Kermur specialized bureau of advocates

24/06/2024

İcra mərhələsində əmlakın şişirdilmiş qiymətlə qiymətləndirilməsi.

Yasamal Rayon İcra Şöbəsinin icraatında müvəkkilimin tələbkar olduğu icra vərəqəsi icraatdadır. İcra vərəqəsinə əsasən borclu (Yasamal Rayon Məhkəməsinin hakiminin atası) müvəkkilimə külli miqdarda pul ödəməlidir. Borclunun adına olan qeyri-yaşayış sahəsi (iş mərkəzindəki ofis sahəsi) icra məmurunun təyin etdiyi qiymətləndirici tərəfindən şişirdilmiş qiymətlə qiymətləndirilmişdir. Bu faktın sübutu kimi mən məhkəməyə həm eyni ərazidə, hətta eyni binada yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinin satışı, icarəyə verilməsi barədə elanları, həm də notarial qaydada təsdiqlənmiş eyni binada yerləşən ofis sahəsinin icarə müqaviləsini təqdim etmişəm və qiymətləndiricinin rəyini, hərracın nəticələrinə dair protokolu mübahisələndirmişəm. Məhkəmə iş üzrə əmtəəşunaslıq ekspertizası təyin etmişdir. Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspertləri iş üzrə rəy verərkən mənim məhkəməyə təqdim etdiyim, iş materiallarında olan elanları, icarə müqaviləsini nəzərə almamışdılar, həmin sübutları təhlil etməmişdilər, lakin ekspert rəyi verilməmişdən bir neçə gün əvvəl bir həftə ərzində internetdə yerləşdirilən üç elana istinad edərək şişirdilmiş qiyməti təsdiqləmişdilər.
Ekspert rəyində qeyd olunmuşdur ki, “Obyektin qiymətləndirilməsi zamanı 3 əsas yanaşma metodundan istifadə edilir: Müqayisə, Gəlir, Xərc. Müqayisə yanaşması ona əsaslanır ki, analoji sövdələşmələr haqqındakı məlumatlardan istifadə edərək satıcı və alıcı daşınmaz əmlak bazarında alqı-satqı sövdələşmələrini həyata keçirirlər və bundan irəli gələrək ehtiyatlı alıcı keyfiyyətli və faydalılığı eyni olan analoji obyektlə müqayisədə satışa qoyulan obyektə böyük məbləğdə pul ödəməyəcək. Müqayisə çox riskli yanaşmadır.
Xərc yanaşması- daşınmaz əmlakın xərc yanaşması ilə dəyərinin müəyyən edilməsi analoji yeni uyğun obyektin hazırki vəziyyətə gətirilməsi üçün ümumiləşdirilmiş göstəricilər əsasında (aşınma nəzərə alınmaqla) cari qiymətlərlə hesablanmış çəkilə biləcək bütün xərclərin hesablanma prosesini göstərir və nəticədə alınmış qiymətin üstünə torpağın dəyəri əlavə edilir. Buna yanaşma dəyərin və uyğun olaraq aşınmanın dəqiq nəzərə alındığı hallarda daha yaxşı nəticələrə gətirib çıxarır. Xərc yanaşması hər hansı analoji obyektin yaradılması (tikintisi) zamanı çəkilən xərclərin dəqiq hesablanması üçün daha münasibdir.
Gəlir yanaşması(income Approach) – Obyektin gələcəkdə gətirə biləcəyi gəlirə əsaslanan qiymətləndirmə metodları məcmusudur. Bu yanaşma gəlirin kapitalaşdırılmasına əsaslanır və onu nəzərə alır ki, alıcı gələcəkdə gəlir əldə etmək məqsədi ilə əmlakı alır. Bu şəraitdə obyektin dəyəri gələcəkdə obyektin üzərində sahiblik hüquqları əldə etdikdən sonra gözlənilən xalis renta gəlirləri və obyektin satışından gələn gəlirin cari dəyəri ilə müəyyən olunur.
Gəlir yanaşması ilə əmlakın dəyərinin müəyyən olunması gözlənti prinsipinə əsaslanır və əsasən də qiymətləndirilən əmlakın gələcəkdə gətirəcəyi gəlir əsasında müəyyən edilir. Bu zaman qiymətləndirilən əmlakın alternativ istifadə imkanları nəzərdən keçirilir. Daha yaxşı və daha səmərəli istifadə imkanı təhlil edilərək əmlakın gəlir gətirmə qabiliyyəti əsasında gələcək gəlirləri kapitallaşdırılır.Gəlir yanaşması ilə əmlakın bazar dəyərinin müəyyən olunmasında əsasən 2 metoddan istifadə edilir: statistik metod və dinamik metod. Statistik metoda (birbaşa kapitallaşmaya əsasən, əmlakın dəyəri onun kommersiya təyinatı ilə ollik istismarından əldə edilən məbləğə, bazarda mövcud olan əmlakların dəyərləri və gəlirlərin arasındakı asılılıq əmsalının (kapitallaşma əmsalı) tətbiqi ilə hesablanır. Bu əmsallar kapitallaşma göstəriciləri vasitəsilə müəyyən olunur. Birbaşa kapitallaşdırma metodu ilə əmlak dəyəri aşağıdakı formula ilə hesablanır: D=G/K G-mümkün xalis əməliyyat gəliri K-kapitallaşma əmsalı.
Dinamik metoda(gələcək gəlirlərin diskontlaşdırılması) əsasən, gələcəkdə müəyyən bir müddət ərzində əmlakın kommersiya təyinatı ilə istismarından əldə edilə biləcək mümkün gəlirlərin həcmi və müəyyən edilmiş müddətin sonunda əmlakın ehtimal olunan satış qiyməti proqnozlaşdırılır. Bu zaman qiymətləndirilən əmlakın fəaliyyətinin əsas məqsədi gəlir gətirmək olan obyekt kimi qəbul edilir.
Gəlir yanaşması ilə əmlakın bazar qiymətinin müəyyən olunması zamanı əmlakın kirayəsi barədə bazar məlumatları, pulun faizləri və s. Kimi məlumatlar əsas götürülür. Gəlirli biznes növlərinin tətbiqi imkanları araşdırılır. Bu yanaşma daha yetkin və stabil inkişaf edən iqtisadi şəraitlər üçün daha münasibdir.”
Onda sual olunur, niyə ekspertlər daha mötəbər hesab olunan qeyri-yaşayış sahəsinin gəlirlilik yanaşmasından istifadə etməmişdilər? Axı mənim onlara təqdim etdiyim icarə müqaviləsi buna imkan verirdi. İkinci sual: Niyə ekspertlər hakim qarşısında vəsatət qaldırmamışlar və Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsindən eyni iş mərkəzində yerləşən ofis sahələrinin son beş ildə alqı-satqısı haqqında müqavilələri tələb etməmişdilər. Axı yenə də özlərinin rəyin əsaslandırıcı hissəsində yazdıqlarına görə bu qiymətləndirmə yanaşması ən düzgünüdür. Bu pozuntularla əlaqədar Ədliyyə Nazirinə, Məhkəmə Hüquq Şurasına, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə şikayətlər göndərmişəm. Ümid edirəm ki, qaldırdığım suallara ağlabatan cavablar ala biləcəm.

21/07/2023

“Pilot Inşaat A” MTK-nın müvəkkilimin mağazasının giriş qapısını sındırıb vandal hərəkətlərinin növbəti fotosessiyasın təqdim edirəm. Nəsimi Rayon Polis İdarəsinin 21-ci Polis Bölməsində təhqiqatçı hələ də araşdırma aparır.Əslində bu cinayəti törədənlər dərhal həbs edilməli idi. Bundan sonra hansı sahibkar özünü təhlükəsiz hiss edə bilər? Bu hərəkətləri törədənlər nəinki fərdi sahibkara ölkənin iqtisadiyyatına zərər vururlar. Polis bölməsindən verilən məlumata əsasən Pilot İnşaat A MTK-nın işçiləri bölməyə gəlib izahat verərək qeyd edilən hərəkətləri həqiqətən etdiklərini etiraf etmişdilər və bildirmişdilər ki, guya onlar məhkəmə qərarını icra etmişlər. Bu ölkədə məhkəmə qərarlarının icrası ilə icra məmurları məşqul olur. İcra məmuru bu vandal hərəkətlərində nəinki iştirak etməyib, əksinə "Pilot İnşaat A" MTK-nın nümayəndələrinə izah etməyə çalışıb ki, belə hərəkətlər qanunsuzdur. Lakin, "Pilot İnşaat A" MTK-nın sahibləri bu vandallığı törədərək qanuna, Konstitusiyaya meydan oxuyublar. Görəsən onlar kimə arxalanırlar. Kim "Pilot İnşaat A" MTK-ya bu imtiyazı verib? Nə zaman polis bu hərəkətləri törədən şəxsləri həbs edəcək?

26/12/2022

Hörmətli dostlar! Dörd ildir ki, mən “Pilot İnşaat-A” MTK (əvvəllər eyni ad ilə MMC formasında fəaliyyət göstərib) ilə mülki məhkəmə mübahisəsini aparıram. Bu barədə bir neçə dəfə paylaşımlar etmişdim. İş üzrə dörd tələb irəli sürmüşdük: 1) müqavilədə nəzərdə tutulan daşınmaz əmlakın iddiaçıya təhvil verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması, 2) cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtlərinə zidd olaraq daşınmaz əmlakın azaldılmış ölçüsünə mütənasib müqavilədə dəyişikliyin edilməsi və cavabdehə ödəniləcək pulun azaldılması, 3) müqavilənin şərtlərinə əsasən 04.10.2019 tarixdən başlayaraq daşınmaz əmlakın iddiaçıya təhvil veriləcəyi tarixə kimi icarə haqqının cavabdehdən tutulması, 4) müqavilə şərtlərini pozması nəticəsində vurduğu maddi və mənəvi ziyanın cavabdehdən tutulması. Hüquqi mübarizəmiz dövründə çox çətinliklərlə qarşılaşdıq. Birinci instansiya məhkəməsində (Nəsimi Rayon Məhkəməsi) işə baxan ilk hakim əsaslı vəsatətlərimizi təmin etmədi, iş üzrə zəruri ekspertizaları keçirmədi. Hakimə etiraz etdik. Bundan sonra hakim dəyişdirildi. Növbəti hakim vəsatətlərimizi təmin etdi və iş üzrə iki ekspertiza təyin edildi. Əmtəəşunaslıq ekspertizası iddiaçıya külli miqdarda ziyanın vurulduğunu təsdiqlədi. İnşaat ekspertizasının keçirilməsinə cavabdeh mane oldu. Lakin, nə qədər absurd olsa da Nəsimi Rayon Məhkəməsi iddiamızı təmin etmədi. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi təkrarən iş üzrə inşaat ekspertizası təyin etdi. Əldə olunan ekspert rəyi bizim irəli sürdüyümüz dəlilləri təsdiq etdi. Apellyasiya Məhkəməsi Nəsimi Rayon Məhkəməsinin qətnaməsini ləğv etdi, yeni qətnamə qəbul etdi, birinci iki tələbimizi təmin etdi, qalan iki tələbi isə təmin etmədi. Yarımçıq qələbə ilə razılaşmayaraq, iş üzrə kassasiya şikayəti verdik. Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyası (sədrlik edən hakim İsmayıl Xəlilov) kassasiya şikayətimizi təmin etdi, iki tələbimizin təmin olunmadığı hissədə apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsini ləğv etdi və həmin hissədə işə yenidən baxılması üçün onu apellyasiya məhkəməsinə qaytardı. Qalan hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanıldı. Beləliklə, hüquqi mübarizəmizdə ciddi qələbə əldə etdik. Bu qələbəni əldə etmək üçün dörd il yorulmadan mübarizə apardıq və əleyhimizə çıxan qərarlar ədalətə inamımızı sarsıtmadı, mübarizə əzmimizi azaltmadı. Hamınıza hüquqi mübarizədə əzimli və inamlı olmağınızı arzulayıram!

13/10/2022

NİYƏ ÖZƏL MƏKTƏBLƏRİN VALİDEYNLƏRLƏ BAĞLADIQLARI MÜQAVİLƏNİN FORMASI TƏSDİQLƏNMİR.
KHDA - Guide for Parents linkində Dubai əmirliyinin hökümətinin təhsil departamenti özəl məktəblərin valideynlərlə bağlamalı olduğu müqavilənin təsdiq olunmuş forması yerləşdirmişdir.
Türkiye Cumhuriyyetinin MİLLÎ EĞİTİM BAKANLIĞININ Öğrenci Kayıt Sözleşmesi(meb.gov.tr) linkində, rəsmi internet səhifəsində əks olunmuş ÖZEL ÖĞRETİM KURUMLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜ ÖĞRENCİ KAYIT SÖZLEŞMESİ-nin (ÖZEL OKULLAR) mətnini yerləşdirmişdir.
Beləliklə, beynəlxalq təcrübədə təhsil kimi strateji sahədə fəaliyyət göstərən özəl məktəblərin valideynlərlə bağlayacaqları müqavilələrin şərtlərinin müəyyən edilməsi vəzifəsi təhsil sahəsində dövlətin nəzarətini həyata keçirən müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən təsdiqlənir.

Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2005-ci il 1 mart tarixli 203 nömrəli Fərmanı ilə Təsdiqlənmiş Azərbaycan Respublikasının Təhsil Nazirliyi haqqında Əsasnamənin 7.3-cü maddəsinə əsasən, təhsil sahəsində dövlət tənzimlənməsini həyata keçirmək, təhsilin keyfiyyətinə dövlət nəzarətini təmin etmək – nazirliyin əsas fəzifəsindən biridir.

Azərbaycan Respublikasının Təhsil haqqında qanunun 4.0.7-ci maddəsinə əsasən, ümumi təhsil müəssisələrinə uşaqların qəbulu, şagirdlərin sinifdən-sinfə keçirilməsi və yerdəyişməsi qaydasını təsdiq etmək – ümumi təhsil sahəsində dövlətin vəzifəsidir.
Burada qaydalar dedikdə məhs özəl məktəblərin müdiriyyəti ilə valideynlər arasında bağlanan müqavilənin şərtləri də başa düşülür. Lakin, Azərbaycan Respublikasının Təhsil Nazirliyi qanunvericiliklə onun üzərinə qoyulan bu vəzifəni icra etmir. Azərbaycanda fəaliyyət göstərən hər özəl məktəbin müdiriyyəti özü bildiyi kimi valideynlərlə bağlayacaqları müqavilələrin şərtlərini müəyyən edirlər. Təbii ki, onlar təhsil nazirliyinin fəaliyyətsizliyindən, öz vəzifəsini icra etməməsindən öz kommersiya mənafelərinin qorunması üçün istifadə edirlər və həmin müqavilələrə valideynlərin hüquqlarının qorunması baxımından mürtece şərtlər daxil edirlər. Həmin şərtlərlə bağlı mübahisələr yarananda isə Təhsil Nazirliyi valideynlərə cavab verir ki, müqaviləni siz imzalamısınız, deməli siz də məsuliyyət daşıyırsız. Bu cür idarəetmə yolverilməzdir və bu sahədə baş verən özbaşınalıqların (özfəaliyyətin) qarşısını almaq üçün Təhsil Nazirliyi müvafiq standart müqavilə şərtlərini öz əmri ilə təsdiqləməlidir və həmin normativ aktı Ədliyyə Nazirliyində qeydiyyatdan keçirməlidir.

04/10/2022

“Landau School Təhsil Kompleksi” QSC mənimlə övladımın High School Proqramı üzrə təhsil alması barədə 08.05.2019-cu ıl tarixli müqavilə bağlamışdır. Müqavilənin şərtlərinə görə hər ilin 15 iyun tarixinə kimi növbəti tədris ili üçün illik təhsil haqqı qabaqcadan ödənilməlidir. 2021-ci ilin iyun ayında mən övladımın xaricdə təhsilinin davam etdirilməsi qərarına gəlmişdim və “Landau School Təhsil Kompleksi” QSC-ni məlumatlandırmışdım ki, 31.12.2021 tarixində onlarla bağladığım müqaviləyə xitam vermək istəyirəm və illik təhsil haqqının 57%-ni onlara ödəyirəm (halbu ki, 15.09.2021 tarixindən 31.12.2021 tarixinə kimi dövr təhsil ilinin 38%-ni təşkil edir). “Landau School Təhsil Kompleksi” QSC bu təklifi qəbul etmədiyindən, mən məcburən Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinə “Landau School Təhsil Kompleksi” QSC -yə qarşı iddia ərizəsi ilə müraciət edərək, iki tələb irəli sürmüşdüm. Birincisi, müqaviləyə 31.12.2021 tarixində xitam verilməsi barədə və ikincisi, 15 sentyabr 2021 tarixindən 31 dekabr 2021 tarixinə kimi dövr üçün təhsil haqqının illik təhsil haqqının 57% həcmində müəyyən edilməsi barədə. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi iddiamı təmin etmişdir. Lakin, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi (sədrlik edən hakim Rəşad Həsənov) cavabdehin apellyasiya şikayətini təmin etmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini ləğv etmiş və iddianın (hər iki tələbin) təmin olunmaması barədə qətnamə qəbul etmişdir. Qətnamədə əsaslandırma yalnız cavabdehə ödəniləcək təhsil haqqı ilə gətirilmişdir. Apellyasiya Məhkəməsi hesab etmişdir ki, işin (tapşırığın) həcmi azalsa da cavabdehə ödəniləcək haqq azaldıla bilməz və bu qənaətini müqavilə öhdəliyinin məcburiliyi ilə izah etmişdir. Müqaviləyə iddiaçının təşəbbüsü ilə xitam verilməsinin qeyri-mümkünlüyü ilə bağlı məhkəmə heç bir əsaslandırma gətirməmişdir. Eyni zamanda, məhkəmə qətnaməsində qeyd etmişdir ki, mübahisə məbləği 5000 manatdan az olduğundan qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz. Halbu ki, yalnız ikinci tələb qiymətləndirilən tələbdir. Birinci tələb isə qiymətləndirilən tələb deyil və ondan kassasiya şikayətin verilməsi mümkündür.
Tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə əsasən, təhsil müəssisəsinin (cavabdehin) vəzifəsi müasir təhsil texnologiyalarını tətbiq etməklə təhsil prosesini yüksək səviyyədə təşkil etməkdir. Buradan görünür ki, cavabdeh həmin müqaviləyə əsasən, iddiaçının tapşırığı ilə işləri icra etmək öhdəliyini üzərinə götürmüşdür. Cavabdehin tədris etdiyi High School Proqramı 2023-cü ilin iyun ayında bitməli idi. Müqavilə qüvvədə qaldığı təqdirdə həmin tarixə kimi ödəniləcək təhsil haqqının məbləği 5000 manatdan çox olur və yenə də qətnamədən kassasiya şikayətinin verilməsinin qeyri-mümkünlüyü barədə məhkəmənin qənaəti alt-üst olur. Məhkəmə mənim təşəbbüsümlə müqaviləyə xitam verilməsi tələbimi təmin etməməklə faktiki olaraq övladımı məcbur edir ki, o High School Proqramı üzrə təhsilini cavabdehin təhsil müəssisəsində 2023-cü ilin iyun ayına kimi davam etdirsin. Məhkəmənin belə məcburetməni tətbiq etməyə nə qanuni, nə mənəvi haqqı yoxdur.
Apellyasiya Məhkəməsinə ərizə ilə müraciət edərək, başqa ölkədə yaşayan və oradakı məktəbdə təhsilini davam etdirən övladımın hansı qaydada eyni vaxtda “Landau School Təhsil Kompleksi” QSC-də təhsilini davam etdirməsini və cavabdehin hansı qaydada xaricdə yaşayan övladıma təhsil verəcəyini izah etməsini xahiş etmişəm. Bununla yanaşı, məhkəmənin qətnaməsindən kassasiya şikayəti vermişəm.

27/08/2022

https://youtu.be/wO9AEHYOP6k

ABUNƏ OLUN: ► https://youtube.com/c/XuralTVBİZİ BURADAN TAPIN: ✔https://www.xural.com/ Vəkil Kərimov Fuad və Camal Rzayev Pilot İnşaat-A şirkətindən şikayətl...

12/11/2021

KERMUR ixtisaslaşdırılmış vəkil bürosu Azərbaycan xalqını Konstitusiya günü münasibətilə təbrik edir və bildirir ki, bu bayram münasibətilə bu gün vəkil bürosunun ofisində aztəminatlı ailələrə, şəhid ailələrinə və muharibə iştirakçılarına pulsuz hüquqi yardım göstərilir.

30/09/2021

MEDİASİYANIN MƏCBURİLİYİ BEYNƏLXALQ TƏCRÜBƏDƏ

Türkiyə Cümhuriyyətinin 07 iyun 2012-ci il tarixli “HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK ” kanunun 3-cü maddəsinə əsasən, “Taraflar, arabulucuya başvurmak, süreci devam ettirmek, sonuçlandırmak veya bu süreçten vazgeçmek konusunda serbesttirler.”
Həmin Qanunun 13-cü maddəsinin 1-ci hissəsinə əsasən, “Taraflar dava açılmadan önce veya davanın görülmesi sırasında arabulucuya başvurma konusunda anlaşabilirler. Mahkeme de tarafları arabulucuya başvurmak konusunda aydınlatıp, teşvik edebilir.”
Eyni zamanda “Arabuluculuk ücretini karşılamak için adli yardıma ihtiyaç duyan taraf, arabuluculuk bürosunun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinin kararıyla adli yardımdan yararlanabilir.”
Türkiyə qanunvericiliyində “Zorunlu arabuluculuk” adlı anlayış mövcuddur. Belə ki, “Bazı uyuşmazlıklar için mahkemeye dava açmadan önce arabulucuya gitme zorunluluğu vardır. Zorunlu arabuluculuk, bu uyuşmazlıklar açısından dava şartıdır. Yani, arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. Ticari davalar ve iş davalarına konu olan bazı talepler (kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, fazla mesai ücreti, maaşlar vb.) zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.”
Beləliklə, Türkiyə Cumhuriyyətində mediasiyanın məcburiliyi kommersiya və bizneslə bağlı mübahisələrdə tətbiq edilir.
Mediasiya anlayışı Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə 27 iyul 2010-cu il tarixli, 193- FZ № li qanunla daxil olmuşdur. Həmin qanununun 7-ci maddəsində vasitəçilik prosedurunun tətbiqi şərtləri nəzərdə tutulmuşdur. Bu şərtlər aşağıdakəlardır:
1. Vasitəçilik prosedurunun tərəflərin razılığı əsasında tətbiqi, o cümlədən vasitəçilik prosedurunun müqavilə əsasında həyata keçirilməsi. Mübahisənin vasitəçinin köməyi ilə həll edilmə şərtlərini özündə əks etdirən bir sənədə istinad, razılaşmanın yazılı şəkildə bağlanması.
2. Mübahisə yarandığı təqdirdə vasitəçilik proseduru həm məhkəməyə, həm də arbitraj məhkəməsinə müraciət etməzdən əvvəl, həm də məhkəmə və ya arbitraj icraatı başladıqdan sonra, o cümlədən hakimin təklifi ilə tətbiq oluna bilər.
3. Vasitəçilik prosedurunun tətbiqi haqqında razılaşmanın olması, habelə vasitəçilik prosedurunun aparılması və onunla əlaqəli bu prosedurun birbaşa həyata keçirilməsi barədə razılığın olması məhkəməyə müraciət etmək üçün maneə deyil.
4. Vasitəçilik proseduru tərəflərin vasitəçilik proseduru ilə bağlı müqavilə bağladığı gündən başlayır.
Həmin qanunun 10-cu maddəsinə əsasən, vasitəçilik proseduru üzrə fəaliyyətlər vasitəçi, vasitəçilər tərəfindən həm ödənişli, həm də pulsuz olaraq, vasitəçilik prosedurunun aparılmasını təmin etmək üçün fəaliyyət göstərən təşkilatların fəaliyyəti ödənişli əsaslarla həyata keçirilir.
Rusiya təcrübəsində bütün mübahisə edən tərəflərin vasitəçilik prosesinə daxil olması könüllüdür və vasitəçi sərbəst şəkildə seçilir. Heç bir səbəbdən tərəfləri vasitəçilikdə iştirak etmək istəmirlərsə, heç kim məcbur edə bilməz. Bu prinsip, bütün qərarların yalnız tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə qəbul edilməsində və hər bir tərəfin istənilən vaxt vasitəçilikdən imtina edib danışıqları dayandıra bilməsində özünü göstərir. Vasitəçi vasitəçiliyə başlamazdan əvvəl hər zaman könüllülük məsələsini müzakirə edir və tərəflərin hər birindən razılıq almağa çalışır.
Əgər mübahisə artıq ümumi yurisdiksiya məhkəməsi və ya arbitraj məhkəməsi tərəfindən baxılırsa, bu tərəflərin vasitəçilikdən istifadə hüququnu məhdudlaşdırmır.
Almaniyada 26 iyul 2012-ci il tarixdə qəbul olunmuş Mediasiya haqqında Akta əsasən, tərəflər mülki məhkəmələrə müraciət etdikdə hakim tərəflərdən öyrənir ki, məhkəməyəqədər mübahisənin həlli üçün tədbir görmüşlərmi və əgər belə tədbir görməmişdilərsə tərəflər bunun səbəbini əsaslandırmalıdılar. Hakim öz mülahizəsinə görə tərəfləri mediasiyaya göndərə bilər.
Eyni Zamanda, Avropa Şurasının 2008/52/EC nömrəli Mediasiya haqqında direktivinə əsasən, Avropa İttifaqının üzv ölkəsinin rezidenti ilə Avropa İttifaqının rezidenti olmayan şəxslər arasında mülki və kommersiya mübahisələri məhkəməyəqədər mediasiyadan keçməlidir.

29/09/2021

Əmək Mübahisələrinin məhkəməyəqədər həlli tələbinə fərqli baxış.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinə edilmiş dəyişikliklərə əsasən hal-hazırda əmək mübahisələri ilə bağlı məhkəmədə iddia qaldırmamışdan əvvəl mediasiya qurumuna müraciət etmək lazımdır və ilkin mediasiya sessiyasını keçirilməlidir. Rusiya Federasiyasında əmək mübahisələri ilə əlaqədar məhkəməyə müraciət etmədən əvvəl iddiaçılar əmək mübahisələri üzrə komissiyalara müraciət etməlidilər. Əmək mübahisələri üzrə komissiyalar da bizdəki mediatorlarla eyni funksiyaları icra edirlər, tərəfləri barışığa gətirməyə cəhd edirlər. Lakin, Rusiya Federasiyasının Ali Məhkəməsi məhkəməyə qədər mübahisənin həlli üçün qeyd edilən komissiyalara müraciət etmək vəzifəsi ilə bağlı maraqlı izah vermişdir. Rusiya Federasiyasının Ali Məhkəməsinin Plenumunun Rusiya Federasiyasının "Əmək Məcəlləsinin tətbiqi haqqında" 17 mart 2004-cü il tarixli 2 nömrəli qərarının 2-ci bəndinə qeyd edilir ki, Rusiya Federasiyasının Konstitusiyasının 46-cı maddəsi hər bir şəxsin hüququnun müdafiəsi üçün məhkəməyə müraciət etməsinə təminat verir. Bunu nəzərə alaraq, əmək mübahisəsinin məhkəməyəqədər həlli üçün iddiaçı əmək mübahisələri üzrə komissiyalara müraciət etmədən birbaşa məhkəməyə müraciət etmək hüququna malikdir. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının da 60-cı (Hüquq və azadlıqların inzibati və məhkəmə təminatı) maddəsinin 1-ci hissəsinə əsasən, hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. Rusiya Federasiyasının Ali Məhkəməsinin məntiqi ilə çıxış etsək deməli əmək mübahisəsində iddiaçının birbaşa məhkəməyə müraciət etmək hüququnun məhdudlaşdırılması bizim Konstitusiyanın 60-cı maddəsinin 1-ci hissəsinin pozulması kimi qiymətləndirilə bilər. Hər halda ümid edirəm ki, gələcəkdə Konstitusiya Məhkəməsi bu məsələyə aydınlıq gətirəcək.

13/09/2021

Права нотариуса по обеспечению доказательств в России.

Согласно ст. 102 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе заинтересованного лица нотариус обеспечивает доказательства, необходимые в случае возникновения дела в суде или административном органе, совершая соответствующие процессуальные действия.
Согласно статье 103 (Действия нотариуса по обеспечению доказательств) того же закона в порядке обеспечения доказательств нотариус допрашивает свидетелей, производит осмотр письменных и вещественных доказательств, назначает экспертизу.
”Обеспечение доказательств в виде осмотра информации, находящейся в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", может быть совершено удаленно в порядке, установленном статьей 44.3 настоящих Основ.
(часть вторая введена Федеральным законом от 27.12.2019 N 480-ФЗ)
При выполнении процессуальных действий по обеспечению доказательств нотариус руководствуется соответствующими нормами гражданского процессуального законодательства Российской Федерации.
”Нотариус извещает о времени и месте обеспечения доказательств стороны и заинтересованных лиц, однако неявка их не является препятствием для выполнения действий по обеспечению доказательств.
”Обеспечение доказательств без извещения одной из сторон и заинтересованных лиц производится лишь в случаях, не терпящих отлагательства, или когда нельзя определить, кто впоследствии будет участвовать в деле.
В случае неявки свидетеля или эксперта по вызову нотариус сообщает об этом в суд по месту жительства свидетеля или эксперта для принятия мер, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ)
(см. текст в предыдущей “редакции”)
Нотариус предупреждает свидетеля и эксперта об “ответственности” за дачу заведомо ложного показания или заключения и за отказ или уклонение от дачи показания или заключения.
Обеспечение доказательств нотариусом возможно как до начала, так и во время судебного процесса. Чтобы обеспечение доказательств было возможным заявителю, на имя нотариуса необходимо написать заявление об обеспечении доказательств. И только лишь на основании заявления нотариус может осуществлять сбор доказательств. Заявление может быть написано как в произвольной форме, так и по установленному образцу, главное чтобы были указаны причины, из-за которых необходимо обеспечение доказательств нотариусом. Например, свидетель может уехать в длительную командировку, сайт может быть удалён, в кухне, которую затопили соседи будет произведен ремонт.
В заявлении также должен быть указан предмет доказывания и права заявителя, которые он хочет защищать в суде.
После принятия нотариусом заявления об обеспечении доказательств, нотариус обязан известить все заинтересованные в этом деле стороны, о том, где и когда будет производиться обеспечение доказательств.
В порядке обеспечения доказательств нотариус использует различные средства доказывания: осмотр письменных и/или вещественных доказательств; допрос свидетелей; назначение необходимой экспертизы.
Осмотр письменных и/или вещественных доказательств необходим в том случае, если существует вероятность утраты данных фактов до начала судебного процесса. Документальным подтверждением обеспечения доказательств при осмотре письменных и вещественных доказательств является протокол осмотра.
Допрос свидетелей производится, если данные свидетели не смогут лично участвовать в будущем судебном процессе. В порядке обеспечения доказательств нотариус опрашивает данных лиц и фиксирует их показания в протоколе допроса. Протокол допроса должен быть подписан свидетелем, гражданами, участвующими в допросе свидетеля, и нотариусом.
Если у нотариуса есть основания полагать, что для обеспечения доказательств необходимо заключение специалиста в определенной области, то он выносит постановление о назначении экспертизы.
В случае неявки свидетеля или эксперта по вызову нотариус сообщает об этом в суд по месту жительства свидетеля или эксперта для принятия мер, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.
Нотариус предупреждает свидетелей и экспертов, которые участвуют в процессе обеспечения доказательств, о возможности уголовной ответственности в случае дачи ложных показаний и в случае предоставления ложных заведомо заключений. В порядке обеспечения доказательств, нотариус должен составить протокол допроса (составленный при допросе свидетелей) и протокол осмотра (составленный при проведении осмотра доказательств).
К сожалению в Азербайджане граждане лишены возможностей обеспечивать доказательства с помощью нотариуса. Наш закон о нотариате не предусматривает такие возмлжности. Безусловно это обстоятельство ставит граждан в затруднительное положение при собирании доказательств и из оформлении до судебного процесса. Более того нередко нотариусы отказываються заверять заявления, адресованные в суды, поясняя это запретом со стороны Министерства юстиции. Думаеться в этом вопросе необходимо совершенствование национального законодательства и принятие Российского опыта в этой сфере.

06/06/2020

Türkiyədə daşınmaz əmlak üçün aidatı ödəmək öhdəliyi nə zaman yaranır?

Bir çox Azərbaycan vətəndaşları Türkiyədə daşınmaz əmlak alır və bundan sonra həmin əmlak üçün hər ay aidat ödəməli olur. Bu səbəbdən həmin ödənişlərin icra edilməsi öhdəliyinin qanunvericiliyə əsasən nə zaman yaranması təcrübədə önəmlidir. Əks halda bu cür öhdəliyin yaranmadığı halda mülkiyyətçidən həmin ödənişlərin alınması mülkiyyətçilərə zərər vurur. Türkiyə Cumhuriyyətində daşınmaz əmlak mülkiyyətçilərinin hüquqi statusu iki növdə olur. Biri kat malikleri və digəri kat irtifakı sahibləri. Bunların fərqi ondan ibarətdir ki, inşası hələ tamamlanmamış binalardakı sahələr (mənzillər) üçün daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış (TAPU sənədi) kat irtifakı hüquqi ilə verilir. Bu o deməkdir ki, əmlakı alan şəxs hələ tam mülkiyyət hüququnu hələ əldə etməmişdir, çünki daşınmaz əmlakın inşası tamamlanmamış, istismara verilməmişdir. İnşaat işləri tamamlandıqdan sonra inşaat şirkəti binanın istismarı (kullanması) üçün bələdiyyədən izn (ruhsat, ara dildə "iskan" deyilir) almalıdır. Yalnız bundan sonra əmlak sahibi kat irtifakı hüququ ilə TAPU belgesini kat maliki TAPU belgesinə dəyişə bilər və həmin andan etibarən daşınmaz əmlakın tam hüquqlu mülkiyyətçisinə çevrilir.
Lakin, inşaat şirkətləri çox halda binanı bələdiyyəyə təslim etmədən artıq əmlak sahiblərindən aidatların ödənilməsini tələb edir, hər ay onlara hesablar göndərir. Aidat kat maliklerinin ortaq sahələrə xidmətlə bağlı ödəməli olduqları aylıq haqdır. Bu haqların ödənilməsi öhdəliyi Türkiyə Cumhuriyyətinin Kat Mülkiyyəti qanunun aşağıdakı fəslində təsbit edilmişdir.
"III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlen- dirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderle- rine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulun- madığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."
Lakin, bu öhdəliyin əmələ gəlməsi anı həmin qanunun 17-ci maddəsinin 3-cü abzasında qeyd olunmuşdur. Belə ki, həmin maddənin tələblərinə görə "(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamam- lanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçil- memiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır." Beləliklə, inşa edilmiş bina istismara qəbul edilməsə belə, lakin sahiblərin üçdə ikisi artıq sahələrindən istifadəyə başlamışdılarsa o zaman aidat ödəmək öhdəliyi yaranır.
--------------------------------------------

03/03/2020

İnşaat mərhələsində olan daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı.

Bu günə kimi Azərbaycanda inşaat mərhələsində olan daşınmaz əmlakların dövlət qeydiyyatı aparılmır. Bu vəziyyətdən sui-istifadə edən bəzi inşaat şirkətləri eyni əmlakları bir neçə şəxsə satır, müqavilələrdə satılan əmlakın ölçülərini şişirdilmiş göstərir, əmlak inşaat mərhələsində ikinci əldən satılanda rəsmiləşdirmə üçün əsassız ödəmələr tələb edir. Bunun səbəbi ondan ibarətdir ki, inşaat mərhələsində olan daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı aparılmır. Bu mərhələdə olan əmlaklara daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış verilmir. Bu problemin həlli üçün qardaş Türkiyə Cumhuriyyətinin tətbiq etdiyi təcrübədən istifadə etmək olar. Belə ki, Türkiyədə inşaatı başlamadan öncə inşaat şirkətləri razılaşdırılmış layihələri daşınmaz əmlakın reyestrininb aparan Tapu müdürlüyünə təqdim edirlər. İnşaat şirkəti inşaat halında olan binaya Kat İrtifakı hüququ ilə Tapu sənədi alır. Bu sənədə əsasən inşaat şirkəti sahələri hissə-hissə satır. İnşaat şirkəti binanın fundamenti tamamlanandan sonra satışa başlaya bilər. Beləliklə, hələ tamamlanmamış binadan sahələr alan vətəndaşlar artıq dövlət tərəfindən onların hüquqlarını qeydiyyata alınması barədə sənədlər əldə edirlər. İnşaat başa çatandan sonra inşaat şirkəti binanı bələdiyyəyə təslim edir. Bələdiyyə yapı kullanım izni ( xalq arasında iskan deyilir) verir. Bundan sonra inşaat mərhələsində sahələri alan şəxslər təkrarən Tapu müdürlüyünə müraciət edirlər və yeni Tapu sənədi (Kat Mülkiyyeti) alırlar. Bu proses kifayət qədər vətəndaşların, investorların hüquqlarını qoruyur. Eyni qayda Birləşmir Ərəb Əmirliklərində də tətbiq edilir. BƏƏ bundan da irəli getmişdir və inşaat mərhələsində inşaat şirkətləri tərəfindən vətəndaşlardan (investorlardan) toplanan pulların israf edilməsinin qarşısını almışdır. Belə ki, BƏƏ-də investorlardan toplanan vəsaitləri dövlət orqanın nəzarətində olan depozit hesabında toplanır. İnşaat şirkəti inşaatı mərhələlərlə dövlət orqanına təhvil verir və bu mərhələyə uyğun depozit hesabından pul çıxara bilir. Yəni inşaatı 20% tamamlayıb 50% depozitdən pulun çıxarılması mümkün deyil. Bu cür effektli nəzarət sistemləri Azərbaycanda da tətbiq edilməlidir.