06/02/2013
Principais inovações trazidas à Lei nº 8245/91
A Lei nº 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, desde quando publicada em 21 de outubro de 1991, sofreu diversas alterações em tempos passados. Entretanto, essa sofreu várias alterações nas regras de locação com a Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009 que está vigorando desde 24 de janeiro de 2010. Com a intenção de agilizar as demandas judiciais, e diminuir diversas dúvidas nas interpretações legais evitando assim novos conflitos e propositura de novas lides, esssas inovações caracterizam-se como um esforço positivo na busca de uma relação mais clara entre locadores, locatários e fiadores.
Garantias da locação até a devolução do imóvel
Qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado, a não ser que o contrato disponha deforma contrária. (Art. 39).
Devolução do imóvel, durante o prazo de locação
O locatário poderá devolver o imóvel locado, antes do prazo do contrato, desde que pague a multa pactuada em valor proporcional ao período de cumprimento do contrato.
Prossegue a locação com quem permanecer no imóvel
A locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, nos casos de separação de fato ou judicial, divórcio ou dissolução da união estável. (Art. 12).Nesses casos e nos previsto no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se o caso. (§ 1º do Art. 12).O fiador, neste caso, no prazo de 30 (trinta) dias poderá se exonerar das suas responsabilidades, mas ficará responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador. (§ 2º do Art. 12).
O locador pode exigir novo fiador
O locador poderá exigir novo fiador em casos expressamente previstos no art. 40. Dentre essas, há a hipótese de quando há a situação do locador ser notificado pelo fiador de sua intenção de desoneração, na hipótese de prorrogação da locação por prazo indeterminado.
Da exoneração do fiador sem previsão contratual
A possibilidade do fiador em exonerar-se da fiança na hipótese de prorrogação do contrato a fiança por prazo indeterminado, quando tal hipótese não está prevista no contrato, é matéria que continua controvertida. Neste sentido, enquanto há correntes que se apegam ao contido no novo art. 39, sustentando que somente na hipótese de previsão contratual poderá ocorrer a exoneração da fiança, há corrente que assegura tal direito pelo fiador em face do expresso no inciso X do art. 40 da mesma lei, permanecendo obrigado por todos os efeitos da fiança, apenas durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador (inciso X do Art. 40).
NAS AÇÕES DE DESPEJO
Nas ações de despejo, observar-se-á o seguinte:
A) Liminar para a desocupação do imóvel em 15 dias
Fixa agora a lei que o juiz, em casos específicos, concederá a liminar para a desocupação do imóvel locado em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel (conforme previsão do art. 59).
B) Citação para responder aos pedidos
No pedido de rescisão da locação cumulado com cobrança, o locatário será citado para responder ao pedido de rescisão, enquanto este e os fiadores para responderem ao pedido de
cobrança. (inciso I do Art. 62).
c) Purga da mora
Pode-se evitar a rescisão da locação com o pagamento do débito atualizado, efetuar a purgação da mora, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da citação, mediante depósito judicial. (inciso II do Art.62) Se a purga da mora não for integral, o locador poderá requerer a intimação do locatário para que diretamente complemente o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contados da intimação. (inciso III do Art. 62).
D) Prosseguimento do pedido de rescisão pela diferença
Caso não seja integralmente complementado o depósito, prosseguirá o pedido de rescisão pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada (inciso IV do Art. 62)
e ) Emenda da mora
O locatário somente poderá utilizar essa faculdade de purgar mora e poderá fazê-lo somente após 24 (vinte e quatro) meses imediatamente posteriores. (§ único do Art. 62).
f) Expedição de mandado de despejo
Se julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, contendo o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação. (Art.63).
g) Exigência de caução
A exigência da caução na execução provisória do despejo, teve o valor reduzido, devendo ser não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizada até a data da prestação da caução. (Art. 64).
NAS AÇÕES DE REVISÃO DE ALUGUEL
Destaque-se também que nas ações de revisão de aluguel, poderá ser fixado pelo juiz, um aluguel provisório, que será em percentual não excedente a 80% (oitenta por cento) se for pedida pelo locador.
Se proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente (letras a e b do inciso II do Art. 68).
NAS AÇÕES RENOVATÓRIAS
Regula ainda a nova lei, a ação renovatória que pode ser proposta em até 6 meses antes do encerramento do contrato, apontando exigências para sua propositura, indicando em especial o dever da indicação do fiador, se houver no contrato e indicando que não sendo renovado o contrato e se for pedido na contestação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária (Art. 74).
Por: José Jorge Guedes de Camargo - OAB/SP 131801
