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Danniel Barroso Advocacia, Desembargador Leite Albuquerque, 832, Fortaleza (2026)

24/09/2026

⚖️ Cobrança indevida: a devolução em dobro não exige prova de má-fé.

O STJ fixou tese vinculante no Tema 929 e inverteu o jogo probatório. A decisão muda a rotina de quem cobra e de quem paga. 👇

📌 O QUE SE DISCUTIA
O parágrafo único do art. 42 do CDC assegura ao consumidor cobrado em quantia indevida a repetição do indébito em dobro, salvo engano justificável. A divergência estava em saber se a sanção dependia de dolo ou má-fé do fornecedor.

⚖️ A TESE FIXADA
“A restituição em dobro do indébito independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que realizou a cobrança indevida, sendo cabível quando a referida cobrança consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva.”

O critério passou a ser objetivo.

🔑 A RECLAMAÇÃO PRÉVIA VIROU PROVA
Pela tese, a omissão ou a recusa do fornecedor, como em resposta a pedido informal e prévio do consumidor apontando a irregularidade, é indício suficiente para embasar a pretensão. Aquele e-mail ou protocolo ignorado deixou de ser detalhe.

🔄 A INVERSÃO
Caberá ao fornecedor, na contestação ou na instrução, demonstrar que não atuou em contrariedade à boa-fé objetiva, ou seja, que não agiu de forma desleal ou descuidada.

⚠️ O LIMITE
A excludente legal foi preservada. Divergência jurisprudencial sobre a cobrança, ou cobrança fundada em cláusula depois declarada nula, podem caracterizar engano justificável. A dobra não é automática: continua sendo sanção.

📢 O ALCANCE
O relator propôs limitar a tese às cobranças posteriores a março de 2021. A Corte Especial rejeitou a modulação. Por ser precedente qualif**ado, a orientação vincula juízes e tribunais em todos os processos sobre a matéria.

💡 A lição prática: reclame por escrito e guarde a resposta. É esse registro que hoje sustenta o pedido de devolução em dobro.

Foi cobrado por algo que não devia e pagou? Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

24/09/2026

⚖️ Desisti do imóvel na planta. A construtora retém 25% ou 50%?

A resposta não está no contrato, e ainda não está pacif**ada. As Turmas do STJ divergem, e a questão foi afetada para julgamento sob o rito dos repetitivos. 👇

📌 A LEI TRAZ OS DOIS PERCENTUAIS
A Lei 13.786/2018 inseriu o art. 67-A na Lei de Incorporações e fixou dois tetos para a pena convencional: 25% como regra geral (inciso II) e até 50% quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação (§ 5º).

🔑 O CRITÉRIO
O patrimônio de afetação aparta o terreno e as acessões do empreendimento do patrimônio do incorporador, com contabilidade própria (arts. 31-A a 31-F). Submetido o empreendimento a esse regime, admite-se a retenção maior.

⚖️ A TESE DA TERCEIRA TURMA
Sob relatoria da Min. Nancy Andrighi, assentou-se que, havendo relação de consumo, o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato: mesmo em contratos posteriores a 2018, a retenção total deveria respeitar o teto de 25%, ressalvada a taxa de fruição (REsp 2.207.712/SP, 17/12/2025).

⚖️ A TESE DA QUARTA TURMA
Reafirma a aplicação literal do § 5º, pela especialidade da norma e pela força obrigatória do pactuado, admitindo a retenção de até metade dos valores pagos (AREsp 3.081.626/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 24/02/2026).

🔄 A INFLEXÃO
Em março de 2026, a própria Terceira Turma sinalizou mudança de rumo, reafirmando o patamar de 50% em incorporação afetada (REsp 2.227.595/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).

📌 O QUE VEM AGORA
A questão está afetada como repetitivo (Controvérsia 822/STJ). Fixada a tese, ela vinculará juízes e tribunais de todo o país.

💡 ALÉM DO PERCENTUAL
Somam-se taxa de fruição, impostos reais e cotas condominiais. E o prazo de devolução muda: até 30 dias após o habite-se no regime afetado; fora dele, parcela única após 180 dias.

Antes de aceitar a proposta da construtora, verifique três pontos: se há patrimônio de afetação averbado, a data do contrato e a fase da obra no desfazimento.

Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

22/09/2026

⚠️ O DETALHE DECISIVO
O STJ definiu que a notif**ação pode ser feita ainda no prazo determinado, mas os efeitos só se projetam para o período de indeterminação. Os 120 dias correm de lá, não da data da notif**ação (REsp 1.798.924/RS).

💰 A EXTENSÃO DA DÍVIDA
Não é só o aluguel: alcança multa, juros, IPTU, condomínio, contas de consumo, danos no imóvel e custas, conforme previsto no contrato.

🚨 O RISCO PATRIMONIAL
“É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação” (Súmula 549 do STJ). O STF confirmou a constitucionalidade, seja a locação residencial ou comercial (Tema 1.127).

💡 Quem não notif**a continua garantindo. E, havendo renúncia ao benefício de ordem, o locador pode cobrar diretamente do fiador.

É fiador em contrato que se prorrogou? Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

19/09/2026

⚖️ Fiz o acordo, paguei, e meu nome continua negativado. E agora?

O credor tem prazo certo para retirar a restrição. Descumprido, o dano moral é presumido. Mas há um detalhe no acordo que define tudo. 👇

📌 A REGRA
“Incumbe ao credor a exclusão do registro da dívida em nome do devedor no cadastro de inadimplentes no prazo de cinco dias úteis, a partir do integral e efetivo pagamento do débito.” (Súmula 548 do STJ)

A obrigação é do credor, não do consumidor.

⏱️ A CONTAGEM
Os cinco dias úteis correm do primeiro dia útil seguinte à efetiva disponibilização do valor ao credor, e não da data em que o consumidor pagou. Boleto e transferência dependem da compensação (Tema 735, REsp 1.424.792/BA).

🔑 O PONTO DECISIVO NO ACORDO PARCELADO
A súmula fala em pagamento integral. A primeira parcela não quita a dívida, então o dever de baixa nasce do que o próprio acordo previu:
• Se o acordo prevê a baixa após a primeira parcela, o credor está vinculado
• Se nada prevê, em regra a exclusão se impõe com a quitação integral

Guarde o termo de acordo: é ele que define a obrigação.

⚠️ A CONSEQUÊNCIA
Passado o prazo, a manutenção é ato ilícito e o dano moral é in re ipsa, dispensando prova de prejuízo concreto.

🚨 A ARMADILHA
Pela Súmula 385 do STJ, havendo outra inscrição legítima preexistente, resta o direito ao cancelamento, mas não a indenização.

✅ O QUE FAZER
Reúna o acordo e os comprovantes, extraia o extrato do cadastro com data, registre reclamação e guarde o protocolo. Persistindo, cabe ação com tutela de urgência para a baixa imediata, sob multa diária.

💡 Pagar não basta. É preciso provar a linha do tempo.

Pagou e continua negativado? Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

15/09/2026

⚖️ Um herdeiro mora sozinho no imóvel da herança. Os outros podem cobrar aluguel?

Podem. Mas não automaticamente, e não desde a data do falecimento. Existe uma condição que define tudo. 👇

📌 O PONTO DE PARTIDA
Com a abertura da sucessão, a herança se transmite como um todo unitário. Até a partilha, o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse é indivisível e segue as normas do condomínio (arts. 1.784 e 1.791 do CC).

⚖️ A REGRA
O condômino responde aos demais pelos frutos que percebe da coisa comum (art. 1.319 do CC). Se um herdeiro ocupa o imóvel com exclusividade, priva os outros da fruição e abre-se a via da indenização.

🔑 A CONDIÇÃO DECISIVA
“Aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva.” (REsp 570.723/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi)

🗓️ O MARCO TEMPORAL
O termo inicial coincide com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial. A via usual é a notif**ação extrajudicial pelo Cartório de Títulos e Documentos. Quem não notif**a não constitui o devedor em mora.

💰 O VALOR
Não é locação: é indenização pelo uso exclusivo, com base no valor locatício de mercado. Cada herdeiro recebe na proporção da sua fração, e quem ocupa não paga sobre a própria cota.

⚠️ A EXCEÇÃO
Ao cônjuge ou companheiro sobrevivente a lei assegura o direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar (art. 1.831 do CC). Presente esse direito, a ocupação tem fundamento próprio.

💡 O pedido pode ser feito no próprio juízo do inventário ou em ação autônoma de arbitramento de aluguéis.

Herdeiro ocupando sozinho o imóvel da família? Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

15/09/2026

🔑 A construtora pode reter as chaves por dívida depois do financiamento?

O comprador financia pelo banco, o valor é repassado à construtora, mas resta um saldo. Ela pode segurar as chaves até receber? O TJ-SP respondeu. 👇

📌 O CASO
A compradora quitou a maior parte do preço com financiamento habitacional da Caixa, repassado à construtora. Restavam R$ 86 mil de parcelas intermediárias e taxa de assessoria. Por causa desse saldo, a empresa reteve as chaves.

🛡️ A DEFESA
A construtora alegou que a retenção constava do contrato e seria legítima enquanto houvesse dívida. O tribunal não acolheu: previsão contratual não legitima a conduta quando a empresa já não é titular do bem que pretende reter.

⚖️ O FUNDAMENTO CENTRAL
Com o financiamento garantido por alienação fiduciária, a propriedade é transferida ao credor. Na prática:
• A instituição financeira passa a ser a proprietária fiduciária
• O comprador é o devedor fiduciante, com direito à posse direta
• À construtora resta apenas um crédito, e não o domínio sobre a coisa

🚫 O LIMITE DA COBRANÇA
O saldo deve ser exigido pelas vias próprias: notif**ação, ação de cobrança ou inscrição em cadastro de inadimplentes. Usar a posse do imóvel como meio indireto de pressão é abuso de direito e forma vedada de autotutela. Para o relator, a conduta ultrapassou o mero inadimplemento contratual.

🏢 OS ENCARGOS DO PERÍODO
A responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da imissão na posse, e não do registro do compromisso (Tema 886 do STJ). Por isso, o acórdão afastou a cobrança dos encargos relativos ao tempo em que o acesso ao imóvel esteve impedido.

✅ O QUE A JUSTIÇA DETERMINOU
Entrega das chaves, restituição dos aluguéis pagos durante o impasse e indenização por danos morais.

💡 Concluído o financiamento e repassado o valor, a construtora conserva um crédito, não o imóvel. A dívida remanescente se cobra; a posse não se retém.

Está sem as chaves por causa de um saldo com a construtora? Reúna o contrato e o comprovante de repasse. Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

13/09/2026

🏠💰 A prefeitura cobrou ITBI sobre um valor maior que o da sua compra? Você pode reaver a diferença.

Muita gente paga sem saber que a cobrança é indevida. E o pior: sem saber que existe prazo. 👇

📌 O QUE O STJ DECIDIU
Em recurso repetitivo (Tema 1.113), ficou fixado que a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, e o município não pode arbitrar previamente a base com respaldo em “valor de referência” criado por ele mesmo.

⚖️ O SEU DIREITO
Quem recolheu o imposto sobre base superior ao preço efetivo pagou tributo indevido. A restituição está garantida no art. 165, I, do CTN, com correção monetária.

⏱️ POR QUE QUASE NINGUÉM DISCUTE ANTES
Na prática, o comprador tem urgência: sem a guia paga, não sai a escritura nem o registro. E o pedido administrativo costuma levar meses até uma resposta que, em regra, vem negativa. Não dá para travar o negócio esperando.

✅ PAGAR NÃO É CONCORDAR
Recolher o ITBI para viabilizar a escritura não signif**a aceitar a cobrança, nem faz perder o direito à restituição. O próprio CTN assegura a devolução seja qual for a modalidade do pagamento. E, se houve pedido administrativo negado, o direito também não desaparece: apenas o prazo passa a exigir atenção redobrada (art. 169 do CTN).

🚨 A PEGADINHA
Pela Súmula 625 do STJ, o pedido administrativo NÃO interrompe o prazo prescricional. Você protocola, aguarda meses, e o prazo judicial corre do mesmo jeito.

⚖️ A VIA EFETIVA
Ação de repetição de indébito, na Justiça Estadual, contra o município.
• Pedido: devolução da diferença, com correção e juros
• Prova: escritura ou contrato, guia recolhida e o valor arbitrado
• Tese: ausência de processo administrativo com contraditório (art. 148 do CTN)

⏳ O PRAZO
Cinco anos contados da data do pagamento (art. 168, I, do CTN).

💡 O imposto segue o negócio real, não a expectativa de arrecadação do município.

Comprou imóvel nos últimos cinco anos? Confira a guia. Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

11/09/2026

⚖️ Paguei tudo, mas o vendedor sumiu e não passou a escritura. E agora?

Você não f**a refém dele. 👇

📌 O PROBLEMA
Sem escritura registrada, o imóvel continua na matrícula do vendedor. Pode ser penhorado por dívida dele, entrar no inventário ou ser vendido de novo.

🔑 A SOLUÇÃO
Você pode exigir a outorga da escritura e, havendo recusa, requerer a adjudicação do imóvel (arts. 1.417 e 1.418 do CC). A decisão substitui a vontade do vendedor e serve de título para o registro.

💡 O MITO
Não precisa ter registrado a promessa. Pela Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação não se condiciona a esse registro. Até contrato de gaveta autoriza o pedido.

🏢 DÁ PARA FAZER EM CARTÓRIO
Desde a Lei 14.382/2022, o procedimento corre no Registro de Imóveis (art. 216-B da LRP). Advogado é obrigatório também nessa via.

📄 O QUE É EXIGIDO
• Contrato de promessa ou cessão
• Prova do inadimplemento (15 dias após notif**ação do oficial)
• Ata notarial
• Certidões dos distribuidores forenses

⚠️ DOIS PONTOS DECISIVOS
Independe do registro prévio da promessa e da regularidade fiscal do vendedor. Vendedor endividado não impede a transferência.

Vendedor que sumiu, faleceu ou empresa que fechou não impedem a regularização. Guarde o contrato e os comprovantes: a prova da quitação é o que sustenta o pedido.

Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

09/09/2026

⚖️ Vendedor é obrigado a informar as restrições de uso e locação do imóvel.

Comprou pensando em alugar por temporada e só depois descobriu que o imóvel não permitia? A Justiça de São Paulo rescindiu o contrato por culpa exclusiva da vendedora. 👇

📌 O CASO
O comprador firmou promessa de compra e venda com uma incorporadora com um objetivo declarado: destinar a unidade à locação de curta duração. O imóvel, porém, integrava programa de Habitação de Interesse Social, sujeito a teto de renda, limites de revenda e vedação à hospedagem remunerada.

🛡️ A DEFESA QUE SE VOLTOU CONTRA
A vendedora alegou que as restrições constavam da documentação assinada e que investidores poderiam comprar, desde que respeitadas as diretrizes do programa. Ao dizê-lo, confirmou a existência das limitações que deveria ter informado.

🔍 A TESE CENTRAL
O dever de informar não se cumpre com menções genéricas e padronizadas, diluídas em documentos extensos, ainda que assinados. A limitação precisa ser comunicada de forma clara, específ**a e ostensiva, na fase pré-contratual.

📱 A PROVA
As mensagens trocadas entre as partes demonstraram que a vendedora conhecia a destinação pretendida e, ainda assim, não esclareceu a vedação. Conversas e material publicitário integram o conjunto probatório.

⚖️ O RESULTADO
Rescisão por culpa exclusiva da incorporadora, com devolução dos valores pagos. Havendo culpa do vendedor, a restituição é integral e imediata (Súmula 543 do STJ). A cláusula penal de 50%, prevista apenas contra o comprador, foi aplicada também contra a vendedora (Tema 971 do STJ).

💡 A lição: assinar não é o mesmo que saber. Quando a restrição atinge exatamente a razão pela qual se decidiu comprar, ela precisa estar em destaque, não escondida no meio do contrato.

Sentença de 1º grau, sujeita a recurso. Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

06/09/2026

⚖️ Comprou o imóvel e o cônjuge do vendedor não assinou. O negócio vale?

Vale, mas f**a exposto. E o pior: por um prazo que pode se estender por anos. 👇

📌 A REGRA
Salvo no regime da separação absoluta, nenhum cônjuge pode alienar ou gravar bens imóveis sem autorização do outro (art. 1.647, I, do CC). A exigência alcança também fiança e aval: sem anuência, a garantia locatícia é inef**az (Súmula 332 do STJ).

✅ QUANDO É DISPENSADA
• Separação absoluta de bens
• Participação final nos aquestos, havendo convenção e sendo o bem particular (art. 1.656)
• União estável, em que a exigência não incide automaticamente
Atenção: a separação legal obrigatória gera controvérsia.

⚠️ A CONSEQUÊNCIA
O ato é anulável, não nulo (art. 1.649). Produz efeitos até ser desconstituído, e só o cônjuge preterido ou seus herdeiros podem pedir a anulação (art. 1.650). O comprador não provoca: apenas suporta o risco.

⏳ O PRAZO QUE SURPREENDE
Dois anos, contados não da compra, mas do término da sociedade conjugal. Enquanto o casamento durar, o prazo sequer começa a correr. Uma venda de hoje pode ser questionada muitos anos depois.

🛡️ COMO O CONTRATO PROTEGE
1️⃣ Qualif**ação completa: estado civil, regime de bens, data do casamento e pacto antenupcial, com certidão anexa.
2️⃣ Declarações e garantias: o vendedor declara não viver em união estável e responde por perdas e danos em caso de inveracidade.
3️⃣ Condição suspensiva: sem a outorga, não há pagamento. Retenha parcela do preço até a regularização.

🔧 SE O PROBLEMA JÁ EXISTE
Recusa injustif**ada admite suprimento judicial (art. 1.648). E a ratif**ação posterior, por instrumento público ou particular autenticado, convalida o ato (art. 1.649, parágrafo único).

💡 Um contrato sólido não descreve apenas o combinado. Antecipa o que pode dar errado e distribui, desde já, quem suporta cada risco. É nele que nascem as obrigações.

Vai comprar imóvel de pessoa casada? Exija certidão de casamento atualizada e a assinatura do cônjuge. Fale com um advogado de sua confiança. 🤝

Danniel Barroso Advocacia

24/09/2026

24/09/2026

22/09/2026

19/09/2026

15/09/2026

15/09/2026

13/09/2026

11/09/2026

09/09/2026

06/09/2026

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