19/03/2026
No Direito Ambiental brasileiro, a responsabilidade pela reparação de danos não se limita a quem efetivamente praticou a infração. Trata-se de obrigação de natureza propter rem: inerente ao próprio imóvel, que vincula o atual proprietário ou possuidor, independentemente de culpa ou de quem tenha causado o dano originalmente.
⚖️O que diz a Súmula 623 do STJ?
A redação é clara: "As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor". Isso significa que passivos ambientais acompanham o imóvel e se transfere automaticamente com a posse ou propriedade.
📌Quais são as implicações jurídicas?
- Responsabilidade Objetiva e Transmissível: O dever de recomposição ambiental acompanha o imóvel. O adquirente assume eventuais passivos preexistentes, sendo insuficiente alegar desconhecimento para afastar a obrigação de reparar.
- Solidariedade Passiva e Poder de Escolha do Ente Público: A reparação ambiental pode ser exigida de qualquer integrante da cadeia de proprietários ou possuidores, a critério do Poder Público ou do Ministério Público, recaindo, em regra, sobre o atual detentor da posse, em razão da maior efetividade na recomposição do dano.
- Irrelevância da Boa-Fé no Campo Civil: Mesmo a aquisição de boa-fé não afasta o dever de restaurar áreas protegidas, como APPs e Reservas Legais.
⚠️Fique Atento!
A ausência de uma análise técnica aprofundada pode ocultar passivos críticos, tais como:
- Supressão irregular de vegetação nativa;
- Ocupação ou intervenção em Áreas de Preservação Permanente (APP); ou
- Restrições ambientais que inviabilizam ou limitam o uso econômico do imóvel.
🔎Due Diligence Ambiental:
A verificação prévia da situação ambiental do imóvel é medida essencial para identificar passivos e dimensionar riscos.
A análise de aspectos como uso do solo, presença de áreas protegidas e histórico de intervenções permite ao adquirente tomar decisões informadas e evitar a assunção inadvertida de obrigações.
