04/06/2026
Ndryshojnë rregullat e ndërtimit në Shqipëri: Çfarë duhet të dinë investitorët, zhvilluesit dhe blerësit?
Sektori i ndërtimit në Shqipëri po hyn në një fazë të re. Me ndryshimet e fundit të miratuara në VKM nr. 408/2015 “Për miratimin e Rregullores për Zhvillimin e Territorit”, janë vendosur procedura të reja që prekin drejtpërdrejt zhvilluesit, investitorët, institucionet publike dhe tregun e pasurive të paluajtshme.
Ndryshimet synojnë të thjeshtojnë disa procese administrative, të rrisin kontrollin mbi projektet në zhvillim dhe të sjellin më shumë qartësi për lejet, njësitë e ndërtimit dhe fazat e zbatimit të projekteve.
Më poshtë janë disa nga ndryshimet më të rëndësishme që sjell rregullorja e re:
Më Shumë Punime Mund të Kryhen Pa Leje
Lista e punimeve që nuk kërkojnë leje nga autoritetet kompetente është zgjeruar. Tashmë përfshihen edhe shpimet e përkohshme për studime gjeodezike, për sa kohë ato kryhen për një periudhë deri në dy javë. Ky ndryshim synon të lehtësojë fazat paraprake të studimit dhe projektimit.
KKTU Merr Një Rol Më të Fuqishëm
Një nga ndryshimet më domethënëse lidhet me zgjerimin e kompetencave të Këshillit Kombëtar të Territorit dhe Ujit (KKTU). Institucioni do të ketë më shumë autoritet në lidhje me ndryshimet e projekteve gjatë ndërtimit, rishikimin e kushteve të zhvillimit, miratimin e lejeve të përkohshme dhe dhënien e servituteve të kalimit në prona shtetërore apo publike.
Gjithashtu, KKTU mund të kërkojë përfshirjen e funksioneve publike në projekte të caktuara, si shkolla, kopshte, qendra shëndetësore apo infrastrukturë të nevojshme për komunitetin.
Një tjetër risi me interes për zhvilluesit është se, për të gjitha projektet që janë në kompetencë të KKTU-së dhe që kanë marrë një vendimmarrje për leje ndërtimi, subjektet zhvilluese mund të kërkojnë nga sekretariati teknik miratim me shkrim për rrethimin e pronës ose pronave objekt zhvillimi me struktura të lehta dhe të çmontueshme. Ky ndryshim krijon më shumë fleksibilitet në menaxhimin dhe sigurimin e kantierit që në fazat e hershme të zbatimit të projektit.
Lehtësohen Procedurat për Investimet Publike
Për projektet publike është thjeshtuar dokumentacioni që duhet të paraqitet gjatë procesit të aplikimit. Kjo vlen veçanërisht për rastet kur pronat nuk kanë përfunduar ende regjistrimin fillestar, duke synuar përshpejtimin e investimeve publike dhe projekteve infrastrukturore.
Kufizime të Reja për Ndryshimin e Zhvilluesit
Rregullorja përcakton se ndryshimi i subjektit zhvillues nuk mund të bëhet në çdo fazë të projektit. Ai lejohet vetëm pasi të jenë përfunduar themelet e objektit, ose e ashtuquajtura kuota 0.
Po ashtu, si ndryshim i subjektit konsiderohet edhe shtimi i një përfituesi të ri në projekt, duke e bërë procesin më të kontrolluar dhe transparent.
Ndryshojnë Kushtet për Lejet e Ndërtimit
Një risi tjetër është heqja e kërkesës që ekzistenca e infrastrukturës të jetë kusht paraprak për dhënien e lejes së ndërtimit.
Ndërkohë, për zhvillimet që janë në kompetencë të KKTU-së, bëhet e mundur lëshimi i disa lejeve ndërtimi apo infrastrukture brenda të njëjtit projekt, duke krijuar më shumë fleksibilitet në zbatimin e investimeve të mëdha.
Më Pak Procedura për Ndryshimet e Vogla Gjatë Ndërtimit
Sekretariati i KKTU-së, nëpërmjet AZHT-së, mund të miratojë ndryshime deri në 2% të sipërfaqes ndërtimore pa qenë e nevojshme që çështja të kalojë në mbledhjen e KKTU-së, për sa kohë nuk preket fasada e objektit.
Kjo pritet të shkurtojë kohën e procedurave dhe të reduktojë burokracitë për ndryshime të karakterit teknik.
Evidentimi i Njësive Bëhet Thelbësor
Një nga ndryshimet me ndikim të drejtpërdrejtë në tregun e pasurive të paluajtshme lidhet me evidentimin e detajuar të njësive.
Projektet do të duhet të tregojnë qartë apartamentet, njësitë tregtare, zyrat dhe çdo hapësirë tjetër funksionale. Nëse gjatë ndërtimit ndryshohet ndarja e këtyre njësive, pa prekur strukturën e objektit, ndryshimet duhet të njoftohen dhe të regjistrohen në ASHK dhe në Dhomën Kombëtare të Noterisë.
Shtohet Certifikata e Karabinasë
Për herë të parë parashikohet mundësia e lëshimit të certifikatës së karabinasë pas përfundimit të kësaj faze të ndërtimit.
Ky mekanizëm krijon një dokumentacion shtesë që formalizon një nga etapat më të rëndësishme të realizimit të objektit dhe mund të sjellë më shumë siguri për investitorët dhe blerësit.
Kontrollet në Terren Bëhen Më të Strukturuara
Rregullorja përcakton qartë fazat në të cilat duhet të kryhen kontrollet dhe verifikimet gjatë procesit të ndërtimit.
Këto faza përfshijnë piketimin, themelet, karabinanë, instalimet si dhe fasadat e sistemimet e jashtme. Bashkitë kanë tashmë detyrimin për të kryer verifikime fizike në terren për secilën nga këto etapa.
Zgjidhje për Lejet e Vjetra të Papërfunduara
Për projektet që kanë mbetur të papërfunduara për më shumë se pesë vite krijohet një procedurë e posaçme për shtyrjen e afatit të lejes së ndërtimit.
Në rast se zhvilluesit nuk aplikojnë për zgjatjen e afatit sipas procedurave të reja, mund të aktivizohen mekanizmat e parashikuar nga legjislacioni në fuqi, përfshirë edhe procedurat e konfiskimit.
Më Shumë Projekte Kalojnë në Kompetencën e KKTU-së
Objektet turistike, industriale dhe kulturore do të trajtohen nga KKTU pavarësisht sipërfaqes apo vendndodhjes së tyre.
Ky ndryshim mund të ndikojë veçanërisht në mënyrën e zhvillimit të projekteve strategjike dhe investimeve me rëndësi kombëtare.
Çfarë Ndodh me Distancat Mes Ndërtesave?
Distancat minimale mes ndërtesave nuk kanë ndryshuar dhe vazhdojnë të mbeten ato që parashikon rregullorja.
Megjithatë, është hequr një dispozitë e rëndësishme që përcaktonte se, kur nuk kishte marrëveshje mes palëve, zbatoheshin automatikisht distancat standarde të rregullores.
Me ndryshimin e ri, autoritetet nuk janë më të detyruara t'i referohen automatikisht këtyre distancave në çdo rast. Në vend të kësaj, ato mund të marrin në konsideratë planifikimin urbanistik të zonës, kushtet e zhvillimit dhe karakteristikat specifike të projektit.
Në praktikë, kjo do të thotë se dy projekte të ngjashme mund të mos trajtohen domosdoshmërisht njësoj, pasi vendimmarrja do të varet më shumë nga rregullat dhe planet që zbatohen në zonën konkrete ku po zhvillohet projekti.
Në përfundim ndryshimet e reja në Rregulloren për Zhvillimin e Territorit përfaqësojnë një nga paketat më të rëndësishme të reformimit të procedurave të ndërtimit në vitet e fundit. Ato prekin pothuajse çdo fazë të një projekti, nga studimet paraprake dhe dhënia e lejes, deri te kontrolli i punimeve, evidentimi i njësive dhe përfundimi i objektit.
Për investitorët, zhvilluesit dhe blerësit e pasurive të paluajtshme, njohja e këtyre rregullave të reja do të jetë thelbësore për të kuptuar më mirë mënyrën se si do të zhvillohet tregu i ndërtimit në Shqipëri në vitet e ardhshme.
