08/08/2026
AKO STE PODSTANAR PODSTANARU, NISTE „SAMO KOD DRUGA“
„Davaću ti 600 evra mesečno. Koristićeš sobu, kuhinju i kupatilo. Meldezettel ćemo srediti.“
Ključ je predat. Novac se uplaćuje svakog meseca. Samo ništa nije napisano.
To što nema pisanog papira ne znači da nema ugovora. Mietvertrag može nastati i usmeno kada su se strane saglasile šta se izdaje i za koju cenu. Problem počinje kada treba dokazati kolika je kirija, šta je bilo uključeno, koliko je dato za kauciju i pod kojim uslovima neko mora da se iseli.
Kada glavni zakupac drugoj osobi uz naknadu prepusti sobu ili stan, između njih nastaje podzakup. Glavni zakupac tada prema vlasniku ostaje zakupac, ali prema podstanaru postaje Untervermieter – podzakupodavac.
PRVO SE PROVERAVA GLAVNI MIETVERTRAG
Pre predaje ključa mora se proveriti šta glavni ugovor kaže o podzakupu i u kojoj meri se na konkretan stan primenjuje austrijski Mietrechtsgesetz.
U punom području primene MRG-a vlasnik se na ugovorenu zabranu podzakupa može pozvati samo kada postoji važan razlog. Takav razlog naročito može biti ustupanje celog stana, nesrazmerno visoka podstanarska kirija, prenatrpanost ili opravdana bojazan da će novi stanar remetiti mir u zgradi. Ustupanje celog stana i previsoka zarada na podzakupu mogu predstavljati i osnov za otkaz glavnog ugovora.
Kod stanova van punog područja primene MRG-a, kao i kod određenih stanova na koje se primenjuje Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, sadržaj glavnog ugovora i saglasnost vlasnika mogu biti još značajniji.
Zato rečenica „vlasnik ne mora da zna“ nije dogovor između cimera. To je rizik glavnog zakupca.
PODSTANAR NE PLAĆA VLASNIKU
Podstanar plaća glavnom zakupcu. Glavni zakupac i dalje plaća vlasniku.
Ako podstanar prestane da uplaćuje svoj deo, obaveza glavnog zakupca prema vlasniku ne nestaje. On ostaje odgovoran za punu kiriju, poštovanje glavnog ugovora, ponašanje osoba koje je primio u stan i vraćanje nekretnine u odgovarajućem stanju.
Svoje potraživanje zatim mora da rešava sa podstanarom. Bez pisanog Untermietvertrag-a, potvrda o uplatama, dokumentovane kaucije i fotografija stanja pri useljenju, dve strane brzo dobiju dve potpuno različite verzije istog dogovora.
MELDEZETTEL NIJE DOZVOLA ZA PODZAKUP
Osoba koja se stvarno useli u stan mora, po pravilu, da prijavi prebivalište u roku od tri dana. Glavni zakupac podstanaru potpisuje Meldezettel kao Unterkunftgeber, jer mu je stvarno obezbedio smeštaj.
Ali Meldezettel ne predstavlja:
– saglasnost vlasnika za podzakup;
– ugovor o visini kirije i troškova;
– dokaz o predatoj kauciji;
– dogovor o trajanju i prestanku podzakupa;
– pravo podstanara da ostane ako prestane glavni Mietvertrag.
Prijava adrese potvrđuje da osoba stvarno stanuje na toj adresi. Ne uređuje novac, otkazne uslove i odgovornost između stanara.
ŠTA MORA DA BUDE NAPISANO
Pismeni Untermietvertrag treba jasno da odredi koja soba ili deo stana se ustupa, kolika je kirija, šta ulazi u cenu, kako se dele struja i ostali troškovi, kolika je kaucija, koliko ugovor traje, kako prestaje i koliko je ključeva predato.
Uz ugovor treba sačiniti zapisnik i fotografisati stanje sobe, nameštaja i zajedničkih prostorija. Svaka gotovinska uplata, posebno kaucija, mora biti potvrđena.
Treba proveriti i trajanje glavnog Mietvertrag-a. Njegov prestanak može dovesti i do prestanka podzakupa, iako se podzakup ne gasi automatski samim prestankom glavnog ugovora. Glavni zakupac mora podstanara bez odlaganja obavestiti da je njegovo pravo na korišćenje stana prestalo. Ako je obećao duži podzakup, a zatim svojim prevremenim odustajanjem onemogućio njegovo trajanje, pod određenim uslovima može odgovarati i za štetu.
Ko uzima kiriju, ne prima gosta. Preuzima obaveze podzakupodavca.
Autor: Papirologija-Bürokratie Austrija
Copyright © Papirologija-Bürokratie