Law Office of Ishtiaque Ahamed

Call Directions Contact the business

Law Office of Ishtiaque Ahamed We provide legal consultation, litigation & documentation services to corporate & individual clients.

This firm is specialized in Civil Criminal, Family matters and Commercial matters and also provide services to other legal matters.

24/09/2026

🚨 **আপনার জমির মূল দলিল অন্যের কাছে? সাবধান!**

**জমির মূল দলিল আপনার হাতে নেই, অন্য কারও কাছে আছে বলে কি আপনার জমির মালিকানা শেষ?**

👉 **না। শুধু মূল দলিল কারও কাছে থাকা মানেই সে জমির মালিক হয়ে যায় না।**
তবে মূল দলিল অন্যের কাছে থাকলে বিষয়টি অবহেলা করাও বিপজ্জনক। কারণ ভবিষ্যতে দলিল গোপন, নষ্ট, বিক্রি বা অন্য কোনো বিরোধে ব্যবহার করার চেষ্টা হতে পারে।

# # # ⚖️ প্রথমে বুঝুন: মূল দলিল কার কাছে এবং কেন?

যদি আপনি কাউকে—

• আমানত হিসেবে দলিল দিয়ে থাকেন
• ঋণ বা বন্ধকের কারণে দলিল দিয়ে থাকেন
• পারিবারিক বিশ্বাসে দলিল দিয়ে থাকেন
• কোনো মামলা বা কাজের জন্য দলিল দিয়ে থাকেন
• অথবা দলিল নেওয়ার পর ফেরত দিতে অস্বীকার করছে

তাহলে **দলিলের দখল ও জমির মালিকানা এক বিষয় নয়।**

Transfer of Property Act, 1882-এর ধারা ৫৪ অনুযায়ী স্থাবর সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তরের ক্ষেত্রে নিবন্ধিত দলিল গুরুত্বপূর্ণ। তাই শুধু কারও হাতে আপনার পুরোনো/মূল দলিল থাকলেই সে স্বয়ংক্রিয়ভাবে মালিক হয়ে যায় না।

---

# # 🔥 মূল দলিল ফেরত না দিলে কী করবেন?

# # # ১️⃣ প্রথমে লিখিতভাবে ফেরত চান

মৌখিকভাবে বারবার চাওয়ার পরিবর্তে লিখিতভাবে দলিল ফেরতের দাবি করুন।

চিঠি, লিগ্যাল নোটিশ, রেজিস্টার্ড ডাক বা গ্রহণের প্রমাণ থাকে এমন পদ্ধতি ব্যবহার করা ভালো।

# # # ২️⃣ দলিলের Certified Copy সংগ্রহ করুন

রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের **সার্টিফায়েড কপি** সংগ্রহ করে নিজের কাছে রাখুন।

দলিলের নম্বর, তারিখ, সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, দাতা/গ্রহীতার নাম, মৌজা, দাগ ও খতিয়ান নম্বর সংরক্ষণ করুন।

# # # ৩️⃣ মূল দলিল আদালতে প্রয়োজন হলে?

Evidence Act, 1872-এর ধারা ৬২ অনুযায়ী মূল দলিল হলো primary evidence। তবে নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে secondary evidence গ্রহণযোগ্য হতে পারে। ধারা ৬৫-এ এমন পরিস্থিতির কথা বলা হয়েছে, যখন মূল দলিল প্রতিপক্ষের কাছে রয়েছে এবং প্রয়োজনীয় শর্ত পূরণ হলে তার বিকল্প প্রমাণ আদালতে গ্রহণ করা যেতে পারে।

আর Evidence Act-এর ধারা ৬৬ অনুযায়ী নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে প্রতিপক্ষকে মূল দলিল আদালতে উপস্থাপনের জন্য notice দেওয়ার বিষয়টিও গুরুত্বপূর্ণ।

# # # ৪️⃣ দলিল জোর করে আটকে রাখলে?

পরিস্থিতি অনুযায়ী দেওয়ানি আদালতে **দলিল ফেরত/উপস্থাপনের জন্য উপযুক্ত প্রতিকার** চাওয়া যেতে পারে।

একই সঙ্গে আপনার জমির ওপর কেউ হস্তক্ষেপ বা অধিকার ক্ষুণ্ন করার চেষ্টা করলে injunction-এর প্রতিকারও প্রাসঙ্গিক হতে পারে। Specific Relief Act, 1877-এর ধারা ৫৪ property-related right-এর threatened invasion-এর ক্ষেত্রে injunction-এর বিধান রাখে।

# # # ৫️⃣ জালিয়াতির আশঙ্কা থাকলে বিষয়টি আরও গুরুতর

যদি আশঙ্কা থাকে যে আপনার মূল দলিল ব্যবহার করে—

❌ জাল দলিল তৈরি করা হতে পারে
❌ অন্যের কাছে জমি বিক্রির চেষ্টা হতে পারে
❌ ভুয়া পাওয়ার অব অ্যাটর্নি করা হতে পারে
❌ আপনার স্বাক্ষর জাল করা হতে পারে

তাহলে দেরি না করে সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ড যাচাই এবং প্রয়োজন অনুযায়ী দেওয়ানি ও ফৌজদারি প্রতিকার বিবেচনা করা উচিত।

---

# # ⚠️ একটি গুরুত্বপূর্ণ ভুল করবেন না

**“মূল দলিল আমার কাছে নেই, তাই আমার জমি শেষ”**

এই ধারণা সঠিক নয়।

আবার—

**“দলিল অন্যের কাছে আছে, কিন্তু কোনো সমস্যা হবে না”**

এটিও নিরাপদ ধারণা নয়।

জমির মালিকানা নির্ধারণে দলিলের পাশাপাশি **রেজিস্ট্রেশন রেকর্ড, পূর্ববর্তী দলিলের chain, খতিয়ান, নামজারি, দখল, খাজনা এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক প্রমাণ** সামগ্রিকভাবে পরীক্ষা করতে হয়।

---

# # 📝 বাস্তব উদাহরণ

ধরুন, রহিম তার জমির মূল দলিল একটি পরিচিত ব্যক্তির কাছে নিরাপদে রাখার জন্য দিয়েছিলেন।

পরে রহিম দলিল ফেরত চাইলে ওই ব্যক্তি বললেন,

> “দলিল আমার কাছে আছে, তাই জমিও আমার।”

এ কথা বললেই মালিকানা সৃষ্টি হবে না।

রহিমের উচিত হবে প্রথমে রেজিস্ট্রি রেকর্ড থেকে দলিলের certified copy সংগ্রহ করা, নিজের title documents ও land records সংরক্ষণ করা এবং প্রয়োজন হলে আইনগত নোটিশ ও আদালতের উপযুক্ত প্রতিকার নেওয়া।

---

# # ❓ ৫টি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন ও উত্তর

**প্রশ্ন ১: মূল দলিল অন্যের কাছে থাকলেই কি সে মালিক?**
উত্তর: না। শুধু মূল দলিলের possession মালিকানা প্রমাণের একমাত্র বিষয় নয়।

**প্রশ্ন ২: মূল দলিল না থাকলে আদালতে মামলা করা যাবে?**
উত্তর: পরিস্থিতি ও প্রমাণের ধরন অনুযায়ী certified copy এবং আইনসম্মত secondary evidence ব্যবহারের সুযোগ থাকতে পারে। Evidence Act-এর ধারা ৬৫ এ বিষয়ে গুরুত্বপূর্ণ।

**প্রশ্ন ৩: দলিল ফেরত না দিলে কী করব?**
উত্তর: প্রথমে লিখিতভাবে ফেরত দাবি করুন। প্রয়োজন হলে আইনজীবীর মাধ্যমে legal notice এবং উপযুক্ত দেওয়ানি প্রতিকার নিন।

**প্রশ্ন ৪: অন্য ব্যক্তি দলিল ব্যবহার করে জমি বিক্রি করতে পারে?**
উত্তর: শুধু মূল দলিল হাতে থাকলেই বৈধভাবে আপনার মালিকানা হস্তান্তর করার ক্ষমতা তৈরি হয় না। তবে জালিয়াতির আশঙ্কা থাকলে দ্রুত প্রতিরোধমূলক আইনগত ব্যবস্থা নেওয়া জরুরি।

**প্রশ্ন ৫: দলিল হারিয়ে গেলে বা ফেরত না পেলে কী করব?**
উত্তর: রেজিস্ট্রি অফিসের certified copy সংগ্রহ করুন, দলিলের তথ্য সংরক্ষণ করুন এবং প্রয়োজন অনুযায়ী আদালতে secondary evidence-এর বিষয়টি বিবেচনা করুন।

---

# # # 🚨 মনে রাখুন

**মূল দলিল কার কাছে আছে, তার চেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো আপনার জমির Title Chain কী বলে।**

তাই মূল দলিল অন্যের কাছে থাকলে আতঙ্কিত না হয়ে দ্রুত—

✅ Certified Copy সংগ্রহ করুন
✅ খতিয়ান ও নামজারি যাচাই করুন
✅ দখলের প্রমাণ সংরক্ষণ করুন
✅ খাজনার কাগজ রাখুন
✅ দলিলের chain যাচাই করুন
✅ প্রয়োজন হলে Legal Notice দিন
✅ জালিয়াতির আশঙ্কা থাকলে দ্রুত আইনগত ব্যবস্থা নিন।

**আইন জানুন, অধিকার রক্ষা করুন।**

🏛️ **ল’ অফিস অব ইশতিয়াক আহমেদ / ওয়ান স্টপ লিগ্যাল সার্ভিসেস চেম্বার**
📍 স্যুট-১ (নিচ তলা), গোল্ডেন নেস্ট
বাড়ি-২৭, রোড-১২, ব্লক-এফ
নিকেতন, গুলশান-১, ঢাকা-১২১২
📞 ০১৯১৩০৫০৬০৮

24/09/2026

🚨 **চাচাত ভাই অন্যের কাছে জমি বায়না করেছে! কিন্তু জমিটি আপনিই কিনতে চান? আইন কী বলে?**

**রাস্তার সঙ্গে লাগোয়া অংশটি চাচাত ভাইয়ের। তার পরের অংশ আপনার। চাচাত ভাই আগে আপনাকে জমিটি বিক্রি করার কথা বলেছিল। কিন্তু এখন জানতে পারলেন, সে অন্য একজনের কাছ থেকে বায়না নিয়েছে!**

❓ এখন কি আপনি সেই জমি নিতে পারবেন?
❓ বায়নাগ্রহীতা ঘুরাঘুরি করলে কী করবেন?
❓ বিক্রয় দলিল হয়ে গেলে কি আপনার কোনো আইনি অধিকার থাকবে?

👉 **উত্তর নির্ভর করবে জমির প্রকৃতি, হোল্ডিং, সহ-শরিকানা এবং বিক্রয় দলিল হয়েছে কি না, তার ওপর।**

# # # ⚖️ প্রথমে বুঝুন: বায়না আর বিক্রয় এক জিনিস না

স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয়ের ক্ষেত্রে **Transfer of Property Act, 1882-এর ধারা ৫৪** অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

শুধু বায়না করলেই সাধারণভাবে জমির মালিকানা ক্রেতার কাছে চলে যায় না। বিক্রয়ের জন্য আইনসম্মত নিবন্ধিত দলিল প্রয়োজন।

অর্থাৎ, আপনার চাচাত ভাই যদি এখনো অন্য ব্যক্তির নামে **বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রি না করে থাকে**, তাহলে বিষয়টি দ্রুত আইনগতভাবে মোকাবিলা করার সুযোগ থাকতে পারে।

# # # 🔥 কিন্তু আপনার জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন:

**আপনি কি ওই হোল্ডিংয়ের উত্তরাধিকারসূত্রে সহ-শরিক?**

যদি আপনি ও চাচাত ভাই একই হোল্ডিংয়ের **উত্তরাধিকারসূত্রে সহ-শরিক** হন এবং তিনি সেই হোল্ডিংয়ের অংশ এমন ব্যক্তির কাছে বিক্রি করেন, যিনি ওই হোল্ডিংয়ের সহ-শরিক নন, তাহলে নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে **State Acquisition and Tenancy Act, 1950-এর ধারা ৯৬-এর অগ্রক্রয় (Pre-emption)** প্রযোজ্য হতে পারে।

⚠️ তবে শুধু “জমিটি রাস্তার পাশে” অথবা “চাচাত ভাই আগে আমাকে বিক্রি করার কথা বলেছিল” বলেই অগ্রক্রয়ের অধিকার সৃষ্টি হয় না।

# # # 🛑 এখন আপনার করণীয় কী?

**১️⃣ বায়না দলিলের কপি সংগ্রহ করুন**

বায়না দলিলটি নিবন্ধিত কি না, তারিখ কী, জমির দাগ-খতিয়ান কী এবং কত টাকা বায়না হয়েছে তা দেখুন।

**২️⃣ সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি করুন**

ইতোমধ্যে অন্য ব্যক্তির নামে কোনো **বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে কি না**, তা নিশ্চিত করুন।

**৩️⃣ খতিয়ান ও হোল্ডিং যাচাই করুন**

RS/BS/BRS খতিয়ান, নামজারি, দাগ, হোল্ডিং এবং ওয়ারিশান কাগজ পরীক্ষা করুন।

**৪️⃣ চাচাত ভাইকে Legal Notice দিন**

আপনাদের পূর্বের কথাবার্তা, জমিটি কেনার আগ্রহ এবং আপনার সহ-শরিকানা থাকলে তার বিস্তারিত উল্লেখ করে দ্রুত আইনগত নোটিশ দেওয়া যেতে পারে।

**৫️⃣ বিক্রয় দলিল হয়ে গেলে সময় নষ্ট করবেন না**

ধারা ৯৬ প্রযোজ্য হলে অগ্রক্রয়ের মামলায় limitation অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

সাধারণভাবে নোটিশের ক্ষেত্রে নোটিশ পাওয়ার তারিখ থেকে **২ মাসের মধ্যে**, আর নোটিশ না থাকলে বিক্রয়ের খবর জানার তারিখ থেকে **২ মাসের মধ্যে** আবেদন করার বিধান রয়েছে। তবে নিবন্ধিত বিক্রয় দলিলের তারিখ থেকে **৩ বছর অতিক্রান্ত হলে** ধারা ৯৬-এর আবেদন গ্রহণযোগ্য নয়।

# # # 💰 অগ্রক্রয়ের মামলায় শুধু মামলা করলেই হবে না

ধারা ৯৬-এর অধীনে নির্ধারিত **consideration money**, তার সঙ্গে **২৫% compensation** এবং আইনে নির্ধারিত **৮% সরল বার্ষিক সুদ** জমা দেওয়ার বিষয়ও রয়েছে।

তাই দলিলের মূল্য ও অন্যান্য তথ্য যাচাই না করে অনুমানভিত্তিক মামলা করা উচিত নয়।

---

# # # 📌 ৫টি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন ও উত্তর

**প্রশ্ন ১: চাচাত ভাই আমাকে আগে বিক্রি করার কথা বলেছিল। এতে কি আমার মালিকানা হয়ে গেছে?**

❌ না। শুধু মৌখিক প্রতিশ্রুতি সাধারণত মালিকানা সৃষ্টি করে না।

**প্রশ্ন ২: বায়না হয়ে গেলে কি আর জমিটি নেওয়া যাবে না?**

❌ অবশ্যই এমন নয়। বায়না ও বিক্রয় দলিলের আইনি ফল এক নয়। তবে বায়নার শর্ত ও পরবর্তী পরিস্থিতি দেখতে হবে।

**প্রশ্ন ৩: চাচাত ভাই অন্য ব্যক্তির কাছে বিক্রি করলে আমি কি অগ্রক্রয়ের মামলা করতে পারব?**

✅ সম্ভব হতে পারে, যদি আপনারা আইন অনুযায়ী **উত্তরাধিকারসূত্রে সহ-শরিক** হন এবং সংশ্লিষ্ট বিক্রয় ধারা ৯৬-এর আওতায় পড়ে।

**প্রশ্ন ৪: রাস্তার পাশের অংশ হওয়ায় কি আমার অধিকার বেশি?**

❌ শুধু রাস্তার পাশে হওয়া অগ্রক্রয়ের অধিকার সৃষ্টি করে না। আইনগত সহ-শরিকানা ও অন্যান্য শর্ত গুরুত্বপূর্ণ।

**প্রশ্ন ৫: বিক্রয় দলিল হয়ে গেলে কতদিনের মধ্যে ব্যবস্থা নিতে হবে?**

⚠️ ধারা ৯৬-এর ক্ষেত্রে limitation অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। সাধারণভাবে নোটিশের তারিখ বা নোটিশ না থাকলে বিক্রয়ের খবর জানার তারিখ থেকে ২ মাসের বিষয়টি সামনে আসে এবং নিবন্ধিত বিক্রয় দলিলের তারিখ থেকে ৩ বছরের সর্বোচ্চ সীমাও রয়েছে।

---

# # # 🔍 আপনার ক্ষেত্রে বিশেষভাবে যেগুলো যাচাই করতে হবে

✅ RS/SA/BS/BRS খতিয়ান
✅ ওয়ারিশান সনদ
✅ দাগ ও খতিয়ান
✅ হোল্ডিং নম্বর
✅ বায়না দলিল
✅ বিক্রয় দলিল হয়েছে কি না
✅ জমির শ্রেণি
✅ আপনার ও চাচাত ভাইয়ের সহ-শরিকানা
✅ বিক্রয়ের তারিখ ও মূল্য
✅ জমির দখল ও বর্তমান ব্যবহার

**মনে রাখবেন: “বায়না করেছে” শুনেই বসে থাকবেন না। আবার শুধু “আমি সহ-শরিক” বলেও সরাসরি ধরে নেবেন না যে অগ্রক্রয়ের মামলা হবেই।**

📌 **দলিল, খতিয়ান ও হোল্ডিং যাচাই করেই সঠিক আইনি পদক্ষেপ নির্ধারণ করতে হবে।**

⚖️ **আইন জানুন, অধিকার রক্ষা করুন।**

🏛️ **ল’ অফিস অব ইশতিয়াক আহমেদ / ওয়ান স্টপ লিগ্যাল সার্ভিসেস চেম্বার**

📍 স্যুট-১ (নিচ তলা), গোল্ডেন নেস্ট
বাড়ি-২৭, রোড-১২, ব্লক-এফ
নিকেতন, গুলশান-১, ঢাকা-১২১২

📞 ০১৯১৩০৫০৬০৮

24/09/2026

🚨 **অপরাধ করে বিদেশে পালিয়েছে! দেশে বসে কি তার বিরুদ্ধে মামলা করা যাবে?**

✈️ আসামি বিদেশে চলে গেছে বলেই কি মামলা করা যাবে না?

**উত্তর: যাবে।**

কেউ বাংলাদেশে অপরাধ করে বিদেশে চলে গেলেও, শুধু বিদেশে অবস্থান করার কারণে তার বিরুদ্ধে মামলা করার অধিকার নষ্ট হয়ে যায় না। তবে আসামিকে আদালতে হাজির করা, গ্রেপ্তারি পরোয়ানা কার্যকর করা এবং প্রয়োজনে তার অনুপস্থিতিতে বিচার পরিচালনার জন্য আইনে নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হয়।

⚖️ **আইনের গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো জেনে রাখুন।**

# # # 🔴 ১. বিদেশে পালিয়ে গেলেও মামলা করা যায়

অপরাধ বাংলাদেশে সংঘটিত হলে আসামি বিদেশে চলে গেলেও সংশ্লিষ্ট থানায় এজাহার করা বা আইন অনুযায়ী আদালতে নালিশি মামলা দায়ের করা যেতে পারে।

অর্থাৎ,

**“আসামি বিদেশে আছে, তাই মামলা করে লাভ নেই”**

এই ধারণা সঠিক নয়।

তবে মামলা করার পরবর্তী ধাপ নির্ভর করবে অপরাধের ধরন, মামলার পর্যায় এবং আসামির অবস্থানের ওপর।

---

# # # 🔴 ২. গ্রেপ্তারি পরোয়ানা জারি হতে পারে

আসামি আদালতে হাজির না হলে বা পরিস্থিতি অনুযায়ী আদালত প্রয়োজন মনে করলে **গ্রেপ্তারি পরোয়ানা (Warrant of Arrest)** জারি করতে পারেন।

**CrPC-এর ধারা ৭০–৮১**-এ গ্রেপ্তারি পরোয়ানা জারি ও কার্যকরের বিভিন্ন বিধান রয়েছে।

আসামি বিদেশে থাকলে বাংলাদেশের পুলিশ বিদেশের মাটিতে গিয়ে সরাসরি তাকে গ্রেপ্তার করতে পারে না। তবে মামলার পরিস্থিতি অনুযায়ী পরবর্তী আইনগত ও আন্তর্জাতিক প্রক্রিয়া গ্রহণের প্রশ্ন আসতে পারে।

---

# # # 🔴 ৩. পলাতক আসামির বিরুদ্ধে ধারা ৮৭

**CrPC-এর ধারা ৮৭** অনুযায়ী, কোনো ব্যক্তির বিরুদ্ধে গ্রেপ্তারি পরোয়ানা জারি হওয়ার পর আদালতের বিশ্বাস করার কারণ থাকে যে তিনি পলাতক বা আত্মগোপন করেছেন এবং পরোয়ানা কার্যকর করা যাচ্ছে না, আদালত তাকে নির্দিষ্ট সময় ও স্থানে হাজির হওয়ার জন্য **Proclamation** জারি করতে পারেন।

আইনে নির্ধারিত পদ্ধতিতে সেই ঘোষণা প্রকাশ করতে হয় এবং হাজির হওয়ার জন্য নির্দিষ্ট সময় দিতে হয়।

---

# # # 🔴 ৪. সম্পত্তি ক্রোক হতে পারে

শুধু ঘোষণা দিয়েই বিষয়টি শেষ নয়।

**CrPC-এর ধারা ৮৮** অনুযায়ী, ধারা ৮৭-এর অধীনে Proclamation জারির পর আদালত পলাতক ব্যক্তির **স্থাবর বা অস্থাবর সম্পত্তি attachment/ক্রোকের** আদেশ দিতে পারেন।

অর্থাৎ, বিদেশে পালিয়ে থাকা আসামির বাংলাদেশে থাকা সম্পত্তির বিরুদ্ধেও আইনগত ব্যবস্থা নেওয়ার সুযোগ থাকতে পারে।

---

# ⚖️ ৫. Trial in Absentia কী?

এটাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়।

**CrPC-এর ধারা ৩৩৯B** নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে আসামির অনুপস্থিতিতে বিচার বা **Trial in Absentia**-এর ব্যবস্থা করেছে।

বর্তমান আইনে, আদালতের যুক্তিসঙ্গতভাবে বিশ্বাস করার কারণ থাকতে হবে যে—

✅ আসামি পলাতক বা আত্মগোপনে আছে;
✅ তাকে গ্রেপ্তার করে বিচারের জন্য হাজির করার তাৎক্ষণিক সম্ভাবনা নেই; এবং
✅ আইনে নির্ধারিত প্রক্রিয়া অনুসরণ করা হয়েছে।

এরপর আদালত **একটি জাতীয় পর্যায়ে ব্যাপক প্রচারিত বাংলা দৈনিকে** আদেশ প্রকাশ করে আসামিকে নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে আদালতে হাজির হতে নির্দেশ দিতে পারেন। বর্তমান সংশোধিত আইনে আদালত জেলা ও দায়রা জজ আদালত, CJM/ CMM আদালত, জেলা প্রশাসন, বাংলাদেশ পুলিশ বা অন্য কোনো ব্যাপকভাবে প্রবেশযোগ্য সরকারি ওয়েবসাইটেও প্রকাশের নির্দেশ দিতে পারেন। আসামি নির্দেশ অনুযায়ী হাজির না হলে তার অনুপস্থিতিতে বিচার হতে পারে।

⚠️ তাই Trial in Absentia মানে **“আসামি বিদেশে গেলেই সঙ্গে সঙ্গে তার অনুপস্থিতিতে বিচার শুরু”** নয়।

আইনে নির্ধারিত পূর্বশর্ত ও প্রক্রিয়া অনুসরণ করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

---

# 🔥 Supreme Court কী বলেছে?

Supreme Court of Bangladesh-এর একটি গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্তে ধারা **৮৭, ৮৮ ও ৩৩৯B**-এর প্রক্রিয়া যথাযথভাবে অনুসরণের ওপর গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে।

আদালত পর্যবেক্ষণ করেছে, পলাতক আসামির অনুপস্থিতিতে বিচার করার আগে সংশ্লিষ্ট আইনগত প্রক্রিয়া যথাযথভাবে অনুসরণ করা প্রয়োজন। প্রয়োজনীয় প্রক্রিয়া অনুসরণ না করে Trial in Absentia পরিচালিত হলে সেই বিচার প্রশ্নবিদ্ধ হতে পারে।

বিশেষ করে **Balayet Howlader Vs. The State, 49 DLR 520** মামলায় আদালত ধারা ৮৭ ও ৮৮-এর প্রক্রিয়া যথাযথভাবে অনুসরণ না করে পরবর্তী পদক্ষেপ নেওয়ার বিষয়ে গুরুতর আপত্তি জানিয়েছিল।

---

# 📌 একটি বাস্তব উদাহরণ

ধরুন,

**“ক” বাংলাদেশে প্রতারণা করে ২০ লাখ টাকা আত্মসাৎ করল। মামলা হওয়ার আগেই সে বিদেশে চলে গেল।**

তাহলে—

➡️ তার বিরুদ্ধে মামলা করা যেতে পারে;
➡️ তদন্ত হতে পারে;
➡️ আদালতে অভিযোগপত্র দাখিল হতে পারে;
➡️ আদালত পরিস্থিতি অনুযায়ী সমন/পরোয়ানা জারি করতে পারেন;
➡️ পরোয়ানা কার্যকর না হলে ধারা ৮৭-এর Proclamation-এর প্রশ্ন আসতে পারে;
➡️ ধারা ৮৮ অনুযায়ী সম্পত্তি ক্রোকের ব্যবস্থা হতে পারে;
➡️ আইনের শর্ত পূরণ হলে ধারা ৩৩৯B অনুযায়ী Trial in Absentia-এর মাধ্যমে বিচার হতে পারে।

---

# ❓ ৫টি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন ও উত্তর

# # # ১️⃣ আসামি বিদেশে চলে গেলে কি মামলা করা যাবে?

**হ্যাঁ।** বিদেশে অবস্থান করা নিজে মামলা করার বাধা নয়।

# # # ২️⃣ আসামি বিদেশে থাকলে কি তার বিরুদ্ধে গ্রেপ্তারি পরোয়ানা হতে পারে?

**হ্যাঁ।** মামলার পরিস্থিতি ও আদালতের আদেশ অনুযায়ী গ্রেপ্তারি পরোয়ানা জারি হতে পারে।

# # # ৩️⃣ বিদেশে থাকা আসামির বাংলাদেশে সম্পত্তি থাকলে কী হবে?

ধারা ৮৭ ও ৮৮-এর প্রযোজ্য প্রক্রিয়া অনুসরণ করে সম্পত্তি **attachment/ক্রোকের** ব্যবস্থা হতে পারে।

# # # ৪️⃣ আসামি বিদেশে থাকলেই কি Trial in Absentia হবে?

**না।** ধারা ৩৩৯B-এর নির্দিষ্ট শর্ত ও প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে।

# # # ৫️⃣ আসামি বিদেশে থাকার কারণে বিচার না হলে কী করা উচিত?

মামলার পর্যায় দেখে আদালতে প্রয়োজনীয় আবেদন, পরোয়ানা, Proclamation, attachment এবং আইনানুগ ক্ষেত্রে **Trial in Absentia**-এর প্রক্রিয়া গ্রহণের বিষয়টি বিবেচনা করতে হবে।

---

# 🚨 আসামি বিদেশে পালিয়ে গেলে আপনার করণীয়

✅ দ্রুত মামলা/এজাহারের ব্যবস্থা করুন
✅ আসামির পূর্ণ পরিচয় ও বিদেশে অবস্থানের তথ্য সংরক্ষণ করুন
✅ পাসপোর্ট/ভিসা/ঠিকানা/যোগাযোগের তথ্য থাকলে সংরক্ষণ করুন
✅ আদালতের প্রতিটি আদেশের Certified Copy সংগ্রহ করুন
✅ গ্রেপ্তারি পরোয়ানার কার্যক্রম অনুসরণ করুন
✅ প্রয়োজনে ধারা ৮৭-এর Proclamation-এর পদক্ষেপ নিন
✅ ধারা ৮৮ অনুযায়ী সম্পত্তি ক্রোকের বিষয়টি বিবেচনা করুন
✅ Trial in Absentia-এর শর্ত পূরণ হয়েছে কি না পরীক্ষা করুন
✅ বিদেশ থেকে দেশে ফেরার পর আসামিকে গ্রেপ্তার/আদালতে হাজির করার আইনগত ব্যবস্থা সম্পর্কে পদক্ষেপ নিন

# # # ⚠️ মনে রাখবেন

**বিদেশে পালিয়ে যাওয়া মামলা থেকে “মুক্তি” নয়।**

তবে প্রতিটি মামলায় **অপরাধের ধরন, এখতিয়ার, মামলার পর্যায় এবং আসামির অবস্থান** আলাদাভাবে পরীক্ষা করতে হয়। বিশেষ করে Trial in Absentia-এর ক্ষেত্রে আইনগত প্রক্রিয়ার সামান্য ত্রুটিও পরবর্তী সময়ে মামলার বৈধতা নিয়ে প্রশ্ন তৈরি করতে পারে।

**আইন জানুন, অধিকার রক্ষা করুন।**

━━━━━━━━━━━━━━━━━━
🏛️ **ল’ অফিস অব ইশতিয়াক আহমেদ / ওয়ান স্টপ লিগ্যাল সার্ভিসেস চেম্বার**

📍 **স্যুট-১ (নিচ তলা), গোল্ডেন নেস্ট**
**বাড়ি-২৭, রোড-১২, ব্লক-এফ**
**নিকেতন, গুলশান-১, ঢাকা-১২১২**

📞 **০১৯১৩০৫০৬০৮**
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
#আইন #ফৌজদারি_মামলা #বিদেশে_পালিয়ে_যাওয়া #পলাতক_আসামি #গ্রেপ্তারি_পরোয়ানা #ধারা৩৩৯B #ধারা৮৭ #ধারা৮৮ #আইনজীবী #বাংলাদেশ

23/09/2026

# 🚨 আপনার নামজারির বিরুদ্ধে গোপনে মিসকেস!

# # আপনি জানবেন কীভাবে এবং করণীয় কী?

**আপনার নামে নামজারি হয়ে গেছে। খতিয়ানও হয়েছে। আপনি নিয়মিত খাজনা দিচ্ছেন। কিন্তু হঠাৎ জানতে পারলেন, আপনার নামজারি বাতিলের জন্য কেউ একটি “মিসকেস” করেছে!**

প্রশ্ন হলো, **আপনাকে না জানিয়ে কি এই মিসকেস গোপনে চালানো যায়?**

# # # ⚖️ সংক্ষিপ্ত উত্তর

কেউ আপনার নামজারির বিরুদ্ধে মিসকেস/রিভিউ আবেদন করতে পারে। কিন্তু আপনি যদি সংশ্লিষ্ট স্বার্থসংশ্লিষ্ট পক্ষ হন, তাহলে আপনার অধিকার ক্ষুণ্ন করে আদেশ দেওয়ার ক্ষেত্রে **নোটিশ ও শুনানির সুযোগ** অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

ভূমি প্রশাসন ম্যানুয়ালে নামজারির ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট পক্ষদের নোটিশ প্রদান, শুনানি গ্রহণ এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্র পরীক্ষা করার কথা বলা হয়েছে।

তাই **“মিসকেস হয়েছে” আর “মিসকেসে আপনার নামজারি বাতিল হয়ে গেছে” এক কথা নয়।**

---

# # 🔎 মিসকেস কীভাবে শুরু হতে পারে?

সাধারণভাবে কোনো ব্যক্তি দাবি করতে পারেন যে—

✅ ভুল ব্যক্তির নামে নামজারি হয়েছে
✅ ভুল দাগ/খতিয়ান বা জমির পরিমাণ দেখানো হয়েছে
✅ তার স্বত্ব বা অংশ উপেক্ষা করা হয়েছে
✅ ভুল দলিল বা তথ্যের ভিত্তিতে নামজারি হয়েছে
✅ আগের নামজারি বা রেকর্ডের সঙ্গে অসঙ্গতি রয়েছে

এ ধরনের বিষয় নিয়ে সংশ্লিষ্ট ভূমি কর্তৃপক্ষের কাছে আবেদন/মিসকেস হতে পারে।

বর্তমান মিউটেশন সিস্টেমেও চূড়ান্ত খতিয়ানের পর **করণিক ভুল সংশোধন, রিভিউ ও মিসকেসের জন্য পৃথক আবেদন** করার ব্যবস্থা রয়েছে।

---

# 📌 মিসকেস হলে আপনি কীভাবে জানতে পারবেন?

# # # ১️⃣ AC Land অফিসে কেসের তথ্য খুঁজুন

আপনার নামজারি খতিয়ান নম্বর, নামজারি মামলা নম্বর, দাগ নম্বর ও মৌজা দিয়ে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে খোঁজ নিন।

# # # ২️⃣ মিসকেস নম্বর সংগ্রহ করুন

কোন ব্যক্তি আবেদন করেছে, কী অভিযোগ করেছে এবং কোন দলিলের ভিত্তিতে করেছে, তা জানতে কেসের নথি দেখুন।

# # # ৩️⃣ নোটিশ পেয়েছেন কি না যাচাই করুন

নোটিশ দেওয়া হয়েছে কি না এবং কোন ঠিকানায়/কীভাবে দেওয়া হয়েছে, তা গুরুত্বপূর্ণ।

# # # ৪️⃣ কেসের নকল সংগ্রহ করুন

শুধু অপর পক্ষের মুখের কথা শুনে নয়।
**মিসকেসের আবেদন, সংযুক্ত দলিল, আদেশ এবং নোটিশের কপি** সংগ্রহ করুন।

# # # ৫️⃣ শুনানিতে লিখিত আপত্তি দিন

আপনার দলিল, পূর্বের খতিয়ান, নামজারি খতিয়ান, খাজনার দাখিলা, দখলের প্রমাণসহ প্রয়োজনীয় কাগজ উপস্থাপন করুন।

---

# ⚠️ সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়

**আপনার অনুপস্থিতিতে কোনো আদেশ হয়েছে কি না, সেটি আলাদা বিষয়।**

যদি আপনি সংশ্লিষ্ট স্বার্থসংশ্লিষ্ট পক্ষ হওয়া সত্ত্বেও যথাযথ নোটিশ বা কার্যকর শুনানির সুযোগ না পান এবং আপনার বিরুদ্ধে আদেশ হয়ে যায়, তাহলে সেই আদেশের বিরুদ্ধে **উপযুক্ত প্রতিকার** নেওয়ার প্রশ্ন উঠতে পারে।

State Acquisition and Tenancy Act, 1950-এর ধারা 143C-এর কাঠামোতেও আপত্তি উত্থাপিত হলে সংশ্লিষ্ট পক্ষদের শুনানির পর কারণযুক্ত আদেশ দেওয়ার বিধান রয়েছে।

---

# 📝 ৫টি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন ও উত্তর

# # # ❓১. কেউ কি আমার নামজারির বিরুদ্ধে মিসকেস করতে পারে?

**উত্তর:** হ্যাঁ। আইনগতভাবে নির্দিষ্ট অভিযোগ বা দাবি থাকলে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে মিসকেস/রিভিউ আবেদন করা যেতে পারে।

# # # ❓২. মিসকেস করলেই কি আমার নামজারি বাতিল?

**উত্তর:** না। মিসকেস দায়ের করা মাত্র আপনার নামজারি বাতিল হয়ে যায় না। কর্তৃপক্ষের আদেশ প্রয়োজন।

# # # ❓৩. আমাকে না জানিয়ে মিসকেস করা কি সম্ভব?

**উত্তর:** কেউ আবেদন করার সময় আপনার ব্যক্তিগত উপস্থিতি না থাকতেই পারে। কিন্তু আপনার স্বত্ব বা নামজারি বাতিল/পরিবর্তনের মতো বিষয়ে যথাযথ নোটিশ ও শুনানির সুযোগ দেওয়া হয়েছে কি না, সেটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

# # # ❓৪. আমি কীভাবে বুঝব আমার নামে মিসকেস হয়েছে?

**উত্তর:** সংশ্লিষ্ট AC Land অফিসে আপনার নামজারি মামলা/খতিয়ান ও দাগের তথ্য দিয়ে অনুসন্ধান করুন এবং মিসকেসের নথি ও বর্তমান আদেশের অবস্থা যাচাই করুন।

# # # ❓৫. আমার অজান্তে নামজারি বাতিল করে দিলে কী করব?

**উত্তর:** প্রথমে **আদেশের certified copy/নকল সংগ্রহ করুন**। এরপর আদেশটি কোন কর্তৃপক্ষ দিয়েছে, কী কারণে দিয়েছে, নোটিশ ও শুনানি হয়েছিল কি না এবং প্রযোজ্য আপিল/রিভিউ/অন্যান্য আইনগত প্রতিকারের পথ কী, তা দেখে দ্রুত ব্যবস্থা নিতে হবে।

---

# 🛑 একটি ভুল করবেন না

**“আমার নামে নামজারি আছে, তাই আর কিছু করার দরকার নেই”**

এই ধারণা ঝুঁকিপূর্ণ।

কারণ জমির বিরোধে দলিল, পূর্বের খতিয়ান, নামজারি, দখল, খাজনা এবং অন্যান্য প্রমাণ একসঙ্গে বিবেচনার প্রয়োজন হতে পারে।

আর কেউ আপনার নামজারির বিরুদ্ধে মিসকেস করলে **মামলার নথি না দেখে শুধু কথার ওপর নির্ভর করবেন না।**

# # # ✅ করণীয় Checklist

☑ নামজারি খতিয়ানের কপি
☑ নামজারি মামলার নম্বর
☑ মিসকেস/রিভিউ কেস নম্বর
☑ মিসকেসের আবেদনপত্র
☑ অপর পক্ষের দাখিলকৃত দলিল
☑ নোটিশের কপি
☑ আদেশের কপি
☑ মূল দলিল/বায়া দলিল
☑ পূর্ববর্তী CS/SA/RS/BS খতিয়ান
☑ খাজনার দাখিলা
☑ দখলের প্রমাণ

**মনে রাখুন: মিসকেস হয়েছে শুনেই ভয় পাওয়ার দরকার নেই, আবার অবহেলাও করা যাবে না। প্রথম কাজ হলো কেসের নথি বের করে প্রকৃত অবস্থা জানা।**

---

🏛️ **ল’ অফিস অব ইশতিয়াক আহমেদ**
**ওয়ান স্টপ লিগ্যাল সার্ভিসেস চেম্বার**

দেওয়ানী • ভূমি ও রিয়েল এস্টেট • পারিবারিক • ফৌজদারী • কোম্পানি • ব্যাংকিং • ট্যাক্স ও ভ্যাট • সাইবার আইনসহ আইনগত পরামর্শ

📍 **স্যুট-১ (নিচ তলা), গোল্ডেন নেস্ট**
**বাড়ি-২৭, রোড-১২, ব্লক-এফ**
**নিকেতন, গুলশান-১, ঢাকা-১২১২**

📞 **০১৯১৩০৫০৬০৮**

**আইন জানুন, অধিকার রক্ষা করুন।**

23/09/2026

🚨 **ভাইয়ের কাছ থেকে জমি কিনেছেন, টাকা দিয়েছেন, কিন্তু ৫ বছরেও দলিল করে দিচ্ছে না! এখন কী করবেন?**

**“দিব, দিব” বলতে বলতে ৫ বছর চলে গেছে। এখন যদি ভাই জমিটা অন্যের কাছে বিক্রি করে দেয়, তখন কি আপনার টাকা ও জমি দুটোই যাবে?**

সবসময় এমন নয়। কিন্তু **এখন আর শুধু মৌখিক প্রতিশ্রুতির ওপর বসে থাকা নিরাপদ নয়।**

# # # ⚖️ প্রথমেই যে বিষয়টি দেখতে হবে

আপনার সঙ্গে ভাইয়ের জমি বিক্রির **লিখিত ও রেজিস্টার্ড বায়না/চুক্তিপত্র আছে কি না**।

Specific Relief Act, 1877-এর **ধারা ২১A** অনুযায়ী, স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির চুক্তি specific performance-এর মাধ্যমে বাস্তবায়ন করতে হলে চুক্তিটি লিখিত ও রেজিস্টার্ড হতে হবে এবং চুক্তির অবশিষ্ট মূল্য থাকলে তা মামলা করার সময় আদালতে জমা দেওয়ার বিধান রয়েছে।

অর্থাৎ শুধু—

❌ টাকা দিয়েছি
❌ ভাইকে বিশ্বাস করেছি
❌ জমি বুঝে নিয়েছি
❌ মৌখিকভাবে কথা হয়েছে

এসব থাকলেই স্বয়ংক্রিয়ভাবে জমির মালিকানা তৈরি হয় না।

# # # 📌 তাহলে কি কোনো প্রতিকার নেই?

প্রতিকার নির্ভর করবে আপনার কাছে থাকা **দলিল ও প্রমাণের ওপর**।

যদি বৈধ রেজিস্টার্ড চুক্তি থাকে এবং তার শর্ত অনুযায়ী বিক্রেতা দলিল করতে অস্বীকার করে, তাহলে পরিস্থিতি অনুযায়ী **Specific Performance of Contract**-এর মামলা করা যেতে পারে।

Specific Relief Act-এর **ধারা ১২**-তে নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে চুক্তির specific performance-এর বিধান রয়েছে।

# # # ⏰ সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ: ৫ বছর অপেক্ষা করেছেন!

এখানেই বড় ঝুঁকি।

**Limitation Act, 1908-এর Article 113** specific performance-এর মামলার limitation নিয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিধান দেয়।

তারিখ নির্ধারিত থাকলে সাধারণত সেই তারিখ থেকে এবং নির্দিষ্ট তারিখ না থাকলে চুক্তি প্রত্যাখ্যানের বিষয়টি জানা যাওয়ার সঙ্গে limitation-এর প্রশ্ন আসে। Supreme Court-এর বিভিন্ন সিদ্ধান্তে Article 113-এর এই বিষয়টি বিশদভাবে ব্যাখ্যা করা হয়েছে।

তাই **“ভাই তো আমার আপন মানুষ, পরে করে দেবে”** ভেবে আরও কয়েক বছর অপেক্ষা করা বিপজ্জনক হতে পারে।

# # # 🚨 ভাই যদি এখন অন্যের কাছে জমি বিক্রি করতে চায়?

এক্ষেত্রে দ্রুত আইনগত পদক্ষেপ প্রয়োজন।

Specific Relief Act-এর **ধারা ২৭** অনুযায়ী, চুক্তির পরবর্তী সময়ে চুক্তিদাতার কাছ থেকে স্বত্ব গ্রহণকারী ব্যক্তির বিরুদ্ধেও নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে specific performance-এর প্রতিকার পাওয়া যেতে পারে। তবে **মূল চুক্তির বিষয়ে না জেনে সৎভাবে মূল্য দিয়ে সম্পত্তি গ্রহণকারী পরবর্তী ক্রেতার ক্ষেত্রে আইনে বিশেষ সুরক্ষা রয়েছে।**

তাই ভাইকে আগে থেকেই আইনগতভাবে সতর্ক করা এবং প্রয়োজন হলে আদালতে উপযুক্ত প্রতিকার চাওয়া গুরুত্বপূর্ণ।

---

# # 🔎 আপনার এখন কী করা উচিত?

**১.** ভাইয়ের সঙ্গে জমি কেনার কোনো লিখিত কাগজ আছে কি না বের করুন।

**২.** টাকা দেওয়ার প্রমাণ সংগ্রহ করুন:
ব্যাংক লেনদেন, বিকাশ/নগদ লেনদেন, রসিদ ইত্যাদি।

**৩.** ভাইয়ের সঙ্গে WhatsApp, Messenger, SMS বা অডিও/ভিডিও যোগাযোগ থাকলে সংরক্ষণ করুন।

**৪.** জমির CS/SA/RS/BS খতিয়ান, দাগ, পরিমাণ ও মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করুন।

**৫.** ভাই বর্তমানে জমির প্রকৃত মালিক কি না এবং জমিটি ইতোমধ্যে অন্য কারও কাছে হস্তান্তর করেছে কি না, তা অনুসন্ধান করুন।

**৬.** আইনজীবীর মাধ্যমে দ্রুত **Legal Notice** পাঠানোর বিষয়টি বিবেচনা করুন।

**৭.** প্রয়োজন হলে **Specific Performance, injunction এবং পরিস্থিতি অনুযায়ী অন্যান্য দেওয়ানি প্রতিকার** নেওয়ার বিষয়টি নির্ধারণ করুন।

---

# # # ❓ ৫টি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন ও উত্তর

**প্রশ্ন ১: শুধু টাকা দিয়েছি, কিন্তু দলিল হয়নি। আমি কি মালিক?**
**উত্তর:** সাধারণভাবে শুধু টাকা প্রদান বা মৌখিক চুক্তি নিজে থেকে রেজিস্টার্ড মালিকানা সৃষ্টি করে না।

**প্রশ্ন ২: ভাইকে টাকা দেওয়ার প্রমাণ আছে, কিন্তু রেজিস্টার্ড বায়না নেই। মামলা করা যাবে?**
**উত্তর:** বিষয়টি অত্যন্ত প্রমাণনির্ভর। বিশেষ করে Specific Relief Act-এর ধারা ২১A-এর কারণে রেজিস্টার্ড লিখিত চুক্তি আছে কি না অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

**প্রশ্ন ৩: ভাই ৫ বছর ধরে শুধু সময় নিচ্ছে। এখন কি আবার অপেক্ষা করব?**
**উত্তর:** না। limitation-এর বিষয়টি অবিলম্বে পরীক্ষা করা উচিত। Supreme Court-এর সিদ্ধান্তগুলো দেখায় যে specific performance-এর ক্ষেত্রে Article 113 অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

**প্রশ্ন ৪: ভাই যদি অন্যের কাছে জমি বিক্রি করে দেয়?**
**উত্তর:** পরিস্থিতি অনুযায়ী পরবর্তী ক্রেতার বিরুদ্ধেও প্রতিকার চাওয়া যেতে পারে। তবে bona fide purchaser without notice হলে আইনি অবস্থান ভিন্ন হতে পারে।

**প্রশ্ন ৫: জমির দখল আমার কাছে থাকলে কি আমি মালিক হয়ে যাব?**
**উত্তর:** শুধু দখল থাকলেই রেজিস্টার্ড মালিকানা সৃষ্টি হয় না। তবে দখল, টাকা পরিশোধ এবং অন্যান্য প্রমাণ মামলার সামগ্রিক মূল্যায়নে গুরুত্বপূর্ণ হতে পারে।

---

# # # ⚠️ মনে রাখবেন

**জমি কেনার টাকা দেওয়া আর জমির বৈধ মালিক হওয়া এক বিষয় নয়।**

আর **“দলিল করে দেব” বলে ৫ বছর পার করে দেওয়া** এমন একটি পরিস্থিতি, যেখানে আপনার হাতে থাকা কাগজপত্র, চুক্তির ধরন, টাকা দেওয়ার প্রমাণ, দখল এবং limitation একসঙ্গে পরীক্ষা করা জরুরি।

বিশেষ করে **রেজিস্টার্ড বায়না আছে কি না এবং ভাই আপনাকে শেষ কবে দলিল করে দেওয়ার কথা বলেছে বা কবে স্পষ্টভাবে অস্বীকার করেছে**, এই দুটি তথ্য খুব গুরুত্বপূর্ণ।

---

🏛️ **ল’ অফিস অব ইশতিয়াক আহমেদ / ওয়ান স্টপ লিগ্যাল সার্ভিসেস চেম্বার**

📍 স্যুট-১ (নিচ তলা), গোল্ডেন নেস্ট
বাড়ি-২৭, রোড-১২, ব্লক-এফ
নিকেতন, গুলশান-১, ঢাকা-১২১২

📞 ০১৯১৩০৫০৬০৮

**আইন জানুন, অধিকার রক্ষা করুন।**

23/09/2026

🚨 ওয়ারিশসূত্রে নামজারি করবেন? শুধু ওয়ারিশ সনদ আর খতিয়ান থাকলেই কি হবে?

❌ না, বিষয়টি এত সহজ নয়!

ওয়ারিশসূত্রে নামজারি করতে গিয়ে অনেকেই **কলমি নকশা কোথা থেকে পাবেন, কীভাবে করবেন এবং কী থাকবে** তা নিয়ে সমস্যায় পড়েন।

⚖️ **আইন কী বলছে?**

নামজারি-জমাভাগের নির্ধারিত কাগজপত্রের মধ্যে রয়েছে—

✅ খতিয়ানের কপি/সার্টিফায়েড কপি
✅ প্রযোজ্য ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদপত্র
✅ প্রযোজ্য দলিলের কপি
✅ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা
✅ আদালতের রায়/আদেশ/ডিক্রি, যদি থাকে
✅ এবং **তফসিলে বর্ণিত চৌহদ্দিসহ কলমি নকশা**।

📌 **কলমি নকশা আসলে কী?**

সহজ ভাষায়, সংশ্লিষ্ট জমিটি কোথায় অবস্থিত, কোন দাগে রয়েছে এবং তার চারপাশে কী আছে, তা নকশার মাধ্যমে দেখানোই কলমি নকশার মূল উদ্দেশ্য।

নকশায় সাধারণত উল্লেখ করবেন—

🔹 মৌজার নাম
🔹 J.L. নম্বর
🔹 খতিয়ান নম্বর
🔹 দাগ নম্বর
🔹 জমির পরিমাণ
🔹 উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব ও পশ্চিমের চৌহদ্দি
🔹 প্রয়োজন হলে ওয়ারিশদের দাবিকৃত অংশের অবস্থান

📍 **কোথা থেকে পাবেন?**

মৌজা ম্যাপ/চিটা ইত্যাদি নকশা অনলাইন One Stop Service-এর মাধ্যমেও পাওয়ার ব্যবস্থা রয়েছে।

প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট **ইউনিয়ন ভূমি অফিস/তহশিল অফিস অথবা উপজেলা ভূমি অফিসে** যোগাযোগ করে আপনার এলাকার গ্রহণযোগ্য নকশার ধরন নিশ্চিত করতে পারেন।

⚠️ **একটি গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য মনে রাখুন**

একটি দাগে একাধিক ওয়ারিশ থাকলে প্রত্যেকের উত্তরাধিকারী হিস্যা থাকা এবং বাস্তবে জমির নির্দিষ্ট অংশ আলাদা করে নেওয়া এক বিষয় নয়।

যেমন, একই দাগে ৩ জন ওয়ারিশের হিস্যা থাকলেই যে নকশায় জমি তিনটি আলাদা টুকরো করে প্রত্যেকের অংশ নির্দিষ্ট হয়ে গেল, এমন নয়।

👉 নির্দিষ্ট অংশ আলাদা করে **জমাভাগ** প্রয়োজন হতে পারে।

# # # 📝 কলমি নকশার সহজ নমুনা

```
উত্তর ↑

┌───────────────────┐
│ │
│ দাগ নং: ১২৩ │
│ │
│ জমি: ২০ শতাংশ │
│ │
└───────────────────┘
```

পশ্চিম ← → পূর্ব

```
দক্ষিণ ↓
```

উত্তর: দাগ নং ______ / __________
দক্ষিণ: দাগ নং ______ / __________
পূর্ব: দাগ নং ______ / __________
পশ্চিম: দাগ নং ______ / __________

মৌজা: __________
J.L. নং: ________
খতিয়ান নং: ______
দাগ নং: __________
মোট জমি: _________

📌 **আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়**

ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, অনলাইনে ভূমি সেবার মাধ্যমে নামজারি, জমাভাগ এবং মৌজা ম্যাপ/চিটা পাওয়ার ব্যবস্থাও রয়েছে।

# # # ❓ ৫টি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন

**১. ওয়ারিশসূত্রে নামজারিতে কলমি নকশা কি গুরুত্বপূর্ণ?**
হ্যাঁ। নির্ধারিত নামজারি ফরমের সংযুক্ত কাগজপত্রে তফসিলে বর্ণিত চৌহদ্দিসহ কলমি নকশার উল্লেখ রয়েছে।

**২. কলমি নকশা কি মৌজা ম্যাপের হুবহু কপি?**
সবসময় নয়। মৌজা ম্যাপ হলো জরিপের ম্যাপ; আর কলমি নকশায় তফসিলের জমি ও তার চৌহদ্দি স্পষ্টভাবে উপস্থাপন করা হয়।

**৩. একই দাগে একাধিক ওয়ারিশ থাকলে কী হবে?**
প্রত্যেক ওয়ারিশের আইনগত হিস্যা নির্ধারণ করে নামজারি করা যেতে পারে। তবে নির্দিষ্ট অংশ আলাদা করে নেওয়ার বিষয়টি জমাভাগের সঙ্গে সম্পর্কিত হতে পারে।

**৪. কলমি নকশা কোথা থেকে পাওয়া যায়?**
মৌজা ম্যাপ/চিটা অনলাইন ভূমি সেবার মাধ্যমে পাওয়ার ব্যবস্থা রয়েছে। প্রয়োজনে স্থানীয় ভূমি অফিসে যোগাযোগ করে নকশার প্রয়োজনীয়তা ও ধরন নিশ্চিত করা যায়।

**৫. শুধু নামজারি হলেই কি মালিকানার সব বিরোধ শেষ হয়ে যায়?**
না। নামজারি মূলত রেকর্ড ও রাজস্ব ব্যবস্থাপনার সঙ্গে সম্পর্কিত। প্রকৃত মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে দলিল, উত্তরাধিকার, দখল, রেকর্ড ও অন্যান্য প্রমাণ আলাদাভাবে বিবেচ্য হতে পারে।

⚖️ **সুতরাং, ওয়ারিশসূত্রে নামজারি করার আগে শুধু ওয়ারিশ সনদ নয়, খতিয়ান, দাগ, জমির পরিমাণ, চৌহদ্দি এবং কলমি নকশা পরস্পরের সঙ্গে মিলিয়ে নিন।**

📌 **আইন জানুন, অধিকার রক্ষা করুন।**

🏛️ **ল’ অফিস অব ইশতিয়াক আহমেদ / ওয়ান স্টপ লিগ্যাল সার্ভিসেস চেম্বার**
📍 স্যুট-১ (নিচ তলা), গোল্ডেন নেস্ট
বাড়ি-২৭, রোড-১২, ব্লক-এফ
নিকেতন, গুলশান-১, ঢাকা-১২১২
📞 ০১৯১৩০৫০৬০৮

22/09/2026

⚖️ **ডিভোর্সের পর নাবালক সন্তান কার কাছে থাকবে? বাবা না মা?**

🔥 **ডিভোর্স হয়েছে বলে সন্তানও কি স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাবার বা মায়ের হয়ে গেল? না!**

স্বামী-স্ত্রীর সম্পর্ক শেষ হতে পারে, কিন্তু সন্তানের প্রতি বাবা-মায়ের দায়িত্ব শেষ হয় না।

সন্তানের হেফাজত (Custody/Hizanat) নিয়ে বিরোধ হলে আদালত শুধু দেখবে না, “বাবা কে” বা “মা কে”। আদালতের প্রধান প্রশ্ন হবে:

👉 **সন্তানের কল্যাণ, নিরাপত্তা, শিক্ষা, মানসিক ও শারীরিক বিকাশ এবং সর্বোত্তম স্বার্থ কোথায় বেশি সুরক্ষিত হবে?**

# # # ⚖️ আইনে কী বলা আছে?

**১️⃣ Guardians and Wards Act, 1890-এর Section 17**

নাবালকের guardian নির্ধারণের সময় আদালত মূলত নাবালকের **welfare** বা কল্যাণকে বিবেচনা করবে।

আদালত সন্তানের বয়স, লিঙ্গ, ধর্ম, প্রস্তাবিত guardian-এর চরিত্র ও সক্ষমতা, আত্মীয়তার নৈকট্য এবং অন্যান্য পারিপার্শ্বিক বিষয় বিবেচনা করতে পারে।

সন্তান যদি নিজের বিষয়ে একটি **intelligent preference** প্রকাশ করার মতো বয়সে পৌঁছে, আদালত তার মতামতও বিবেচনা করতে পারে।

**২️⃣ Section 25, Guardians and Wards Act, 1890**

কোনো নাবালক guardian-এর custody থেকে চলে গেলে বা সরিয়ে নেওয়া হলে, আদালত সন্তানের welfare বিবেচনা করে প্রয়োজনীয় custody order দিতে পারে।

**৩️⃣ Family Courts Ordinance, 1985-এর Section 5(e)**

সন্তানের **guardianship ও custody** সংক্রান্ত বিষয় Family Court-এর এখতিয়ারভুক্ত।

# # # 👩 মুসলিম আইনে মায়ের হেফাজতের অধিকার

মুসলিম আইনে প্রচলিত Hizanat-এর নিয়ম অনুযায়ী, সাধারণভাবে মা তার **ছেলে সন্তানকে ৭ বছর বয়স পর্যন্ত** এবং **মেয়ে সন্তানকে বয়ঃসন্ধি পর্যন্ত** হেফাজতে রাখার অধিকারী হতে পারেন।

গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, **শুধু ডিভোর্স হয়েছে বলেই মায়ের custody-এর অধিকার স্বয়ংক্রিয়ভাবে শেষ হয়ে যায় না।**

তবে এটিও কোনো অটল বা যান্ত্রিক নিয়ম নয়। আদালতের কাছে সন্তানের welfare সর্বোচ্চ গুরুত্ব পায়।

বাংলাদেশের সুপ্রিম কোর্টও বলেছে, custody নির্ধারণে **minor-এর welfare-ই paramount consideration**। এমনকি ব্যক্তিগত আইন বা কোনো পক্ষের আইনগত অধিকার থাকলেও সন্তানের welfare তার চেয়ে অগ্রাধিকার পেতে পারে।

---

# # # 🧑‍⚖️ বাস্তব উদাহরণ

ধরুন, ডিভোর্সের পর ৬ বছরের একটি ছেলে সন্তানের custody মা চাইছেন।

মুসলিম আইনের সাধারণ Hizanat নীতিতে মা ছেলেটির custody দাবি করতে পারেন।

কিন্তু বাবা যদি দাবি করেন যে মায়ের কাছে থাকলে সন্তানের শিক্ষা, নিরাপত্তা বা সার্বিক কল্যাণ ক্ষতিগ্রস্ত হবে, আদালত শুধু বয়সের নিয়ম দেখেই সিদ্ধান্ত নেবে না।

আদালত পরিস্থিতি, বাবা-মায়ের সক্ষমতা এবং সর্বোপরি **সন্তানের welfare** বিবেচনা করে সিদ্ধান্ত দিতে পারে।

বাংলাদেশের সুপ্রিম কোর্টের সিদ্ধান্তগুলোতেও এমন পরিস্থিতিতে welfare-কে কেন্দ্রীয় বিবেচনা হিসেবে গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে।

---

# # ❓ ৫টি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন ও উত্তর

**প্রশ্ন ১: ডিভোর্স হলেই কি সন্তান মায়ের কাছে থাকবে?**

✅ না। নির্দিষ্ট বয়সে মায়ের Hizanat-এর অধিকার থাকতে পারে, কিন্তু custody বিরোধ হলে আদালত সন্তানের welfare বিবেচনা করবে।

**প্রশ্ন ২: বাবা কি শুধু বাবা হওয়ার কারণে সন্তানকে নিয়ে যেতে পারবেন?**

❌ না। জোর করে সন্তান নিয়ে নেওয়া আইনগত সমাধান নয়। custody আদালতের আদেশের বিষয় হতে পারে এবং সন্তানের welfare প্রধান বিবেচনা।

**প্রশ্ন ৩: সন্তান বড় হলে কি তার মতামত আদালত শুনবে?**

✅ সন্তান যদি নিজের বিষয়ে একটি intelligent preference প্রকাশ করার মতো বয়সে পৌঁছে, Guardians and Wards Act-এর Section 17(3) অনুযায়ী আদালত তার preference বিবেচনা করতে পারে।

**প্রশ্ন ৪: বাবা custody না পেলেও কি সন্তানের সঙ্গে দেখা করতে পারবেন?**

✅ পরিস্থিতি অনুযায়ী আদালত অন্য পক্ষের **visitation/access** নির্ধারণ করতে পারে। Custody এবং visitation এক বিষয় নয়।

**প্রশ্ন ৫: custody নিয়ে বিরোধ হলে কোথায় মামলা করতে হবে?**

✅ Family Court-এ guardianship ও custody of children সংক্রান্ত মামলা করা যায়। Family Courts Ordinance, 1985-এর Section 5(e) এ বিষয়টি নির্ধারিত।

---

# # # ⚠️ মনে রাখবেন

**সন্তান কোনো পক্ষের “সম্পত্তি” নয়।**

বাবা-মায়ের দাম্পত্য সম্পর্ক ভেঙে গেলেও সন্তানের ভবিষ্যৎ, নিরাপত্তা, শিক্ষা ও মানসিক বিকাশ সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ।

তাই custody নিয়ে বিরোধ হলে—

🔹 সন্তানের বয়স ও প্রয়োজন বিবেচনা করুন
🔹 বাবা-মায়ের বাস্তব পরিস্থিতি মূল্যায়ন করুন
🔹 সন্তানের নিরাপত্তা ও শিক্ষার বিষয়টি গুরুত্ব দিন
🔹 জোর করে সন্তান নিয়ে যাওয়ার চেষ্টা করবেন না
🔹 প্রয়োজন হলে Family Court-এর মাধ্যমে custody/visitation-এর উপযুক্ত আদেশ চান।

📌 **আইন জানুন, অধিকার রক্ষা করুন।**

🏛️ **ল’ অফিস অব ইশতিয়াক আহমেদ / ওয়ান স্টপ লিগ্যাল সার্ভিসেস চেম্বার**

📍 স্যুট-১ (নিচ তলা), গোল্ডেন নেস্ট
বাড়ি-২৭, রোড-১২, ব্লক-এফ
নিকেতন, গুলশান-১, ঢাকা-১২১২

📞 **০১৯১৩০৫০৬০৮**

Address

Suite No-1(Ground Floor), Golden Nest, House-27, Road-12, Block-F, Niketan, Gulshan-1
Dhaka
1212

Telephone

+8801913050608

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Law Office of Ishtiaque Ahamed posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to Law Office of Ishtiaque Ahamed:

Shortcuts

Share

Category