Adwokat Łukasz Kowalski, Kancelaria Adwokacka

15/02/2025

11/02/2025

Co właściwie ma zawierać sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej ?
Częstym zarzutem Klientów dotyczącym działalności wspólnoty mieszkaniowej jest nieprzejrzyste w ich ocenie sprawozdanie finansowe, które nie odpowiada wymogom ustawy o rachunkowości.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa w podjętym regulaminie/uchwale odnoszącym/ej się do sprawozdań finansowych nakazuje stosować ustawę o rachunkowości - wtedy braki sprawozdania finansowego należy oceniać przez wzgląd na wymogi ustawy o rachunkowości.

Jeżeli regulaminu/uchwały w tym przedmiocie brak to "sprawozdanie finansowe z działalności wspólnoty nie musi odpowiadać wymogom przewidzianym ustawą o rachunkowości (...) jest dokumentem o mniejszym stopniu sformalizowania".

Art. 29 ust 1 ustawy o własności lokali stanowi, że zarząd lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej - mowa tutaj o obowiązku prowadzenia tylko uproszczonej dokumentacji finansowej, jednak nie w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Jakie są zatem minimalne wymogi sprawozdania finansowego ?

"Minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego sporządzonego na podstawie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, winien zawierać informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. W tym zakresie nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowanych przez większe podmioty gospodarcze"

Zgodnie z orzecznictwem treść sprawozdania powinna być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali i składać się co najmniej z dwóch części. Pierwsze opisowa powinna zawierać opis działań podejmowanych przez zarząd a druga finansowa analizę wykonania plany gospodarczego. Sprawozdanie takie powinno także zawierać takie dane jakie zawiera prowadzona dla nieruchomości pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów. Ze sprawozdania powinien wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków, przy uwzględnieniu zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali"

Wpis opracowany na podstawie orzeczeń: Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 listopada 2017 roku, sygn. akt: VI ACa 681/16, Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 lutego 2014, sygn. akt: I ACa 700/14 i Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2023 roku, sygn. akt: I ACa 1392/21.

Call now to connect with business.

05/11/2024

Balkony/Tarasy we Wspólnotach Mieszkaniowych :) - temat rzeka

Jednak Sąd Najwyższy sprawę nieco rozjaśnia i w rozstrzygając zagadnienie prawne:
"Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążyć wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza jeśli remont dotyczy elementów konstrukcyjnych balkonów"
podjął uchwałę:

Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkujących w tym lokalu.
Wydatki na remontu i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

(uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08)

05/11/2024

Czy możliwe jest nabycie własności nieruchomości, która stanowi "drogę publiczną" ?
... co do zasady - NIE

Jednak analizując meandry stanu faktycznego sprawy możemy dojść do wniosku, że " o będącym konsekwencją unormowania z art. 2a ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych ( Dz. U. z 2007 r, Nr 19, poz. 115 ze zm.) zakazie nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości mającej status drogi publicznej można mówić dopiero wówczas, gdy nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną przekształci się w nią faktycznie i prawnie" - postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2012 roku, sygn. akt: IV CSK 94/12, Legalis 551900).

- Oznaczenie w ewidencji gruntów części działki symbolem "dr" nie świadczy o tym, że sama działka jest drogą publiczną.

- Jeżeli nieruchomość przeznaczona na drogę publiczną nigdy nie powstała i nie została prawnie wyodrębniona to może być przedmiotem zasiedzenia.

16/06/2024

Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie istnieje ?

Ustawodawca w ustawie o własności lokali daje dużą swobodę w zakresie podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe, jednak zdarza się, że błędy przy podejmowaniu uchwał są tak daleko idące, że uchwała faktycznie "nie istnieje". Wspomnianym zagadnieniem zajmowało się już orzecznictwo:
"Uchwała nieistniejąca odnosi się do sytuacji, w których zaistniałe nieprawidłowości przy podejmowaniu uchwały są tak szczególne, że nie można stwierdzić faktu wyrażenia woli przez dany organ podmiotu korporacyjnego. W szczególności wskazuje się, że uchwałą nieistniejącą jest ta podjęta bez wymaganego quorum lub większości głosów ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 roku, sygn. akt: I Ck 336/05)".