Qual é o horário de funcionamento?

Segunda-feira 09:00 - 17:00 Terça-feira 09:00 - 17:00 Quarta-feira 09:00 - 17:00 Quinta-feira 09:00 - 17:00 Sexta-feira 09:00 - 17:00

Ilen Santos Advocacia

Página Principal
Brasil
Canoas, RS
Ilen Santos Advocacia

Ligar Como chegar Site

Especialistas em Direito Imobiliário

06/05/2026

O síndico exerce um papel central na administração do condomínio e atua como representante legal da coletividade condominial, conforme estabelece o art. 1.348 do Código Civil.

Entre suas principais atribuições estão:

✔ cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno
✔ administrar receitas e despesas do condomínio
✔ prestar contas à assembleia
✔ representar o condomínio judicial e extrajudicialmente
✔ zelar pela conservação das áreas comuns

📌 Responsabilidade civil

O síndico pode ser responsabilizado civilmente quando sua atuação causar prejuízo ao condomínio ou a terceiros em razão de:

negligência

imprudência

omissão na gestão

descumprimento da convenção ou das deliberações da assembleia

Nesses casos, pode ser obrigado a indenizar danos patrimoniais causados ao condomínio.

⚖️ Síndico morador x síndico profissional

A legislação não faz distinção formal entre síndico morador e síndico profissional quanto às responsabilidades básicas.

Ambos respondem pelos atos praticados durante a gestão.

Entretanto, na prática jurídica, o síndico profissional costuma ser analisado com maior rigor técnico, pois:

exerce atividade remunerada

apresenta-se como especialista em gestão condominial

assume função profissionalizada

Isso pode influenciar a análise de culpa em eventuais conflitos judiciais. Por isso, a gestão condominial exige organização administrativa, transparência e observância das normas legais e convencionais. E um advogado especialista em direito imobiliário pode ser importante neste momento.

29/04/2026

A compra de imóvel na planta é comum no mercado imobiliário, mas exige atenção a alguns fatores importantes.

Entre os principais riscos estão atraso na entrega da obra, alterações no projeto original e dificuldades financeiras da construtora responsável pelo empreendimento.

Por isso, antes de assinar o contrato, é importante analisar documentos como o registro da incorporação imobiliária, o memorial descritivo da obra e o histórico da construtora no mercado.

22/04/2026

A auditoria condominial é um instrumento importante para garantir transparência na administração financeira do condomínio.

Ela consiste na análise técnica de documentos como:

✔ balancetes
✔ contratos firmados pelo condomínio
✔ prestação de contas do síndico
✔ movimentações bancárias
✔ despesas e receitas

📜 Embora não seja obrigatória por lei em todos os condomínios, a auditoria pode ser determinada:

pela convenção condominial

por deliberação em assembleia

em casos de suspeita de irregularidades

⚖️ O objetivo não é apenas identificar eventuais problemas, mas também prevenir erros de gestão e fortalecer a governança condominial.

A análise jurídica pode ser fundamental quando há dúvidas sobre a regularidade de contratos, despesas ou decisões administrativas. Por isso, um advogado especialista em direito imobiliário é importante neste momento.

16/04/2026

A compra de um imóvel na planta envolve um elemento central: a confiabilidade da construtora responsável pelo empreendimento.

Diferentemente da aquisição de um imóvel pronto, o comprador assume um compromisso baseado em um projeto que ainda será executado.

Por isso, a análise da construtora é um passo fundamental para reduzir riscos.

📌 Alguns aspectos jurídicos e práticos devem ser observados:

1️⃣ Registro da incorporação imobiliária
Antes de iniciar a comercialização das unidades, o empreendimento deve possuir registro de incorporação no cartório de registro de imóveis, conforme determina o art. 32 da Lei nº 4.591/1964.

Esse registro reúne documentos essenciais como:

matrícula do terreno

projeto aprovado

memorial descritivo da obra

cronograma da construção

qualificação da construtora

A ausência desse registro impede legalmente a venda das unidades.

2️⃣ Histórico da construtora
É recomendável analisar:

✔ obras já entregues pela empresa
✔ cumprimento de prazos de entrega
✔ qualidade dos empreendimentos anteriores
✔ experiência no mercado

Empresas com histórico consolidado costumam apresentar menor risco operacional.

3️⃣ Situação jurídica da empresa
Também é importante verificar:

existência de processos judiciais relevantes

histórico de reclamações recorrentes de consumidores

eventual recuperação judicial ou dificuldades financeiras

Esses fatores podem indicar risco de atraso ou paralisação da obra.

4️⃣ Documentação do empreendimento
O comprador deve ter acesso a documentos como:

✔ memorial descritivo
✔ planta aprovada
✔ contrato de compra e venda
✔ prazo de entrega da obra
✔ cláusulas sobre atraso e tolerância

Esses documentos definem direitos e obrigações das partes.

A análise desses elementos ajuda o comprador a tomar uma decisão mais segura ao adquirir um imóvel ainda em construção. Por isso, um advogado especialista em direito imobiliário é importante neste momento.

03/03/2026

A Reforma Tributária (EC 132/2023), regulamentada pelo PLP 68/2024, traz impactos relevantes para quem realiza locações por curta temporada, como as feitas por plataformas digitais (ex: Airbnb).

📌 O principal ponto de atenção é que esse tipo de locação tende a ser enquadrado como atividade econômica habitual, especialmente quando há:

Repetição das locações

Faturamento elevado

Uso profissional do imóvel

⚖️ O que isso significa na prática?
O locador pessoa física pode ser equiparado à pessoa jurídica para fins de tributação, passando a recolher:

Imposto de Renda

IBS e CBS (IVA Dual)

➡️ A carga tributária total pode se tornar significativamente mais alta do que na locação residencial tradicional.

💡 Além disso, a Reforma introduz o split payment, sistema em que o imposto pode ser retido automaticamente no momento do pagamento, impactando diretamente o fluxo de caixa do proprietário.

🏘️ Por isso, quem atua com Airbnb precisa:
✔ Avaliar se a atividade pode ser considerada habitual
✔ Revisar contratos e estrutura patrimonial
✔ Analisar se a manutenção na pessoa física ainda é viável

Como advogada especialista em Direito Imobiliário, acompanho de perto os desdobramentos da Reforma Tributária e seus reflexos no mercado de locações.

27/02/2026

A vaga de garagem em condomínio é uma das principais fontes de conflito entre condôminos — e nem sempre o problema é simples.

📌 O primeiro ponto jurídico essencial é identificar a natureza da vaga:

✔ Vaga vinculada à unidade

✔ Vaga autônoma (com matrícula própria)

✔ Vaga de uso comum

Cada uma possui regras e limites diferentes.

⚖️ O que costuma gerar irregularidade?

Uso da vaga para depósito ou oficina

Estacionar fora dos limites demarcados

Utilização por terceiros sem autorização

Ocupação de vaga alheia ou área comum

📜 A convenção e o regimento interno são determinantes para definir:

Penalidades

Possibilidade de multa

Medidas administrativas ou judiciais

🚨 Importante: o direito de propriedade não autoriza o uso abusivo que prejudique a coletividade condominial.

Como advogada especialista em Direito Imobiliário, compartilho aqui informação jurídica para prevenir conflitos e litígios.

24/02/2026

A locação por Airbnb em condomínios é um dos temas que mais gera conflitos atualmente.

Não existe uma resposta única: tudo depende da convenção condominial, do uso do imóvel e do impacto à coletividade.

Por isso, antes de anunciar um imóvel para curta temporada, é fundamental compreender os limites legais do direito de propriedade.

📌 Informação jurídica evita conflitos, multas e litígios desnecessários.

20/02/2026

O aumento do uso de veículos elétricos trouxe um novo desafio para os condomínios:
➡️ a instalação de pontos de recarga nas garagens.

⚖️ Do ponto de vista jurídico, a resposta não é automática.

📌 Alguns pontos precisam ser analisados:

A vaga é privativa ou comum?

A instalação impacta a estrutura elétrica do prédio?

Há risco à segurança ou sobrecarga do sistema?

O tema está regulamentado na convenção ou no regimento?

📜 Em regra, alterações em áreas comuns exigem:
✔ Aprovação em assembleia
✔ Laudo técnico
✔ Definição sobre custeio e responsabilidade

🚫 A instalação unilateral, sem autorização do condomínio, pode gerar:

Multas

Obrigação de desfazimento

Responsabilização por danos

🏢 O desafio jurídico está em equilibrar inovação, direito de propriedade e segurança coletiva.

Como advogada atuante em Direito Imobiliário e Condominial, acompanho de perto esses novos conflitos da vida em condomínio.

29/01/2026

O uso de plataformas como Airbnb para locações de curta temporada em condomínios não é livre nem automático.

👉 Decisões judiciais recentes destacam que, em condomínios residenciais, a locação por curta duração pode ser proibida quando não há autorização expressa na convenção do condomínio.

📜 Por quê?
A convenção estabelece a finalidade do edifício e regras internas que regem o uso das unidades. Se a convenção for omissa ou restringir a hospedagem de curta duração, o condomínio pode impor limites para proteger:
✔ o sossego dos moradores
✔ a segurança do ambiente
✔ a natureza residencial do empreendimento

⚖️ Decisões dos tribunais têm considerado que, sem aval expressa da convenção, o condomínio está no direito de regulamentar ou até proibir esse tipo de locação, com respaldo na autonomia das regras internas e na proteção da coletividade condominial.

📌 Conclusão:
A regra não é automática, a permissibilidade do uso do imóvel para locações curtas em condomínios residenciais depende da convenção e das deliberações.

15/01/2026

A Reforma Tributária já começou a mudar a lógica de tributação no setor imobiliário — e isso pode mexer diretamente com locações, estrutura patrimonial e sucessão.

Neste carrossel, eu reuni os pontos que mais exigem atenção agora:

IVA Dual (IBS + CBS): substitui tributos antigos e altera a forma de apuração.

Split Payment: o imposto pode ser retido antes do valor cair na conta, afetando fluxo de caixa e repasses.

Locação por Pessoa Física: dependendo do volume de receitas (ex.: acima de R$ 240 mil/ano), é essencial revisar o enquadramento e os contratos.

Redutores e alíquotas (PLP 68/2024): há reduções previstas para locação/arrendamento e venda de imóveis, mas tudo depende de regra, enquadramento e cálculo.

Holding: continua podendo fazer sentido, mas não é “solução padrão” — precisa de análise criteriosa para não gerar custo tributário desnecessário.

Se você tem imóveis, aluga, vende, ou está pensando em proteger e organizar patrimônio, o pior cenário é esperar a cobrança “chegar” para agir.

Se quiser que eu avalie o seu caso e indique os caminhos possíveis, me chame no direct ou acesse o link da bio.

Endereço

Avenida Inconfidência, 650/1314/
Canoas, RS
92020-300

Horário de Funcionamento

Segunda-feira	09:00 - 17:00
Terça-feira	09:00 - 17:00
Quarta-feira	09:00 - 17:00
Quinta-feira	09:00 - 17:00
Sexta-feira	09:00 - 17:00

Telefone

+555137857385

Site

http://www.ilensantosadvocacia.com.br/

Notificações

Seja o primeiro a saber: enviaremos um e-mail para você quando Ilen Santos Advocacia publicar novidades e promoções. Seu endereço de e-mail não será usado para nenhum outro fim, e você pode cancelar a inscrição a qualquer momento.