30/09/2020
ACHAT D'IMMEUBLE ET PROBLEMES D'HUMIDITE, BOIS POURRI, MOISISSURE, VICES CACHES
Vous avez acheté un appartement ou une maison et avez malheureusement constaté par la suite des malfaçons. Vous avez découvert des vices cachés. Comment alors éviter ces déconvenues?
Le Code civil définit le vice caché affectant la chose vendue comme étant celui qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu (article 1641 du Code civil).
Est considéré comme vice caché celui qui est inhérent à la chose vendue. Par exemple, un problème d'humidité ou de mérule qui n'était pas visible au moment de la vente.
Il doit s'agir d'un vice caché revêtant une gravité suffisante.
Après l'agréation, le vendeur ne sera plus tenu responsable des vices apparents de l'immeuble, c'est à dire que l'acquéreur ne pourra plus se plaindre d'un défaut visible au moment de la vente. L'acquéreur devra donc faire un "examen attentif mais normal" effectué immédiatement après la prise de possession de l’immeuble. Par exemple, un acquéreur ne pourra plus se retourner contre le vendeur s'il découvre de la moisissure au moment de l'agréation et ne s'en plaint pas.
L'action en garantie des vices cachés doit être effectuée dans un bref délai selon l'article 1648 du Code civil. La loi ne détermine ni le point de départ ni la durée du bref délai.
En ce qui concerne le point de départ du bref délai, généralement, la jurisprudence considère que le délai prend cours le jour de la délivrance du bien si son usage permet de déceler le vice. Mais cette règle n'est pas absolue. Lorsque le vice est d’une telle
nature qu’il ne peut apparaître qu’après un usage prolongé de la
chose vendue, le bref délai ne prend cours qu’à partir du moment de l’apparition du vice, c'est à dire au jour où l'acquéreur en a eu connaissance.
Le délai est laissé à l'appréciation du tribunal en fonction de la nature du vice rédhibitoire. La doctrine a constaté que, « (...) des exemples tirés de la jurisprudence, il semble que la durée du bref délai dépasse rarement, en règle générale, un an » (« L’exigence du ‘bref délai’ dans l’action en garantie contre les vices cachés », J.T., 2013, p. 563).
Il ne suffira pas de mettre en demeure le vendeur. A défaut d'une action en justice "à bref délai", le vendeur ne sera plus tenu responsable du vice caché.
A noter que dans des contrats de vente immobilière conclus entre une entreprise et un consommateur, l'entreprise venderesse insère dans le contrat une clause fixant ou supprimant le délai pour tenter de s'exonérer de toute responsabilité en cas de découverte du vice caché.
Il s'agirait le cas échéant d'une clause abusive puisque l'article VI.83.14 du Code de droit économique dispose que : Dans les contrats conclus entre une entreprise et un consommateur, sont en tout cas abusives, les clauses et conditions ou les combinaisons de clauses et conditions qui ont pour objet de : 14°: supprimer ou diminuer la garantie légale en matière de vices cachés, prévue par les articles 1641 à 1649 du Code civil, ou l'obligation légale de délivrance d'un bien conforme au contrat, prévue par les articles 1649bis à 1649octies du Code civil".
Toute clause supprimant ou diminuant le délai légal est "interdite et nulle" (article VI.84 du Code de droit économique).
Vous pouvez me contacter pour tout problème. Nous chercherons ensemble une solution et je vous assisterais le cas échéant pour toute démarche devant le tribunal compétent.
