30/08/2026
জমি নিয়ে সমস্যা হলে কার কাছে যাবেন?
জমি নিয়ে কোনো সমস্যা হলেই সরাসরি DC অফিসে যেতে হবে—বিষয়টি এমন নয়।
আপনার সমস্যাটি কী ধরনের, সেটিই প্রথমে বুঝতে হবে।
ভূমি উন্নয়ন কর, নামজারি, খতিয়ান, রেকর্ড, খাস জমি, ভূমি অধিগ্রহণ—প্রতিটি বিষয়ের জন্য সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তা ও কর্তৃপক্ষের দায়িত্ব আলাদা।
তাই একজন সাধারণ জমির মালিকের জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন হলো—
কোন সমস্যার জন্য ইউনিয়ন ভূমি অফিসে যাবেন, কোন সমস্যার জন্য AC (Land)-এর কাছে যাবেন, আর কখন DC-এর কাছে যেতে হবে?
চলুন ইউনিয়ন থেকে জেলা পর্যন্ত ধাপে ধাপে বিষয়টি বুঝে নেওয়া যাক।
১. ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা/তহশিলদার কী কাজ করেন?
ভূমি প্রশাসনের একেবারে মাঠপর্যায়ের গুরুত্বপূর্ণ কর্মকর্তা হলেন ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা বা তহশিলদার।
ভূমি উন্নয়ন করের ক্ষেত্রে তিনি কালেক্টরের পক্ষে এবং সংশ্লিষ্ট AC (Land)-এর নিয়ন্ত্রণাধীন থেকে ভূমি উন্নয়ন করের দাবি, নির্ধারণ ও আদায়-সংক্রান্ত কার্যক্রম বাস্তবায়ন করেন।
বর্তমান আইনে ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তার ভূমি উন্নয়ন কর নির্ধারণের তালিকা প্রস্তুত করে AC (Land)-এর কাছে পাঠানোর দায়িত্বও রয়েছে।
তাই—
ভূমি উন্নয়ন করের স্থানীয় হিসাব/হোল্ডিং
→ ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা/তহশিল অফিস
তবে মনে রাখবেন, তহশিলদার নিজে সব বিষয়ে চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত দেওয়ার কর্মকর্তা নন। অনেক ক্ষেত্রে তিনি তথ্য যাচাই, তদন্ত, হিসাব ও প্রতিবেদন তৈরি করে বিষয়টি AC (Land)-এর কাছে পাঠান।
২. AC (Land) আসলে কী করেন?
Assistant Commissioner (Land), অর্থাৎ AC (Land), উপজেলা/থানা/রাজস্ব সার্কেল পর্যায়ের ভূমি প্রশাসনের অন্যতম প্রধান কর্মকর্তা।
ভূমি উন্নয়ন করের ক্ষেত্রে ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তার প্রস্তুত করা কর নির্ধারণের তালিকা AC (Land) পরীক্ষা ও অনুমোদন করেন।
এছাড়া ভূমি প্রশাসনের গুরুত্বপূর্ণ কাজের মধ্যে রয়েছে—
নামজারি/Mutation,
ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ,
খাস জমি-সংক্রান্ত কার্যক্রম,
তহশিল অফিসের তদারকি,
ভূমি-সংক্রান্ত তদন্ত,
এবং বিভিন্ন ভূমি প্রশাসনিক কার্যক্রম।
মিউটেশনের বর্তমান সরকারি প্রক্রিয়াতেও দেখা যায়—অনলাইন আবেদন জমা হওয়ার পর AC (Land) ইউনিয়ন ভূমি অফিসে তদন্তের নির্দেশ দেন; তদন্ত প্রতিবেদন পাওয়ার পর শুনানি ও কাগজপত্র পর্যালোচনা করে AC (Land) সিদ্ধান্ত দেন।
অর্থাৎ—
Union Land Office → তথ্য যাচাই/তদন্ত
AC (Land) → শুনানি ও সংশ্লিষ্ট সিদ্ধান্ত
এটি খুব গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য।
৩. জমির নামজারি করতে হলে কার কাছে যাবেন?
আপনি জমি কিনেছেন, উত্তরাধিকারসূত্রে পেয়েছেন বা বৈধভাবে মালিকানা অর্জন করেছেন এবং সরকারি রেকর্ডে নিজের নাম তুলতে চান—এটি Mutation বা নামজারির বিষয়।
বর্তমান ই-মিউটেশন ব্যবস্থায় আবেদন অনলাইনে জমা দেওয়া যায়।
এরপর—
অনলাইন আবেদন
→ AC (Land)-এর নির্দেশে ইউনিয়ন ভূমি অফিসে তদন্ত
→ তদন্ত প্রতিবেদন
→ প্রয়োজনীয় প্রতিবেদন/শুনানি
→ AC (Land)-এর সিদ্ধান্ত
অর্থাৎ নামজারির ক্ষেত্রে ইউনিয়ন ভূমি অফিস গুরুত্বপূর্ণ তদন্তকারী স্তর, কিন্তু সিদ্ধান্ত গ্রহণের মূল ভূমিকা AC (Land)-এর।
৪. ভূমি উন্নয়ন করের বিষয়ে সমস্যা হলে কার কাছে যাবেন?
আপনার জমির হোল্ডিং, ভূমি উন্নয়ন করের দাবি, কর নির্ধারণ বা কর আদায়ের বিষয়ে সমস্যা হলে প্রথমে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিস/তহশিল অফিসে যোগাযোগ করা যুক্তিসঙ্গত।
কিন্তু যদি বিষয়টি AC (Land)-এর সিদ্ধান্তের পর্যায়ে যায়, তাহলে AC (Land)-এর আদেশের বিরুদ্ধে নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে Collector-এর কাছে appeal-এর ব্যবস্থা রয়েছে।
২০২৩ সালের ভূমি উন্নয়ন কর আইনে বলা হয়েছে, AC (Land)-এর আদেশে কেউ সংক্ষুব্ধ হলে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে সংশ্লিষ্ট জেলার Collector-এর কাছে appeal করতে পারেন। Collector নিজে অথবা ADC (Revenue)-এর মাধ্যমে সেই appeal নিষ্পত্তি করতে পারেন।
তাই এই নির্দিষ্ট বিষয়ে ধাপটি হলো—
Union Land Office → AC (Land) → Collector/DC
এখানে “সব ভূমি মামলার appeal একইভাবে DC-এর কাছে” এমন ধারণা ঠিক নয়; কোন আইন ও কোন আদেশ—তার ওপর appeal-এর forum নির্ভর করে।
৫. খতিয়ান বা Record of Rights নিয়ে সমস্যা হলে?
খতিয়ান বা Record of Rights হলো জমির অধিকার ও সংশ্লিষ্ট তথ্যের গুরুত্বপূর্ণ সরকারি রেকর্ড।
আইন অনুযায়ী Collector নির্ধারিত পদ্ধতিতে Record of Rights হালনাগাদ রাখেন এবং transfer, inheritance, subdivision, amalgamation, consolidation, নতুন settlement, diluvion বা acquisition-এর মতো পরিবর্তন রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত করার ব্যবস্থা থাকে।
তবে জরিপের সময় নতুন Record of Rights প্রস্তুত বা revised record তৈরির কাজে Settlement Officer ও Department of Land Records and Surveys-এরও গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রয়েছে। Survey and Settlement Manual-এ survey, mapping এবং Record of Rights preparation-কে settlement operation-এর প্রধান অংশ হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে।
তাই—
সাধারণ রেকর্ড/নামজারি-সংক্রান্ত প্রশাসনিক বিষয়
→ সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস/AC (Land)
জরিপ ও সেটেলমেন্টের রেকর্ড
→ Settlement Authority / Land Records & Surveys
৬. জমির জরিপ বা মৌজা ম্যাপ নিয়ে সমস্যা হলে?
জমির জরিপ, নকশা, মৌজা ম্যাপ এবং Record of Rights প্রস্তুতের ক্ষেত্রে Department of Land Records and Surveys এবং Settlement machinery-এর গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রয়েছে।
Survey and Settlement Manual অনুযায়ী settlement operation-এর চারটি প্রধান অংশ হলো—
জমির survey ও mapping,
Record of Rights প্রস্তুত,
tenant-এর rent settlement,
এবং land revenue settlement।
তাই জরিপের বিষয়কে সরাসরি “AC (Land)-এর কাজ” বলে শেষ করা ঠিক নয়।
Survey/Settlement → Settlement Authority / DLRS
এটি আলাদা technical ও settlement function।
৭. Final Record of Rights নিয়ে বিরোধ হলে?
কোনো revised Record of Rights final publication-এর পর নির্দিষ্ট ধরনের বিরোধ সৃষ্টি হলে বিষয়টি সাধারণ তহশিল বা AC (Land) পর্যায়ের অভিযোগ হিসেবে শেষ নাও হতে পারে।
আইন নির্ধারিত ক্ষেত্রে বিশেষ Tribunal-এর jurisdiction প্রযোজ্য হতে পারে।
এখানে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো—
Record-এর ধরন কী?
কোন জরিপের record?
Final publication হয়েছে কি না?
বিরোধের প্রকৃতি কী?
এসব না দেখে কাউকে সরাসরি “Tribunal-এ যান” বলা ঠিক নয়।
৮. সরকারি খাস জমি নিয়ে সমস্যা হলে?
সরকারি মালিকানাধীন খাস জমির ব্যবস্থাপনায় উপজেলা ও জেলা—দুই পর্যায়ের ভূমি প্রশাসনের ভূমিকা রয়েছে।
উপজেলা পর্যায়ে AC (Land) খাস জমি-সংক্রান্ত বিভিন্ন প্রশাসনিক কার্যক্রমে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করেন।
আবার অনেক settlement বা বন্দোবস্তের ক্ষেত্রে জেলা পর্যায়ের কমিটি ও DC-এর ভূমিকা থাকে।
ভূমি প্রশাসন ম্যানুয়ালের একটি নীতিমালায় দেখা যায়, খাস জমি বন্দোবস্তের প্রস্তাব জেলা পর্যায়ের কমিটিতে উপস্থাপন ও অনুমোদনের পর AC (Land) বন্দোবস্তপ্রাপকের অনুকূলে প্রয়োজনীয় পরবর্তী ব্যবস্থা নেন।
অর্থাৎ—
AC (Land) → উপজেলা পর্যায়ের কার্যক্রম
DC/জেলা প্রশাসন → জেলা পর্যায়ের অনুমোদন/তদারকি
সব খাস জমির ক্ষেত্রে একই procedure হবে—এমন নয়; প্রযোজ্য policy ও জমির ধরন দেখতে হবে।
৯. সরকারি জমি দখল হলে কার কাছে যাবেন?
সরকারি জমি বা খাস জমি অবৈধ দখলে থাকলে বিষয়টি সংশ্লিষ্ট ভূমি প্রশাসনকে জানানো যায়।
প্রথমে স্থানীয় ভূমি রেকর্ড ও জমির অবস্থান যাচাই করা প্রয়োজন।
এরপর প্রয়োজন অনুযায়ী AC (Land) তদন্ত ও প্রশাসনিক ব্যবস্থা গ্রহণের প্রক্রিয়া শুরু করতে পারেন এবং বিষয়টি জেলা পর্যায়ে গেলে DC-এর ভূমিকা আসে।
তাই—
স্থানীয় সরকারি জমির সমস্যা
→ AC (Land)
জেলা পর্যায়ের বড়/প্রশাসনিক বিষয়
→ DC/জেলা প্রশাসন
১০. সরকার আপনার জমি অধিগ্রহণ করতে চাইলে?
এটি সাধারণ নামজারি বা খাজনার বিষয় নয়।
সরকারি প্রয়োজনে জমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে জেলা প্রশাসনের Land Acquisition machinery গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে।
বর্তমান অধিগ্রহণ আইনের কাঠামোয় Deputy Commissioner-এর মাধ্যমে acquisition-এর প্রাথমিক notice, আপত্তি গ্রহণ, শুনানি ও প্রতিবেদন তৈরির ব্যবস্থা রয়েছে। নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে Divisional Commissioner বা Government acquisition-এর সিদ্ধান্ত গ্রহণ করেন।
অর্থাৎ—
Land Acquisition → DC/জেলা প্রশাসনের সংশ্লিষ্ট Land Acquisition প্রক্রিয়া
এখানে AC (Land) সাধারণত acquisition-এর চূড়ান্ত কর্তৃপক্ষ নন।
১১. DC-এর ক্ষমতা কতটুকু?
Deputy Commissioner বা DC হলেন জেলার Collector।
জেলা পর্যায়ে ভূমি ও রাজস্ব প্রশাসনের গুরুত্বপূর্ণ প্রধান কর্তৃপক্ষ হিসেবে DC-এর অধীনে/তত্ত্বাবধানে বিভিন্ন ভূমি প্রশাসনিক কার্যক্রম পরিচালিত হয়।
তাঁর সঙ্গে সম্পর্কিত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলোর মধ্যে রয়েছে—
ভূমি রাজস্ব,
খাস জমি,
সরকারি সম্পত্তি,
ভূমি অধিগ্রহণ,
হুকুমদখল,
রেকর্ড সংরক্ষণ,
ভূমি অফিসের তদারকি,
এবং আইন অনুযায়ী বিভিন্ন রাজস্ব ও ভূমি কার্যক্রম।
State Acquisition and Tenancy Act-এর অধীন Record of Rights-এর maintenance ও revision-এর ক্ষেত্রেও Collector-এর আইনি দায়িত্ব রয়েছে।
তাই সাধারণভাবে বলা যায়—
Union level → মাঠপর্যায়ের বাস্তবায়ন
Upazila level → AC (Land)-এর প্রশাসনিক সিদ্ধান্ত ও তদারকি
District level → DC/Collector-এর উচ্চতর জেলা কর্তৃত্ব
১২. তাহলে কে কার থেকে বড়?
খুব সহজভাবে মাঠপর্যায়ের প্রশাসনিক স্তর মনে রাখতে চাইলে—
Union Land Office
↓
AC (Land)
↓
DC / Collector
↓
Divisional Commissioner
কিন্তু এখানে একটি গুরুত্বপূর্ণ সতর্কতা আছে।
এটাকে “একজনের সব ক্ষমতা আরেকজনের চেয়ে বেশি”—এভাবে বোঝা ঠিক নয়।
কারণ আইনভেদে ক্ষমতা আলাদা।
উদাহরণ হিসেবে, ভূমি উন্নয়ন কর আইনে AC (Land)-এর নির্দিষ্ট আদেশের বিরুদ্ধে Collector-এর কাছে appeal-এর ব্যবস্থা রয়েছে। আবার ভূমি অধিগ্রহণ আইনে নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে Divisional Commissioner-এরও সিদ্ধান্ত গ্রহণের ক্ষমতা রয়েছে।
অর্থাৎ—
Administrative seniority ≠ সব বিষয়ে appellate power
এটাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়।
১৩. খুব সহজভাবে কার কাছে যাবেন?
ভূমি উন্নয়ন কর/হোল্ডিং
→ Union Land Office / Tahsil
নামজারি/Mutation
→ Upazila Land Office / AC (Land)
নামজারির তদন্ত
→ Union Land Office
নামজারির সিদ্ধান্ত
→ AC (Land)
ভূমি উন্নয়ন করের AC (Land)-এর আদেশের বিরুদ্ধে নির্দিষ্ট appeal
→ Collector/DC
খাস জমির স্থানীয় বিষয়
→ AC (Land)
জেলা পর্যায়ের খাস জমি/ভূমি প্রশাসন
→ DC
ভূমি অধিগ্রহণ
→ DC/জেলা প্রশাসনের Land Acquisition process
জরিপ/সেটেলমেন্ট
→ Settlement Authority / DLRS
জেলা পর্যায়ের ভূমি ও রাজস্ব প্রশাসন
→ DC/Collector
নির্দিষ্ট জেলা পর্যায়ের আদেশের appeal
→ সংশ্লিষ্ট আইনে নির্ধারিত appellate authority
১৪. সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়—সব জমির মামলা একই পথে যায় না
জমি নিয়ে সমস্যা হলেই—
Union → AC → DC → Commissioner
এই একটিমাত্র সিঁড়ি দিয়ে সব সমস্যার সমাধান হয় না।
কারণ—
নামজারি এক ধরনের বিষয়,
ভূমি উন্নয়ন কর আরেক ধরনের বিষয়,
জরিপ ও Record of Rights আরেক ধরনের বিষয়,
অধিগ্রহণ আবার আলাদা আইন দ্বারা পরিচালিত,
আর title বা মালিকানার দেওয়ানি বিরোধের forum-ও আলাদা হতে পারে।
তাই প্রথম প্রশ্ন হওয়া উচিত—
“আমার জমির সমস্যাটি আসলে কী ধরনের?”
তারপর দেখতে হবে—
“এই সমস্যার জন্য কোন আইন প্রযোজ্য?”
তারপর—
“কোন কর্মকর্তা বা কর্তৃপক্ষের এখতিয়ার রয়েছে?”
এই তিনটি প্রশ্নের উত্তর জানলেই সঠিক জায়গায় যাওয়া অনেক সহজ হয়।
সহজভাবে মনে রাখুন—
তহশিলদার/ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা
→ মাঠপর্যায়ে কর, হোল্ডিং, তদন্ত ও প্রতিবেদন-সংক্রান্ত কাজ
AC (Land)
→ উপজেলা পর্যায়ে ভূমি প্রশাসনের গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্ত ও তদারকি
DC/Collector
→ জেলা পর্যায়ের ভূমি ও রাজস্ব প্রশাসনের প্রধান কর্তৃপক্ষ
Divisional Commissioner
→ বিভাগীয় পর্যায়ে নির্দিষ্ট প্রশাসনিক/আপিল/তদারকি ক্ষমতা
Settlement/DLRS
→ জরিপ, ম্যাপ ও Record of Rights প্রস্তুত/সংশোধনের নির্দিষ্ট কার্যক্রম
Land Acquisition machinery
→ সরকারি প্রয়োজনে জমি অধিগ্রহণের নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া
মনে রাখবেন:
জমি নিয়ে সমস্যা হলে “কে সবচেয়ে বড় কর্মকর্তা?”—এই প্রশ্নের চেয়ে বেশি গুরুত্বপূর্ণ হলো—
“আমার সমস্যার জন্য কোন কর্মকর্তার আইনগত এখতিয়ার আছে?”
কারণ একজন কর্মকর্তার পদমর্যাদা বেশি হলেই তিনি আপনার প্রতিটি জমি-সংক্রান্ত বিষয়ে সিদ্ধান্ত দিতে পারবেন—এমন নয়।
ভূমি প্রশাসনে ক্ষমতা মূলত আইন, বিধি ও নির্দিষ্ট এখতিয়ার দ্বারা নির্ধারিত।
তাই সঠিক পদ্ধতি হলো—
সমস্যা চিহ্নিত করুন
→ প্রযোজ্য আইন দেখুন
→ সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে যান
→ প্রয়োজন হলে আইনসম্মত appeal/review-এর পথ অনুসরণ করুন।
এভাবেই ইউনিয়ন ভূমি অফিস থেকে উপজেলা, উপজেলা থেকে জেলা এবং প্রয়োজন অনুযায়ী আরও উচ্চতর কর্তৃপক্ষ পর্যন্ত বাংলাদেশের ভূমি প্রশাসন কাজ করে।
সরকারি ভূমি-সেবা ও মিউটেশন সংক্রান্ত বর্তমান তথ্যও ভূমি মন্ত্রণালয়ের অনলাইন ব্যবস্থায় পাওয়া যায়; ভূমি-সেবা সংক্রান্ত সহায়তার জন্য সরকারি হটলাইন ১৬১২২-ও চালু রয়েছে।
#ভূমি
#ভূমি_প্রশাসন
#জমি
#নামজারি
#মিউটেশন
#খতিয়ান
#ভূমি_উন্নয়ন_কর
