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Ricardo Sehbe Advocacia Imobiliária

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Com uma equipe qualif**ada e ef**az, prestamos serviços especializados na área de advocacia imobiliária, atendendo a um público exigente e em busca de orientações seguras nas áreas imobiliária e de construção civil.

19/02/2026

O CIB pode ser visto de duas formas:

🔹 Oportunidade, para quem tem tudo organizado
🔹 Problema, para quem deixou pendências acumularem

Vantagens:
✔️ mais segurança jurídica
✔️ menos conflitos
✔️ mais transparência

Riscos:
❌ aumento da fiscalização
❌ bloqueios futuros
❌ dificuldades em negociar o imóvel

O mercado imobiliário está caminhando para um modelo cada vez mais transparente.
Quem age agora, sai na frente.

Quer entender como isso impacta seus imóveis ou sua empresa? Fale com um especialista.

17/02/2026

✔️ Imóveis regularizados ganham mais segurança e menos burocracia.
⚠️ Imóveis com inconsistências passam a f**ar visíveis para o poder público.

Isso pode afetar:
• venda
• financiamento
• regularização futura
• uso empresarial do imóvel

O CPF dos imóveis não cria problemas, ele expõe os que já existem.

Quem se antecipa, protege o patrimônio.
Quem ignora, corre o risco de pagar mais caro depois.

👉 Regularização hoje é estratégia, não custo.

10/02/2026

A ideia é simples: um imóvel, um número, uma verdade cadastral.
⚠️ E quando os dados se cruzam, irregularidades aparecem.
👉 Nos próximos posts: o que muda para proprietários e empresários.

05/02/2026

O chamado CPF dos imóveis não é só uma mudança cadastral é uma mudança estrutural no mercado imobiliário brasileiro.

👉 No próximo post, explicaremos como esse cadastro vai funcionar na prática.

14/01/2026

Incorporação imobiliária: o que acontece quando a obra não vai até o fim?

A lei das incorporações (Lei nº 4.591/64) foi criada para dar segurança jurídica a quem compra imóveis na planta.
Mas quando uma incorporação fracassa, surgem dúvidas importantes, especialmente sobre quem responde pelas construções já realizadas.

Funciona assim:

🔹 Se a incorporação não estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação e o contrato entre o proprietário do terreno e o incorporador for rescindido, as construções feitas no terreno se incorporam ao patrimônio do proprietário do terreno.

🔹 Isso não signif**a enriquecimento indevido.
A lei é clara: o proprietário deve indenizar os adquirentes pelo valor das acessões (as construções realizadas), de forma proporcional à unidade de cada um.

🔹 O objetivo é evitar o enriquecimento sem causa: princípio que impede alguém de se beneficiar de melhorias feitas com recursos de terceiros.

🔹 Importante:
O proprietário do terreno responde apenas pelo valor da construção.
Valores pagos além da obra (como lucro, comissão, etc.) devem ser cobrados diretamente da incorporadora.

⚠️ E onde entra o patrimônio de afetação?

Quando o empreendimento está submetido a esse regime, o cenário muda completamente:
✔ o patrimônio da obra f**a separado do patrimônio do incorporador;
✔ os recursos só podem ser usados na construção;
✔ mesmo em caso de crise ou falência, a obra pode continuar;
✔ os adquirentes f**am muito mais protegidos.

👉 Sem afetação = mais risco, litígio e insegurança.
👉 Com afetação = previsibilidade, proteção e transparência.

Por isso, antes de investir ou estruturar uma incorporação, é essencial analisar se o empreendimento adota o regime de afetação patrimonial.

📎 Fonte:
https://www.migalhas.com.br/depeso/421370/resolucao-da-permuta-ou-promessa-de-venda-e-patrimonio-de-afetacao

06/01/2026

Integralização de imóveis ao capital social sempre foi uma das principais ferramentas de organização patrimonial, sucessão e holdings familiares.
Mas um ponto segue em debate: quando o ITBI pode ser cobrado?

O STF reconheceu a repercussão geral no Tema 1.348, que discute se a imunidade do ITBI se aplica também quando a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária.

📌 O conflito é claro:
A Constituição determina que não incide ITBI na integralização de capital com imóveis.
Já uma interpretação infraconstitucional passou a restringir essa imunidade quando a empresa atua com compra, venda ou locação de imóveis.

Na prática, isso gerou:
• insegurança jurídica;
• autuações municipais;
• incerteza em holdings e sucessões;
• planejamentos patrimoniais colocados em risco.

O STF agora vai decidir:
➡️ prevalece a literalidade da Constituição
ou
➡️ vale a interpretação restritiva adotada por parte da jurisprudência?

O impacto será estrutural:
✔ planejamento sucessório
✔ reorganização societária
✔ holdings patrimoniais
✔ arrecadação municipal
✔ segurança jurídica no Brasil

Mais do que um julgamento tributário, trata-se de definir até onde vai a imunidade constitucional — e onde começa o poder de tributar.

🔎 Para quem trabalha com patrimônio, imóveis e sucessão, esse é um tema que exige atenção desde já.

📎 Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/441679/tema-1-348-do-stf-itbi-na-integralizacao-de-capital-com-imoveis

02/01/2026

Por muito tempo, essa possibilidade esteve suspensa e muita gente nem percebeu.
Agora, a regra mudou: voltou a ser possível contratar mais de um financiamento imobiliário pela Caixa, desde que o comprador atenda aos critérios exigidos.

Isso signif**a que quem já tem um imóvel financiado pode, sim, financiar outro, desde que comprove capacidade de pagamento e passe pela análise de crédito.

Na prática, essa mudança abre espaço para:
• compra de um novo imóvel sem vender o atual;
• reorganização patrimonial da família;
• investimentos imobiliários planejados;
• estratégias de renda e sucessão.

Mas atenção:
Ter a possibilidade não signif**a que é sempre a melhor decisão.
Mais de um financiamento impacta contratos, renda, planejamento familiar e até a sucessão futura.

Imóvel não é só aquisição.
É estratégia patrimonial.

26/12/2025

Em condomínio, nem tudo que está na convenção é automaticamente justo.
Uma decisão recente do judiciário destacou que despesas ordinárias que beneficiam igualmente todos os moradores devem ser rateadas de forma igualitária entre as unidades e não levadas ao valor da fração ideal de cada apartamento.

Isso é especialmente relevante para despesas como:
✔ salários de funcionários;
✔ limpeza e manutenção de áreas comuns;
✔ conservação estrutural;
✔ serviços que todos usam da mesma forma.

Cobrar mais de quem tem apartamento maior apenas porque tem fração ideal maior, gera desequilíbrio jurídico e pode ser considerado abusivo quando todos usufruem da mesma infraestrutura.

📌 O que isso signif**a na prática:
• Se as despesas não variam de acordo com o tamanho da unidade, o critério de rateio proporcional pode ser questionado.

• É possível buscar a revisão do rateio em situações de desigualdade evidente.

• Isso traz impacto direto na segurança jurídica do seu patrimônio imobiliário.

Em outras palavras:
🏢 As áreas comuns são de uso universal.
📊 A cobrança deve refletir a realidade do uso e não apenas a fração ideal.

Fonte: https://jurinews.com.br/justica/taxas-condominiais-de-despesas-ordinarias-devem-ser-iguais-para-todos-os-moradores-decide-tj-mg/

16/12/2025

Fechar a sacada com vidro pode até parecer uma melhoria estética ou funcional mas, sem autorização adequada, pode virar dor de cabeça real.

A fachada do prédio é parte comum. Mesmo que a sacada seja sua, qualquer mudança estética externa exige aprovação coletiva.
Fazer a obra sozinho pode levar a multas, ordens de remoção, perda de valor do imóvel e até afetar o patrimônio familiar no caso de venda, doação ou sucessão.

Antes de contratar a empresa de vidro, vale checar 3 pontos essenciais:
✔ Convenção e regulamento interno do condomínio e se aprovam a alteração.
✔ Projeto técnico assinado por profissional habilitado + vidro aprovado (laminado ou temperado).
✔ Verif**ação estrutural do prédio + eventual repercussão no IPTU ou área construída.

Imóvel não regularizado = risco de perder valor, liquidez e segurança.
Mesmo obras aparentemente simples exigem atenção jurídica.

12/12/2025

O REARP – Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, criado pela Lei nº 15.265/2025, acaba de abrir uma das maiores oportunidades dos últimos anos para quem tem imóveis ou bens com valor defasado.

A nova lei permite que pessoas físicas e jurídicas atualizem o valor de imóveis para o valor real de mercado e regularizem ativos lícitos não declarados, com alíquotas reduzidas.
Para pessoas físicas, a atualização custa 4% sobre a diferença entre o valor antigo e o valor atual — segundo o texto aprovado pelo Senado.

E por que isso é tão importante?

Porque valor defasado signif**a:
• patrimônio subestimado;
• dificuldades em venda, financiamento e garantias;
• sucessão mais cara e burocrática;
• risco fiscal no futuro.

O REARP não é apenas uma correção documental.
É uma estratégia patrimonial, que pode reorganizar a vida financeira de famílias e empresas, facilitar planejamentos sucessórios e reduzir conflitos futuros.

Essa janela é temporária.
Se você tem imóveis antigos, valores desatualizados ou precisa estruturar patrimônio, este pode ser o momento mais inteligente para agir.

02/12/2025

A locação de temporada pode parecer uma excelente fonte de renda, mas sem atenção às regras, o proprietário pode sair no prejuízo.

🔹 Legislação municipal e condomínio: nem todas as cidades ou prédios permitem o aluguel de curto prazo.
🔹 Contrato e garantias: é essencial formalizar por escrito, com prazos, valores e responsabilidades definidos.
🔹 Responsabilidade civil e seguros: danos ao imóvel ou a terceiros podem recair sobre o dono.
🔹 Prevenção: o suporte jurídico é o que garante que o negócio seja seguro e lucrativo.

✍️ A locação de curto prazo pode ser vantajosa desde que feita com respaldo legal.

20/11/2025

Segundo o Global Property Guide, o mercado imobiliário brasileiro mostra sinais claros de recuperação, impulsionado pelo aumento dos financiamentos e crédito habitacional.

Mas nem todos conseguem aproveitar as oportunidades, muitos imóveis ainda enfrentam pendências documentais que atrasam vendas, impedem financiamentos e reduzem o valor de mercado.

💡 Ter o imóvel regularizado é mais do que uma exigência legal é um diferencial competitivo.
Antes de anunciar, confira:
✔️ Matrícula e averbações atualizadas
✔️ Certidões negativas
✔️ IPTU e tributos em dia

🔍 Quer saber se a sua documentação está pronta para o mercado?
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