21/08/2026
БЪЛГАРСКИ СОБСТВЕНИК НА ИМОТ В ГЪРЦИЯ: КАК ЗАКОННО ДА ГО ОТДАВАТЕ КРАТКОСРОЧНО И ДА НЕ ПОПАДАТЕ В СИВИЯ СЕКТОР
Не националността е проблемът. Проблемът е липсата на регистрация, декларации и плащане на дължимите данъци.
През последните месеци в Северна Гърция отново се засилва публичният дебат за краткосрочните наеми, за конкуренцията между хотелския сектор и частните собственици и за ролята на чуждестранните инвеститори, включително българските.
Особено в райони като Кавала, Паралия Офринио, Аспровалта, Неа Перамос и Халкидики присъствието на български собственици и туристи е видимо.
Но зад политическата и понякога националистическа реторика стои един много по-прозаичен юридически въпрос:
Отдавате ли имота си законно?
Ако сте български гражданин и притежавате ваканционен имот в Гърция, имате право да го отдавате. Но ако го отдавате краткосрочно, гръцкото законодателство поставя конкретни изисквания за регистрация, деклариране на всяка резервация, данъчно облагане и техническа безопасност на имота.
И правилата важат независимо дали собственикът е грък, българин, германец, румънец или гражданин на друга държава.
1. Какво се счита за „краткосрочен наем“ в Гърция? От 1 януари 2024 г. краткосрочна се счита мярка, при която:
- имотът е обзаведен;
- всяка отделна мярка е за срок до 59 дни;
- не се предоставят допълнителни услуги, освен спално бельо;
- и няма значение дали резервацията е направена чрез Airbnb/Booking или директно с клиента.
‼️Следователно: “Не го давам през Airbnb, а директно на туристи“ не освобождава собственика от режима.
И краткосрочен наем, сключен извън дигитална платформа, подлежи на регистрация в гръцкия регистър и на подаване на декларация за краткосрочен престой.
Ако срокът на конкретния договор е 60 дни или повече, той не попада в определението за краткосрочен наем и се прилага режимът за дългосрочна/обикновена имуществена мярка. (ААDE)
2. Първата задължителна стъпка: регистрация и AMA
Собственикът или другият законен „управител“ на имота трябва да регистрира имота в: Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
( Регистър на имотите за краткосрочно настаняване, поддържан от гръцката данъчна администрация AADE).
След регистрацията се получава: Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – AMA (или номер на регистрация на имота). ⚠️AMA трябва да бъде посочен на видно място във всяка обява в дигитална платформа, както и във всеки друг рекламен канал, чрез който имотът се предлага за краткосрочно настаняване.
3. Има ли значение дали имотът се предлага само няколко седмици през лятото? Не. Няма правило от типа: “Отдавам само през юли и август, следователно не е необходимо да се регистрирам.“ Ако се извършва краткосрочна мярка по смисъла на гръцкото законодателство, режимът се прилага.
‼️Освен това AADE изрично посочва, че при определяне броя на имотите се взема предвид броят на AMA, а не просто броят на физическите жилища, които човек притежава.
4. Следващата задължителна стъпка: декларация за всеки краткосрочен престой
Регистрацията на имота сама по себе си не е достатъчна. За всеки краткосрочен престой трябва да бъде подадена: Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής (Декларация за краткосрочен престой). Общото правило към август 2026 г. е: до 20-о число на следващия месец след напускането на имота от наемателя.
Например: Туристът напуска имота на 10 август. Декларацията трябва да бъде подадена до 20 септември. При отменена резервация, когато според политиката за анулации се дължи сума от наемателя, също има специално задължение за подаване на декларация до 20-о число на следващия месец.
5. Как се облага доходът? Тук е една от най-важните разлики.
📍Физическо лице с до 2 имота: Когато физическо лице отдава до 2 имота за краткосрочно настаняване и не предоставя допълнителни услуги извън спално бельо, доходът се третира като: доход от недвижимо имущество, а не като доход от стопанска дейност ‼️
За доходите от 2026 г. действа новата скала: Годишен доход от недвижими имоти
Данъчна ставка е както следва:
до €12 000 - 15%
от 12 000,01 – €24 000 - 25%
€24 000,01 – €36 000 - 35%
над €36 000 - 45%
Тази нова скала е въведена със законодателните промени от края на 2025 г. и се прилага за доходите, за които е приложима новата данъчна рамка.
⚠️Важно: това не означава, че върху целия доход се прилага най-високата ставка. При прогресивната скала всяко ниво се облага със съответната ставка.
❓А ако собственикът има 3 или повече имота? Тук режимът се променя съществено. Физическо лице, което отдава 3 или повече имота краткосрочно, се третира като извършващо стопанска дейност. Тогава възникват допълнителни задължения, включително:
- начало на стопанска дейност;
- ДДС;
- подаване на ДДС декларации;
- декларации и счетоводни задължения;
- E3 и E1;
- myDATA и други задължения, свързани с бизнес дейността;
- ТАКК;
- τέλος παρεπιδημούντων – такса за пребиваващи/гости, когато е приложима.
AADE изрично посочва, че при физическо лице с три или повече имота доходът е доход от стопанска дейност, а не от недвижимо имущество.
6. ДДС – 13%
При краткосрочно отдаване: До 2 имота от физическо лице - Краткосрочният наем по този режим е освободен от ДДС.
3 или повече имота от физическо лице - Краткосрочните наеми попадат в режим на 13% ДДС.
⚠️И нещо много важно: Ако физическото лице достигне 3 имота, ДДС се прилага за съвкупността от имотите, които отдава краткосрочно, а не само за третия.
- Юридическо лице: При юридическо лице, което извършва краткосрочни наеми, режимът на ДДС се прилага независимо от броя на имотите. AADE изрично потвърждава ставката от 13% за тези случаи.
7. Внимавайте с „услугите“: Краткосрочният наем по този специален режим предполага обзаведен имот и предоставяне на спално бельо. Ако собственикът предоставя допълнителни услуги, например услуги, характерни за туристическо настаняване, режимът може да се промени и имотът да попадне в режима на туристическо предприятие.
AADE изрично посочва, че предоставянето на допълнителни услуги извън спалното бельо изважда случая от обичайното определение за краткосрочна мярка и може да доведе до задължение за започване на стопанска дейност.
8. Такса за устойчивост към климатичната криза – ТΑΚΚ. Това е още едно задължение, което често се пропуска.
При краткосрочните наеми се дължи:
Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (Такса за устойчивост към климатичната криза).
За обичайните имоти, отдавани краткосрочно, размерът е: Април – октомври:
€8 на ден за имот
Ноември – март:
€2 на ден за имот
За еднофамилна къща над 80 кв.м. ставките са по-високи:
* €15 на ден през април–октомври;
* €4 на ден през ноември–март.
Тези ставки са установени с действащата нормативна уредба. Таксата се плаща от госта, но задължението за правилното ѝ начисляване и деклариране е на лицето, което управлява/експлоатира имота. Декларацията за ТАКК се подава месечно – до последния ден на следващия месец.
9. Новите изисквания към самия имот са вече в сила. От 1 октомври 2025 г. краткосрочно отдаваните имоти трябва да отговарят и на нови минимални изисквания за безопасност и качество.
Сред тях са:
* имотът да представлява пространство за основно предназначение;
* да има естествено осветление;
* да има естествена вентилация;
* да има климатизация;
* да има застраховка „Гражданска отговорност“;
* да са изпълнени изискванията за електрическа безопасност;
* да има необходимите документи/декларации;
* да са изпълнени изискванията за борба с вредители.
Министерството на туризма изрично посочва, че се извършват проверки от Министерството на туризма и AADE, включително възможност за съвместни проверки. Следователно през 2026 г. вече не е достатъчно: “ Имам апартамент, направих му ремонт и го качих в Booking.“ Трябва да бъде проверено дали самият имот отговаря на законовите изисквания.
10. А какво става с незаконните преустройства? Това е особено важно за някои ваканционни райони.
Ако едно жилище е преустроено така, че например помещения, които не могат законно да се използват като самостоятелни жилищни пространства, са превърнати в отделни туристически помещения, това може да породи не само данъчни, но и строителни и административни проблеми.
Новите правила изрично изискват краткосрочно отдаваните имоти да са пространства за основно предназначение съгласно приложимите строителни правила.
Затова преди отдаване е разумно да бъде проверена не само данъчната регистрация, но и строителният статут на имота.
11. Какви са санкциите? Тук вече няма място за „ще видим, ако ни проверят“. Липса на регистрация/AMA или неправилно обозначаване
При нарушения на изискванията за регистрация и обозначаване на AMA може да бъде наложена административна санкция от:
€5 000.
Законът предвижда и последващо удвояване/увеличаване на санкцията при повторно нарушение в определените от закона хипотези.
Неподадена или неточна декларация за краткосрочен престой: При неподаване или неточно подаване на декларацията санкцията може да бъде: двойният размер на наема, както е посочен в дигиталната платформа към момента на проверката.
Закъсняла декларация: За просрочена декларация се предвижда административна санкция:
€100.
Има обаче специално изключение, когато доходът от просрочената декларация вече е включен в данъчната декларация за съответната година.
12. Контрол
AADE може да извършва електронни проверки, да използва информация от различни източници и да изисква информация от дигиталните платформи. Предвидена е и възможност за съвместни проверки на AADE и Министерството на туризма.
“ Но моят имот е в Гърция, а аз живея и плащам данъци в България“ ‼️Това не освобождава собственика от гръцките задължения, свързани с имота и дохода от него.
Приходът от недвижим имот, намиращ се в Гърция, трябва да бъде анализиран и от гледна точка на гръцкото данъчно законодателство.
За българските данъчни резиденти трябва да се направи и отделен анализ по приложимата Спогодба между България и Гърция за избягване на двойното данъчно облагане, включително относно декларирането в България и механизма за избягване на двойното облагане.
Това е област, в която не бива да се разчита на универсален отговор – данъчният статут на собственика, формата на собственост, броят имоти и начинът на отдаване могат да променят режима.
13. А ако собственикът не отдава имота, а само го ползва лично? Тогава режимът на краткосрочните наеми не се прилага само защото имотът е ваканционен. Самото притежание на имот в Гърция не означава, че собственикът извършва туристическа дейност. Но собственикът продължава да има други задължения, свързани със собствеността, включително тези относно имущественото облагане и декларациите за имота.
Националността не определя законността.
Поведението я определя.
И точно затова най-разумният съвет към всеки български собственик, който отдава ваканционния си имот в Гърция, е: Проверете. Регистрирайте. Декларирайте. Плащайте. Не чакайте проверка.
AADE разполага с механизми за електронен контрол и може да получава информация от платформите.
#Гърция #БългарияВГърция #ИмотВГърция #НедвижимиИмоти #КраткосрочниНаеми #ТуризъмВГърция #ДанъциВГърция #ГръцкоДанъчноПраво #ГръцкоЗаконодателство #Право #Адвокат #ЮридическаИнформация #ДанъчнаРегистрация #ДанъчнаКоректност #ЗаконенБизнес #НедвижимиИмотиВГърция #БългарскиСобственици #ИнвестицияВГърция #СевернаГърция #Халкидики #Кавала #Офринио #НеаПерамос #ГръцкаРивиера
