Ohana Realty

13/10/2026

Lets rotate your phone to enjoy Brisbane @2032

10/10/2026

I cant agree more.
Market correction creates opportunity for those who wanna change their house or review their fortpolio…

06/10/2026

This is big! An opportunity for innercity build-to-rent model developments! This will compete strongly with current rooming accommodations.

Would you buy an apartment with no car park? 🏢

Brisbane City Council has approved a high-rise Milton development with 397 apartments, 20 visitor car parks, 497 bicycle parks and no resident parking.

The build-to-rent project is close by Milton Train Station and within the Lang Park Traffic Area, which has street parking restrictions on event days.

This follows amendments to council’s City Plan which doesn't require developments in some inner-city areas to provide car spaces for each unit as part of housing affordability measures.

“I think this is the future here,” says urban and regional planner Dr David Mapham.

He says a car park can add $100,000 to an apartment’s price tag, though many inner-city households are going car-free.

“We need to remind ourselves that parking is nice to have, but it's not always a necessity and it's something that comes with quite considerable costs.”

05/10/2026

Theo dòng sự kiện khi các chuyên gia tài chính ngân hàng như Westpac CEO Anthony Miller, chuyên gia bất động sản Tom Panos nói về cung cầu và khả năng chi trả mua nhà của dân Úc, tôi xin chia sẻ vài suy nghĩ cá nhân về vấn đề làm thế nào để xây dựng nguồn cung nhà vừa túi tiền cho thị trường mà công ty chúng tôi cũng đang tham gia tư vấn và triển khai.

Giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền: Tập trung vào hiệu quả triển khai, không chỉ giá đất và chi phí xây dựng

Chi phí đất thường chiếm khoảng 10–20% tổng chi phí phát triển một dự án bất động sản. Ngay cả khi giá đất tăng 20–30%, tác động đến tổng chi phí phát triển dự án cũng chỉ vào khoảng 2–6%, với giả định các chi phí khác không thay đổi. Điều này cho thấy giá đất không thể là nguyên nhân duy nhất dẫn đến tình trạng nhà ở ngày càng khó tiếp cận, và việc giảm giá đất cũng không thể tự nó giải quyết được vấn đề.

Mặc dù các thủ tục phê duyệt, chi phí xây dựng, giá vật liệu và các khoản đóng góp hạ tầng thường được đề cập như những yếu tố chính làm tăng chi phí nhà ở, theo tôi, câu hỏi căn bản hơn là: Làm thế nào để thiết kế lại hệ thống nhằm cung cấp nhà ở vừa túi tiền một cách hiệu quả hơn, nhất quán hơn và trên quy mô lớn hơn?

Theo quan điểm của tôi, cần ưu tiên triển khai các giải pháp sau theo thứ tự, nhằm hạn chế tối đa việc sử dụng thêm ngân sách công, tránh tạo áp lực lạm phát không cần thiết và tối đa hóa số lượng nhà ở vừa túi tiền được đưa vào sử dụng.

1. Thành lập một cơ quan chuyên trách, hoạt động theo cơ chế một cửa để triển khai nhà ở vừa túi tiền thuộc chương trình nhà ở công

Ưu tiên hàng đầu là tinh giản toàn bộ quy trình phê duyệt và triển khai dự án, thay vì chỉ tập trung giảm từng loại phí hoặc chi phí xây dựng riêng lẻ.

Một cơ quan chuyên trách cần có khả năng điều phối quy hoạch, thiết kế, phê duyệt kỹ thuật, yêu cầu hạ tầng và triển khai dự án. Đồng thời, cơ quan này cần xây dựng một danh mục thiết kế nhà ở tiêu chuẩn có thể áp dụng lặp lại tại những khu đất phù hợp.

Ví dụ, có thể phát triển các mẫu chung cư bốn tầng, chủ yếu gồm căn hộ một phòng ngủ với diện tích khoảng 55 m² và căn hộ hai phòng ngủ khoảng 80 m². Các mẫu thiết kế này có thể được sử dụng lặp lại, tùy thuộc vào điều kiện khu đất và việc đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch, xây dựng, khả năng tiếp cận và những tiêu chuẩn liên quan.

Việc tiêu chuẩn hóa sẽ giúp giảm công việc thiết kế trùng lặp, đơn giản hóa quá trình thẩm định, tạo điều kiện mua sắm vật liệu với số lượng lớn và áp dụng kinh nghiệm từ các dự án đã hoàn thành vào những dự án tiếp theo. Quan trọng hơn, giải pháp này có thể rút ngắn giai đoạn trước khi khởi công, khi việc phát triển thiết kế, phối hợp giữa các bên và xin phê duyệt có thể chiếm một phần đáng kể trong tổng thời gian thực hiện dự án.

Mục tiêu không chỉ là xây nhà với chi phí thấp hơn, mà còn là xây dựng một hệ thống triển khai có thể lặp lại, tạo ra nhiều nhà ở hơn với ít thời gian, chi phí và thủ tục hành chính hơn.

2. Xây dựng danh sách các nhà thầu đủ điều kiện, chuyên về loại hình nhà ở vừa túi tiền

Sau khi đã xây dựng các mẫu thiết kế và thông số kỹ thuật tiêu chuẩn, chính phủ nên lựa chọn trước một danh sách các nhà thầu có đủ năng lực thông qua quy trình cạnh tranh minh bạch, đồng thời thiết lập các tiêu chuẩn rõ ràng về giá cả và hiệu quả thực hiện.

Cách làm này sẽ giảm thời gian đấu thầu và lựa chọn nhà thầu cho từng dự án riêng lẻ. Quan trọng hơn, các nhà thầu có thể nâng cao năng suất thông qua việc thi công lặp lại, chuyên môn hóa lực lượng lao động, tiêu chuẩn hóa phương pháp xây dựng và mua vật liệu với số lượng lớn.

Một nguồn dự án ổn định cũng giúp các nhà thầu tự tin đầu tư vào hệ thống thi công, thiết bị và đào tạo nhân lực. Về lâu dài, điều này có thể giúp giảm chi phí xây dựng và rủi ro triển khai mà không cần chỉ dựa vào trợ cấp của chính phủ.

Điểm mấu chốt là duy trì cạnh tranh thực chất, kiểm soát chất lượng và trách nhiệm giải trình, đồng thời loại bỏ những thủ tục mua sắm, đấu thầu trùng lặp không cần thiết.

3. Áp dụng các chính sách ưu đãi có mục tiêu cho nhà phát triển dự án cung cấp nhà ở vừa túi tiền

Chính phủ nên xem xét giảm một số loại thuế, phí và nghĩa vụ tài chính theo quy định đối với những dự án đáp ứng các tiêu chí rõ ràng về tính vừa túi tiền và tiến độ triển khai.

Các biện pháp có thể bao gồm ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp trong phạm vi phù hợp với quy định pháp luật và khả năng tài khóa; giảm chi phí bảo hiểm bồi thường cho người lao động (workers’ compensation); giảm các khoản đóng góp hạ tầng cho hội đồng địa phương (council infrastructure charges); và giảm các khoản đóng góp liên quan đến hạ tầng cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải theo quy định của đơn vị cung cấp dịch vụ.

Những ưu đãi này không nên được áp dụng dưới hình thức trợ cấp vô điều kiện. Thay vào đó, chúng cần gắn với các kết quả có thể đo lường được, chẳng hạn như số lượng căn hộ vừa túi tiền được hoàn thành, mức giá bán hoặc giá thuê tối đa, thời gian duy trì tính vừa túi tiền và thời hạn bàn giao dự án.

Cách tiếp cận này cho phép chính phủ sử dụng các công cụ chính sách và thuế hiện có để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia, thay vì phải tự gánh toàn bộ chi phí và rủi ro phát triển mọi dự án.

4. Cung cấp nguồn vốn với chi phí thấp hơn và cơ chế tài trợ phù hợp

Các dự án nhà ở vừa túi tiền thường chịu áp lực từ chi phí tài chính, khiến những dự án vốn có tính khả thi về mặt kinh tế trở nên khó triển khai nếu phải duy trì mức giá thuê hoặc giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Chính phủ có thể xem xét cung cấp các khoản vay ưu đãi, trợ cấp lãi suất, bảo lãnh tín dụng hoặc các cơ chế tài trợ có mục tiêu khác cho những dự án đáp ứng điều kiện.

Những biện pháp này có thể giảm chi phí vốn và cải thiện tính khả thi của dự án, đặc biệt đối với các dự án mang lại lợi ích xã hội lâu dài.

Tuy nhiên, các chương trình hỗ trợ cần được thiết kế thận trọng để tránh khuyến khích vay nợ quá mức, đầu cơ hoặc vô tình chuyển lợi ích từ ngân sách công thành giá đất cao hơn. Việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi cần phụ thuộc vào đánh giá độc lập về tính khả thi của dự án và các cam kết ràng buộc về khả năng chi trả.

5. Mở rộng quy mô các chương trình hiện có và giải quyết khoảng cách giữa cam kết chính sách với kết quả thực tế

Một số giải pháp đã được triển khai, bao gồm việc giải phóng và đưa đất công vào các chương trình phát triển nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, nếu số lượng nhà ở thực tế được cung cấp vẫn thấp hơn đáng kể so với mục tiêu đã công bố, điều đó cho thấy các sáng kiến hiện tại chưa hoạt động đủ hiệu quả, tiến độ triển khai còn quá chậm hoặc quy mô thực hiện chưa đáp ứng được nhu cầu.

Giải pháp không nên đơn thuần là đưa ra thêm chính sách mới, mà phải xác định chính xác những điểm nghẽn đang cản trở quá trình triển khai, thiết lập cơ chế chịu trách nhiệm rõ ràng và đo lường kết quả thực tế.

Một cơ quan chuyên trách về triển khai cần được điều hành bởi người có kinh nghiệm, năng lực chuyên môn về kỹ thuật, thương mại và vận hành. Người đứng đầu phải được trao đủ quyền tự chủ để điều phối các cơ quan liên quan, đưa ra quyết định kịp thời và chịu trách nhiệm về kết quả.

Hiệu quả hoạt động của cơ quan này cần được đánh giá dựa trên những chỉ số thực chất như:

* Số lượng căn nhà hoàn thành và đưa vào sử dụng.
* Thời gian triển khai từ khâu chuẩn bị đến khi bàn giao.
* Chi phí trên mỗi căn nhà.
* Khả năng duy trì mức giá thuê hoặc giá bán phù hợp với khả năng chi trả trong dài hạn.

Thành tích không nên được đánh giá chủ yếu dựa trên số lượng thông báo chính sách, cam kết tài trợ hay diện tích đất đã công bố dành cho nhà ở.

6. Phân biệt rõ nhà ở vừa túi tiền thuộc chương trình công và nhà ở vừa túi tiền do khu vực thương mại phát triển

Cuối cùng, cần xem nhà ở vừa túi tiền thuộc chương trình nhà ở công và nhà ở vừa túi tiền do khu vực tư nhân phát triển vì mục tiêu thương mại là hai mục tiêu chính sách riêng biệt.

Nhà ở vừa túi tiền thuộc chương trình công hướng đến những hộ gia đình không thể đáp ứng nhu cầu nhà ở một cách thỏa đáng thông qua thị trường tư nhân, đặc biệt là những người chịu áp lực nhà ở nghiêm trọng hoặc có thu nhập rất thấp. Phân khúc này có thể cần đến đất công, đầu tư trực tiếp từ chính phủ, trợ cấp dài hạn và cơ chế quản lý, vận hành liên tục.

Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền do khu vực thương mại phát triển hướng đến việc giúp nhiều người có khả năng mua hoặc thuê nhà hơn thông qua nâng cao hiệu quả phát triển dự án, giảm chi phí triển khai, điều chỉnh quy hoạch phù hợp, áp dụng các ưu đãi có mục tiêu và duy trì động lực đầu tư tư nhân.

Hai cách tiếp cận này có thể bổ trợ cho nhau, nhưng cần có mô hình tài trợ, tiêu chí thụ hưởng, cơ chế bảo đảm tính vừa túi tiền và chỉ tiêu đánh giá hiệu quả riêng biệt.

Nếu áp dụng một khuôn khổ chính sách duy nhất cho cả hai nhóm, chính phủ có nguy cơ không đáp ứng được nhu cầu của những người dễ bị tổn thương nhất, đồng thời khiến việc phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền phụ thuộc không cần thiết vào trợ cấp công.

Kết luận

Thách thức về khả năng chi trả nhà ở không đơn thuần là bài toán tìm kiếm đất rẻ hơn hoặc giảm từng khoản chi phí xây dựng. Về bản chất, đây là bài toán về hiệu quả triển khai, sự phối hợp giữa các cơ quan, năng suất và quy mô cung ứng.

Ưu tiên hàng đầu cần là xây dựng một hệ thống có khả năng liên tục cung cấp những căn nhà được thiết kế hợp lý, đáp ứng đúng nhu cầu, với chi phí và tiến độ có thể dự báo.

Hãy tiêu chuẩn hóa những gì có thể tiêu chuẩn hóa, xây dựng nguồn dự án ổn định, gắn các ưu đãi với kết quả thực tế và trao cho một cơ quan chịu trách nhiệm rõ ràng đầy đủ thẩm quyền để hoàn thành nhiệm vụ.

Chúng ta không thể giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở chỉ bằng cách công bố thêm ngân sách hoặc đưa thêm đất ra thị trường. Chúng ta chỉ có thể giải quyết vấn đề khi xây dựng được một hệ thống có khả năng chuyển hóa đất đai, nguồn vốn và các phê duyệt quy hoạch thành những căn nhà thực sự hoàn thành, có mức giá phù hợp và đáp ứng được khả năng chi trả của người dân.




Huy Bui Quang Duong Son Truong

05/10/2026

Addressing Housing Affordability: Focus on Delivery Efficiency, Not Just Land and Construction Costs

Land typically accounts for around 10–20% of a development’s total cost. Even if land prices increase by 20–30%, the resulting impact on total development costs may be approximately 2–6%, assuming other costs remain unchanged. This illustrates why land cost alone cannot be the primary explanation for housing unaffordability, nor can reducing land prices alone solve the problem.

While approval requirements, construction costs, material prices and infrastructure charges are often cited as key contributors, I believe the more fundamental question is how we can redesign the system to deliver affordable housing more efficiently, consistently and at scale.

In my view, the following measures should be prioritised, in order to minimise additional public expenditure, avoid unnecessary inflationary pressure and maximise the number of affordable homes delivered.

1. Establish a dedicated, one-stop delivery authority for public affordable housing.

The priority should be to streamline the entire approval and delivery process, rather than simply reduce individual approval fees or construction costs.

A dedicated authority should coordinate planning, design, technical approvals, infrastructure requirements and project delivery. It should also develop a portfolio of standardised housing designs that can be replicated across suitable sites.

For example, four-storey apartment buildings with predominantly one-bedroom apartments of approximately 55 sqm and two-bedroom apartments of approximately 80 sqm could be developed as standard housing models, subject to site suitability and applicable planning, building and accessibility requirements.

Standardisation would reduce repetitive design work, simplify assessment, enable bulk procurement and allow lessons from completed projects to be applied to subsequent developments. It could also shorten the pre-construction phase, where design development, coordination and approvals can consume a substantial portion of the overall project timeline.

The objective is not merely to build cheaper housing, but to create a repeatable delivery system that produces more homes with less time, money and administrative effort.

2. Create a prequalified panel of builders specialising in affordable housing.

Once standard designs and technical specifications are established, governments should prequalify capable builders through a competitive process and establish transparent pricing and performance benchmarks.

This would reduce the time spent tendering and awarding each individual project. More importantly, builders could improve productivity through repetition, workforce specialisation, standardised construction methods and bulk purchasing of materials.

A consistent pipeline of projects would also give builders greater confidence to invest in systems, equipment and workforce training. Over time, this could reduce construction costs and delivery risks without relying solely on government subsidies.

The key is to maintain genuine competition, quality control and accountability while eliminating unnecessary duplication in procurement.

3. Provide targeted incentives to developers delivering affordable housing.

Governments should consider reducing selected taxes, levies and statutory charges for projects that meet clearly defined affordability and delivery requirements.

Potential measures include targeted concessions on corporate tax where legally and fiscally appropriate, workers’ compensation costs, council infrastructure charges and relevant water and sewerage infrastructure contributions.

These incentives should not be unconditional subsidies. They should be linked to measurable outcomes, such as the number of affordable dwellings delivered, maximum rents or sale prices, minimum affordability periods and delivery deadlines.

This approach would allow governments to use their existing policy and taxation powers to encourage private-sector participation, rather than bearing the full cost and risk of delivering every project themselves.

4. Provide access to lower-cost, appropriately structured finance.

Affordable housing projects often face financing costs that make otherwise viable developments difficult to deliver at affordable rents or prices.

Governments could provide concessional loans, interest-rate subsidies, guarantees or other targeted financing mechanisms to eligible projects. These measures could reduce financing costs and improve project feasibility, particularly where developments deliver long-term public benefits.

However, support should be carefully structured to avoid excessive borrowing, speculative behaviour or simply transferring public funds into higher land prices. Funding should be conditional on independently assessed project viability and enforceable affordability commitments.

5. Scale up existing initiatives and address the gap between policy commitments and actual delivery.

Some measures are already in place, including the release of public land for affordable housing. However, if actual delivery continues to fall significantly short of stated targets, this suggests that existing initiatives are not operating effectively enough, are being implemented too slowly, or have not been deployed at the scale required.

The response should be to identify the bottlenecks, establish clear accountability and measure outcomes—not simply introduce more policies.

A dedicated delivery authority should have an experienced leader with the appropriate technical, commercial and operational expertise, together with sufficient autonomy to coordinate agencies, make timely decisions and take responsibility for results. Its performance should be measured by homes completed, delivery time, cost per dwelling and sustained affordability, rather than announcements, funding commitments or land releases alone.

6. Distinguish public affordable housing from commercially delivered affordable housing.

Finally, public affordable housing and commercially delivered affordable housing should be treated as two distinct policy objectives.

Public affordable housing is intended to serve households whose needs cannot be adequately met by the private market, particularly those experiencing housing stress or with very limited incomes. It may require public land, direct investment, long-term subsidies and ongoing management.

Commercially delivered affordable housing, on the other hand, aims to make homes more attainable through efficient development, lower delivery costs, appropriate planning settings, targeted incentives and viable private investment.

The two approaches can complement each other, but they require different funding models, eligibility criteria, affordability mechanisms and performance measures. Applying a single policy framework to both risks failing to address the needs of the most vulnerable while making commercially delivered housing unnecessarily dependent on public subsidies.

My conclusion

The housing affordability challenge is not simply a question of finding cheaper land or reducing individual construction costs. It is fundamentally a question of delivery efficiency, institutional coordination, productivity and scale.

The priority should be to establish a system that can repeatedly deliver well-designed, fit-for-purpose affordable homes with predictable costs and timelines. Standardise what can be standardised, create a reliable pipeline of projects, reward measurable outcomes and give an accountable delivery authority the mandate to get the job done.

We do not solve a housing supply problem simply by announcing more funding or releasing more land. We solve it by building a system that can consistently turn land, capital and planning approvals into completed, affordable homes.

30/09/2026

I am at my 50s and this means the opportunity in a life time! Hope or Fear do you think?

'It’s probably a fair assumption we haven’t seen a downturn of this size in a couple of generations.'

17/09/2026

Danh mục Ohana tuần này có thêm một sản phẩm HOT (cập nhật 15/09):
🏙️ Nhà phố 1–2–3 phòng ngủ ngay trung tâm Southport — sát Broadwater, light rail, khu bệnh viện và đại học
💰 Giá chỉ từ 819.000 AUD
⏳ Dự kiến hoàn thành quý 2/2028 — gần hai năm để chuẩn bị dòng tiền, và đủ thời gian cho khách nước ngoài hoàn tất FIRB

Lưu ý: Từ 01/07/2027, negative gearing đối với bất động sản nhà ở sẽ được giới hạn chủ yếu cho nhà xây mới. Các bất động sản đầu tư hiện hữu được mua trước 7:30pm AEST ngày 12/05/2026 được grandfathered và tiếp tục áp dụng quy định cũ cho đến khi bán. Đồng thời, mức giảm trừ CGT 50% sẽ được thay bằng cơ chế indexation theo lạm phát kèm mức thuế tối thiểu 30% đối với phần capital gain phát sinh từ 01/07/2027.
Nghĩa là từ giờ tới đó, chọn nhà mới hay nhà cũ không còn là chuyện sở thích.

🏡 Song song đó, Ohana hiện có hàng trăm sản phẩm nhà & đất mới tại 51 dự án khắp Queensland, từ 816.000 AUD
👉 Đọc phân tích đầy đủ: https://ohanarealty.au/vi/blogs/nha-cu-mat-uu-dai-nha-moi-giu-lai-moc-01-07-2027-va-mot-dia-chi-dang-hinh-thanh-o-trung-tam-gold-coast
Hoặc inbox Ohana kèm ngân sách + khu vực + thời điểm bạn cần nhận nhà, team sẽ giúp bạn shortlist các lựa chọn phù hợp.