27/11/2025
FERREYRA H. A. C/ BENITEZ JOSE M. Y OTRA S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO).-
Expdte. MG-6311-2023 - Nro. interno 6190.-
Moreno, en la fecha de su firma.-
VISTOS:
Estos autos que tramitan por ante éste Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº 4 a mi cargo, los que se encuentran en estado de dictar sentencia; y de cuyas constancias ...
RESULTA:
I) Que en fecha 05/04/2023 y 10/04/2023 se presentó Horacio A. Ferreyra, titular del DNI 26...., conjuntamente con su letrado patrocinante, Dr. W. Andrés B., abogado inscripto al Tº XXIV Fº 18 CALZ, CUIT Nº 20-28...-6, promoviendo acción de desalojo en contra J. M. Benitez, titular del DNI 17.381...., contra Abel D. Giossa, titular del DNI 33.189.323 y en contra de todos los ocupantes y/o intrusos y/o sub-ocupantes (demandados indeterminados) que se encuentren viviendo en el inmueble ubicado en la Localidad de Paso del Rey, Partido de Moreno, Provincia de Buenos Aires, con el frente a la calle General Manuel Belgrano 3510 esquina y salida a la calle Av. Luis Pasteur 2707, lote de terreno numero 12 de la manzana 90 Nomenclatura catastral: Circ. VI, Secc. P, Quinta 90 parcela 12, Partida inmobiliaria N°: 54738; solicitando se condene a la contraria al desalojo de los bienes inmuebles referidos aplicándoles las costas del proceso.-
II) Manifestó en su escrito de inicio y conforme documental acompañada que el inmueble de marras es de su propiedad (acreditándose dicha circunstancia con el informe de dominio a nombre de Julio Cela; Boleto de compra venta de fecha 01/04/1976 entre Julio Cela y Hilda Nélida Comas; Cesion de derechos posesorios de fecha 16/03/1991 entre Hilda Nélida Comas y Juan Carlos Romero y; Cesión de derechos posesorios de fecha 27/03/2023 entre Juan Carlos Romero y Horacio Alberto Ferreyra, allegados como prueba documental), denunciando que una vez adquirida la propiedad se encontró que en el inmueble se encontraban ocupantes dentro de la misma, quienes resultaron ser los aquí demandados, que en dicha ocasión, de manera verbal los intimó a que desocupen la propiedad. Que ante la negativa les envió carta documento n° 38707030 cd 196170085 y n° 38707029 cd 196170077 de fecha 07 de marzo de 2023 a los efectos de que en el plazo de 10 días desalojaran la propiedad. La contraria contesto a través de carta documento de la empresa Andreani negándose.-
En tal carácter el accionante promueve la presente acción de desalojo, citando normas legales y jurisprudencia y ofreciendo prueba documental, informativa y confesional.-
III) Que con el proveído dictado en autos el día 02/05/2023 se ordenó a la parte actora que previo a todo tramite acompañe informe de dominio actualizado -el que fue acompañado con la presentación de fecha 21/06/2023-, se dispuso el traslado de la presente demandada desalojo por la vía SUMARIA a los demandados disponiendo la aplicación de la carga dinámica de la prueba, de conformidad a los prescripto en el art. 1735 del Código Civil y Comercial, asimismo, se ordeno que en ese acto el oficial notificador identifique a todos aquellos que ocupaban el inmueble, constando en que carácter lo hacían.-
Que en fecha 09/06/2023 y 28/06/2023 el actor manifestó, a efectos de correr correctamente el traslado de la demanda, que el inmueble objeto de autos se trata de un único inmueble compuesto por dos viviendas distintas y a esos efectos requirió que se libren dos notificaciones. Que conforme esto, en fecha 10/07/2023 se ordeno se libren dos mandamientos de constatacion -uno a cada vivienda- a efectos de determinar los ocupantes.
Que en fecha 04/09/2023 luce agregado y debidamente diligenciado el pertinente mandamiento de constatación ordenado en autos al domicilio de la Av. Luis Pasteur Nº 2707, de la Localidad de Paso del Rey, Partido de Moreno (a cuyas constancias me remito), siendo que del informe del Oficial de Justicia se desprende que al momento de su diligenciamiento fue atendido en el domicilio por una persona que dijo llamarse José Martín Benitez (titular del DNI 17.381.719), quien manifestó vivir en el lugar desde hace aproximadamente veinte años, manifestando hacerlo en carácter de propietario. Seguidamente el Oficial de Justicia expresó que la persona que lo atendió indicó que vive en la finca conjuntamente con su esposa Ana María Cabezas y sus 4 hijos (Leonardo Cabezas de 11 años, Nahiara Cabezas de 11 años, Magali Cabezas de 14 años y Angel Corre de 17 años).
Que en fecha 27/10/2023 luce agregado y debidamente diligenciado el pertinente mandamiento de constatación ordenado en autos al domicilio de la calle Belgrano Nº 3510, de la Localidad de Paso del Rey, Partido de Moreno (a cuyas constancias me remito), siendo que del informe del Oficial de Justicia se desprende que al momento de su diligenciamiento fue atendido en el domicilio por una persona que dijo llamarse D. Giozza (titular del DNI 33….), quien manifestó vivir en el lugar desde hace aproximadamente doce años, manifestando hacerlo en carácter de "casero", habiendo sido dejado allí por el Sr. Juan Carlos Romero. Seguidamente el Oficial de Justicia expresó que la persona que lo atendió indicó que vive en la finca conjuntamente con su esposa Gisela Maldonado, con DNI 31.453…. y sus 5 hijos (Silena Nuñez de 20 años, Candela Giozza de 14 años, Roman Giozza de 12 años, Ruben Giozza de 9 años y Xiomara Giozza de 6 años).
En tales circunstancias, ante la identificación de las partes contrarias (y ante las ampliaciones y aclaraciones efectuadas por la actora con los escritos de los días 08/09/2023 y 31/10/2023 - a cuyas constancias me remito -), en fecha 30/11/2023 se rechazó el pedido de Litisconsorcio pasivo -ello por advertirse que la demanda instaurada se hacia por dos viviendas distintas con dos grupos familiares diferentes- instando al peticionante a continuar las presentes acciones solo por una de las viviendas.
Asi las cosas, en fecha 04/12/2023, la parte actora manifestó su intención de continuar las presentes contra Jose Martin Benitez, titular del DNI 17.381…. y ocupantes, de la vivienda ubicada en la Av. Luis Pasteur N° …, de la Localidad de Paso del Rey, Partido de Moreno.
En fecha 14/12/2023 y 29/02/2024 se tuvo por desistida la demanda contra Abel Dario G. y por ampliada la demanda contra José Martín Benitez y ocupantes y en el marco del Proyecto de Implementación de la Oralidad, en autos y se dispuso el traslado de la presente demandada desalojo por la vía SUMARIA en contra de Jose Martin Benitez disponiendo la aplicación de la carga dinámica de la prueba, de conformidad a los prescripto en el art. 1735 del Código Civil y Comercial.
IV) Que en fecha 17/04/2024 comparecieron los demandadados, José Martin Benitez y Ana María Cabezas, ambos por derecho propio, con el patrocinio letrado del Dr. Juan Claudio Screpante, (T°I F°87 del CAMGR), contestando la demanda instaurada.-
Efectuaron una negativa pormenorizada de los hechos y documental aportada a la demanda .-
Relataron que en el año 2014 el Sr. Juan Carlos Romero -quien fuera su vecino y a su vez quien dijo ser el dueño del lote ex 19 actual 12, sito en calle Pasteur 2727 esquina calle Gral. Manuel Belgrano 3510, partido de Moreno, provincia de Buenos Aires-; les alquiló la casa que, según sus dichos, en ese momento estaba totalmente inhabitable y que estaba en estado de abandono total. Que el Sr. Romero les dio un año de gracia para repararla y ponerla en condiciones para luego poder ser habitada por su familia. Narraron haber hecho reparaciones estructurales, instalaciones y pintura, y que, en el año 2015 hicieron un contrato de forma escrita de alquiler desde abril de 2015 hasta el 31 de marzo de 2017. Que posteriormente el Sr. Romero les ofreció venderles la parcela 12 lote 19 (Pasteur y Belgrano), y que llegaron a un acuerdo por $500.000 en diciembre de 2021, dándole los dicentes un adelanto de $75.000 a principios del año 2022. Manifestó que desde ese momento hasta la actualidad se encuentran ellos, junto a toda su familia habitando el inmueble como poseedores con animus de dueño.
Opusieron excepción de falta de legitimación activa, argumentando que el actor no es titular de dominio de la propiedad atento no existir título, ni tradición, ni modo, que el peticionante solo es titular de una cesiòn de derechos posesorios otorgada por el Sr. Romero quien al momento de efectivizarla no tenia los derechos posesorios que ostentaba tener. Asimismo, opusieron también excepción de falta de legitimación pasiva por no ser -segùn sus dichos- locatarios, ni sub locatarios, ni tenedores precarios, ni intrusos o cualquier otro tipo de sujeto con la obligación de restituir o entregar.
Fundaron en derecho, citaron jurisprudencia. Ofrecieron prueba confesional, testimonial, informativa y documental. Y, finalmente, solicitaron el rechazo de la demanda imponiendo las costas del proceso a la parte actora.-
V) En fecha 02/05/2024 la parte actora contestó el traslado de la presentación de ambos demandados, solicitando su total rechazo. Misma postura adoptó al contestar el traslado de las excepciones interpuestas por la demandada solicitando su total rechazo.
Habiendo contestado en tiempo y forma el traslado, solicitó la apertura a prueba de las presentes.-
VI) Que en fecha 23/05/2025 se resolvió posponer el tratamiento de las excepciones interpuestas para el momento procesal oportuno de dictar la sentencia definitiva de autos. Asimismo, en igual fecha se dio por decaído el derecho que ha dejado de usar el codemandado genérico para contestar la presente demanda.-
VII) En fecha 23/05/2025 a los fines conciliatorios, y en su defecto, con el objeto de establecer los hechos litigiosos y proveer las pruebas pertinentes y admisibles desestimando las innecesarias, superfluas o dilatorias (art. 362 del C.P.C.C.), se fijó audiencia preliminar de prueba.-
VIII) El 03/07/2024 se curso vista de las presentes actuaciones a la Asesoría de Incapaces Departamental a los fines de que asuma la actuación que le corresponde.
IX) El 04/07/2024 se celebró la audiencia preliminar. Se fijaron los hechos controvertidos que resultaban conducentes a la decisión del pleito, sobre los cuales versaría la prueba. Por su parte, se tuvieron presentes los desistimientos emitidos y se proveyó la prueba ofrecida. Finalmente, se fijó audiencia de vista de causa.-
X) El 29/07/2024 contestó oficio Hugo Daniel Narosky, Notario Titular del Registro número 91 del Partido de Lanús, manifestando que la escritura de Cesión de Derechos Posesorios de fecha 27 de enero de 2023 es coincidente con el registro y acompaño copia certificada de la misma.
XI) El 12/08/2024 contestó vista la Asesoría de Incapaces Departamental asumiendo la intervención correspondiente.
XII) El 08/09/2024 contestó oficio el BAPRO, manifestando la imposibilidad de brindar autenticidad de los timbrados en el boleto de compraventa y contrato de cesión de derechos y acciones (adunados por la actora) por haberse vencido los tiempos para la guarda de ese tipo de documentación.
XIII) El 16/10/2024 contestó oficio NATURGY BAN S.A. manifestando que "el cliente 2491502/6, esta registrado en la calle Pasteur N.º2707 - Moreno, y se encuentra registrado a nombre de Benitez Jose Martín. Solicitó el alta del servicio el 04/06/19 y en la actualidad esta en baja sin medidor, por tener deuda desde el 04/01/22".
XIV) El 29/10/2024 se celebró la audiencia de vista de causa.
XV) El 31/10/2024 la parte actora solicitó la impugnación de la declaración testimonial realizadas ese mismo dia, respecto del testigo Rito Cesar Acuña, ofrecida por la parte demandada. la que fue tenida presente en fecha 19/11/2024.
XVI) El 03/11/2024 contestó oficio VER TV SA (telered) informando que el cliente tuvo dos cuentas diferentes en la misma dirección y las facturas corresponden una a cada cuenta, las que detalló: (a) Factura 0014-01740941 corresponde a N° de cliente 86526366 BENITEZ JOSE MARTIN con servicio activo desde 30/09/2015 a 24/02/2016 y; (b) Factura 0014-03556242 corresponde a N° cliente 86754669 JOSE MARTIN BENITEZ con servicio activo desde 30/08/2021 a 24/12/2022.
XVII) En fecha 06/12/2024 se presentó Ángel Gabriel Correa, con DNI 47.415.868, con patrocinio letrado del Dr. Juan Claudio Screpante (Tº I Fº 87, del CAMGR) atento haber alcanzado la mayoría de edad, lo hizo en su carácter de nieto del demandado José Martin Benítez y manifestó vivir en el inmueble de autos, tomando intervención en el proceso.
XVIII) El 22/04/2025, conforme al estadío procesal de autos y en virtud a la certificación de prueba efectuada, se ordenó llamar autos para dictar sentencia, resolución que se encuentra consentida, quedando convalidada cualquier posible deficiencia procesal anterior a dicha etapa y, por ende, cerrado el debate para los litigantes (arg. art. 482 del C.P.C.C.).
CONSIDERANDO:
1) La pretensión de desalojo es aquella que tiene por objeto recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentre ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión. La titularidad de dicha pretensión corresponde no sólo al propietario, sino también al poseedor a título de dueño, al usufructuario, al usuario, y, en general, a todo aquel que tenga un derecho de uso y goce del inmueble (cfm. Palacio, Lino Enrique, Manual de Derecho Procesal
Civil, décimo séptima impresión, Ed. Abeledo Perrot, pág. 852/853).
El artículo 676 del Código Procesal describe que la acción procederá “contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir o entregar, sea exigible". Asimismo interesa destacar que la admisibilidad de la pretensión de desalojo se halla supeditada al requisito de que la obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida y sea además actual, real y concreta, debiendo en consecuencia recurrirse previamente a un proceso plenario cuando aquella obligación sea meramente potencial o abstracta (CC0002 LM 164 RSD-1-5 S 08/02/2005, Tutak, Luis c/Martínez, Juan Alberto y otros s/ desalojo).
La S.C.B.A. tiene dicho, al respecto, que la acción personal de desalojo reglada por el art. 676 del Código Procesal no constituye una vía sucedánea de las pretensiones petitorias o posesorias. Es decir, no procede si el legitimado pasivo comprueba "prima facie" la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión (S.C.B.A., Ac. 35.351, sent. del 12-Vi-1986; Ac.51.078, sent. del 31-V-1994, Ac. 73.150, sent. del 21-XI-2001).
Además de los criterios de ponderación señalados, con los que habré de abordar el tema sometido a mi decisión, encuentro oportuno rememorar que en el proceso rige el principio de apreciación de la prueba según las reglas de la sana crítica (art. 384 del CPCC); en cuanto a tales reglas, destaco que “son aconsejadas por el buen sentido aplicado con recto criterio, extraídas de la lógica, basadas en la ciencia, en la experiencia, y en la observación para discernir lo verdadero de lo falso” (SCBA, Ac. y Sent., 1.959, V. IV, pág. 587). Por su parte, puntualizo que en materia de prueba el juzgador tiene un amplio margen de apreciación, por lo que puede inclinarse por lo que le merece mayor fe en concordancia con los demás elementos de mérito que puedan obrar en el expediente, siendo ello, en definitiva, una facultad privativa del magistrado. No está obligado, por ende, a seguir a las partes en todas las argumentaciones que se le presenten, ni a examinar cada una de las probanzas aportadas a la causa, sino sólo las pertinentes para resolver lo planteado (Conf. CSJN Fallos 258: 304; 262:222; 272: 225; 278:271 y 291: 390 entre otros).
2) Sentado ello, reseño que el accionante promovió demanda de desalojo invocando la calidad de propietario, acompañando -a efectos de acreditar esta circunstancia- informe de dominio a nombre de Julio Cela; Boleto de compra venta de fecha 01/04/1976 entre Julio Cela y Hilda Nélida Comas; Cesion de derechos posesorios de fecha 16/03/1991 entre Hilda Nélida Comas y Juan Carlos Romero y; Cesión de derechos posesorios de fecha 27/03/2023 entre Juan Carlos Romero y el actor, Horacio Alberto Ferreyra.
Una vez interpuesto el reclamo judicial, los demandados, José Martin Benitez y Ana María Cabezas comparecieron oponiéndose a la entrega del inmueble alegando ocupación. Expresaron que hacia el año 2014 el Sr. Juan Carlos Romero, quien se presento como dueño del inmueble en cuestion, les alquiló la casa que en ese momento estaba totalmente inhabitable, que tras haberle hecho modificaciones estructurales, en el año 2015 formularon contrato escrito de alquiler por dos años y luego, en diciembre del 2021 manifestó que celebraron con el Sr. Romero un contrato de compraventa mediante el cual este ultimo les vendió la propiedad, siendo poseedores de buena fe desde ese entonces. Destacaron que desde diciembre del 2021 ocuparon el presente junto con su familia, habitando el inmueble como poseedores con animus de dueño.
3) Esta claro, pues, que la cuestión planteada debe enmarcarse en sí los demandados han acreditado la posesión invocada respecto al inmueble objeto de la litis, recordando el precepto de que corresponde a quien afirme un hecho controvertido probarlo (arts. 375 y 384 CPCC). Al respecto, el señalado art. 676 del CPCC, establece que esa comprobación debe ser "prima facie" es decir, que la posesión que se invoca debe fundarse en una verosimilitud de la pretensión como una comprobación atenuada, que no alcanza el carácter de una prueba acabada, que despeje toda duda.
Del análisis de la prueba aportada anticipo mi convicción en torno a que la acción promovida no debe prosperar.
Véase que con las declaraciones testimoniales rendidas en autos, la posesión alegada por la parte accionada aparece acreditada con visos de seriedad y data de hace muchos años. Así, el testigo Silvio Benjamin Salina, refirió ser vecino del grupo familiar del señor Benitez. Identificó la casa y sus moradores desde el año 2014 aproximadamente, dando detalles, además del cambio de luminarias y mejoras edilicias que fue sufriendo la misma, del funcionamiento de una explotación comercial -manifestó que Benitez repara celulares-. El testigo también refirió ver a la Sra. Cabezas como moradores de la propiedad. Otro testigo, el Sr. Rito Cesar Acuña conoce a los demandados desde 2014 por ser vecino -manifestó vivir a 10 cuadras- y porque arregla celulares el Sr. Benitez y es coincidente con el testimonio de Salina, identificando desde aquella fecha a los ocupantes del inmueble (aud. VC 29/10/2024).
A ello debo agregar el informe de la empresa Naturgy (ex Gas Natural BAN S.A.) incorporado electronicamente a estos autos con fecha 16/10/2024, cuyo informe identifica al señor Jose Martin Benitez como cliente titular del servicio de gas nro. 2491502/6, correspondiente al domicilio de Pasteur N.º 2707 – Moreno desde el 04/06/2019 y que en la actualidad esta de baja sin medidor por tener deuda desde el 04/01/2022. A ello debo agregar el informe de VER TV SA (telered), incorporado electronicamente a estos autos en fecha 03/11/2024, cuyo informe identifica al Sr. Jose Martin Benitez con dos cuentas, la primera Factura 0014-01740941 corresponde a N° de cliente 86526366, con servicio activo entre el periodo 30/09/2015 a 24/02/2016 y, la segunda Factura 0014-03556242 corresponde a N° cliente 86754669, con servicio activo desde 30/08/2021 a 24/12/2022.
En tal contexto, la prueba producida por la parte actora no resulta apta para desvirtuar la posesión "prima facie" acreditada por los demandados, quienes alegaron -y en principio demostraron- que han efectuado actos posesorios, siendo reconocidos por vecinos como ocupantes del inmueble (cfm. testimonios referidos).
En definitiva, siendo que la acción de desalojo tiene como único fin la restitución de la tenencia (cfm. CC0202 LP 117877 156 S 04/08/2016, Hughes Dan Oscar Y Otros C/Palacios Jorge Pedro S/ Desalojo), considero que -en el caso-, en tanto la invocación de ser poseedor se encuentra prima facie respaldada por la prueba rendida, deberán los accionantes acudir por la vía procesal pertinente. Es que, el desalojo no es la vía adecuada para debatir el derecho a poseer, ni si la posesión es legítima o legítima, o es de buena o mala fe (cfm. CCC San Martín, Sala II, 11/4/95, JA, t, 1996-IV, p. 115).
Ello así, la sentencia desestimatoria que se dicta luce en concordancia con el temperamento seguido por la Corte provincial en supuestos análogos. Véase que el más alto tribunal provincial ha resuelto que “[e]n el juicio de desalojo, cuando el demandado alega la calidad de poseedor, sólo se debe constatar si tal calidad ha sido prima facie acreditada, aunque no reúna las notas eficientes para repeler una pretensión reivindicativa o justificar una usucapión” (SCBA, Acuerdo 44224 S 28/5/1991, A y S 1991-I-863; ver, en igual sentido, Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial Mercedes, Sala III, in re "Iglesias María Esther c/ Torres Juan José y otros s/ desalojo", sentencia del 6/4/11).
4) Que sin perjuicio de que por una cuestión metodológica, habitualmente coresponderla dar tratamiento de las excepciones interpuestas por la parte demandada, atento lo resuelto deviene improcedente su tratamiento.-
5) Como colorario de lo expuesto, las costas deberán ser soportadas por la actora que resulta vencida (art. 68 del CPCC).
Por lo expuesto, dicto la siguiente
S E N T E N C I A:
1°) Desestimar la demanda interpuesta por Horacio Alberto Ferreyra contra José Martin Benitez y Ana María Cabezas. 2°) Imponer las costas al accionante vencido (art. 68 del CPCC). 3°) Diferir la regulación de honorarios para el momento procesal oportuno (arts. 40 de la ley 8904/77 y de la ley 14967). REGISTRESE. NOTIFIQUESE por secretaría a los domicilios electrónicos constituidos por las partes (art. 143 del CPCC).-
Anotíciese a la Receptoría de Expedientes Deptal. el decisorio dictado en la fecha (art. 58 inc. m) ap. b) Ac. 3397/08 y 3639 SCBA).-
Diego Ignacio Sarcona
Juez
En la fecha dí cumplimiento con lo ordenado precedentemente y se le anotició a la Receptoría de Expedientes Deptal. Cte.-
Se deja constancia que el presente decisorio le es notificado de modo automático a las partes a sus domicilios electrónicos, pudiendo consultar los trámites y adjuntos respectivos en la Mesa de Entradas Virtual (MEV SCBA). Cte.-
Maria Soledad Gornatti
Auxiliar Letrada
Transcripción del contenido de una novedad registrada en la Mesa de Entradas Virtual. Las inconsistencias o faltantes pueden notificarse a la casilla de quejas correspondiente, o bien ser comunicadas a la mesa de entradas del Juzgado o Tribunal de origen...
