15/04/2026
#জাল দলিল কিভাবে চিনবেন? প্রতারিত হওয়ার পূর্বেই
#জাল দলিল চেনার গুরুত্বপূর্ণ কিছু পয়েন্ট জেনে নিন...............
১। কোনো দলিল নিয়ে সন্দেহ হলে রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষণ করা দলিলের সাল মিলিয়ে দেখতে হবে। এজন্য নির্দিষ্টভাবে দরখাস্ত করতে হবে। এতে দলিলটির যাবতীয় তথ্য দিতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নির্দিষ্ট ফিস জমা দিয়ে দলিলের ভলিউম বা বালাম বই তল্লাশি করুন। যদি ভলিউমে ওই দলিলের কোনো অস্তিত্ব না থাকে, তবে সেটি নিশ্চিত জাল।
২। . দলিলদাতা বা মূল মালিকের তথ্য: দলিলের দাতা (বিক্রেতা) আসল কি না, তা স্থানীয়ভাবে ও দলিল দেখে নিশ্চিত হোন। অনেক সময় মৃত ব্যক্তি বা অন্যের জমি নিজের নামে দলিল করে বিক্রি করা হয়। এক জমির একাধিক মালিকের নামে করা থাকলে ধরে নিতে হবে দলিলটি জাল হতে পারে। এক্ষেত্রে সরেজমিনে গিয়ে স্থানীয় লোকজনের সঙ্গে কথা বলে মূল মালিক কে, তা নির্ণয় করতে হবে।
৩। নামজারি (Mutation) ও খতিয়ান যাচাই: ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা উপজেলা ভূমি অফিস (AC Land) থেকে সর্বশেষ নামজারি ও খতিয়ান (CS, SA, RS, BS) যাচাই করুন। নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, সেটা সুচারুভাবে পর্যবেক্ষণ করতে হবে। যদি দেখা যায়, সিএস জরিপের সঙ্গে বিক্রেতার খতিয়ানের কোনো গরমিল আছে, তাহলে বুঝতে হবে, কোনো জটিলতা আছে। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হচ্ছে, জরিপ খতিয়ানে জমির পরিমাণ পরবর্তী সময়ে যতবার বিক্রি হয়েছে, তার সঙ্গে জমির পরিমাণ মিল আছে কি না, তা যাচাই করে দেখা। দাগ নম্বর, ঠিকানা এসব ঠিক আছে কি না, এসব যাচাই করতে হবে। পূর্বের মালিকের সাথে বর্তমান বিক্রেতার ধারাবাহিকতা ঠিক না থাকলে দলিল জাল।
৪। অনেক সময় স্বাক্ষর জালিয়াতি করে দলিলদাতা বা গ্রহীতার সাজা হয়। এক্ষেত্রে স্বাক্ষর বিশেষজ্ঞের মাধ্যমে স্বাক্ষরের সত্যতা যাচাই করিয়ে নেয়া যেতে পারে। এছাড়া ভূমি অফিস থেকে বিভিন্ন সিল পরীক্ষা করেও জালিয়াতি নির্ণয় করা যায়। খেয়াল রাখতে হবে, অনেক আগের দলিলে আগের চিহ্নিত কিছু সিল ব্যবহারই থাকে। আগের দলিল কিন্তু সিল যদি নতুন হয়, তাহলে ধরে নিতে হবে, দলিলটি জাল হতে পারে। একই সঙ্গে তারিখটিও ভালোভাবে যাচাই করতে হবে। দলিল রেজিস্ট্রির তারিখ কোনো সরকারি বন্ধের দিন থাকলে সন্দেহের অবকাশ থাকবে। অনেক সময় অর্পিত সম্পত্তি বা মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি জীবিত দেখিয়ে জাল করা হয়।
৫. কাগজ ও কালির ধরন: পুরনো দলিলের কাগজ বা কালি কি বর্তমান সময়ের মতো লাগছে? অতিরিক্ত সাদা কাগজ বা সদ্য প্রিন্ট করা দলিলের ক্ষেত্রে সাবধান হোন এছাড়াও কোনো কাটাকাটি, ঘষামাজা বা ভিন্ন হাতের লেখা থাকলে সেটি সন্দেহজনক।
৬। আমমোক্তারনামা:
সম্প্রতি কোনো আমমোক্তারনামা দলিল থাকলে তাতে উভয় পক্ষের ছবি ব্যবহার হয়েছে কি না যাচাই করতে হবে।
৭. ভায়া দলিল (Via Deed) অনুপস্থিতি: যদি জমিটি আগের মালিকের কাছ থেকে কেনা হয়, তবে আগের দলিলগুলো (ভায়া দলিল) সাথে থাকা প্রয়োজন। না থাকলে সেটি জাল হতে পারে।
৮. চৌহদ্দি ও দাগ নম্বর: দলিলের জমির দাগ নম্বর, খতিয়ান এবং মৌজার তথ্য রেকর্ডের সাথে মিলিয়ে দেখুন।
৯. মূল দলিল তলব: বিক্রেতা বা দালাল শুধু ফটোকপি দেখাতে চাইলে দলিলটি জাল হওয়ার সম্ভাবনা বেশি। সবসময় আসল বা মূল দলিল দেখতে চান।
১০। সিল-স্ট্যাম্প যাচাই:
দলিল সম্পাদনের সময় ব্যবহৃত স্ট্যাম্পের পেছনে কোন ভেন্ডার থেকে স্ট্যাম্প কেনা হয়েছে এবং কার নামে কেনা হয়েছে খেয়াল রাখুন। প্রতিটি স্ট্যাম্পের পেছনে একটি ক্রমিক নম্বর উল্লেখ থাকে। এ নম্বরটি ঠিক আছে কি না, প্রয়োজনে স্ট্যাম্প বিক্রেতার সঙ্গে দেখা করে যাচাই করে নিন।
১১। মালিকানা যাচাই:
জমির স্বত্ব কী বা মালিকানা যাচাই করতে হবে। বিক্রেতার কাছ থেকে সব দলিল, বিশেষ করে ভায়া দলিল চেয়ে নিতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জানতে হবে সব দলিলের ক্রমিক নম্বর, দলিল নম্বর ঠিক আছে কি না।
[বিঃদ্রঃ উপরোক্ত পয়েন্টগুলো জানা থাকলে জাল দলিলের মাধ্যমে প্রতারিত হওয়ার সম্ভাবনা থাকেনা। কপি ]
Nur Kutubul Alam Miron
Advocate
Dhaka judges Court.
