16/06/2026
Três instrumentos diferentes aparecem na maioria das compras de imóvel no Brasil, e a confusão entre eles é a causa raiz de boa parte dos litígios imobiliários. Lado a lado, qual protege mais.
Contrato de gaveta (instrumento particular sem registro). É um contrato escrito entre comprador e vendedor, assinado pelas partes e, eventualmente, por testemunhas. Não vai ao cartório de notas, não tem escritura pública, não é registrado na matrícula do imóvel. Produz efeitos pessoais entre as partes (uma pode cobrar a outra), mas não transfere propriedade. Não é oponível a terceiros: se o vendedor vender o mesmo imóvel para outra pessoa, quem registrar primeiro ganha. Nível de proteção: baixo.
Escritura pública. É o ato lavrado no cartório de notas, com fé pública. O comprador e o vendedor declaram a vontade de transmitir o imóvel. Tem peso formal forte, prova-se com muito mais facilidade do que o contrato particular, e o cartório guarda o original. Mas a escritura, sozinha, ainda não transfere a propriedade. Para isso, é necessário levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis e fazer o registro na matrícula. Nível de proteção: médio.
Compromisso de compra e venda registrado na matrícula. Quando o contrato de promessa (mesmo sem escritura definitiva) é averbado na matrícula do imóvel, ele se torna oponível a terceiros (artigo 1.225, VII, do Código Civil). Isso significa que qualquer pessoa que consulte a matrícula sabe que aquele imóvel está prometido para alguém. Nível de proteção: alto.
Escritura definitiva registrada na matrícula. É o final do processo. A escritura é lavrada no cartório de notas e levada ao Cartório de Registro de Imóveis para registro. Só nesse momento o comprador é, juridicamente, proprietário. Nível de proteção: máximo.
Hierarquia prática: nenhum comprador deveria parar antes do registro definitivo. Mesmo quando o pagamento é parcelado e a escritura definitiva só virá ao fim, o compromisso de compra e venda deve ser registrado na matrícula para travar o imóvel e impedir venda dupla.
