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PMRS Advocacia & Consultoria

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Brasil
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Empresa de prestação de serviços jurídicos sofisticados. Atuação com foco no Direito Imobiliário, Empresarial, Licitações e Direito Internacional.

11/11/2020

A lei do inquilinato, em vigor desde 1991, dispõe tanto sobre locações residenciais como não residenciais.

No caso das locações não residenciais, a lei não estipula um prazo mínimo para contratação, podendo ser pactuado livremente entre as partes.

No entanto, se a locação comercial for firmada por período igual ou superior a cinco anos, o locatário (que é quem aluga o imóvel) pode pedir a renovação compulsória do contrato.

Ocorre que referido direito à renovação tem prazo estipulado, qual seja, restando, no máximo, 1 (um) ano e, no mínimo, de 6 (seis) meses para finalização contrato de locação é que se pode ajuizar a presente ação.

As regras relativas à locação não residencial estão dispostas nos artigos 51 a 57 da Lei 8.245/91.

10/11/2020

🏢 Toda empresa que quer participar de uma licitação precisa atender a todos os requisitos do edital. Só que imprevistos acontecem. É justo que uma concorrente seja inabilitada somente por não apresentar algum documento previsto em edital? De acordo com as decisões tomadas em diversos tribunais do país, a resposta é: depende.

Existem documentos essenciais para o cumprimento do objeto da licitação, e esses são indispensáveis. É o caso, por exemplo, da comprovação de existência da empresa, ou da certif**ação de entidade de classe (OAB, Crea etc). Há outros documentos, no entanto,

cuja apresentação posterior pode ser tolerável, desde que haja justif**ativa razoável e que seja permitido pela comissão licitante - ou, em último caso, pela justiça.

Caso recente de tolerância aconteceu no Amazonas. Uma empresa foi inabilitada em um processo licitatório por não apresentar certidão negativa de débito. Reverteu a decisão na Justiça, ao justif**ar que foi feito um parcelamento, mas a Secretaria da Fazenda não emitiu a certidão por conta da suspensão das atividades desde o início da pandemia (Processo nº 0725509-03.2020.8.04.0001).

A flexibilidade nesse quesito vem ganhando cada vez mais espaço nos tribunais. Porém, é preciso ter consciência de que as decisões contrárias também acontecem.

A rigor da lei, as empresas podem, sim, ser desclassif**adas por ausência de qualquer requisito exigido em edital.

06/11/2020

A licitação é obrigatória para a contratação de serviços e compra de bens pela administração pública. Entretanto, existem alguns casos onde esse procedimento pode ser dispensado, ou seja, pode existir a chamada contratação direta. Esses casos dividem-se em: Licitação dispensada (Art. 17, I, II, da lei 8.666/93), Licitação dispensável (Art. 24, lei 8666.93) e a Inexigibilidade de licitação (Art.25, lei 8666/93).
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Na licitação dispensada o administrador público não pode licitar, pois a própria lei determina casos onde esse procedimento não é necessário. Essa hipótese leva em consideração principalmente o princípio da eficiência, visto que em alguns casos, analisando o custo-benefício, a licitação não seria benéf**a para a administração pública.
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Já na licitação dispensável existe uma faculdade, ou seja, o Administrador decide se irá realizar o procedimento licitatório ou não. Porém, vale destacar que, deve-se observar atentamente as hipóteses de dispensa presentes no Art. 24, da lei 8.666/93, pois, tal situação só poderá ocorrer se estiver descrita em um dos seus incisos.
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Na inexigibilidade existe uma impossibilidade de competição. Aqui a disputa não pode acontecer, pois, determinado licitante (fornecedor) detém características exclusivas para participação do certame. Um exemplo seria a contratação da cantora Ivete Sangalo para um evento cultural na cidade.
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Nesse caso, a lei traz um rol exemplif**ativo, ou seja, basta que seja demostrada a inviabilidade da disputa para que a licitação seja inexigível.
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🔴IMPORTANTE: As contratações e aquisições pela a Administração pública necessitam de um procedimento licitatório. Logo, podemos inferir que as hipóteses citadas acimas são exceções, e que a sua utilização está vinculada as disposições trazidas pela lei.
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💡DICA: É importante realizar a leitura dos Arts. 17, 24 e 25 da lei 8.666/93 para um melhor entendimento do assunto.

05/11/2020

O prazo para entrega das chaves de imóvel novo é estabelecido no contrato de compra e venda.

É importante pontuar, contudo, que alguns contratos podem prever uma cláusula de tolerância.

O judiciário entende que um prazo de tolerância de até 180 dias é aceitável.

“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.” Súmula 164 do TJ-SP

Quando o prazo para entrega das chaves de imóvel novo é descumprido, a construtora é obrigada a informar o consumidor sobre o andamento mensal da obra.

O termo de entrega de chaves é um dos principais documentos fornecidos pela construtora de um empreendimento novo ao proprietário do imóvel, quando o mesmo tem suas obras finalizadas e está pronto para ser ocupado.

Quando esse termo é assinado pelo comprador do apartamento, a empreiteira responsável por sua construção se torna imune a cobranças relacionadas ao condomínio e também impostos obrigatórios, como o IPTU.

A partir do momento que o recibo de entrega de chaves de imóvel vendido estiver em suas mãos, o prazo para fazer reclamações sobre quaisquer problemas pontuais referentes à estrutura, pintura, infiltração, dentre outros, é de até 90 dias. Já para falhas “ocultas”, como canos entupidos e lajes não impermeabilizadas, esse período se estende por um ano.

Caso os defeitos de um apartamento apareçam após o término do prazo de garantia, o proprietário não poderá mais entrar em contato com a construtora. Nessa situação, os gastos com reformas e manutenção f**am por conta de quem adquiriu o imóvel.

04/11/2020

Você sabia?

A Lei 14.065 de 30 de setembro de 2020, publicada no D.O.U, 1º de Outubro de 2020, converteu a Medida Provisória nº 961 de 2020 em Lei,
e autoriza pagamentos antecipados nas licitações e nos contratos realizados no âmbito da administração pública.

A legislação autoriza à Administração Pública de todos os entes federativos, de todos os Poderes e órgãos constitucionalmente autônomos o pagamento antecipado nas licitações e nos contratos, desde que atendidos alguns critérios.

Dessa forma, o art. 1o, inciso II dispõe que o pagamento antecipado nas licitações e nos contratos pela Administração, pode ocorrer desde que:

a) represente condição indispensável para obter o bem ou assegurar a prestação do serviço; ou

b) propicie signif**ativa economia de recursos;

Já o § 1º do art. 1o. da Lei 14.065/2020 dispõe que a Administração deverá:

I - prever a antecipação de pagamento em edital ou em instrumento formal de adjudicação direta; e

II - exigir a devolução integral do valor antecipado na hipótese de inexecução do objeto, atualizado monetariamente pela variação acumulada do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou índice que venha a substituí-lo, desde a data do pagamento da antecipação até a data da devolução.

O § 2º estabelece que sem prejuízo do disposto no § 1º, a Administração deverá prever cautelas aptas a reduzir o risco de inadimplemento contratual, tais como:

I - a comprovação da execução de parte ou de etapa inicial do objeto pelo contratado, para a antecipação do valor remanescente;

II - a prestação de garantia nas modalidades de que trata o art. 56 da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, de até 30% (trinta por cento) do valor do objeto;

III - a emissão de título de crédito pelo contratado;

IV - o acompanhamento da mercadoria, em qualquer momento do transporte, por representante da Administração; ou

V - a exigência de certif**ação do produto ou do fornecedor.

Por fim, o § 3º veda o pagamento antecipado pela Administração na hipótese de prestação de serviços com regime de dedicação exclusiva de mão de obra.

03/11/2020

As garantias reais são aquelas onde um ou alguns bens do garantidor é que respondem pela obrigação garantida, NÃO atingindo todo seu patrimônio.

Se a garantia for de valor acima de 30 salários mínimos precisará ser feito por escritura pública OU instrumento particular cuja lei tenha atribuído a mesma força da escritura pública.

Sempre precisa ser registrado na matrícula do imóvel! No art. 1227 do CC fala que se não registrar acaba sendo uma garantia obrigacional.

Ex: Eu te devo 40 mil e oferto meu imóvel como garantia. A gente faz um pacto de alienação fiduciária ou hipoteca. Registramos na matrícula do meu imóvel. Se eu f**ar te devendo, não adianta vir atrás da minha Ferrari ou da minha Lamborghini que o que garante a dívida é o imóvel.

30/10/2020

As garantias pessoais são aquelas as quais o garantidor (aquele que oferta a garantia) é quem responde pela obrigação garantida, logo, todo seu patrimônio pode ser atingido em caso de inadimplemento da obrigação e não um bem em específico.

Como é uma garantia pessoal não é necessária a formalização por escritura pública.

Essa garantia não resulta em constrição de bens, ou seja, não priva o garantidor do pleno uso e gozo dos seus bens.

Em caso de falência do garantidor, o crédito advindo dessa obrigação pessoal não tem preferência, eles têm natureza quirografária, ou seja, é um crédito que f**a no fim da fila!

Exemplo de obrigação pessoal

João loca um imóvel de Maria. Acaba a locação. Ele desocupa o imóvel. Maria loca para Denise. Denise recebe na sua conta de energia que há débitos em aberto da época do antigo inquilino. A dívida deve ser cobrada da Denise que está de posse do bem ou do antigo inquilino que efetivamente utilizou o serviço de energia elétrica?  Essa obrigação é PESSOAL aquele que usufruiu do serviço, logo, quem paga é o João e não DENISE ou MARIA por serem possuidora (locatária) e proprietária respectivamente.

29/10/2020

Se você comprou online e não gostou, pode devolver .
✅Art. 49° - CDC.
O consumidor tem consolidado legalmente o “direito ao arrependimento” sempre que adquirir qualquer coisa fora de um estabelecimento comercial – por exemplo, via site, telefone ou catálogo. Quando o produto chegar na sua casa, você tem até sete dias para devolver e receber 100% do valor pago. E fique esperto: o fornecedor não pode exigir saber o motivo, cobrar taxas, reter qualquer valor ou exigir que o consumidor pague o custo do frete da devolução.
Importantíssimo saber o endereço físico do escritório da empresa que você comprou online, ter o CNPJ e registrar os prints das negociações negadas para devolução.

28/10/2020

-Cuide se você pode cumprir com os prazos, pois muitos editais possuem prazos curtos de entrega do material ou serviço;
-Quais são os custos diretos e indiretos que você irá ter para executar o serviço?(Mesmo depois de descontar todos os custos ainda valerá a pena para sua empresa?)
-Confira se o produto ou serviço que você oferece é realmente o descrito no edital.
-Caso haja atraso no pagamento, esse atraso não vai comprometer o andamento de todo o negócio? Trata-se de um risco que poderá levar a sua empresa a ter prejuízo, comprometendo, inclusive, sua sobrevivência.
-O fornecimento exigirá gastos com contratação de mais mão de obra ou qualquer outro? Ou seja, sua empresa consegue se comprometer com essa entrega sem prejudicar o dia a dia da empresa/produção?
-As vezes as Administrações Públicas atrasam os pagamentos por problemas internos, de natureza burocrática. Você deve conhecer claramente os passos para receber o dinheiro (O Órgão para o qual pretende fornecer está pagando em dia? Se não está, atrasa quanto tempo? Alguns dias? Meses?). Conhecer a realidade sobre o pagamento das compras permite nos prepararmos para efetivamente obter êxito no fornecimento para a Administração Pública.

27/10/2020

Os Tribunais normalmente consideram que a relação entre os noivos e o fornecedor é de consumo e aplicam o Código de Defesa do Consumidor.
No caso da pandemia, estamos diante de um caso de força maior, isto é, um fato superveniente e inevitável, de modo que é provável que os Tribunais entendam que o fornecedor e o consumidor não podem ser responsabilizados pelos impedimentos ocasionados pelo COVID-19, pois não há nexo causal entre o descumprimento do acordado e o motivo do descumprimento.
Tratando-se de força maior, os órgãos de defesa do consumidor recomendam que não sejam impostas penalidades aos consumidores ou fornecedores, dependendo de quem esteja solicitando a alteração ou extinção do contrato. Recomenda-se que seja oferecido o reembolso integral dos valores pagos ou a remarcação da festa de casamento para data futura.
Assim, resumidamente, a caracterização da pandemia do COVID-19 como hipótese de força maior permite a rescisão do contrato firmado e isenta as partes do pagamento de indenização. Não haverá dano moral como nexo causal em razão da pandemia, mas haverá dano moral, como aponta a doutrina consumerista, decorrente de violações à personalidade, caso existirem.
Contudo, o encerramento do contrato por conta da pandemia não deve implicar em enriquecimento sem causa, de modo que, se uma parte do serviço já tiver sido prestada, como as fotos do “pré-wedding”, a assessoria do cerimonial, entre outros, as partes devem buscar um equilíbrio do contrato, para que nenhuma das partes seja prejudicada.

26/10/2020

Sempre que o edital não estiver de acordo com a lei, for omisso ou contiver ilegalidade, ele pode ser impugnado, qualquer cidadão é parte legítima para impugnar um edital de licitação. Essa impugnação deve ser feita dentro do prazo legal previsto em lei e que estará esclarecido no edital.

23/10/2020

O MEI – microempreendedor individual – é uma categoria criada pelo governo que permite ao pequeno empresário regularizar seus negócios, o microempreendedor individual pode participar de licitações, sem problemas, não apenas pode, como também tem acesso à benefícios e vantagens ao participar, e ainda que a licitação seja superior a R$ 81 mil (limite de faturamento anual do MEI) ou que a somatória dos contratos ultrapasse esse valor, isso não impede o MEI de realiza-los, todavia, é necessário ter em mente que caso seu faturamento anual ultrapasse essa marca será desenquadrado de MEI e irá pagar mais impostos e precisara de um contador entre outras mudanças que será necessário.

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