09/11/2021
AS PARCERIAS NA EXECUÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E A TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO - EVOLUÇÃO DO ENTENDIMENTO DO FISCO
A parceria na execução de empreendimentos imobiliários (loteamento de terrenos e edificação de prédios com unidades autônomas) de forma a se permitir, em termos fiscais, a repartição das receitas de venda, seja na conclusão do empreendimento ou durante sua execução, até meados do ano de 2018 representava um campo nebuloso, pois a disciplina tributária trazida pelo antigo, mas ainda vigente, Parecer Normativo CST 15, de 1984, era dirigida à forma de tributação pelo Lucro Real.
Deverás, até a edição da Lei nº 9.718, de 1998, era vedado às empresas com atividade imobiliária a opção pelo Lucro Presumido como forma de apuração do imposto de renda e da contribuição social sobre o lucro.
Somando-se a isso, o inciso III do art. 3º da Lei nº 9.718, de 1998 que permitia a exclusão da Receita Bruta, base de cálculo do P*S e da COFINS, dos valores que tivessem sido transferidos para outra pessoa jurídica, fora revogado pela Medida Provisória nº 2.158-35, de 2001 (ainda não convertida em Lei, mas em plena vigência) aumentando o temor de que as parcerias imobiliárias fossem afetadas pela legislação das contribuições, com pagamento em duplicidade pelas parceiras no empreendimento.
Não obstante, com a permissão, a partir de 1999, da opção pelo lucro presumido das empresas com atividade imobiliária, faltava um posicionamento oficial da Receita Federal quanto à possibilidade de extensão da disciplina da parceria imobiliária do Parecer Normativo CST nº 15, de 1984 às optantes pelo lucro presumido.
Mas um julgamento no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) - Acórdão 1801-000.609, de 2011, mas só publicado em meados de 2014, manifestou entendimento de que as pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido não poderiam se utilizar do regime especial de parceria prevista no referido Parecer Normativo CST 15, de 1984. Ou seja, o proprietário da área cujo empreendimento (loteamento ou edifício) era executado pelo parceiro seria o único a auferir receitas da venda das unidades, cabendo ao parceiro executor das obras auferir receitas da prestação de serviços. Em outras palavras, o executor da obra era mero prestador de serviço do proprietário do imóvel, ainda que seu pagamento se desse com parte da receita da venda do empreendimento (custo do proprietário da terra).
Nesse entendimento, se ambos estivessem na sistemática do Lucro Real, não haveria problemas, pois haveria receita e custos de ambos, incidindo o imposto e a contribuição social tão somente sobre o lucro líquido, ainda que permanecesse a dupla tributação pelo P*S e COFINS.
Felizmente, ainda em 2014, o mesmo CARF editou o Acórdão 1101.001.230, no sentido de que o titular do imóvel da edificação ou loteamento e a pessoa jurídica executora do empreendimento poderiam submeter à tributação somente o percentual da receita operacional que couber a cada uma, conforme convencionado no contrato de parceria. Nesse julgamento não se ressalvou o regime de tributação a ser adotado.
Houve um certo alívio no mercado imobiliário, mas faltava uma posição da Receita Federal, que veio com as Soluções de Consulta COSIT nº 39, de 2015 e 82, de 2016 que previram, expressamente, que a participação proporcional no preço de vendas das unidades imobiliárias do empreendimento, estipulada em contrato de parceria, poderia ser adicionada à receita bruta do proprietário da terra, para fins de apuração do IRPJ, CSLL, P*S e Cofins com base no lucro presumido.
Em termos contábeis, a Solução de Consulta DISIT/SRRF 6ª RF 6018, de 2018, vinculada à SC COSIT nº 39, de 2015, deixou mais claro que cada parte em uma parceria imobiliária deve registrar contabilmente e tributar somente a parte que lhe couber na partilha das receitas estipuladas em contrato, o que permite a opção pelo Lucro Presumido levando em conta apenas a receita bruta contábil de cada uma.
A Solução de Consulta COSIT nº 39, de 2015, está assim redigida:
ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. LOTEAMENTO EM TERRENO DE TERCEIROS. PARCERIA - REPARTIÇÃO DAS RECEITAS. TRIBUTAÇÃO - SUJEITO PASSIVO. Empresa que recebe as prestações de imóveis vendidos em parceria com outras empresas ou pessoas físicas, e cuja receita operacional consiste na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo um percentual convencionado entre as partes, deve tributar a parcela que lhe cabe contratualmente. Para efeito da tributação, cada contratante é sujeito passivo da obrigação tributária e deve registrar na sua contabilidade e tributar as receitas que lhe couberem contratualmente. DISPOSITIVOS LEGAIS: Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto de Renda - RIR/99 -, arts. 227, 279 e 410 a 414. Parecer Normativo CST nº 15/1984. Solução de Consulta COSIT n. 39 , de 26/02/2015
Assim, não restam mais dúvidas de que é possível a contabilização do percentual de receita por cada um dos parceiros, aplicando à essa receita os percentuais de presunção do lucro e adotando-se a receita repartida também para fins do P*S e da COFINS.
LUIZ MARTINS VALERO
MVO – Advocacia Tributária e Empresarial
