25/09/2026
ADMIRAL MARKET REPORT
Пазарът на недвижими имоти в Бургас и Южното Черноморие през 2026 г.
Сделки, цени, ипотеки и ново строителство – сравнение 2024 → 2025 → 2026
Данни към септември 2026 г. | Анализ на ADMIRAL Недвижими Имоти
Пазарът се охлажда като обем, но не и като стойност
Пазарът на недвижими имоти в България през 2026 г. навлиза в нов етап.
След много силната 2025 г. броят на вписаните сделки през първата половина на 2026 г. е по-нисък. В същото време цените на жилищата продължават да се движат нагоре на национално ниво.
Това е особено важно за Бургас и Южното Черноморие, където пазарът има специфична структура – постоянни жилища, ново строителство, ваканционни имоти, инвестиционни покупки, имоти за краткосрочно отдаване и силно изразена сезонност.
Затова през 2026 г. вече не е достатъчно да се каже, че „пазарът расте“ или „пазарът пада“.
Данните показват по-скоро преминаване към по-селективен пазар.
1. БЪЛГАРИЯ – КАКВО ПОКАЗВАТ РЕАЛНИТЕ СДЕЛКИ?
По данни на Агенцията по вписванията през първото полугодие на 2026 г. в страната са вписани:
84 119 продажби
спрямо:
101 154 продажби през първото полугодие на 2025 г.
Това представлява спад от приблизително 16,8%.
Само през II тримесечие на 2026 г. са вписани 45 965 продажби, спрямо 56 010 през II тримесечие на 2025 г. – спад от около 17,9%. В същото време II тримесечие е значително по-активно от I тримесечие на 2026 г., когато са вписани 38 154 продажби.
Това показва важна закономерност:
пазарът не е спрял – той просто е по-малко активен спрямо изключително силната 2025 г.
2. БУРГАС – ОСНОВНИТЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Сделки в първото полугодие
Показател H1 2024 H1 2025 H1 2026 2026 спрямо 2025
Продажби 4 151 4 225 3 325 −21,3%
Ипотеки* 1 588 1 697 1 577 −7,1%
* Законни + договорни ипотеки според публикуваните справки на Агенцията по вписванията.
През I тримесечие на 2026 г. в Службата по вписванията – Бургас са отчетени 1 507 продажби, а през II тримесечие – 1 818. Това означава увеличение на активността с около 20,6% между първото и второто тримесечие на 2026 г.
Спрямо първата половина на 2025 г. обаче обемът е по-нисък.
Това е една от най-важните характеристики на пазара в Бургас през 2026 г.
3. БУРГАС – ЦЕНИТЕ
По данни на НСИ през II тримесечие на 2026 г. жилищните цени в България са се увеличили с:
+15,5% на годишна база
На тримесечна база националният ръст е:
+4,5%
Бургас обаче е сред градовете, при които НСИ отчита тримесечно понижение:
−1,5% спрямо I тримесечие на 2026 г.
На годишна база индексът за Бургас показва +9,1% спрямо II тримесечие на 2025 г.
Това е важна разлика:
Бургас не показва срив на цените.
Напротив – на годишна база жилищата остават по-скъпи, но темпът на изменение през II тримесечие е по-слаб.
4. НЕСЕБЪР – НАЙ-ГОЛЕМИЯТ ВАКАНЦИОНЕН ПАЗАР В АНАЛИЗА
Показател H1 2024 H1 2025 H1 2026 2026 спрямо 2025
Продажби 3 681 3 841 2 741 −28,6%
Ипотеки* 2 509 2 646 355 −86,6%
Продажбите в Службата по вписванията – Несебър през I тримесечие на 2026 г. са 1 101, а през II тримесечие – 1 640.
Тук трябва да се направи важна уговорка.
Несебър е силно специфичен пазар. В него попадат не само жилища за постоянно обитаване, но и голям брой ваканционни и инвестиционни имоти.
Поради тази причина броят на сделките не може сам по себе си да се използва като директен индикатор за движението на цените.
5. ПОМОРИЕ
Показател H1 2024 H1 2025 H1 2026 2026 спрямо 2025
Продажби 916 868 858 −1,2%
Ипотеки — — — —
Поморие се отличава от Бургас и Несебър с много по-малка промяна в обема на сделките.
През първото полугодие на 2026 г. са отчетени 858 продажби, спрямо 868 през същия период на 2025 г.
Това представлява спад от едва около 1,2%.
При Поморие трябва да се има предвид комбинацията между:
постоянно население;
ваканционни имоти;
ново строителство;
инвестиционни покупки;
близост до морето;
целогодишно използване на част от жилищния фонд.
Данните за продажбите са от съответните тримесечни справки на Агенцията по вписванията.
6. ЦАРЕВО И ПАЗАРЪТ НА ЮЖНО ОТ СОЗОПОЛ
За най-южната част на Черноморието Агенцията по вписванията публикува статистика за Служба по вписванията – Царево.
Показател H1 2024 H1 2025 H1 2026 2026 спрямо 2025
Продажби 458 643 509 −20,8%
През 2025 г. този пазар отбелязва силно увеличение спрямо 2024 г., а през 2026 г. обемът се връща над нивото от 2024 г., но остава под силната 2025 г.
В статистиката на Агенцията по вписванията няма отделен ред „Приморско“ – данните се публикуват по службите по вписванията, поради което не следва да се представят като самостоятелна статистика за община Приморско без допълнително извличане на данни по населени места.
7. ЮЖНОТО ЧЕРНОМОРИЕ – ОБЩАТА КАРТИНА
За професионален анализ е важно да не се сумират механично всички населени места, тъй като Агенцията по вписванията публикува данните по служби.
Затова най-коректно е да разглеждаме отделно:
Бургас → Несебър → Поморие → Царево
и да използваме данните за останалите населени места само когато има официално отделима статистическа серия.
Сравнение на продажбите
Пазар H1 2024 H1 2025 H1 2026 2026/2025
Бургас 4 151 4 225 3 325 −21,3%
Несебър 3 681 3 841 2 741 −28,6%
Поморие 916 868 858 −1,2%
Царево 458 643 509 −20,8%
Какво показва таблицата?
Разликите са съществени.
Докато при Бургас и Несебър се наблюдава значително намаление на броя на вписаните продажби спрямо 2025 г., Поморие показва много по-стабилен обем.
При Царево 2026 г. също е по-слаба от 2025 г., но броят на сделките остава над нивото от първата половина на 2024 г.
8. ИПОТЕЧНОТО ФИНАНСИРАНЕ
Ипотеките са особено важен показател, защото дават допълнителна информация за структурата на покупките.
При Бургас броят на законните и договорните ипотеки през първото полугодие е:
Бургас H1 2024 H1 2025 H1 2026
Ипотеки 1 588 1 697 1 577
При Несебър данните показват значително по-различна динамика. Част от високите стойности през 2024–2025 г. са свързани с голям брой вписвания на договорни ипотеки, което налага внимателно тълкуване на показателя и не позволява автоматичното му приравняване към броя на ипотечните покупки.
Ипотеката е вписване, а не директен еквивалент на една покупко-продажба с ипотечен кредит.
Затова този показател трябва да се използва като допълнителен индикатор, а не като самостоятелен измерител на ипотечното търсене.
Данните за отделните служби са публикувани от Агенцията по вписванията по тримесечия.
9. НОВОТО СТРОИТЕЛСТВО В ОБЛАСТ БУРГАС
Тук картината е съвсем различна.
Докато броят на сделките през 2026 г. е по-нисък спрямо 2025 г., строителната активност остава висока.
Само през II тримесечие на 2026 г. в област Бургас са издадени:
161 разрешителни за нови жилищни сгради
с общо:
1 660 жилища
и:
149 867 кв. м РЗП
През същото тримесечие е започнало строителството на:
105 жилищни сгради
с:
1 388 жилища
и:
130 427 кв. м РЗП.
Новото строителство – първо полугодие 2026 г.
Област Бургас I тр. 2026 II тр. 2026 H1 2026
Разрешителни за жилищни сгради 169 161 330
Разрешени жилища 2 018 1 660 3 678
РЗП 219 527 м² 149 867 м² 369 394 м²
Започнати жилищни сгради 141 105 246
Започнати жилища 2 092 1 388 3 480
Започната РЗП 209 586 м² 130 427 м² 340 013 м²
Това поставя област Бургас сред водещите строителни пазари в България.
Само през II тримесечие областта е на трето място в страната по брой жилища, за които са издадени разрешителни – 1 660, след София-град и Пловдив.
10. КАКВО ОЗНАЧАВА СИЛНОТО НОВО СТРОИТЕЛСТВО?
Това е един от най-интересните процеси на пазара.
От една страна:
броят на сделките намалява.
От друга:
строителите продължават да планират и започват значителен обем ново строителство.
Това означава, че предлагането на нови жилища в Бургас и региона ще продължи да се увеличава.
За купувача това означава повече избор.
За инвеститора – по-голяма необходимост от внимателна оценка на конкретната локация, строител, качество и бъдеща ликвидност.
За продавача на вторичен имот – още по-голямо значение на правилното ценово позициониране.
11. КАКВО СЕ ПРОМЕНЯ ЗА ПРОДАВАЧИТЕ?
Пазарът от 2026 г. е различен от пазара от 2024–2025 г.
Когато броят на потенциалните сделки намалява, купувачът има повече възможности за избор.
Това означава, че надценен имот може да остане по-дълго на пазара.
Все по-важни стават:
1. Реалната пазарна цена
2. Локацията
3. Състоянието на имота
4. Реалната площ
5. Документите
6. Етапът на строителството
7. Акт 14 / Акт 15 / Акт 16
8. Качеството на сградата
9. Паркирането
10. Таксата поддръжка при ваканционни имоти
11. Потенциалът за отдаване под наем
12. Ликвидността при бъдеща продажба
12. А КАКВО СЕ ПРОМЕНЯ ЗА КУПУВАЧИТЕ?
По-малкият брой сделки не означава автоматично, че всички имоти трябва да поевтинеят.
Напротив – официалният индекс на НСИ показва, че през II тримесечие на 2026 г. жилищните цени в България са с 15,5% по-високи спрямо II тримесечие на 2025 г.
При Бургас годишното изменение е +9,1%, въпреки отчетеното тримесечно понижение от 1,5%.
Следователно купувачът не трябва да очаква автоматично „срив на пазара“.
По-скоро се увеличава значението на:
правилния имот на правилната цена.
13. НАЦИОНАЛНИЯТ ПАЗАР СРЕЩУ БУРГАСКИЯ ПАЗАР
Показател България Бургас
Сделки H1 2026 84 119 3 325
Сделки II тр. 2026 45 965 1 818
Цени II тр. 2026 спрямо II тр. 2025 +15,5% +9,1%
Цени II тр. спрямо I тр. 2026 +4,5% −1,5%
Разрешени жилища II тр. 2026 11 499 1 660
Източници: НСИ и Агенция по вписванията.
14. ОСНОВНИТЕ ИЗВОДИ НА ADMIRAL
1. Пазарът продължава да работи
Няма данни за спиране на пазара. През II тримесечие на 2026 г. активността нараства спрямо I тримесечие.
2. 2026 г. е по-слаба по брой сделки спрямо 2025 г.
Това се вижда както на национално ниво, така и в Бургас и Несебър.
3. По-малко сделки не означава автоматично по-ниски цени
Националният индекс на НСИ продължава да показва значителен годишен ръст.
4. Бургас остава активен строителен пазар
Само през първата половина на 2026 г. са разрешени 3 678 нови жилища в областта.
5. Южното Черноморие не е единен пазар
Несебър, Поморие, Созопол, Приморско, Царево и Бургас имат различна структура на търсенето и различна динамика.
6. Купувачът получава по-голям избор
Продължаващото ново строителство увеличава предлагането.
7. Правилната оценка на имота става все по-важна
В среда с по-малък брой сделки неправилно позиционираният имот може да остане по-дълго на пазара.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Пазарът не се срива. Пазарът се променя.
Данните за първата половина на 2026 г. показват пазар, който е по-малко активен по отношение на броя сделки спрямо силната 2025 г., но едновременно с това продължава да поддържа високи ценови нива и значителна строителна активност.
За Бургас това означава особено интересна комбинация:
по-малко сделки + високи цени + силно ново строителство.
За Южното Черноморие картината е още по-разнообразна.
Несебър остава силно активен, но отчита значителен спад на сделките спрямо 2025 г. Поморие показва относителна стабилност. Южните пазари около Царево остават по-малки като обем, но запазват значителна активност спрямо мащаба си.
В тази среда вече не е достатъчно един имот просто да бъде „на пазара“.
Той трябва да бъде:
правилно оценен → правилно представен → юридически проверен → професионално рекламиран → позициониран пред точния купувач.
Точно тук професионалната работа на агенцията има все по-голямо значение.
ADMIRAL MARKET REPORT
ADMIRAL Недвижими Имоти – Бургас
Следим пазара на недвижими имоти в:
Бургас • Поморие • Несебър • Созопол • Приморско • Китен • Царево • Ахтопол • Южното Черноморие
Нашите анализи се базират на официални данни от Националния статистически институт и Агенцията по вписванията, допълнени с наблюдения върху реалния пазар на недвижими имоти в региона.
Източници
Национален статистически институт – НСИ: статистика на цените на жилищата и строителната активност.
Агенция по вписванията – Имотен регистър: тримесечни справки за продажби, ипотеки и други вписвания по служби по вписванията.
Последна актуализация на анализа: 25 септември 2026 г.
