20/06/2018
Validez Convenio desocupacion en el código civil Y comercial:
En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a los 19 días del mes junio del año dos mil dieciocho se reúnen en Acuerdo los señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, Dres. Carlos Enrique Ribera y Hugo O.H. Llobera, para dictar sentencia interlocutoria en el juicio: “Katz Pedro Raul C/ Vilas Rodolfo Diego Y Otro/A S/ Desalojo (Excepto Por Falta De Pago)” y habiéndose oportunamente practicado el sorteo pertinente (arts. 168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires y 263 del Código Procesal Civil y Comercial), resulta que debe observarse el siguiente orden: Doctores Llobera y Ribera, resolviéndose, plantear y votar la siguiente:
C u e s t i ó n
¿Corresponde hacer lugar a la queja?
¿Es justa la resolución de fs. 55?
Votación
A la primera cuestión planteada, el señor juez doctor Llobera dijo:
I. La resolución de fs. 59 denegó el recurso de apelación interpuesto a fs. 56/58 en forma subsidiaria de la revocatoria denegada respecto de la providencia de fs. 55.
El Juez de Primera Instancia desestimó la apelación interpuesta, por considerar que no resultaba recurrible en virtud de lo dispuesto en el artículo 494 del CPCC.
En estas actuaciones aún no se ha determinado el tipo de trámite y aún en la hipótesis señalada en la providencia recurrida de fs. 55, que el proceso tramitara bajo las normas del sumario, el decreto recurrido impide la continuación del proceso y, por lo tanto, torna apelable la providencia, por tratarse de una de las excepciones a la inapelabilidad que prevé el art. 494.
Teniendo en cuenta todo lo expuesto, propongo hacer lugar a la queja intentada (art. 275 y 276 del C.P.C.C.), y conceder el recurso en relación en forma subsidiaria (art. 246 del C.P.C.C.). Y, al haberse fundado el recurso postulo que sea tratado a continuación.
Voto por la afirmativa.
Por los mismos fundamentos, el Dr. Ribera votó también por la afirmativa.
A la segunda cuestión planteada, el señor juez doctor Llobera dijo:
II. Antecedentes de autos
Las partes se encontraban vinculadas por un contrato de locación celebrado el 14-8-2015 (fs. 17/21). En este se había pactado la duración de un año, venciendo el 14-8-2016 (cláusula primera).
El 12-10-2017 realizaron un convenio de rescisión y desocupación por el que el demandado de autos se comprometía a desocupar el bien 31-12-2017 (fs. 22/23).
El 13-03-2018 se promovió la demanda requiriendo la homologación y subsidiariamente el desalojo (fs. 45/50).
La providencia de fs. 55, desestimó la homologación por cuanto la ley 26.994 derogó la 21.342 que permitía la celebración de convenios; por no existir litigio y carecer el acuerdo de la cualidad para hacer ejecutado fundando lo decidido en los arts. 1642 del CCCN y 308 y 498 del CPCCC.
III. Antecedentes legales y jurisprudenciales
a) No caben dudas que el convenio celebrado a escasos días de entrada en vigencia del actual Código Civil y Comercial debe regirse por las normas allí establecidas (art. 7).
La jurisprudencia encontraba dos valladares para que pudiesen homologarse este tipo de convenios.
b) El primero de ello era el atinente al momento de celebración del convenio y el segundo, acera de si resulta posible convalidar un convenio prejudicial por no existir litigio.
Respecto del primero de los puntos, esta Sala, con diferente integración, señaló que el art. 47 de la ley 21.342 se refiere claramente a los convenios de desocupación celebrados con posterioridad a la iniciación del contrato de locación; por lo tanto, no corresponde el trámite homologatorio a los convenios celebrados en la misma fecha de la celebración de la locación. Se debe interpretar que el legislador ha querido salvaguardar el derecho de defensa del locatario; que a éste no se le obligue a firmar junto con el contrato de locación un convenio de desocupación y luego tramitar el desalojo por el procedimiento establecido para el cumplimiento del convenio homologado (Kenny, Eduardo Héctor, Proceso de desalojo, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2001, pág. 361 y ss., causas nº 38.774 rsi nº 95 del 22-3-2018, 105.531 reg. nº 252 del 23-6-2008).
Se ha destacado que el artículo mencionado establecía como condiciones para la homologación que el convenio debe celebrarse luego del contrato de locación, que el inmueble se encuentre ocupado y que se pacten plazos diferentes de los originales.
Con ello el legislador ha querido desalentar los abusos que pueden cometerse cuando en forma contemporánea al contrato de locación, ante el estado de necesidad del locatario como es el de la vivienda, se exige la firma de convenios de desocupación en los cuales el inquilino pierde beneficios de orden público, como puede ser el plazo mínimo de locación, antes de la entrega del inmueble o bien con la fecha en blanco (causa n° 100.096 de diciembre de 2005 en autos "García, Nélida c/Delprato, Eugenio s/Homologación de convenio", de esta Sala Iª).
Debe observarse que las sucesivas reformas legislativas no derogaron el artículo 47 señalado, y su vigencia determina la invalidez de los convenios de desocupación suscriptos junto con el contrato, con lo que se tiende a evitar el aprovechamiento del estado de necesidad del inquilino (CNCiv. Sala B 15-9-95 en autos "Azzalini, Mirtha G. C/ Medina, Gabriel J. s/Homologación", ob. cit., págs. 361 y ss).
Se ha señalado en la causa 105.531 citada que, si el convenio fue suscripto en la misma fecha que el contrato de locación para actuar como mecanismo de garantía de sus estipulaciones, no corresponde su homologación, pues resulta violatorio de normas de orden público, indisponibles para las partes en el marco de su voluntad autónoma, debiendo reputarse inválidas la renuncias anticipadas o genéricas de aquellas normas (art. 19 y 21 del Cód. Civil, art. 29 ley 23.091 entonces vigentes).
Es cierto que el artículo 3º de la ley 26.994 derogó la ley de locaciones urbanas (21.342), que autorizaba la homologación de convenios de desocupación. Sólo quedó en pie el artículo 6 de ésta última, que garantiza la libertad de contratación entre las partes.
c) El segundo de los puntos mencionados como impedimento para la homologación era la ausencia de litigo.
Este Tribunal señalaba que una sentencia homologatoria como la que se pretende sólo era posible, en principio, en los supuestos en que medie litigio y éste concluya mediante un desistimiento, transacción o conciliación (arts. 162, 305, 308 y 309 del CPCC), por eso se resolvió que "sin derecho en litigio" -vocablo utilizado por el aludido art. 308 del CPCC- no hay posibilidad de homologación (causas nº 51.017 r.i. 447/89; 55.077 r.i. 281/91; 62.117 r.i. 359/93; 63.871 r.i. 137/94, entre otras de esta Sala I).
III Las normas legales vigentes
a) Homologación de transacción sin proceso
En el caso de autos, el contrato se celebró por el plazo de un año en violación al mínimo legal de dos (art. 1198 del CCCN), por lo que debe tenerse como válidos los dos años que prevé la citada norma feneciendo el contrato el 14-8-2017 y no el 14-08-2016. No obstante ello el convenio cuya homologación se procura, se realizó, como se dijo, el 12-10-2017, es decir fenecido el plazo mínimo legal de dos años.
El art. 1641 del Código Civil y Comercial establece que: "la transacción es un contrato por el cual las partes, para evitar un litigio, o ponerle fin, haciéndose concesiones recíprocas, extinguen obligaciones dudosas o litigiosas"
El artículo 831 del Código Civil derogado rezaba: "la transacción es un acto jurídico bilateral, por el cual las partes, haciéndose concesiones recíprocas, extinguen obligaciones litigiosas o dudosas".
Es decir, que el artículo 1641 ha incorporado la posibilidad de realizar transacciones para evitar un litigio; a diferencia de su antecesor el artículo 831 que no lo contemplaba en forma expresa.
El único límite impuesto a este contrato es el señalado por el art. 1644 del CCCN: derechos en los que esta comprometido el orden público, derechos irrenunciables, derechos sobre relaciones de familia o el estado de las personas, excepto que se trate de derechos patrimoniales.
b) Señala Lorenzetti que los derechos litigiosos o dudosos importan una inseguridad a la que se busca poner fin para evitar un conflicto, o bien, para extinguirlo. Cuando se trata de derechos dudosos, el propósito buscado será evitar el litigio; en cambio si se trata de derechos litigiosos, la finalidad consistirá en ponerle fin. Por tanto, las partes buscan componer o solucionar esa controversia por si mismas, renunciando recíprocamente a derechos y obligaciones de carácter dudoso o litigioso; así, el acuerdo alcanzado tiene efectos extintivos, y las partes se verán impedidas de plantear nuevamente la cuestión en el futuro (Lorenzetti, Ricardo Luis, Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Rubinzal-Culzoni, 2005, Tº VIII pág. 87).
Rubén H. Compagnucci de Caso sostiene que en el nuevo Código se utilizan dos criterios: el de evitar un litigio como el de concluir la controversia en curso (Francisco Ferrer en Rivera, Julio César y Medina, Graciela (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Thomson y Reuters. La Ley, 2015, Tº IV, pág. 828).
c) Con estas premisas, interpreto que no puede sino arribarse a la conclusión, que la reforma ha querido incluir la posibilidad de admitir la transacción para evitar litigios. De tal modo, queda soslayado el valladar que la jurisprudencia mayoritaria había receptado en el sentido que no existiendo proceso judicial no se homologaban convenios.
d) Convenio de desocupación
Cabe analizar ahora, si resulta posible admitir el convenio de desocupación celebrado con posterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial.
Es cierto que la ley 26.994 derogó la ley de locaciones urbanas que admitía la posibilidad de realizar convenios (art. 47 de la ley 21.342), empero dejó en pie el artículo 6 que permite la libre contratación de las partes.
En este sentido el más Alto Tribunal Provincial ha destacado que "el derecho privado reviste un carácter predominantemente dispositivo, algo así como la plataforma mínima que exterioriza el fondo común en el que quedan delineadas las características esenciales de cada figura jurídica y que al mismo tiempo permite cubrir los silencios u omisiones en que incurran las partes al momento de anudar sus lazos. Ese derecho supletorio, que naturalmente autoriza determinadas derogaciones en orden a la voluntad de los contratantes, aparece matizado por normas que exceden aquel carácter y adquieren una impronta distinta. Dejan ya de ser dispositivas y se tornan en imperativas, cumpliendo una indispensable función delimitadora de lo permitido y lo prohibido. Así, señala Lorenzetti que el consentimiento no es un texto normativo autosuficiente. Con independencia de la autonomía privada hay que integrar, tipificar y recurrir a un sinnúmero de disposiciones que no surgen de la voluntad de las partes. El juez convoca permanentemente a la ley, los principios generales, los precedentes judiciales, a fin de desarrollar el programa privado o bien para rectificarlo (Las normas fundamentales del derecho privado, Ed. Rubinzal Culzoni, p. 464)".
"Dentro de este esquema de consideración, y con palabras de Rezzónico, aparece la relación e inclusive el enfrentamiento entre el interés de los particulares canalizado a través de la autonomía privada y la función tutelar del orden jurídico, que en este aspecto se ejerce a través del conjunto sistemático de tipos y determina una ponderación de los fines perseguidos por los particulares en relación con su concepción de la trascendencia social conforme a la sociabilidad de su función ordenadora. Hay entonces una valoración de la función práctica característica del tipo, lo que deriva en una competencia dispositiva de los individuos y una competencia normativa del orden jurídico en la disciplina del negocio (“Contratos con cláusulas predispuestas”, p. 375 y sus citas). En definitiva, lo que las partes hayan autoregulado no podrá significar un orden particular contrapuesto y lesivo al del legislador (cfr. Rezzónico, cit., p. 381), porque en todo caso, la conformación de la voluntad ha de respetar las regulaciones jurídicas imperativas que modifican ab initio la presunta autonomía" (cfr. Lorenzetti, cit., p. 462; SCBA. Ac. 76.885 del 9-10-2003)".
He de sopesar bajo dichas directivas, que el convenio de desocupación que ligara a las partes, resultaba válido, no encuadrando en las excepciones previstas por el art. 1644 del Código de fondo.
Como se dijo en el punto II, el convenio fue suscripto una vez vencido el plazo mínimo legal de locación que prescribe el art. 1198 del Código Civil y Comercial y posee fecha cierta por haberse certificado la firma ante notario público (fs. 23).
Surge de ello, que en este caso, no encuentro motivos para desestimar su recepción, resultando plenamente vinculante para las partes (art. 959 del CCCN).
IV. Efectos de la transacción
El artículo 1642 ha dado lugar a numerosas interpretaciones en cuanto a los efectos que tiene en la práctica judicial la innecesariedad de homologación judicial para el cumplimiento del acuerdo transaccional y los efectos de la cosa juzgada, tal como dispone el texto de la norma.
Señala Lorenzetti que tanto la transacción judicial como la extrajudicial producen los efectos de la cosa juzgada quedando cerrada la posibilidad de volver a plantear en juicio la misma controversia, o de desconocer el acuerdo compositivo alcanzado. Sin embargo para que sea ejecutable, deberán observarse los recaudos que establecen los Códigos Procesales locales, según el caso (pag.89). Una vez homologada la transacción tiene cualidad de cosa juzgada y función ejecutoria respecto de las prestaciones reconocidas (Hersalis, Marcelo J., en Alberto J. Bueres, Código Civil y Comercial de la Nación, Ed. Hammurabi, 1ra Ed., Tº 3E, Bs. As. 2018, pág. 399).
V. La solución
De todo lo hasta aquí vertido propongo al Acuerdo se revoque la providencia apelada, se admita el convenio celebrado, procediéndose a su homologación y, una vez cumplidos los recaudos formales, se intime su cumplimiento bajo apercibimiento de ejecución (art. 1642 del CCCN y 498 inc. 1º del CPCC)
VI. Dada la forma en que se resuelve postulo que no se impongan costas (art. 68 del CPCC).
Voto por la afirmativa.
Por los mismos fundamentos, el Dr. Ribera votó también por la afirmativa.
Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:
S E N T E N C I A
Por lo expuesto en el Acuerdo que antecede
1) se hace lugar a la queja interpuesta a fs. 73/74 y se concede en relación el recurso interpuesto a fs. 56/58.
2) se revoca la providencia apelada de fs. 55, y se admite el convenio celebrado, procediéndose en la instancia de origen a su homologación una vez satisfechos los recaudos formales, debiendo intimarse su cumplimiento bajo apercibimiento de ejecución. Sin costas de Alzada.
Regístrese y devuélvase.
Carlos Enrique Ribera Hugo O. H. Llobera
Juez Juez
Santiago Juan Lucero Saá
