09/05/2020
BREVE EXPLICACIÓN DEL D.N.U. 320/2020 QUE SUSPENDE LOS DESALOJOS Y CONGELA LOS ALQUILERES EN EL MARCO DE LA EMERGENCIA PÚBLICA DECLARADA POR LA LEY N° 27.541.
El presente artículo pretende aclarar sintéticamente a qué deben atenerse tanto LOCADORES como LOCATARIOS con el dictado del DNU 320/2020 publicado en el Boletín Oficial el día 29 de Marzo de 2020. En esta perspectiva los puntos más destacados a tener en cuenta son:
1) SUSPENSIÓN DE EJECUCIONES Y LANZAMIETOS: El DNU SUSPENDE hasta el día 30/9/2020 las siguientes acciones:
A) EJECUCIONES de las sentencias de desalojo de inmuebles pero sólo en aquellos casos en que el la demanda de desalojo se hubiere interpuesto por la causal de incumplimiento de pago del alquiler y la parte inquilina continúe con la tenencia del inmueble.
B) LANZAMIENTOS ya ordenados y que no se hubieren realizado hasta el día 29 de Marzo de 2020.
2) PRÓRROGA DE CONTRATOS: En aquellos casos en los que la vigencia del contrato de locación haya vencido o esté por vencer (por cumplimiento de plazo) en el período de tiempo que se extiende desde día 29/03/20 hasta el día 30/09/20 el DNU le otorga a la parte LOCATARIA las siguientes opciones:
A) PRORROGAR la vigencia del contrato hasta el día 30/09/20 o incluso prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado, es decir antes del 30/09/20 pero después del vencimiento contractual.
B) MANTENER la fecha del vencimiento preestablecido en el contrato de locación.
Es importante tener en cuenta que el decreto exige la notificación fehaciente a la parte LOCADORA con un plazo no menor a los 15 días previos a la fecha de vencimiento pactada si ello fuere posible, y extiende las obligaciones de quienes hayan firmado como FIADORES (garantes) de la parte LOCATARIA por el período de la prórroga elegida.-
3) CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Este punto suele producir confusiones. El decreto NO HABILITA la omisión de pago del alquiler. Lo que realmente hace es CONGELAR hasta el día 30/09/20 el precio de las locaciones al vigente en el mes de Marzo de 2020. Es decir que la parte LOCATARIA podrá continuar pagando hasta el 30/09/20 el monto de alquiler que abonó en MARZO. Ahora bien, la deuda generada por esta opción no se suprime sino que se financia SIN INTERÉS NI PENALIDAD ALGUNA, y por ende la diferencia entre lo que la parte locataria pagó por adherirse a este decreto y lo que debería haber pagado por contrato, será abonado en un plazo equivalente a 3, 4, 5 o 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del alquiler que corresponda al período de octubre de 2020 y conjuntamente con éste. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos.
4) FALTA DE PAGO DEL ALQUILER: Como bien dijimos el decreto no exime a la parte LOCATARIA del pago de los cánones locativos. Lo que establece el decreto en sí, es que aquellas deudas originadas en: a) falta de pago del alquiler, b) pagos extemporáneos, o c) pagos parciales; deberán abonarse en 3, 4, 5 o 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del alquiler que corresponda al período de octubre de 2020 y conjuntamente con éste. En este caso SÍ PODRÁN APLICARSE INTERESES pero sólo los compensatorios y sin que los mismos excedan la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco de la Nación Argentina.
5) EXCEPCIÓN - VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: El decreto fija un criterio que resulta subjetivo y de difícil aplicación individual en relación al congelamiento del precio de alquileres, ya que excluye de su aplicación, a aquellos casos en los que “la parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente”.
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