10/09/2023
ОСНОВНИ ВЪПРОСИ ПРИ ДЕЛБА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Делбата е способ за прекратяване на съсобствеността върху движими и недвижими вещи. Нормативната уредба се съдържа в чл. 34 и чл. 35 от Закона за собствеността, чл. 341-355 от Гражданския процесуален кодекс и в чл. 69-80 от Закона за наследството. Делбата бива основно два вида: 1. Доброволна и 2. Съдебна. Доброволната делба по своята същност представлява многостранен договор, по силата на който се постига съгласие между всички съсобственици да прекратят съсобствеността си върху определени обекти на правото на собственост и да получат в замяна индивидуална собственост върху обектите от делбената маса. Съгласно чл. 35 от Закона за собствеността договорът се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите, ако се отнася до недвижими имоти и движими вещи на стойност над 50 лева. Необходимо е договорът за делба да бъде вписан в Имотния регистър, като вписването има оповестително (известява се на третите лица, че такъв договор е сключен) и оповестително-защитно действие (договорът за делба е противопоставим на трети лица, придобили в момент, следващ вписването на договора за делба права върху същите обекти от делбената маса). Ако съсобствениците не могат да постигнат съгласие относно поделянето на делбените имоти, единственият начин съсобствеността да бъде прекратена, е чрез съдебна делба. Производството по съдебна делба е двуфазно. В първата фаза съдът се произнася по въпроса кои имоти ще бъдат предмет на делбата, между кои лица и при какви дялове. Това решение се ползва със сила на пресъдено нещо, което означава, че този въпрос не може да бъде пререшаван, след като решението влезе в сила. Необходимо е да се отбележи, че в производството по делба трябва да участват всички съсобственици, в противен случай тя е изцяло нищожна съгласно чл. 75, ал. 2 от Закона за наследството. Впрочем, същото се отнася и за договора за доброволна делба. След като съдът се произнесе с решение в първата фаза, се преминава към втората фаза на делбеното производство, чиято основна цел е да се прекрати съсобствеността между страните по делото. Способите за прекратяване на съсобствеността са четири на брой, като те зависят от конкретната фактическа обстановка по делото. Първият способ за прекратяване на съсобствеността е чрез разделителен протокол и жребий. Това е предпочитаният от закона способ за прекратяване на съсобствеността, като той може да бъде приложен само при условие че има достатъчен брой имоти за всички съделители и те могат да бъдат разпределени съобразно дяловете им в делбената маса. Необходимо е да се отбележи, че е възможно някои от дяловете да бъдат допълвани в пари, т.нар. парично уравняване на дялове. Вторият способ за прекратяване на съсобствеността е чрез разпределение. В случая жребий не се тегли, защото поделянето чрез този способ на имотите е много трудно (някой от съделителите е извършил подобрения в някои от делбените имоти) или невъзможно (например, ако съделителите са повече от броя на имотите). Третият способ за прекратяване на съсобствеността е изнасяне на публична продан на неподяелем имот. Този способ се използва най-често тогава, когато имотът е само един, той е неподеляем (за установяване на това обстоятелство се назначава съдебно-техническа експертиза) и никой от съделителите не отговаря на условията, за да му бъде възложен в дял по реда на чл. 349, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Последният способ за прекратяване на съсобствеността е уреден в чл. 349 от Гражданския процесуален кодекс и се нарича възлагане на неподеляемо жилище. Първата хипотеза е уредена в чл. 349, ал. 1 от ГПК, съгласно който: „Ако неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, прекратена със смъртта на единия съпруг или с развод, и преживелият или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права по отношение на децата от брака, няма собствено жилище, съдът по негово искане може да го постави в дял, като уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари.“. Втората хипотеза е уредена в чл. 349, ал. 2 от същия закон: „Ако неподеляемият имот е жилище, всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари. Когато няколко съделители, отговарящи на условията по изречение първо, предявят претенции за поставяне на имота в техния дял, предпочита се онзи, който предложи по-висока цена“. Необходимо е да се отбележи, че съгласно чл. 349, ал. 5 от ГПК: „Когато уравнението е парично, то заедно със законната лихва трябва да се изплати в 6-месечен срок от влизането в сила на решението за възлагане.“ В противен случай решението за възлагане на неподеляемото жилище се обезсилва по право. При нужда от съдействие можете да се свържете с адвокатската ни кантора на телефон 0878 440 830.
