Blue Oyster Law Firm

25/06/2025

𝗠𝗲𝗲𝘁 𝗨𝗖𝗟𝗮𝗻 𝗖𝘆𝗽𝗿𝘂𝘀 𝗶𝗻 𝗗𝗵𝗮𝗸𝗮! 🎓
𝐔𝐂𝐋𝐚𝐧 𝐔𝐧𝐢𝐯𝐞𝐫𝐬𝐢𝐭𝐲 (𝐂𝐲𝐩𝐫𝐮𝐬) is coming to Dhaka to meet students interested in studying abroad!
📍 Location: Hotel Sarina, Banani
📅 Date: 27 June 2025 (Friday)
🕙 Time: 10:00 AM – 5:00 PM
What to expect:
✅ Group Info Sessions on studying at UCLan Cyprus
✅ One-on-One Counselling with university representatives
✅ Details on scholarships, visa support, accommodation & more!
✨ Whether you're planning your undergraduate or postgraduate studies, this is your chance to speak directly with UCLan Cyprus and get all your questions answered.
📲 DM us for more info!
📞 WhatsApp: wa.me/+8801894776121
🌐 Visit: www.chs.com.bd

13/05/2024

উন্নত দেশে উচ্চশিক্ষা গ্রহনে আগ্রহী অধিকাংশ ছাত্র ছাত্রী দের পড়াশোনা শেষে সে দেশেই সেটেল করার ইচ্ছা থাকে,
এরকম ছাত্র ছাত্রীদের জন্য উপযুক্ত দেশ হতে পারে প্রশান্ত মহাসাগরের দ্বীপদেশ নিউজিল্যান্ড, পড়াশোনা শেষ করে সে কোন দেশেই সেটেল করতে হলে আপনাকে অবশ্যই সে দেশের ইমিগ্রেশন আইনের প্রয়োজনীয় শর্তগুলো পূরণ করতে হবে। আর এই শর্তগুলো পূরণ করার জন্য যে দেশগুলো ইন্টারন্যাশনাল স্টুডেন্টদের সব থেকে বেশি সাহায্য করে তাদের মধ্যে অন্যতম দেশ নিউজিল্যান্ড, নিউজিল্যান্ডে মাস্টার্স করলে আপনি যে সুবিধা গুলো পাচ্ছেন
Post study open work visa (three years)
5 immigration points out of 6
Open work visa for your spouse
visa for your underage children
নিউজিল্যান্ডে পড়াশোনা করার আরও একটা সুবিধা হলো ভিসা এপ্রুভ না হওয়া পর্যন্ত আপনাকে কোন টিউশন ফি দিতে হবে না।
এছাড়াও নিউজিল্যান্ডের জনসংখ্যা অত্যন্ত কম হওয়ায় অনেক পার্ট টাইম ও ফুল টাইম কাজের সুযোগ।
মাস্টার্স করার যোগ্যতা
রিলেভেন্ট ফিল্ডে অনার্স ডিগ্রি
জব এক্সপেরিয়ান্স (স্টাডি গ্যাপ এর ক্ষেত্রে)
ielts স্কোর- 6.5
ভিসা রিকোয়ারমেন্ট:
আনকন্ডিশনাল অফার লেটার
ব্যাংক স্টেস্টমেন্ট (টিউশন ফি এবং লিভিং কস্ট)
ইনকাম সোর্স ডকুমেন্টস
পুলিশ ক্লিয়ারেন্স
মেডিকেল সার্টিফিকেট
কভার লেটার
নিউজিল্যান্ডে পড়াশোনা করতে ইচ্ছুক শিক্ষার্থীদের আমাদের ফার্ম ফ্রি কনস্যালটান্সি সুবিধা প্রদান করে থাকে। আমরা শিক্ষার্থীদের প্রোফাইল এবং বাজেট অনুযায়ী কোর্স খুঁজে দিতে এবং এডমিশন এর ব্যাপারে সাহায্য করি, এছাড়া প্রয়োজনীয় ইনকাম সোর্স ডকুমেন্টস রেডি করতে এবং ভিসা এপ্লিকেশনে সাহায্য করি।
নিউজিল্যান্ডে উচ্চ শিক্ষা আগ্রহীরা যে কোন প্রয়োজনীয় আমাদের পেইজে নক দিতে পারেন, we are more than eager to help.
Contact: Raihanul Islam (Head Education consultant associate)
L.L.B (honours), University of south wales, UK
PGD in law, Northumbria University, Uk
Master of business analytics, Unitec institute of technology, New Zealand
Cell: +88 01764846923

An Emerging law firm based on Dhaka Bangladesh. Managed by some British educated, passionate and ded

08/05/2024

উন্নত দেশে উচ্চশিক্ষা গ্রহনে আগ্রহী অধিকাংশ ছাত্র ছাত্রী দের পড়াশোনা শেষে সে দেশেই সেটেল করার ইচ্ছা থাকে,
এরকম ছাত্র ছাত্রীদের জন্য উপযুক্ত দেশ হতে পারে প্রশান্ত মহাসাগরের দ্বীপদেশ নিউজিল্যান্ড, পড়াশোনা শেষ করে সে কোন দেশেই সেটেল করতে হলে আপনাকে অবশ্যই সে দেশের ইমিগ্রেশন আইনের প্রয়োজনীয় শর্তগুলো পূরণ করতে হবে। আর এই শর্তগুলো পূরণ করার জন্য যে দেশগুলো ইন্টারন্যাশনাল স্টুডেন্টদের সব থেকে বেশি সাহায্য করে তাদের মধ্যে অন্যতম দেশ নিউজিল্যান্ড, নিউজিল্যান্ডে মাস্টার্স করলে আপনি যে সুবিধা গুলো পাচ্ছেন
Post study open work visa (three years)
5 immigration points out of 6
Open work visa for your spouse
visa for your underage children
নিউজিল্যান্ডে পড়াশোনা করার আরও একটা সুবিধা হলো ভিসা এপ্রুভ না হওয়া পর্যন্ত আপনাকে কোন টিউশন ফি দিতে হবে না।
এছাড়াও নিউজিল্যান্ডের জনসংখ্যা অত্যন্ত কম হওয়ায় অনেক পার্ট টাইম ও ফুল টাইম কাজের সুযোগ।

মাস্টার্স করার যোগ্যতা
রিলেভেন্ট ফিল্ডে অনার্স ডিগ্রি
জব এক্সপেরিয়ান্স (স্টাডি গ্যাপ এর ক্ষেত্রে)
ielts স্কোর- 6.5
ভিসা রিকোয়ারমেন্ট:
আনকন্ডিশনাল অফার লেটার
ব্যাংক স্টেস্টমেন্ট (টিউশন ফি এবং লিভিং কস্ট)
ইনকাম সোর্স ডকুমেন্টস
পুলিশ ক্লিয়ারেন্স
মেডিকেল সার্টিফিকেট
কভার লেটার

নিউজিল্যান্ডে পড়াশোনা করতে ইচ্ছুক শিক্ষার্থীদের আমাদের ফার্ম ফ্রি কনস্যালটান্সি সুবিধা প্রদান করে থাকে। আমরা শিক্ষার্থীদের প্রোফাইল এবং বাজেট অনুযায়ী কোর্স খুঁজে দিতে এবং এডমিশন এর ব্যাপারে সাহায্য করি, এছাড়া প্রয়োজনীয় ইনকাম সোর্স ডকুমেন্টস রেডি করতে এবং ভিসা এপ্লিকেশনে সাহায্য করি।
নিউজিল্যান্ডে উচ্চ শিক্ষা আগ্রহীরা যে কোন প্রয়োজনীয় আমাদের পেইজে নক দিতে পারেন, we are more than eager to help.

Contact: Raihanul Islam (Head Education consultant associate)
L.L.B (honours), University of south wales, UK
PGD in law, Northumbria University, Uk
Master of business analytics, Unitec institute of technology, New Zealand
Cell: +88 01764846923

14/07/2020

(রিয়েল এস্টেট রিয়েলিটি অফ ঢাকা সিটি)

তিন দশকে ঢাকায় যেভাবে জমির দাম বেড়েছে তিন গুণ।
সাইয়েদা আক্তার
বিবিসি বাংলা, ঢাকা

বাংলাদেশের রাজধানী ঢাকায় আবাসন সংকট একটি বহুল আলোচিত বিষয়। আবাসন ব্যবসায়ীরা বলছেন, এই মূহুর্তে ঢাকায় কুড়ি হাজার তৈরি ফ্ল্যাট অবিক্রীত অবস্থায় রয়েছে।
অন্যদিকে, ঢাকায় একটু মাথা গোঁজার ঠাই এর ব্যবস্থা করতে হিমসিম খাচ্ছেন মধ্য ও নিম্ন আয়ের মানুষেরা।
আবার একই সঙ্গে অনেক সময় প্রতারণা ও অব্যবস্থাপনার অভিযোগ ওঠে আবাসন ব্যবসায়ীদের বিরুদ্ধে। এমন প্রেক্ষাপটে কী করছে কর্তৃপক্ষ?
ঢাকার মোহাম্মদপুরের বাসিন্দা নুসরাত জাহান ঢাকার একটি স্কুলে শিক্ষকতা করেন। গত প্রায় ছয় বছর যাবত তিনি ও তার স্বামী ঢাকায় মাথা গোঁজার একটি স্থায়ী ঠাঁই খুঁজছেন। কিন্তু তাদের সামর্থ্যের মধ্যে একটি বাসা বা ফ্ল্যাট আজো তারা মেলাতে পারেননি।

"রোজগারের বড় অংশটি চলে যায় বাড়ি ভাড়ায়, তখন খুব মন খারাপ হয়। মনে হয়, নিজের একটি বাড়ি থাকলে এটা হতো না। কিন্তু ফ্ল্যাটের যে দাম, তা সেভিংস জমিয়ে কুলাতে পারি না। আবার যাদের কাছ থেকে ফ্ল্যাট নেব বা লোন যদি নিতে হয়, ঠিক ভরসা পাই না তাদের ওপর।"
"আবার একটা দাম টার্গেট করে ধরুন পয়সা জমাই, মোটামুটি একটা পর্যায়ে এসে দেখি সেটার দামও তখন বেড়ে গেছে।"
নুসরাতের উন্নয়নকর্মী স্বামীও এখন আগ্রহ হারিয়ে বাড়ির খোঁজ খবর করা ছেড়ে দিয়েছেন, কিন্তু নুসরাত আশা ছাড়েননি। এখনো পত্রিকার পাতায় ও পথেঘাটে ফ্ল্যাট বিক্রির বিজ্ঞাপনে চোখ রেখে যাচ্ছেন।
এই পরিবারটির মত ঢাকায় বসবাসরত বহু মানুষেরই অভিযোগ বেশি দামের কারণে তারা নিজেদের জন্য একটি বাড়ি বা ফ্ল্যাট কিনতে পারছেন না।
এই মানুষদের সংখ্যা আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিয়্যাল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন রিহ্যাবের হিসাব অনুযায়ী ঢাকার মোট বাসিন্দার মধ্যে যারা নিজে একটি বাড়ি বা ফ্ল্যাটের মালিক হতে চান তাদের অন্তত অর্ধেক।

আর মধ্য আয়ের এই লোকজনের মধ্যে ৬০০--১২০০ বর্গফুট মাপের ফ্ল্যাটের চাহিদা বেশি বলে জানাচ্ছেন ঢাকার আবাসন ব্যবসায়ীরা।
ঢাকার একটি আবাসন প্রতিষ্ঠানের মার্কেটিং এক্সিকিউটিভ মোহাম্মদ আবীর বলছিলেন, একজন ক্রেতা সাধারণত কোন্ আকৃতির ফ্ল্যাটে ঠিক কি কি জিনিস পেয়ে থাকেন
"৬০০—৮০০ বর্গফুটের মধ্যে থাকে দুটি শোবার ঘর, দুটি বাথরুম আর ভাবার ঘর ও বসার ঘর। আর ৯০০ থেকে ১৫০০ বর্গফুটে থাকে তিনটি শোবার ঘর, অন্তত দুটি বাথরুম, লাগোয়া বারান্দা। এর উপরে দুই হাজার বর্গফুটের ফ্ল্যাটে চারটি শোবার ঘর বানানো যায়।"
ফ্ল্যাটের দাম একেক এলাকায় একেক রকম। ঢাকার শ্যামলীতে একটি ফ্ল্যাট কিনতে গেলে প্রতি বর্গফুটের দাম পড়বে চার থেকে পাঁচ হাজার টাকা।
এখান কয়েক কিলোমিটার উত্তরে মিরপুরেও প্রতি বর্গফুটের দাম একই রকম। কিন্তু আবার শ্যামলী থেকে কয়েক কিলোমিটার দক্ষিণে ধানমন্ডিতে প্রতি বর্গফুটের দাম হবে আট হাজার টাকা থেকে ১২ হাজার টাকা পর্যন্ত।
গুলশান কিংবা বারিধারায় সেটি হবে আরো বেশি।

এ খাতের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট মানুষেরা বলছেন, সেই দাম ক্রমে বেড়েই চলেছে। রিহ্যাবের তথ্য অনুযায়ী গত তিন দশকে ঢাকায় জমির দাম গড়ে ৩০০ শতাংশের বেশি বেড়েছে। ফলে নুসরাতের মত অনেকেই ইচ্ছা থাকলেও যেকোনো এলাকায় ফ্ল্যাট কেনার কথা ভাবতেও পারেন না।
কিন্তু জমির দাম এত বৃদ্ধি পাবার কি কারণ? জিজ্ঞেস করেছিলাম নগরবিদ এবং বুয়েটের আরবান অ্যান্ড রিজিওনাল প্ল্যানিং বিভাগের অধ্যাপক ইশরাত ইসলামের কাছে,
"ঢাকার জনসংখ্যা যেমন গত ত্রিশ বছরে যত বেড়েছে, জমি তো সেভাবে বাড়েনি। ফলে চাহিদা এবং যোগানের ব্যবধানের কারণে জমির দাম বেড়েছে। এছাড়া জমিটি একজন দরিদ্র মানুষ যে দামে বিক্রি করেন, সেটা দুই তিন হাত ঘুরে ডেভেলপারের হাতে এসে দাম কয়েকগুণ বেড়ে যায়।"
অধ্যাপক ইসলাম আরো বলছেন, আবাসন ব্যবসায়ীদের প্রতিযোগিতার কারণেও অনেক সময় জমির দাম বেড়ে যায়।

কিন্তু কেবল থাকার জায়গার দাম নয়, বাণিজ্যিক ব্যবহারের জমি অর্থাৎ মতিঝিল বা মহাখালী যে জায়গাগুলো মূলত অফিস হিসেবে বেশি পরিচিত, সেসব জায়গারও দাম বেড়েছে।
এদিকে, আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাবের হিসাব অনুযায়ী এই মূহুর্তে শুধু মাত্র ঢাকায় বিভিন্ন মাপের এবং দামের কুড়ি হাজারের বেশি ফ্ল্যাট অবিক্রীত অবস্থায় আছে। কিন্তু ক্রেতার আগ্রহ থাকার পরেও কেন অবিক্রীত থাকছে ফ্ল্যাট?
এ প্রশ্নের জবাবে রিহ্যাব সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন অবশ্য জমির দাম বৃদ্ধির পেছনে আবাসন ব্যবসায়ীদের প্রতিযোগিতার বিষয়টি স্বীকার করতে চাননি
"আমরা কম পয়সায় জমি না পেলে ফ্ল্যাটের দাম কম কিভাবে রাখব? তবে সরকার যদি উদ্যোগ নিয়ে মধ্য বা নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য জমি বরাদ্দ করে দেয়, তাহলে সেখানে কম পয়সার মধ্যে ফ্ল্যাট বানানো সম্ভব। যেমন কালসীতে সরকারের অনেক খাস জমি আছে, সেগুলো বরাদ্দ দিতে পারে।"
মিঃ আলামিনের হিসাবে ঢাকায় বছরে গড়ে আট হাজার নতুন ফ্ল্যাট বিক্রি হয়। তবে, ২০১৭ সালে রিহ্যাবের সদস্য আবাসন ব্যবসায়ীরা প্রায় এগারো হাজার ফ্ল্যাট বিক্রি করেছেন।

ব্যাংক এবং কিছু আর্থিক প্রতিষ্ঠান হোম লোন দেয়, কিন্তু তার উচ্চ সুদের হার নিয়েও রয়েছে অসন্তুষ্টি।
এতো গেল যারা সাধ আর সাধ্যের মধ্যে মিল ঘটতে পারছেন না তাদের গল্প। এর সঙ্গে আছে ভিন্ন ধরণের গল্পও। ঢাকার গ্রীনরোডে ফ্ল্যাট কিনতে গিয়ে কেমন ঝামেলায় পড়েছিলেন শিখা রহমান চলুন শুনি সেই গল্প
"নির্মাণাধীন দুইটি ফ্ল্যাটের পুরো মূল্য পরিশোধ করার পর আমি হঠাৎ দেখি কাজ বন্ধ। ডেভেলপার কিছু আর বলে না, কাজও করে না। ডেভেলপারের কাছে গেলাম, কিছু বলেনা। জমির মালিকের কাছে গেলাম, জানলাম তিনিও আমাদের মত বিপদে।"
"এরপর হঠাৎ জানতে পারলাম, আমার একটি ফ্ল্যাট ডেভেলপার অন্য একজনের কাছে বিক্রি করে দিয়েছে। শুনে একেবারে অনিশ্চিত অবস্থায় পড়ে এসে উঠি ফ্ল্যাটে, দরজা নাই, জানালা নাই, পানি নাই---এমন অবস্থায় এসে উঠেছিলাম সেই বাসায়।"

মিজ রহমান জানিয়েছেন এরমধ্যে বেশ কটি মামলা করতে হয়েছে তাদের। মাস্তান দিয়ে ভয় দেখিয়ে ডেভেলপার তাদের তাড়িয়ে দেবার চেষ্টাও করেছিল। অনেক কষ্টের পর ফ্ল্যাট কিনেছেন যারা তারা সবাই মিলে বাড়ির কাজ শেষ করেন। এরকম অনেক আবাসন ব্যবসায়ী প্রতিষ্ঠানের বিরুদ্ধেই প্রতিশ্রুত সময়ে ফ্ল্যাট হস্তান্তর না করা এবং প্রতারণার অভিযোগ শোনা যায়।
কিন্তু সেসব অনিয়মের বিরুদ্ধে কার্যকর ব্যবস্থা কমই আছে। রিহ্যাব এবং রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ রাজউক উভয়ই বিষয়টি স্বীকার করলেন। কিন্তু আইনি ব্যবস্থা ছাড়া এর বিরুদ্ধে অন্য ব্যবস্থা কমই নেয়া যায়।
ঢাকার গুলিস্তানে রাজউক এভিনিউতে রাজউক কার্যালয়ে কথা হলো সংস্থাটির চেয়ারম্যান আব্দুর রহমানের সঙ্গে। তিনি জানিয়েছেন, অনেক অভিযোগ তারা পান, সে অনুযায়ী মধ্যস্থতার চেষ্টা তারা করেন, কিন্তু সরাসরি কোন ব্যবস্থা তারা নিতে পারেন না
"এ ধরণের অনেক অভিযোগ আমাদের কাছে আসে। আমি অনেক ডেভেলপারকে ডেকে নিরসনের চেষ্টা করেছি। কিন্তু ব্যবস্থা নেয়া হয়নি। কারণ যদিও আমরা তাদের নিবন্ধন দিয়ে থাকি, কিন্তু অনেক ডেভেলপার আমাদের নিবন্ধিত আবার অনেকেই তো নিবন্ধিত নন। ফলে ব্যবস্থা নেয়া হয়না।"
"এখন আমরা আইনের মাধ্যমে একটা ছাতার নিচে সবাইকে নিয়ে আসতে চাই যাতে অনিয়মগুলো দূর করা যায়।"
রিহ্যাব সভাপতি মিঃ আলামিনও জানিয়েছেন, প্রতারণার শিকার ক্রেতা অভিযোগ জানালে মধ্যস্থতার মাধ্যমে তারা তা সমাধান করার চেষ্টা করেন। ২০১৪ সাল থেকে এ পর্যন্ত সাড়ে ছয়শোর বেশি অভিযোগ সুরাহা করেছে রিহ্যাব। এর বাইরে মামলাও হয় প্রচুর। পুলিশের তথ্য অনুযায়ী বাংলাদেশে যত মামলা হয় তার ৬০ শতাংশই হয় জমিজমা সংক্রান্ত বিরোধ নিয়ে।
ফলে দেখা যাচ্ছে, প্রায় সাড়ে আটশো বর্গ কিলোমিটারের ঢাকা শহরে দুই কোটির মত মানুষের আবাসের ব্যবস্থা করা একটি দুঃসাধ্য কাজ। যেখানে নগরবিদ এবং বুয়েটের অধ্যাপক ইসলাম মনে করেন সরকারকে নতুন করে বিষয়টি নিয়ে ভাবতে হবে। সেক্ষেত্রে তার পরামর্শ হলো, জমি বা ফ্ল্যাটের মালিকানার বদলে দীর্ঘ মেয়াদে রেন্টাল ভিত্তিতে বাসস্থানের ব্যবস্থা করা।
কিন্তু তার আগে এই মূহুর্তে আবাসন খাতে যেসব সমস্যা রয়েছে, তা সমাধান করতে হবে, নইলে একজন ক্রেতা তার সব নাগরিক সুবিধা পাবেন না। যেমন এখন নতুন বাড়ি বা ফ্ল্যাট কিনতে গেলে গ্যাস ও পানির সংযোগের জন্য আলাদা অর্থ দিতে হয় ক্রেতাদের। কারণ সরকার একটা সময় পর্যন্ত নতুন প্রকল্পে এসব সংযোগ বন্ধ রেখেছিল। নতুন অনুমতি শুরু হবার পর, পুরনো আবেদন আগে বিবেচনায় আসছে। ফলে ক্রেতা এবং আবাসন ব্যবসায়ী সবাই বলছেন সরকারকে দ্রুত এসব সমস্যা সমাধান করতে হবে।

06/01/2020

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন ...
বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন–১৯৯১ এর প্রয়োজনীয় অংশঅগ্রিম ভাড়াঃ
বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন ১৯৯১-এর ১০ ও ২৩ ধারা মোতাবেক বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রকের লিখিত আদেশ ছাড়া অন্য কোনোভাবেই বাড়ি মালিক তার ভাড়াটিয়ার কাছ থেকে অগ্রিম বাবদ এক মাসের বাড়ি ভাড়ার অধিক কোনো প্রকার ভাড়া, জামানত, প্রিমিয়াম বা সেলামি গ্রহণ করতে পারবেন না। তা হলে দণ্ডবিধি ২৩ ধারা মোতাবেক তিনি দণ্ডিত হবেন।

ভাড়া বাড়ানোঃ
বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৬ ধারায় স্পষ্ট করে উল্লেখ করা হয়েছে যে, মানসম্মত ভাড়া কার্যকরী হবার তারিখ হতে দুই বছর পর্যন্ত বলবৎ থাকবে।
দুই বছর পর মানসম্মত ভাড়ার পরিবর্তন করা যাবে। এই আইনের ৮ ধারা এবং ৯ ধারায় বর্ণিত রয়েছে যে, মানসম্মত ভাড়া অপেক্ষা প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষভাবে অধিক বাড়ি ভাড়া আদায় করলে সে ক্ষেত্রে প্রথমবারের অপরাধের জন্য মানসম্মত ভাড়ার অতিরিক্ত যে অর্থ আদায় করা হয়েছে তার দ্বিগুণ অর্থদণ্ডে বাড়ি মালিক দণ্ডিত হবেন এবং পরবর্তী প্রত্যেক অপরাধের জন্য এক মাসের অতিরিক্ত যে ভাড়া গ্রহণ করা হয়েছে তার তিনগুণ পর্যন্ত অর্থদণ্ডে বাড়ি মালিক দণ্ডিত হবেন।

মানসম্মত ভাড়া নির্ধারণঃ
মানসম্মত ভাড়া সম্পর্কে আইনের ১৫ (১) ধারায় বলা হয়েছে, ভাড়ার বার্ষিক পরিমাণ সংশ্লিষ্ট বাড়ির বাজার মূল্যের শতকরা ১৫ ভাগের বেশি হবে না। বাড়ির বাজার মূল্য নির্ধারণ করার পদ্ধতিও বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ বিধিমালা, ১৯৬৪ তে স্পষ্ট করা আছে।

বাস উপযোগী বাসস্থানঃ
বাড়ি মালিক তার বাড়িটি বসবাসের উপযোগী করে রাখতে আইনত বাধ্য। বাড়ির মালিক ইচ্ছা করলেই ভাড়াটিয়াকে বসবাসের অনুপযোগী বা অযোগ্য অবস্থায় রাখতে পারেন না। স্বাস্থ্যসম্মতভাবে বসবাসের উপযোগী করে বাড়িটি প্রস্তুত রাখতে বাড়ির মালিকের উপর এই বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ২১নং ধারায় বাধ্যবাধকতা আরোপ করেছে। অর্থাৎ ভাড়াটিয়াকে পানি সরবরাহ, বিদ্যুৎ সরবরাহ, পয়ঃপ্রণালী নিষ্কাশন ইত্যাদি সুবিধা প্রদান করতে হবে। এমনকি প্রয়োজনবোধে লিফটের সুবিধাও দিতে হবে। কিন্তু উক্তরূপ সুবিধা প্রদানে বাড়ি মালিক অনীহা প্রকাশ করলে কিংবা বাড়িটি মেরামতের প্রয়োজন হলেও ভাড়াটিয়া নিয়ন্ত্রকের কাছে দরখাস্ত করতে পারবেন।

ভাড়া বাসা থেকে উচ্ছেদঃ
বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৮নং ধারায় উল্লেখ রয়েছে যে, ১৮৮২ সনের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন বা ১৮৭২ সালের চুক্তি আইনের বিধানে যাই থাকুক না কেন, ভাড়াটিয়া যদি নিয়মিতভাবে ভাড়া পরিশোধ করতে থাকেন এবং বাড়ি ভাড়ার শর্তসমূহ মেনে চলেন তাহলে যতদিন ভাড়াটিয়া এভাবে করতে থাকবেন ততদিন পর্যন্ত উক্ত ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে না। এমনকি ১৮(২) ধারা মতে বাড়ির মালিক পরিবর্তিত হলেও ভাড়াটিয়া যদি আইনসম্মত ভাড়া প্রদানে রাজি থাকেন তবে তাকে বাড়ি থেকে উচ্ছেদ করা যাবে না। চুক্তিপত্র না থাকলে যদি কোনো ভাড়াটে প্রতি মাসের ভাড়া পরবর্তী মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে পরিশোধ করেন, তাহলেও ভাড়াটেকে উচ্ছেদ করা যাবে না। যুক্তিসংগত কারণে ভাড়াটেকে উচ্ছেদ করতে চাইলে যদি মাসিক ভাড়ায় কেউ থাকে, সে ক্ষেত্রে ১৫ দিন আগে নোটিশ দিতে হবে। চুক্তি যদি বার্ষিক ইজারা হয় বা শিল্পকারখানা হয়, তবে ছয় মাস আগে নোটিশ দিতে হবে।

বেআইনি ভাবে বাড়ি ভাড়া বাড়ালে আইনি পদক্ষেপ কি?

বাড়িওয়ালা যদি ভাড়া বাড়ানোর অজুহাতে আপনাকে উচ্ছেদের চেষ্টা করে তাহলে আপনি বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ এবং ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে অভিযোগ বা আরজি দায়ের করতে পারেন। বর্তমানে সিনিয়র সহকারী জজ আদালত ভাড়া নিয়ন্ত্রকের দায়িত্ব পালন করে থাকেন। এ নিয়ন্ত্রক কোনো অভিযোগের ভিত্তিতে আপনার দরখাস্তের বা আরজির শুনানি গ্রহন করতে পারবেন।
বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন-১৯৯১ অনুযায়ী, প্রতি দুই বছর পর বাড়িওয়ালা বাড়ি ভাড়া বাড়াতে পারবেন। তবে তা-ও হতে হবে যুক্তিসঙ্গত।

এছাড়া বাড়িওয়ালা কোনো কারণে ভাড়া গ্রহণে অস্বীকৃতি জানালে ভাড়াটিয়াকে চুক্তি অনুযায়ী সময়ের মধ্যে অথবা চুক্তি না থাকলে পরবর্তী মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে মানি অর্ডারযোগে বাড়িওয়ালার ঠিকানায় ভাড়া প্রেরণ করতে হবে।

মানি অর্ডারযোগে প্রেরিত ভাড়ার টাকাও যদি বাড়িওয়ালা গ্রহণ না করেন, তাহলে ওই টাকা ফেরত আসার পরবর্তী ১৫ দিনের মধ্যে ভাড়াটিয়াকে ভাড়া নিয়ন্ত্রক, অর্থাৎ সিনিয়র সহকারী জজের বরাবর দরখাস্ত এবং একই সঙ্গে ভাড়ার টাকাও জমা দিতে হবে।

এ জন্য একজন আইনজীবীর মাধ্যমে নিয়ন্ত্রক বরাবর আবেদন করতে হবে। ভাড়া নিয়ন্ত্রক প্রাথমিকভাবে শুনানির পর যদি সন্তুষ্ট হন যে ভাড়া প্রদানের জন্য অনুমতি দেওয়া যাবে, সে ক্ষেত্রে ভাড়ার টাকা আদালতে জমা দেওয়া যাবে এবং তা প্রতি মাসেই আদালতে জমা দেওয়া যাবে।

আদালতে ভাড়ার টাকা জমা দিলে আইনতভাবে ভাড়াটিয়াকে ভাড়াখেলাপি হিসেবে বলার সুযোগ থাকবে না।

বাড়ি ভাড়া নেওয়ার সময় বাড়িওয়ালার সঙ্গে লিখিত চুক্তি করে নিন। সেই চুক্তিতে কী কী শর্তে ভাড়া দেওয়া হলো এবং করণীয় কী, সেসব নির্দিষ্ট করে দিতে হবে।
চুক্তিপত্রে ভাড়া কখন বাড়ানো যাবে এবং তা কোন হারে বাড়বে, অগ্রিম কত জমা দিতে হবে, কখন বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে বাড়ি ছাড়তে বলতে পারেন, ভাড়াটিয়া কখন বাড়ি ছাড়বেন, তা অবশ্যই চুক্তিপত্রে উল্লেখ করতে হবে।

আর প্রতি মাসে বাড়িওয়ালার কাছ থেকে ভাড়ার লিখিত রসিদ সংগ্রহ করে রাখতে হবে।

শেয়ার করে সকলের কাছে পৌঁছে দিন

02/11/2019

বার কাউন্সিল শিক্ষানবিশ আইনজীবীদের নিজেদের প্রতিযোগীএবং শত্রু হিসেবে দেখে। নতুন আইনজীবী তৈরি করার বিন্দুমাত্র ইচ্ছে তাদের নেই, তাদের ক্ষমতা থাকলে তারা ইনরোলমেন্ট এক্সাম বা নতুন সদস্য নেওয়া আইন করে নিষিদ্ধ করে দিতো।
বার কাউন্সিল চালায় সিনিয়র লইয়াররা, তাদের সবার চেম্বারেই প্রচুর শিক্ষানবিশ আইনজীবী আছেন, যারা সনদ পেলে নিজেরা কেইস নিবেন এবং পরিচালনা করবেন, বেশি সন্মানী দাবী করবেন। প্রতিদিন দুই তিনশ টাকার বিনিময়ে চেম্বারে পড়ে থাকতে চাইবেন না।
এতো বড় লস সাফার করতে কোন সিনিয়র লইয়ার রাজি নন।
তারা কেউ চায় না পরীক্ষা হোক বা পরীক্ষার নিয়ম চেঞ্জ করে আরও ফেয়ার করা হোক।
সোজা কথায় শিক্ষানবিশ আইনজীবী পক্ষে কথা বলার একজন লোকও কোর্ট পাড়ায় নেই। অবশ্য হাইকোর্ট কিছুটা হলেও চেষ্টা করে মাঝে মাঝে কিছু রায় দিয়ে কিন্তু পরিবর্তন আসে নি খুব একটা।
সবচেয়ে দুঃখের ব্যাপার হলো এতো কষ্টের পর শিক্ষানবিশ আইনজীবীরা সনদ পাওয়ার সাথে সাথে বার কাউন্সিলের এই নিষ্ঠুর আচরণ গুলো এসব ভুলে যায়। এবং তারাও তাদের মতো হয়ে যায়।
আমি নিজে একবার এক লইয়ার কাছে বার কাউন্সিলের পরীক্ষা না হওয়া নিয়ে আলোচনা করতেছিলাম, তিনি আমাকে বললেন, এতো তাড়া কিসের! কেবল দেশে আসছেন, সিনিয়ারের চেম্বারে তিন চার বছর কাজ করেন তারপর সনদের চিন্তা করেন।
কেন রে ভাই!! আপনার যখন পাঁচ বছর লাইসেন্স হয় নি তখনকার কষ্ট কি ভুলে গেছেন। আপনার কি মনে হয় না পরিবর্তন দরকার!!
বার কাউন্সিলের কাছে আবেদন করে আমরা শিক্ষানবিশ রা কিছুই পাবো না। কারণ শত্রুর জন্য কেউ ভালো কিছু করে না তারাও করবে না।
সবাই ভালো করে প্রস্তুতি নেন, সনদ নিতে হলে তাদের নিয়মেয় নিতে হবে। বাকি সব সময় নষ্ট।
এডমিন।

23/10/2019

লিমিটেড কোম্পানী গঠন

ব্যক্তি মালিকানাধীন প্রতিষ্ঠান চালানোর এক পর্যায়ে অনেকেই সেটিকে কোম্পানীতে রুপান্তরিত করেন কিছু আইনগত সুবিধা নেবার জন্য। কোম্পানী গঠন করতে হলে সেটির একটি নাম দিতে হবে। কাঙ্খিত নামে রেজিষ্ট্রেশন করতে গেলে প্রথমে নামের ছাড়পত্র বা নেম ক্লিয়ারেন্স নিতে হবে। এরপর কিছু প্রক্রিয়া মেনে রেজিষ্ট্রেশন সম্পন্ন করতে হবে। রেজিষ্ট্রেশন ফি অনুমোদিত মূলধনের ওপর নির্ধারিত হয়ে থাকে। ঢাকা অঞ্চলের জন্য এ কাজ করতে হলে কারওয়ান বাজারের টিসিবি ভবনের সাত তলায় অবস্থিত নিবন্ধন দপ্তরে যেতে হবে। এ কাজটি সনাতন পদ্ধতিতে করা যায় আবার নিবন্ধন দপ্তরের কিওস্ক ব্যবহার করে অনলাইনেও করা যায়।

ঢাকা জোনের নিবন্ধন দপ্তর:

টিসিবি ভবন (সাত তলা), কারওয়ান বাজার, ঢাকা-১২১৫

টেলিফোন +৮৮-০২-৮১৮৯৪০১, ৮১৮৯৪০৩

ফ্যাক্স: +৮৮-০২-৮১৮৯৪০২

ই-মেইল: [email protected]

ওয়েবসাইট: http://www.roc.gov.bd

প্রাইভেট লিমিটেড ও পাবলিক লিমিটেড কোম্পানি:

প্রাইভেট লিমিটেড ও পাবলিক লিমিটেড কোম্পানির মধ্যে মিলের চেয়ে অমিলই বেশি। এ দুই ধরেনর কোম্পানির মধ্যে মাত্র একটি বিষয়ে মিল রয়েছে-সেটি হচ্ছে এ ধরনের কোম্পানির শেয়ারহোল্ডার যে পরিমাণ শেয়ার ধারণ করেন কোম্পানির দায়-দায়িত্ব তার উপর ততটুকুই বর্তায়। কোম্পানি লভ্যাংশ বিতরণ করলে শেয়ারহোল্ডার তার ধারণকৃত শেয়ার সংখ্যার অনুপাতে লভ্যাংশ পান। আবার লোকসান বা ঋণ থাকলে তার দায়িত্বও আনুপাতিক হারে বহন করতে হয়। পুরো দায় কোনো শেয়ারহোল্ডারকে নিতে হয় না।

কয়েকটি বৈশিষ্ট্যের দিক থেকে প্রাইভেট ও পাবলিক লিমিটেড কোম্পানির মধ্যে পার্থক্য রয়েছে:

০১. শেয়ারহোল্ডার সংখ্যা: প্রাইভেট লিমিটেড কোম্পানিতে ন্যূনতম শেয়ারহোল্ডার থাকতে হয় দুই জন। আর সর্বোচ্চ শেয়ারহোল্ডার হতে পারে ৫০ জন। এর বেশি শেয়ারহোল্ডার নিতে হলে প্রাইভেট লিমিটেড কোম্পানিকে পাবলিক লিমিটেড কোম্পানিতে রূপান্তরিত করতে হয়। অন্যদিকে পাবলিক লিমিটেড কোম্পানির ক্ষেত্রে ন্যুনতম ৭ জন শেয়ারহোল্ডার থাকতে হয়। কিন্তু শেয়ারহোল্ডারের সর্বোচ্চ কোনো সংখ্যা থাকে না। অর্থাৎ যথাযথ প্রক্রয়া অনুসরণ করে, ক্ষেত্র বিশেষে নিয়ন্ত্রক সংস্থার অনুমোদন নিয়ে যে কোনো সংখ্যক শেয়ার ইস্যু করা যায়।

০২. শেয়ার হস্তান্তর : প্রাইভেট লিমিটেড কোম্পানির শেয়ার হস্তান্তর ও ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে কিছু বিধিনিষেধ থাকে, যা পাবলিক লিমিটেড কোম্পানির ক্ষেত্র থাকে না। প্রাইভেট লিমিটেড কোম্পানির কোনো শেয়ারহোল্ডার শেয়ার বিক্রি করতে চাইলে তাকে বিদ্যমান শেয়ারহোল্ডারদের মধ্যই তা বিক্রি করতে হয়। তবে তাদের সম্মতি সাপেক্ষে বাইরের কোনো ব্যাক্তি বা প্রতিষ্ঠানের কাছে শেয়ার বিক্রি বা জস্তান্তর করা যায়। অন্যদিকে পাবলিক লিমিটেড কোম্পানির শেয়ারহোল্ডাররা তাদের পছন্দমাফিক যে কারো কাছে নিজ নিজ শেয়ার বিক্রি করতে পারেন।

০৩. সাধারণের কাছে শেয়ার বা বন্ড বিক্রি: প্রাইভেট লিমিটেড কোম্পানির ক্ষেত্র এ সুযোগ নেই। অর্থাৎ প্রাইভেট লিমিটেড কোম্পানি জনসাধারণের কাছে শেয়ার এবং ডিবেঞ্চার ও বন্ডসহ কোনো ধরণের ঋণপত্র বিকি্র করতে পারে না। পাবলিক লিমিটেড কোম্পানি আইনী প্রক্রিয়া অনুসরণ করে জনসাধারণের কাছে শেয়ার ও বন্ড বিক্রি করতে পারে।

প্রক্রিয়া:

নিবন্ধকের কাছে নিবন্ধন ফি দিয়ে কোম্পানীর তিনটি সম্ভাব্য নাম প্রস্তাব প্রস্তাব করতে হবে। আগে নিবন্ধন করা হয়েছে এমন নাম পাওয়া যাবে না। http://www.roc.gov.bd সাইট থেকে নামের একটি তালিকা দেখা যেতে পারে। নাম অনুমোদনের পর দু’জন সাক্ষীর সামনে সংঘ বিধি ও সংঘ স্মারকে সাক্ষর করতে হয়। এই সংঘ বিধি ও স্মারকে বিশেষ স্ট্যাম্প লাগাতে হয় সেজন্য বাংলাদেশ ব্যাংকে ট্রেজারী চালানের মাধ্যমে টাকা জমা দিতে হয়। টাকার পরিমাণ অনুমোদিত মূলধনের ভিত্তিতে নির্ধারিত হয়ে থাকে।

—প্রাইভেট কোম্পানী হলে স্ট্যাম্পযুক্ত সংঘবিধি, তিন কপি স্মারক ও সংঘবিধি পূরণ করে ১, ৬, ৯, ১০ ও ১২ ছাড়পত্র, বিশেষ স্ট্যাম্প ক্রয় সংক্রান্ত চালানের ফটোকপি জমা দিতে হয়।

—পাবলিক লিমিটেড কোম্পানী গঠনের ক্ষেত্রে এসব কাগজপত্র ছাড়াও প্রসপেক্টাসের বিকল্প বিবরণী, ব্যবসা শুরুর ঘোষণা পত্র এবং বিশেষ ক্ষেত্রে ফরম ১১ জমা দিতে হয়।

—রেজিস্ট্রার অব জয়েন্ট স্টক কোম্পানীজ এন্ড ফার্মস কোম্পানীগুলোর মালিকানা এবং তালিকভুক্তি সংক্রান্ত বিষয়গুলো তদারক করে। প্রাইভেট, পাবলিক এবং বিদেশী কোম্পানীর রেজিষ্ট্রেশন ছাড়াও বাণিজ্যিক সংস্থা ও যৌথ মালিকানাধীন কোম্পানীর রেজিস্ট্রেশনের কাজ করা হয় এখানে।

নেম ক্লিয়ারেন্স:

প্রস্তাবিত নামের অনুমোদন নেয়া বা নেম ক্লিয়ারেন্স নিতে প্রতি নামের জন্য ১০০ টাকা ফি দিতে হয়।

সংঘ স্মারকে ৫০০ টাকা মূল্যের স্ট্যাম্প এর অতিরিক্ত স্ট্যাম্প লাগানোর নিয়ম:

মূলধনের পরিমাণ টাকার পরিমাণ
১০ লাখ টাকা পর্যন্ত ২,০০০ টাকা
১০ লাখ এক টাকা থেকে ৩ কোটি টাকা পর্যন্ত ৪,০০০ টাকা
৩ কোটির ঊর্ধ্বে যোকোন অংকের জন্য ১০,০০০ টাকা
রেজিস্ট্রেশন ফি

মোট ছয়টি কাগজ জমা দিতে হয়, পাঁচটি পূরণকৃত ফরম এবং একটি সংঘ স্মারক। প্রতি কাগজের জন্য ২০০ টাকা করে মোট ১,২০০ টাকা জমা দিতে হয়।

অনুমোদিত মূলধনের জন্য ফি:

মূলধনের পরিমাণ ফি-এর পরমাণ
২০,০০০ টাকা পর্যন্ত ৩৬০ টাকা
২০,০০০ টাকা অতিক্রমের পর ৫০,০০০ টাকা পর্যন্ত প্রতি ১০,০০০ টাকার জন্য ১৮০ টাকা
৫০,০০০ টাকা অতিক্রমের পর ১,০০,০০০ টাকা পর্যন্ত প্রতি ১০,০০০ টাকার জন্য ৪৫ টাকা
৫০ লাখ টাকা পর্যন্ত প্রতি দশ হাজারের জন্য ২৮ টাকা
এরপর প্রতি এক লাখের জন্য ৪৫ টাকা

তথ্যসূত্রঃ অনলাইনঢাকা

22/10/2019

ডেভেলপারের সঙ্গে চুক্তির আগে-পরে ভূমি মালিক ও ফ্ল্যাট ক্রেতার করণীয়ঃ

বেসরকারী উদ্যোগে অথবা সরকারী-বেসরকারী যৌথ উদ্যোগে কিংবা বিদেশী অর্থায়নে রিয়েল এস্টেট প্লট অথবা এপার্টমেন্ট বা ফ্ল্যাট বা শিল্প বা বাণিজ্যিক প্লট বা ফ্ল্যাট বা প্রাতিষ্ঠানিক বা মিশ্র ফ্লোর স্পেস জাতীয় স্থাবর ভূ-সম্পত্তির উন্নয়ন, ক্রয়-বিক্রয় নিয়ন্ত্রণ, বরাদ্দ, নির্মাণ ও রক্ষণাবেক্ষণ ইত্যাদি সংক্রান্ত ব্যাপারে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০ নামে একটি আইন প্রণয়ন করা হয়। এ আইনে ৩৯টি ধারা ও বহু উপধারা রয়েছে। এতে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার নিবন্ধন, ডেভেলপারের দায়-দায়িত্ব, ভূমির মালিক কর্তৃক রিয়েল এস্টেট নির্মাণ, রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয়ের শর্তাবলী, হস্তান্তর দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন করা, ভূমি মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি, রিয়েল এস্টেট এর সুবিধাদি, রিয়েল এস্টেট এর মূল্য পরিশোধের নিয়মাবলী, রিয়েল এস্টেট এর সেবাসমূহ, ক্রেতা কর্তৃক এককালীন মূল্য বা কিস্তি পরিশোধে ব্যর্থতা, ডেভেলপার কর্তৃক রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরে ব্যর্থতা, ক্রেতা কর্তৃক অর্থ ফেরত গ্রহণের নিয়মাবলী, স্থাপত্য নকশা বা দখল হস্তান্তর পত্র প্রদান, অপরাধ, বিচার ও দন্ড ইত্যাদি বিষয় রয়েছে। এখানে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইনের শুধু মাত্র গুরুত্বপূর্ণ সব অংশ তুলে ধরা হলঃ

রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার নিবন্ধন ও তার দায়দায়িত্ব

ডেভেলপারের হাতে জমি তুলে দেওয়ার আগে আপনাকে জেনে নিতে হবে ডেভেলপার কোম্পানিটি নিবন্ধিত কি না। আইন অনুযায়ী কোনো নির্দিষ্ট এলাকায় ব্যবসা করার জন্য রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারকে সরকার কর্তৃক নির্ধারিত কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে এবং সারা দেশে ব্যবসা করার জন্য সরকারের কাছ থেকে নিবন্ধন গ্রহণ করতে হবে। এই নিবন্ধন পাঁচ বছর পর পর নবায়নযোগ্য। নিবন্ধিত ডেভেলপারদের তালিকা যদি কর্তৃপক্ষের কাছে সংরক্ষিত থাকে সেখান থেকেই আপনি জেনে নিতে পারবেন। ডেভেলপারকে তাদের প্রসপেক্টাসে রিয়েল এস্টেটের নিবন্ধন নম্বরসহ নাম-ঠিকানা ও যথাযথ কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত নকশার নম্বরসহ স্মারক নম্বর ও তারিখ উল্লেখ করতে হবে। কোনো ডেভেলপারই প্রকল্প অনুমোদনের আগে প্রকল্পের বিজ্ঞপ্তি প্রচার করতে পারবে না এবং ক্রয়-বিক্রয়ের কোনো চুক্তি করতে পারবে না। প্লট কেনার আগে অবশ্যই আপনি কর্তৃপক্ষের অনুমোদন ও জমির মালিকানাসংক্রান্ত কাগজপত্র দেখে নেবেন এবং ডেভেলপার তা আপনাকে দেখাতে বাধ্য। প্রকল্পগুলো এমনভাবে বাস্তবায়ন করতে হবে, যাতে করে অবকাঠামোগত যেমন: রাস্তাঘাট, বৈদ্যুতিক সংযোগ, পানি সরবরাহ, পয়োনিষ্কাশন, গ্যাস সংযোগ, টেলিফোন সংযোগ বা অন্যান্য সংশ্লিষ্ট সুবিধার কোনো ক্ষতি সাধন না হয়। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৫, ৬ ধারা]

কোনো ব্যক্তি নিবন্ধন ছাড়া ব্যবসা পরিচালনা করলে বা কোনো ডেভেলপার অনুমোদন ছাড়া প্রকল্পের কাজ শুরু করলে বা বিজ্ঞাপন প্রচার করলে দুই বছরের কারাদণ্ড বা অনূর্ধ্ব ১০ লাখ টাকার অর্থদণ্ড কিংবা উভয় দণ্ডে দণ্ডিত হবেন।

ভূমির মালিক কর্তৃক রিয়েল এস্টেট নির্মাণ:

কোন ডেভেলপার জমি ক্রয় করে ওই জমিতে মালিক হয়ে উক্ত জমির উপর বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে এই আইনের সকল বিধি-বিধান তার ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য হবে। কোন ব্যক্তি এককভাবে বা কয়েকজন ব্যক্তি যৌথভাবে কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার বা বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠান না হয়েও তার বা তাদের নিজস্ব ভূমির উপর ক্রয়-বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে, তার বা তাদের ক্ষেত্রেও, যতদূর প্রযোজ্য হয়, এই আইনের বিধানাবলী প্রযোজ্য হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৭ ধারা]

ভূমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি:

রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের লক্ষ্যে জমি হস্তান্তরের আগে ভূমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে দ্বিপক্ষীয় চুক্তি (Joint Venture Agreement) সম্পাদন করতে হয়। চুক্তিতে কে কত অংশ পাবে তার বিস্তারিত উল্লেখ থাকতে হবে অর্থাৎ রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বাবদ ডেভেলপারের পাওয়া অংশ ও জমির মালিকের অংশের পরিমাণ উল্লেখ করতে হবে। এ ছাড়া ডেভেলপারের পাওয়া অংশ ক্রেতা বরাবর দলিল সম্পাদন ও হস্তান্তরের ক্ষমতা প্রদানের উদ্দেশ্যে ডেভেলপার বরাবর আমমোক্তারনামা দলিল সম্পাদনসহ নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নির্মাণকাজ শুরু ও শেষ করার তারিখ উল্লেখ করতে হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১০ ধারা] নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিকের অংশ হস্তান্তর না করলে বা দখল বুঝিয়ে না দিলে ডেভেলপারের দুই বছরের কারাদণ্ড অথবা ২০ লাখ টাকার অর্থদণ্ড বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

আবার ভূমির মালিক যদি চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে ডেভেলপারের কাছে জমির দখল হস্তান্তর না করে বা ডেভেলপার বরাবর সম্পাদিত আমমোক্তারনামা কোনো নোটিশ ছাড়াই বাতিল করে তবে সেও দণ্ডিত হবে।

চুক্তির শর্ত অনুযায়ী প্রত্যেক ডেভেলপারকে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের পর কমপক্ষে এক বছর পর্যন্ত রক্ষণাবেক্ষণ করতে হবে এবং নির্মাণসংক্রান্ত ত্রুটির কারণে মেরামতের প্রয়োজন হলে দুই বছর পর্যন্ত ডেভেলপার নিজ খরচে তা মেরামত করবে। হস্তান্তরের আগে অবশ্যই সব ধরনের ইউটিলিটি সার্ভিস যেমন: পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস, অগ্নিনিরোধক-ব্যবস্থা ইত্যাদি নিশ্চিত করতে হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১১ ধারা]

রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয়, রেজিস্ট্রেশন, হস্তান্তর:

কোনো ব্যক্তি (ক্রেতা) ফ্ল্যাট কিনতে চাইলে আগে তাকে ডেভেলপারের সঙ্গে চুক্তি করতে হবে এবং এ চুক্তিতে ক্রয়-বিক্রয়সংক্রান্ত বিস্তারিত শর্ত উল্লেখ থাকবে। চুক্তি বা বরাদ্দপত্রে ভবনে অবশ্যই যেসব ফিটিংস-ফিক্সার ইত্যাদি ব্যবহার করা হবে তার বিবরণ থাকতে হবে। সঙ্গে সঙ্গে কাঠামো নকশা যোগ্যতাসম্পন্ন লোক দ্বারা প্রণয়ন করা হয়েছে কি না, এবং প্রণয়নের সময় ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ও বিল্ডিং কোড অনুসরণ করা হয়েছে কি না, সেদিকেও খেয়াল রাখতে হবে। প্রণীত অনুমোদিত নকশা ডেভেলপার ক্রেতাকে দিতে বাধ্য থাকবে। চুক্তির ভিত্তিতে ডেভেলপার ক্রেতাকে পছন্দসই ফ্ল্যাট বরাদ্দ দেবে এবং ক্রেতার বিনা অনুমতিতে বরাদ্দ করা প্লট বা ফ্ল্যাট পরিবর্তন করতে পারবে না। চুক্তিতে উল্লিখিত শর্তের বাইরে অতিরিক্ত কোনো অর্থ দিতে ক্রেতা বাধ্য নন, তবে যদি কোনো উন্নতমানের সরঞ্জাম সংযোজনের দরকার হয়, তবে দুই পক্ষের পারস্পরিক সম্মতিতে অতিরিক্ত অর্থ দেওয়া যেতে পারে। সমুদয় মূল্য পরিশোধের তিন মাসের মধ্যে ডেভেলপার আপনাকে দখল হস্তান্তর, দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশনের যাবতীয় কাজ সম্পাদন করে দেবে এবং হস্তান্তরকালে আয়তন কম-বেশি হলে তার মূল্য ক্রয়মূল্য অনুযায়ী তিন মাসের মধ্যে সমন্বয় করতে হবে। ক্রেতাকে রিয়েল এস্টেটের মূল্য ব্যাংকের মাধ্যমে এককালীন বা কিস্তিতে পরিশোধ করতে হবে। ক্রেতা এককালীন বা কিস্তিতে মূল্য পরিশোধে ব্যর্থ হলে ডেভেলপার ৬০ দিনের আগে নোটিশ দিয়ে বরাদ্দ বাতিল করতে পারবে এবং এ ক্ষেত্রে ডেভেলপার ক্রেতার জমা করা অর্থ পরবর্তী তিন মাসের মধ্যে চেকের মাধ্যমে একসঙ্গে ফেরত দিতে বাধ্য থাকবে। তবে ক্রেতা বিলম্বিত সময়ের জন্য কিস্তির অর্থের ওপর ১০ শতাংশ হারে সুদ প্রদানসহকারে কিস্তি পরিশোধ করতে পারবেন তবে তা তিনবারের বেশি করতে পারবেন না।

আবার ডেভেলপার নির্দিষ্ট সময়ে ফ্ল্যাট হস্তান্তরে ব্যর্থ হলে চুক্তিতে নির্ধারিত ক্ষতিপূরণসহ সব অর্থ ক্রেতাকে ছয় মাসের মধ্যে ফেরত দেবে, তবে চুক্তিতে ক্ষতির পরিমাণ উল্লেখ না থাকলে তা পরিশোধিত অর্থের ওপর ১৫ শতাংশ হারে নির্ধারিত হবে।

আবার ক্রেতা কোনো কারণে বরাদ্দ বাতিল করতে চাইলে ডেভেলপার ক্রেতার আবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে পরিশোধিত অর্থের ১০ শতাংশ বাদ দিয়ে বাকি অর্থ তিন মাসের মধ্যে এককালীন চেক বা পে-অর্ডারের মাধ্যমে ফেরত দেবে।

রিয়েল এস্টেট বন্ধক ইত্যাদি:

ডেভেলপার কর্তৃক বন্ধককৃত কোন রিয়েল এস্টেট ক্রেতা বরাবর বিক্রয় করা যাবে না। তবে শর্ত থাকে যে, ক্রেতার সম্মতিতে বরাদ্দকৃত কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার কর্তৃক কোন ব্যক্তি, ব্যাংক বা অন্য কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট বন্ধক রাখা যাবে। ডেভেলপার কর্তৃক নির্মাণাধীন বা নির্মিত রিয়েল এস্টেট সম্পূর্ণভাবে বা এর অংশবিশেষ কোন ব্যক্তি, ব্যাংক বা অন্য কোন আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট ভূমি মালিকের সম্মতিক্রমে ডেভেলপার কর্তৃক বন্ধক রাখা যাবে। তবে শর্ত থাকে যে, হস্তান্তর দলিল সম্পাদনের পূর্বেই ডেভেলপারকে সংশ্লিষ্ট রিয়েল এস্টেট বন্ধক হতে দায়মুক্ত করতে হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১৬ ধারা]

অপরাধ, বিচার ও দন্ড:

কোন ব্যক্তি নিবন্ধন গ্রহণ না করে কোন রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনা করলে তিনি অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০(দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবেন। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১৯ ধারা]

কোন ডেভেলপার যথাযথ কর্তৃপক্ষের অনুমোদন গ্রহণ ব্যতীত কোন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের্ কাজ শুরু করলে কিংবা অননুমোদিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিজ্ঞাপন প্রচার বা বিক্রয় করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবেন। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২০ ধারা]

রিয়েল এস্টেট এর সেবাসমূহ লংঘনের জন্য ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ডে, অনাদায়ে অনূর্ধ্ব ১ (এক) বৎসর বিনাশ্রম কারাদন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২১ ধারা]

পূর্ব নোটিশ ছাড়া কোন ডেভেলপার ক্রেতার রিয়েল এস্টেটের বরাদ্দ বাতিল করলে অনূর্ধ্ব ১ (এক) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২২ ধারা ]

বিধান লংঘন করিয়া কোন ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট বন্ধক রাখলে ১ (এক) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড বা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৩ ধারা]

কোন ডেভেলপার চুক্তিতে প্রতিশ্রুত রিয়েল এস্টেট ক্রেতার নিকট বিক্রয় না করে, ক্রেতার অজ্ঞাতে, অবৈধভাবে লাভবান হবার উদ্দেশ্যে, অন্যত্র বিক্রয় করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৪ ধারা]

কোন ডেভেলপার ক্রেতার সহিত সম্পাদিত চুক্তির অধীন প্রতিশ্রুত নির্মাণ উপকরণের পরিবর্তে, অবৈধভাবে লাভবান হবার উদ্দেশ্যে, নিম্নমানের উপকরণ ব্যবহার করলে বা যথাযথ পরিমাণ নির্মাণ সামগ্রী ব্যবহার না করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৫ ধারা]

কোন ডেভেলপার অনুমোদিত নকশা বহির্ভূতভাবে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৬ ধারা]

যদি কোন ডেভেলপার কোন ভূমির মালিকের সাথে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বিষয়ে চুক্তি সম্পাদন করে বা ক্রেতা বরাবর রিয়েল এস্টেটের বরাদ্দপত্র সম্পাদন করে সে অনুযায়ী কোন কার্যক্রম গ্রহণ না করে বা আংশিক কার্যক্রম গ্রহণ করে বিনা কারণে অবশিষ্ট কাজ অসম্পাদিত অবস্থায় ফেলে রাখে এবং তার জন্য ভূমির মালিককে বা ক্ষেত্রমত ক্রেতাকে কোনরূপ আর্থিক সুবিধা প্রদান না করে তাহলে তা এই আইনের অধীন একটি প্রতারণামূলক অপরাধ বলে গণ্য হবে এবং ঐ অপরাধের জন্য ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৭ ধারা]

কোন ডেভেলপারের সাথে কোন ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে সংশ্লিষ্ট ভূমির দখল ডেভেলপারের অনুকূলে হস্তান্তর না করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৮ ধারা]

কোন ডেভেলপারের সাথে কোন ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তির শর্ত মোতাবেক ডেভেলপারের অনুকূলে সম্পাদিত রেজিষ্ট্রার্ড আম-মোক্তারনামা অন্যূন ৩০ (ত্রিশ) দিন পূর্বে নোটিশ না দিয়ে বাতিল করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে।
[২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৯ ধারা]

কোন ভুমির মালিকের সাথে কোন ডেভেলপার কোন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তির শর্ত মোতাবেক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন যথাযথভাবে সম্পন্ন করে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিকের অংশ ভূমির মালিকের অনুকূলে হস্তান্তর না করিলে কিংবা ক্ষেত্রমত, দখল বুঝিয়ে না দিলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩০ ধারা]

ব্যক্তিগত দায়বদ্ধতা:

এই আইনের অধীন কোন ডেভেলপার নিগমিত (incorporated) কোম্পানী হইলে উক্ত কোম্পানীর মালিক, পরিচালক বা কোন কর্মকর্তা যাহার জ্ঞাতসারে এবং অংশগ্রহণে এই আইনের অধীন কোন অপরাধ সংঘটিত হইবে তিনি উক্ত অপরাধের জন্য ব্যক্তিগতভাবে দায়ী হইবেন। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩১ ধারা]

বিচারপদ্ধতি:

এই আইনের অধীন অপরাধগুলো আপোষযোগ্য, জামিনযোগ্য ও অ-আমলযোগ্য এবং প্রথম শ্রেণীর ম্যাজিস্ট্রেট বা মেট্রোপলিটন ম্যাজিস্ট্রেট কর্তৃক বিচার্য। বিচারের সময় ফৌজদারি কার্যবিধি অনুসারে সংক্ষিপ্ত পদ্ধতিতে বিচার করা হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩২,৩৩ ধারা]

আদায়কৃত অর্থ বণ্টন:

এই অধ্যায়ের অধীন দোষী সাব্যস্ত ও দন্ডিত ডেভেলপারের নিকট হইতে অর্থ দন্ড বাবদ কোন অর্থ আদায় হইলে আদালত আদায়কৃত অর্থের অনূর্ধ্ব ৫০% ক্ষতিগ্রস্থ ভূমি মালিক বা ক্ষেত্রমত, ক্রেতার অনুকূলে এবং অবশিষ্ট অংশ রাষ্ট্রের অনুকূলে প্রদান করার আদেশ দিতে পারিবে।[২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩৫ (১) ধারা]

বিরোধ নিষ্পত্তি:

তবে সম্পাদিত চুক্তির কোনো বিধান যেমন: নোটিশ ছাড়া বরাদ্দ বাতিল, প্রতিশ্রুত নির্মাণ উপকরণ ব্যবহার না করা, অননুমোদিত নকশাবহির্ভূত নির্মাণ, অনুমতি ছাড়া রিয়েল এস্টেট বন্ধক রাখা ইত্যাদি লঙ্ঘনের জন্য মতবিরোধ দেখা দিলে পক্ষদয় প্রথমে নিজেদের মধ্যে আপসের মাধ্যমে নিষ্পত্তি করার চেষ্টা করবে এবং কোনো কারণে তা ব্যর্থ হলে বিষয়টি সালিস আইন-২০০১ মোতাবেক সালিসি ট্রাইব্যুনালে নিষ্পত্তি হবে এবং ৩০ দিনের মধ্যে পক্ষগণ ট্রাইব্যুনাল গঠনে ব্যর্থ হলে যেকোনো পক্ষ বিবদমান বিষয়টি নিষ্পত্তির জন্য উপযুক্ত আদালতে মামলা দায়ের করতে পারবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩৬ ধারা]

রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উন্নয়ন ও আবাসিক সমস্যা সমাধানে এই আইনটি গুরুত্বপূর্ণ ও সময়োপযোগী একটি স্বয়ংসম্পূর্ণ আইন। কিন্তু বাস্তবে এর প্রয়োগ খুবই সীমিত। ভুক্তভোগী মানুষ এ আইন সম্পর্কে সচেতন নয়। অন্যদিকে আইনের জটিল প্রক্রিয়ায় প্রতিকার পেতে কালক্ষেপণের দিক বিবেচনা করে অনেকেই আদালতের দ্বারস্থ হন না। তাই এ আইনের ব্যাপারে সচেতনতা ব্যাপক পরিসরে বাড়লে উপকার পাবে ভুক্তভোগী সাধারণ মানুষ।