Carolina Michels Severiano Oab/SC 43.230, Avenida Paraná, 334, sala 01 (2026)

28/09/2022

Um olhar dinâmico sobre o Direito Real de Superfície no atual cenário imobiliário. 🏙️

O Direito de Superfície, na ótica do Código Civil, é uma operação na qual o proprietário do terreno transfere o direito de uso do solo para outra pessoa nele construir ou plantar, por tempo determinado. ⏳

O uso do solo pelo superficiário, em regra, é feito de forma onerosa e, com pagamentos parcelados, o que gera para o proprietário a possibilidade de adiantamento do valor pelo mercado de capitais. 💰

O crédito imobiliário gerado através da operação de superfície serve de lastro para a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), por exemplo, pela securitizadora.

Através dessa estrutura, é possível levantar capital que pode voltar a ser investido naquele terreno. 💸

É possível, inclusive, uma captação com o valor da superfície e outra com a emissão de debêntures da empresa superficiária, levantando para si própria, capital imobiliário necessário para o empreendimento imobiliário naquele solo. 😎

Essa operação tem tido um olhar contemporâneo de atendimento das dinâmicas e necessidades do mercado imobiliário. 🏣

Outra visão moderna do Direito de Superfície, é a superfície por cisão, ou seja, a transferência do direito de uso e ocupação do solo EDIFICADO, assim, o superficiário poderá conservar, reformar ou ampliar a edificação existente. 🙂

Utiliza-se o direito de superfície por cisão no Retrofit, por exemplo, onde empresas e escritórios de arquitetura revitalizam prédios antigos, modernizando e corrigindo problemas de infraestrutura, sem retirar seus elementos originais históricos e arquitetônicos. 🏛️

⏸️ Observação: A superfície por cisão não tem previsão legal, mas também não está vedada, e tem sido utilizada, uma vez que cumpre com a função social do instituto, do ponto de vista jurídico e da análise econômica do direito.

Fonte: CC, Ibradim, Irib.

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12/09/2022

Desmembramentos de imóveis rurais para empreendimentos não agrários, o que você precisa saber:

🔢 Segundo define o CTN (art. 29), imóvel rural é aquele localizado fora da zona urbana do município - critério da localização.

🥬Já para o Estatuto da Terra (art. 4*, I), imóvel rural é aquele que se destina à exploração agrícola, pecuária ou agro-industrial - critério da destinação - que é o entendimento dominante.

📄 Segundo a IN 82/2015 e a Nota Técnica 02/2016 do INCRA:

✅ É PERMITIDO - Parcelamento de imóvel rural localizado no perímetro urbano, para fins urbanos (segue a regra do parcelamento de imóvel urbano).

❌ É VEDADO - Parcelamento de imóvel rural na zona rural, para fins urbanos.

✅ É PERMITIDO - Parcelamento de imóvel rural na zona rural para fins rurais. Deve ser observado a fração mínima de parcelamento (FMP) da área desmembrada e da remanescente, a manutenção da sua finalidade agrária e, às regras ambientais, cuja análise o INCRA passou para o(a) Registrador(a) de Imóveis.

🤯 Como a legislação não prevê, há interpretações diversas para esses parcelamentos, vejamos:

📜Existem cartórios que exigem que o desmembramento só ocorra com a finalidade de transferência, com título de transmissão de domínio, uma compra e venda, um inventário, etc.

🖋️ Por outro lado, há cartórios que só exigem que a FMP seja respeitada, porque pode ocorrer de o proprietário querer desmembrar uma gleba para obtenção de crédito para o desenvolvimento da sua atividade rural, por exemplo. O que não pode é configurar um parcelamento desregrado, porque não terá infraestrutura mínima para tanto.

🧐 Vale lembrar, que a averbação da edificabilidade de um imóvel rural é realizada mediante o atestado técnico de um engenheiro responsável, somente, porque o município não aprova a edificação em imóveis localizados fora do perímetro urbano.

🤓 Observação: Chácara de lazer/recreio não é um imóvel rural, é um imóvel urbano e precisa entrar nas diretrizes de um empreendimento urbano.

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26/05/2022

Você sabe quando fazer a estremação de um imóvel?

🏘️ Se um imóvel está em condomínio pro diviso, ou seja, se em 1 matrícula existem 2 ou mais proprietários e cada um tem uma parcela específica dele de fato e, há a necessidade de separação formal, com individualização de matrícula para cada parte, ela pode ser realizada por meio do instituto da estremação.

⚠️ Para o sucesso da estremação, é necessário o cumprimento dos seguintes requisitos, de acordo com o Código de Normas de Santa Catarina:

1 – Realização de Escritura Pública Declaratória de Estremação;

2 – Realização de Planta, Memorial Descritivo, ART por profissional técnico;

3 – Necessária a anuência dos confrontantes;

4 – Necessário que a posse da parcela a estremar contenha no mínimo 5 anos, sendo permitida soma com o proprietário anterior, mediante declaração do proprietário, anuída pelos confrontantes;

5 – Não é necessária a prévia retificação de área da matrícula da gleba total. O Código de Normas de Santa Catarina autoriza que haja desfalque ou acréscimo na matrícula mãe, para a especialização dessas sub-áreas;

6 – É necessário que tanto a área destacada quanto a remanescente respeitem a fração mínima de parcelamento de imóvel rural, ou área mínima de lote se urbano;

7 – A identificação do imóvel deve atender aos requisitos legais (art. 176 da Lei 6.015/1973)

📄 Observação: Nos imóveis rurais precisa de: CCIR, ITR, CAR. Nos imóveis urbanos precisa de: anuência do município, comprovar preexistência de infraestrutura essencial.

Importante: Na estremação, não há a incidência de ITBI, nem de ITCMD, uma vez que não há a transmissão da propriedade, somente sua separação formal. 🙂

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04/03/2022

O que você precisa saber sobre o "direito real de habitação":

Você sabia que ao (a) viúvo (a) é assegurado o direito de morar no imóvel destinado a residência da família, de forma vitalícia? (art. 1.831 do CC/2002) 🤔

🏠 Para isso, o imóvel deve ser o único atribuído à moradia a ser inventariado. Podem existir outros bens, mas não da mesma natureza.

👀 O cônjuge ou companheiro sobrevivente pode habitar gratuitamente a residência que servia de moradia ao casal, inclusive com sua família, mas não pode alugar ou emprestar o imóvel. (art. 1.414 do CC/2002)

🤯 Se a morte do autor da herança tiver ocorrido na vigência do CC/2002, o dto. real de habitação não vai extinguir caso o cônjuge ou companheiro se case ou viva em união estável novamente.

📄 Importante: Por força do art. 167, I, item 7 da LRP, não é possível registrar o dto. real de habitação na matrícula do imóvel, uma vez que decorre do dto. de família. Nada impede, contudo, que tal direito conste do formal de partilha ou escritura do inventário.

🛑Exceção ao direito real de habitação:

Imagine a seguinte situação: João e Maria eram casados entre si pelo regime da comunhão universal de bens (exemplo). Eles tinham bens, inclusive um imóvel que servia de residência do casal, também tinham filhos, Tiago e Marcos.

Maria faleceu em 2018. Assim, seus filhos passaram a ter a copropriedade, junto de João, dos bens deixados por Maria.

Depois do falecimento de Maria, João passou a viver maritalmente com Joana.

Joana passou a residir no imóvel, agora de propriedade de Tiago e Marcos (50%) e de João (50%).

Passado algum tempo, João faleceu.

Nesse caso, o entendimento do STJ é que NÃO pode ser reconhecido a Joana o dto. real de habitação, porque o imóvel não pertencia exclusivamente ao "de cujus", pois havia condomínio, antes de seu falecimento, com seus filhos:

"O STJ tem jurisprudência no sentido de que, quando preexistente à abertura da sucessão a copropriedade do bem entre o falecido e terceiros, o cônjuge supérstite não faz jus ao reconhecimento do direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência ao casal. Smula 568/STJ" REsp 1.794.483-RJ, j. em 18/11/2019.

Gostou dessa dica? 🤍🚀✨

18/02/2022

Vamos falar sobre uma dúvida frequente em imóveis locados? Direito de preferência do locatário. Let's go!

Imagine que seu imóvel esteja locado e vc receba uma proposta para venda.

Nesses casos, é muito importante vc comunicar o locatário da venda, oferecendo a ele, em igualdade de condições, a compra do imóvel.

Para ter validade e produzir efeitos, a comunicação deve trazer todos os requisitos da lei: oportunizar o exame da documentação do imóvel, relatar a existência de ônus reais, principalmente, trazer as condições do negócio, o preço e a forma de pagamento.

Ao locatário não é admitida contraproposta, somente adesão a apresentada, caso ele não se manifeste no prazo de 30 dias corridos da comunicação, perde seu direito de preferência.

Aceitando a proposta, torna-se obrigatório o negócio, não possibilitando arrependimento por nenhuma das partes.

Caso o locatário não tenha recebido a oferta do imóvel para compra ou, tenha recebido, aceitado, mas não tenham respeitado seu direito de preferência, ele poderá, no prazo de 6 meses, a contar do registro da compra e venda no Cartório de Imóveis, depositando o preço e demais despesas da transferência, adjudicar compulsóriamente o imóvel. Mas, importante, para isso é necessário que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da venda do bem.

📃 Para averbação do contrato de locação, é necessário a apresentação de uma via do contrato assinada pelas partes e por duas testemunhas no RI competente.

Lembre: O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização do capital, cisão, fusão e incorporação, também não alcança os casos de alienação fiduciária.

Importante: Nesses casos, especialmente, jamais coloque na Escritura de Compra e Venda, valores inferiores ao negociado com terceiros, porque, vai valer o que está na Escritura e não o realmente negociado, ou seja, o locatário poderá utilizar seu direito de preferência, adjudicando o imóvel por valor inferior ao que ele vale 🤡🤯

Ficou com dúvidas? Escreva nos comentários e vamos falar mais sobre o tema 🚀✨

29/10/2021

Quer saber mais sobre o "Contrato de Compromisso de Compra e Venda"? Vem comigo!

✔️ É um contrato preliminar. O objetivo é fazer outro contrato definitivo no futuro, que será o título hábil para transferir a propriedade.
✔️ É um contrato geralmente utilizado, quando o pagamento do imóvel será realizado em parcelas. Assim, finalizado o pagamento, faz-se a Escritura de Compra e Venda do bem.

Quem se compromete a vender tem 2 obrigações:

1️⃣ Dar/entregar a posse do bem.
2️⃣ Assinar o contrato definitivo (Escritura Pública, via de regra), que possibilitará a transferência da propriedade registral.

💰 Integralizado o pagamento do bem imóvel pelo comprador, surge para o promissário comprador o direito de exigir do promitente vendedor, a outorga da Escritura definitiva, para que assim, ele possa registrar o bem no seu nome.

Caso o vendedor se negue a assinar a Escritura, o comprador pode propor, para o cumprimento da obrigação, ação de "Adjudicação Compulsória", onde a Sentença terá a mesma eficácia da Escritura não realizada.

⚠️ É necessário que o comprador comprove que pagou a totalidade do preço do imóvel, descrito no Compromisso de Compra e Venda.

📃 A Sentença de Adjudicação, posteriormente, será levada a registro, que será realizado, caso a Serventia Imobiliária competente verifique estarem cumpridas as condições administrativas.

🤯 É importante esclarecer, que, mesmo com a Sentença de Adjudicação, o registro não poderá ser realizado na hipótese de inexistir matrícula individualizada do bem, devendo ser denegado o pedido enquanto as providências não forem tomadas.

😰 Além disso, vale aclarar, que há entendimento dos Tribunais, de que a própria Sentença de Adjudicação não poderá ser proferida enquanto inexistir matrícula individual do bem a ser registrado, não podendo o pedido recair sobre uma área dentro de uma matrícula maior, por exemplo.

💯 Porém, me alio aos que entendem que "eventual impedimento administrativo (...) não é, por si só, óbice ao ao acolhimento do pedido de Adjudicação Compulsória, tanto mais porque a real utilidade da sentença, para os efeitos registrais, só se sucederá com o desmembramento do imóvel (...)" AC 2012.032402-4 TJSC). 😉

13/08/2021

Lembre-se do brocardo: Quem não registra, não é dono.

Fonte: Lei 6.015, Código Civil, livro "Compra de Imóveis, aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos, de Bruno Mattos e Silva" e Jurisprudência do STJ (AR 2830/SP):

"AÇÃO RESCISÓRIA. Ação ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DUPLA VENDA DO MESMO IMÓVEL POR PROCURADORES Diferentes. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.321 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 E DO ART.
460 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INOCORRÊNCIA. PRESERVAÇÃO Da VALIDADE E EFICÁCIA DO CONTRATO REGISTRADO EM PRIMEIRO LUGAR No OFÍCIO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPROCEDÊNCIA.
(...)
3. Ausência de violação ao art. 1.321 do CC/16, pois o acórdão
rescindendo não reconheceu a invalidade do negócio celebrado entre oautor e o antigo procurador do casal proprietário do imóvel, afirmando apenas que o fato de ter agido de boa-fé não é razão suficiente para anulação de outra escritura pública de compra e venda lavrada acerca do mesmo bem imóvel, mas levada com primazia a registro no cartório do registro imobiliário, estando também o
adquirente de boa-fé.
4. Simples aplicação pelo acórdão rescindendo da velha máxima de que quem não registra não é dono (art. 533 do CC/16, atual art. 1245 do CC/2002).
5. AÇÃO RESCISÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE."

Proteja-se e evite muita frustração.

09/07/2021

Chega de quebrar a cabeça, com dúvidas sobre quais documentos precisam para iniciar e concluir um inventário extrajudicial.

Criei um guia básico dos principais documentos e trâmites necessários para essa missão.

Claro que todo caso deve ser analisando em suas particularidades, como, eventual necessidade de apresentar o registro do pacto antenupcial, por exemplo.

As certidões negativas de débitos devem referir-se a débitos no CPF do falecido: Federal, Estadual e Municipal. É necessário expedir também a CND do(s) imóvel(is) , se houver(em).

Outra dica, é que, se existirem débitos, eles podem ser parcelados, pois a Certidão Positiva com Efeitos de Negativa também é aceita para fins de inventário.

Você pode escolher o Tabelionato de sua preferência para realizar o procedimento.

Lembrando que para o inventário extrajudicial, em regra, as partes devem estar de acordo, serem maiores de idade e, terem capacidade civil.

Se for feito em 60 dias a contar da data de falecimento, não é pago a multa sobre o ITCMD.

Com a finalização do inventário, os bens poderão ser vendidos, os valores em contas bancárias do falecido, poderão ser sacados e, o(a) viúvo(a) , se assim desejar e a depender de sua idade, poderá se casar novamente escolhendo o regime de bens.

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21/05/2021

Mito ou Realidade? Confira a dica de hoje. 😉

23/04/2021

Você sabia, que para ter eficácia perante terceiros, todas as situações jurídicas que envolvam determinado imóvel, devem estar presentes na sua matrícula perante o Registro Imobiliário?

Essa é a importância do princípio da concentração dos atos registrais, positivado no art. 54 da Lei n. 13.097/2015.

Pelo princípio da concentração mencionado, não poderão ser opostas a terceiros de boa-fé, situações jurídicas que não constam da sua matrícula no Registro de Imóveis competente.

Em outras palavras, o que não estiver presente na matrícula do imóvel, não o atinge, pois "o direito só protege aquilo que é dado conhecer às pessoas", no ensinamento do ilustre Registrador João Pedro Lamana Paiva.

Por isso, a dica do dia é:

✔️ Caso você ajuize uma ação de conhecimento que envolva determinado imóvel, peça ao (a) Magistrado (a) para que oficie a Serventia Imobiliária competente a respeito da existência e processamento desta ação, o que chamamos de averbação premonitória, porque previne terceiros de boa-fé. Para isso, é necessário demonstrar os requisitos do pedido liminar.

✔️ Caso seja um processo de execução, a previsão legal está no art. 828 do CPC/2015, merecendo nessa hipótese, o exequente providenciar também a averbação do arresto ou da penhora na matrícula do imóvel, nos dizeres do art. 844 do CPC/2015.

✳️ Observação, há entendimentos de que a penhora e o arresto são atos de registro, em razão do previsto no art. 167 da Lei 6.015/1973.

📃 Agora, se você for comprar um imóvel, além de outras condutas prudentes, esteja atento a certidão de inteiro teor, ônus e ações ATUALIZADA do bem, desse modo, você terá conhecimento da sua situação jurídica, mitigando os risco da realização do negócio.

‼️ Conclusão, efetivando a publicidade e a concentração dos atos na matrícula do bem, evitamos demandas, oportunizamos a segurança jurídica e a paz social.

✨ Obrigada por acessar esse post!

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Fonte da imagem: artigo de João Pedro Lamana Paiva.

22/03/2021

Quero construir minha casa em cima da casa dos meus pais, como posso fazer para regularizar?

1) Primeiro, verifique se a construção-base (que servirá para a construção da laje), contém habite-se.

2) Consulte se a construção-base está averbada no Registro de Imóveis competente.

Cumpridos os requisitos 1) e 2), o titular do imóvel onde está edificada a construção-base, poderá conceder a sua laje para uma terceira pessoa construir, atualmente podendo ser regularizada através do "direito de laje", que permite a edificação de uma residência: autônoma, independente e, desatrelada da construção-base.

A construção pode incidir tanto sobre o espaço aéreo, como o subsolo, mas sempre em projeção vertical.

O negócio jurídico pode ser celebrado, por exemplo, por Escritura Pública, sempre que o imóvel tiver mais que 30 (trinta) salários mínimos, ou por instrumento particular, quando tiver menos que esse valor, conforme cálculos do Poder Público. Recomenda-se, todavia, em todos os casos, a realização por meio do instrumento público, em razão da segurança jurídica.

Importante destacar que o direito de laje existe mesmo antes da construção do novo pavimento e, neste caso, servirá para a contratação de alienação fiduciária e, reserva ou instituição de usufruto, por exemplo. Observação: para a instituição de laje sobreposta (uma laje sobre a outra) necessário, já nessa fase, a autorização do município, em razão do adensamento do uso do solo.

Para viabilizar a construção da laje, deverá haver alvará de construção e, ao final, o habite-se, afim de possibilitar a averbação da construção da laje na matrícula.

O registro da instituição do direito de laje se dará através da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis, averbação desse fato na matrícula da construção-base e, averbação nas matrículas de lajes anteriores com remissão recíproca.

Ou seja, há a criação de uma unidade imobiliária autônoma, outorgando a propriedade da laje ao titular. A laje terá matrícula própria, podendo ser vendida e gravada livremente pelo proprietário.

Em síntese:

* Em uma matrícula contendo a averbação de uma construção-base (e com habite-se), acompanhada do título, será averbada na matrícula do terreno a instituição da laje da nova matrícula, identificando-se a construção a que se relaciona;

* Haverá a abertura da matrícula, ainda em nome do titular da construção-base.

* Com a abertura da matrícula, será registrado a transmissão da titularidade da laje.

* A edificação da nova residência deverá ser averbada na matrícula da laje.

É interessante que os moradores façam uma convenção de uso de natureza obrigacional que pode ser registrada no Registro de Títulos e Documentos.

Fique ligado: É possível a constituição do direito de laje por meio de usucapião, inclusive usucapião lajeária de bens públicos.

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Fontes: livro "Direito de Laje: do puxadinho à digna moradia", do prof. e promotor de justiça Cristiano Chaves de Farias, registradora Martha El Debs e advogado Wagner Inácio Dias, Lei 13.465/2017 e art. 1.510 e ss. do CC).

Fonte da imagem: habitissimo.com.br

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