oneroso, como uma compra e venda.
Na maioria das vezes o imposto deve ser pago pelo comprador, uma vez que ele tem o real interesse da aquisição da propriedade. Entretanto, isso pode ser negociado através do contrato, podendo ser uma responsabilidade só do vendedor, quanto só do comprador ou até mesmo dos dois juntos.
Como o ITBI é um imposto de competência municipal, a alíquota e a base de cálculo vai variar de cidade para cidade.
Geralmente, as alíquotas variam em torno de 1% a 4% sobre o valor venal do imóvel, ou seja, o valor de avaliação pela prefeitura.
Leia a publicação completa lá no meu site https://www.guilhermekaim.com.br/post/voc%C3%AA-sabe-o-que-%C3%A9-itbi-imposto-de-transmiss%C3%A3o-de-bens-im%C3%B3veis
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Saiba as principais informações sobre esse Imposto

02/12/2021

O inventário é um procedimento obrigatório quando há o falecimento de uma pessoa que possui bens. Esse procedimento deve ser realizado, em regra, por seus herdeiros ou outro familiar. Esse procedimento visa reunir os bens do falecido e transferi-los para seus herdeiros.

Entretanto, esse procedimento é bem conhecido por ser um processo judicial complexo e demorado, fazendo com que um inventário possa passar anos com um juiz até sua finalização, e, consequentemente os bens terão limitações nas mãos dos herdeiros até a finalização do processo.

A pergunta é: existe uma forma de fazer o inventário ser mais rápido?

E a resposta é sim! Existe a modalidade de Inventário Extrajudicial que pode ser feito diretamente no Cartório da cidade dos herdeiros, dos bens ou em qualquer outro lugar de preferência dos herdeiros.

Leia o conteúdo completo no link: https://www.guilhermekaim.com.br/post/posso-fazer-o-invent%C3%A1rio-no-cart%C3%B3rio

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Saiba os requisitos, benefícios, valores e tempo de duração.

30/11/2021

Quando uma pessoa morre, é natural que a mesma tenha deixado bens com valores signif**ativos, mas o que é bem comum também é o falecido ter deixado dívidas. E aí, como f**a, se os herdeiros herdam os bens, os herdeiros também herdarão as dívidas?

A resposta é NÃO! Os herdeiros não responderão as dívidas do falecido com seu patrimônio particular de acordo com o artigo 1.792, do Código Civil.

Leia o artigo completo no link abaixo e saiba o que acontece com as dividas do falecido.

https://www.guilhermekaim.com.br/post/o-herdeiro-herda-as-d%C3%ADvidas-do-falecido

A resposta é NÃO! Os herdeiros não responderão as dívidas do falecido com seu patrimônio particular de acordo com o artigo 1.792, do Código

26/11/2021

Se você já doou um bem imóvel para outra pessoa ou precisou realizar o inventário de algum familiar, já deve ter ouvido falar no imposto ITCMD.

Mas afinal, o que é ITCMD?

O ITCMD é um imposto de competência dos Estado e do Distrito Federal e sua sigla signif**a Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação e ele é previsto pelo artigo 155, da Constituição Federal de 1988.

O ITCMD vai incidir toda vez que houver a transmissão de um bem ou direito a título gratuito, seja através da doação entre vivos ou quando a transferência desse bem tiver ocorrido em decorrência da morte do proprietário de bens e direitos e haverá herdeiros para herdar esses bens e direitos.

ITCMD em caso de morte:

Quando houver a morte de um proprietário de bens, será necessário realizar o inventário desta pessoa e com a transmissão dos bens através do inventário para os herdeiros, incidirá o ITCMD.

ITCMD em caso de doação:
Quando houver a doação de um bem, seja através de um contrato de doação ou através de uma cessão de direitos, a título gratuito, haverá a incidência deste imposto. O mesmo ocorre se em um inventário, os filhos herdeiros querem doar sua parte da herança para outra pessoa, a título gratuito, haverá a incidência do ITCMD.

Quem tem o dever de pagar o ITCMD?:

Em regra, o imposto é pago por quem recebe (herdeiros ou donatário) o bem através da doação ou do inventário. Entretanto, quando houver a doação entre pessoas vivas através de um contrato, nada impede que as partes estipulem o doador como responsável pelo pagamento do imposto.

Qual é o valor do ITCMD?:

Como o ITCMD é um imposto estadual e do Distrito Federal, a alíquota será variada de acordo com o local do bem. Na maioria dos estados a alíquota é de 4%, mas podem variar dependendo do estado entre 2% a 8% e serão aplicadas sobre o valor do bem, seja através do valor venal, valor da avaliação ou até mesmo o valor do negócio se for maior que o valor venal ou de avaliação.

Tem ITCMD no divórcio?:

Sim, parece difícil entender já que não há, em tese, a doação ou a causa mortis para incidir o ITCMD. Entretanto, ocorrerá a obrigação de pagar ITCMD quando a partilha entre o casal que está se divorciando for desigual. Ou seja, aquele que f**a com uma parte maior dos bens terá que pagar o imposto de ITCMD da diferença.

Lá no meu blog tem o post completo com exemplos para te ajudar, acesse www.guilhermekaim.com.br.

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24/11/2021

Imagine que você tem um imóvel e quer vendê-lo, entretanto, os compradores pedem parcelamento, ou então, você quer comprar um imóvel, mas não tem o dinheiro à vista e não quer fazer financiamento bancário para pagar juros, assim você quer que o vendedor te venda o imóvel de forma parcelada.

Você já pensou em fazer uma promessa de compra e venda e esse instrumento ter validade jurídica?

Esse instrumento é chamado de Contrato de Promessa de Compra e Venda, que pode ser realizado através de um contrato particular ou público, se caracterizando como um contrato preliminar ou chamado também de pré-contrato. Ou seja, antes de ser realizado um contrato de compra e venda e a respectiva escritura do imóvel, as partes irão firmar uma promessa de que um irá comprar e o outro irá vender, de acordo com as cláusulas especif**adas no contrato.

Em quais casos posso realizar um contrato de promessa de compra e venda?

Imóvel na planta: Nesses casos, o contrato de promessa de compra e venda é necessário para estipular a forma de pagamento, o prazo para a entrega do imóvel e as outras despesas necessárias advindas desta operação imobiliária.

Imóvel parcelado: O Contrato de Promessa de Compra e Venda serve para que o vendedor continue no imóvel enquanto o comprador paga as parcelas até quitar o valor do imóvel e após a sua quitação, realizar o Contrato de Compra e Venda e a transferência da escritura pública.

Lá no meu blog eu falo sobre as hipóteses de imóveis construídos, em inventário e irregulares.

Quais cuidados devo tomar no Contrato de Promessa de Compra e Venda?

Para a realização desse contrato, é orientado que as partes procurem um advogado, pois é um instrumento complexo que as partes devem tomar cuidado, como saber se o imóvel que será vendido, a pessoa que está vendendo é realmente o vendedor que consta na matrícula do imóvel ou até mesmo a verif**ação se o imóvel está regular para comprá-lo.

Tem validade jurídica esse tipo de contrato de promessa?
E a resposta é sim e essa modalidade de contrato é prevista no Código Civil!

Leia o conteúdo completo no meu blog www.guilhermekaim.com.br

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17/11/2021

Quando há uma oportunidade de fechar um negócio entre duas pessoas ou mais, muitos pensam que é só pesquisar no Google “modelo de contrato” e que estará seguro em relação à contratação do negócio.
Mas a pessoa que faz isso não sabe o mal que pode estar fazendo.
Ao contrário do que muitos acham ou falam, o contrato é um instrumento jurídico muito importante, que regula e equilibra as relações de uma negociação.
A elaboração de um contrato é importante tanto para uma pessoa física quanto para uma pessoa jurídica (empresa). Os contratos servem para vários tipos de negócios como locação de imóveis, compra e venda, doação, prestação de serviço, e para matérias comerciais, imobiliárias, empresariais, consumeristas e trabalhistas.
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Mas afinal, qualquer pessoa pode fazer um contrato?
Sim! Mas será que qualquer pessoa é qualif**ada para elaborar um contrato?
Pense que para fazer um contrato não basta fazer uma pesquisa no Google e baixar o modelo. Perceba que os contratos necessitam de uma grande análise, devendo ser elaborado por alguém que conheça a legislação especif**a da matéria pela qual o contrato será redigido, e é importante ter conhecimento da base legal do Código Civil, compreender a teoria geral dos contratos e dos direitos das obrigações, ter ainda a habilidade de elaborar um contrato que obedeça a função social, que não fira preceitos legais e nem mesmo a Constituição Federal, ao mesmo tempo que este contrato deve se manter equilibrado e de acordo com os entendimentos jurisprudenciais dos Tribunais Superiores sobre as relações contratuais.
Se você possui todo este conhecimento, elabore um contrato sem medo, entretanto, se não tiver conhecimento sobre isso que mencionei, consulte e contrate um profissional técnico especializado (advogado) para que ele possa te entregar segurança na relação que irá contratar.
Os riscos de um contrato mal elaborado podem resultar prejuízos financeiros futuros e o descumprimento das obrigações contratadas.
Leia o conteúdo completo no meu blog, o link está na bio do meu Instagram.
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16/11/2021

Assim que tive habilitação para advogar, entendi que era muito importante eu estar nas redes sociais e como isso poderia colaborar com a minha profissão. Cheguei a criar até outro perfil, mas que não o utilizo mais. Esse perfil rendeu muitos frutos para mim e consequentemente muito trabalho que não consegui mais conciliar a produção de conteúdo com as demandas dos meus clientes. Entretanto, meu objetivo nunca foi parar, então depois de um tempo de muita organização, resolvi voltar a fazer publicações com conteúdos informativos sobre alguns temas da minha advocacia e gostaria muito de compartilhar com todos vocês.

A partir dessa semana vocês me verão mais ativo aqui com conteúdos sobre direito imobiliário, contratual, patrimonial e sucessório, áreas da minha especialidade e conhecimento.

Eu tenho um site/blog que lá compartilho meus contatos e posto os conteúdos daqui de forma mais completa, já que lá é um espaço que posso me aprofundar mais, caso tenha interesse, me faça uma visita lá no www.guilhermekaim.com.br

Estou finalizando minha MBA em Direito Imobiliário, ramo que tenho uma grande paixão em atuar e tenho ainda especialização em advocacia extrajudicial voltada para contratos, patrimônio e sucessões.

Agradeço a todos que puderem de alguma forma me ajudar curtindo, comentando e compartilhando posts, bem como interagir comigo nos stories, mandando perguntas para que eu possa ajudar de alguma forma espalhando um pouco do meu conhecimento.