15/08/2026
NÓNG: BỘ TÀI CHÍNH ĐỀ NGHỊ CÁC ĐỊA PHƯƠNG KHẨN TRƯƠNG “GỠ” HỒ SƠ TÍNH LẠI TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT – NGƯỜI DÂN CÓ THỂ ĐƯỢC BÙ TRỪ, HOÀN TRẢ TIỀN ĐÃ NỘP
Một vấn đề khiến nhiều hộ gia đình chờ đợi từ khi chính sách mới về tiền sử dụng đất có hiệu lực đang được Bộ Tài chính yêu cầu các địa phương tập trung xử lý: những trường hợp đã được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp, đặc biệt từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, sẽ được tính lại nghĩa vụ tài chính thế nào; nếu trước đây đã nộp nhiều hơn thì số tiền chênh lệch xử lý ra sao?
Trong văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố ngày 21/7/2026, Bộ Tài chính yêu cầu triển khai các quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc phát sinh khi thực hiện chính sách mới về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định 50/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 31/1/2026, có hiệu lực cùng ngày, nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 254/2025/QH15 về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai, trong đó có vấn đề tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.
ĐIỂM ĐÁNG CHÚ Ý NHẤT: ĐÃ CÓ QUYẾT ĐỊNH CHUYỂN MỤC ĐÍCH VẪN CÓ THỂ THUỘC DIỆN TÍNH LẠI
Theo nội dung Bộ Tài chính nhắc lại, khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP đặt ra cơ chế xử lý chuyển tiếp đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp luật định trong khoảng thời gian từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026.
Đây là điểm rất đáng quan tâm bởi nhiều người trước đây đã nhận quyết định chuyển mục đích, thậm chí đã nhận thông báo tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền, nhưng nghĩa vụ tài chính được xác định theo cơ chế tại thời điểm trước khi chính sách mới được ban hành.
Nghị định mới không đơn giản chỉ điều chỉnh các hồ sơ phát sinh sau ngày 31/1/2026 mà còn dành một cơ chế riêng để xử lý một số trường hợp đã phát sinh trước đó.
Chẳng hạn, với trường hợp cơ quan thuế đã ban hành thông báo nộp tiền nhưng người dân chưa nộp, Nghị định cho phép hộ gia đình, cá nhân thuộc diện áp dụng đề nghị tính lại tiền sử dụng đất; cơ quan thuế thực hiện tính lại và điều chỉnh thông báo theo quy định.
ĐÃ NỘP TIỀN RỒI THÌ SAO?
Đây mới là phần được nhiều người quan tâm.
Theo văn bản của Bộ Tài chính, đối với trường hợp thuộc diện được áp dụng chính sách mới mà trước đó người sử dụng đất đã nộp tiền theo mức xác định cũ, việc xử lý phải thực hiện theo cơ chế chuyển tiếp của Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Về nguyên tắc, người sử dụng đất được tính lại nghĩa vụ tài chính theo chính sách mới và xử lý phần chênh lệch giữa số tiền đã xác định, đã nộp với số tiền phải nộp sau khi tính lại.
Nếu phát sinh khoản phải hoàn trả, văn bản của Bộ Tài chính yêu cầu địa phương thực hiện việc hoàn trả theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, quản lý thuế và các quy định pháp luật có liên quan.
Điều này rất quan trọng.
Bởi câu chuyện pháp lý lúc này không còn đơn thuần là “từ nay đóng bao nhiêu tiền”, mà còn là:
Những người đã đóng tiền trước đó có được tính lại không? Nếu đóng dư thì có được lấy lại không?
Với nhóm hồ sơ đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển tiếp, câu trả lời có thể là có, nhưng phải đi đúng thủ tục và xác định chính xác trường hợp pháp lý cụ thể.
KHÔNG PHẢI CỨ ĐÃ CHUYỂN MỤC ĐÍCH TRONG GIAI ĐOẠN 2024–2025 LÀ TỰ ĐỘNG ĐƯỢC HOÀN TIỀN
Đây là điểm cần đặc biệt tránh hiểu nhầm.
Nghị định 50 không đặt ra một cơ chế “hoàn tiền đại trà” cho tất cả người đã chuyển mục đích sử dụng đất.
Phải xác định hồ sơ có thuộc đúng nhóm trường hợp được quy định tại Điều 6 và cơ chế chuyển tiếp tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP hay không; thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích là khi nào; cơ quan thuế đã ban hành thông báo chưa; người sử dụng đất đã nộp tiền hay chưa; nếu đã nộp thì đã nộp bao nhiêu.
Chỉ sau khi xác định các yếu tố này mới có thể kết luận người sử dụng đất có quyền yêu cầu tính lại, điều chỉnh, bù trừ hay hoàn trả tiền.
Theo hướng dẫn được Chính phủ công bố về thủ tục này, hộ gia đình, cá nhân thuộc các trường hợp tại điểm a, b, c, d khoản 2 Điều 12 có thể nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất, với mốc thời gian thực hiện chậm nhất trước ngày 1/1/2027.
Đây là mốc thời gian rất đáng lưu ý đối với người dân có hồ sơ cũ.
VÌ SAO BỘ TÀI CHÍNH PHẢI YÊU CẦU ĐỊA PHƯƠNG KHẨN TRƯƠNG BAN HÀNH QUY TRÌNH?
Một chính sách có lợi cho người dân nhưng nếu thiếu quy trình thực hiện thì trên thực tế hồ sơ vẫn có thể bị “đứng”.
Văn bản của Bộ Tài chính cho thấy chính cơ quan này đã nhận được phản ánh, kiến nghị của một số địa phương và người dân về việc áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP trong quá trình xác định lại nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Nút thắt nằm ở chỗ việc tính tiền sử dụng đất không chỉ do một cơ quan thực hiện.
Hồ sơ đất đai phải được chuyển sang cơ quan xác định nghĩa vụ tài chính; thông tin về diện tích, loại đất, thời điểm quyết định, giá đất và các dữ liệu liên quan phải được luân chuyển chính xác; sau đó mới có cơ sở tính hoặc tính lại số tiền.
Vì vậy, Bộ Tài chính đề nghị UBND cấp tỉnh khẩn trương quy định quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, trong đó phải bao gồm cả quy trình xử lý các trường hợp được tính lại theo Nghị định 50.
Đây là chi tiết tưởng chỉ mang tính hành chính nhưng lại quyết định trực tiếp việc người dân có thực hiện được quyền của mình hay không.
KHÔNG THỂ ĐỂ NGƯỜI DÂN “CHẠY” GIỮA CƠ QUAN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ QUAN THUẾ
Văn bản cũng nhấn mạnh trách nhiệm phối hợp giữa cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế.
Khi địa phương xây dựng quy trình thủ tục hành chính về đất đai có liên quan đến nghĩa vụ tài chính, các thông tin cần thiết phải được chuyển sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ.
Tinh thần của quy định là cơ quan nhà nước phải xây dựng cơ chế liên thông, thay vì để người dân tự mình mang hồ sơ từ đơn vị này sang đơn vị khác để hỏi xem “ai tính tiền cho tôi”.
Điều này đặc biệt cần thiết với hồ sơ tính lại tiền sử dụng đất vì đây không phải một phép tính đơn giản. Cơ quan thuế muốn tính lại phải có đầy đủ căn cứ về nguồn gốc đất, diện tích chuyển mục đích, thời điểm quyết định và chính sách áp dụng.
ĐÁNG CHÚ Ý: BỘ TÀI CHÍNH YÊU CẦU RÀ SOÁT CẢ NHỮNG HỒ SƠ ĐÃ NHẬN TRƯỚC ĐÓ
Một nội dung đáng chú ý khác là Bộ Tài chính đề nghị địa phương khẩn trương rà soát, giải quyết dứt điểm các hồ sơ đề nghị tính lại tiền sử dụng đất đã nhận, trong đó có những hồ sơ tồn đọng từ trước.
Nói cách khác, văn bản không chỉ hướng tới các hồ sơ sẽ nộp trong tương lai.
Những người đã gửi đề nghị nhưng hồ sơ đang “nằm chờ” cũng là nhóm cần được địa phương rà soát, xử lý.
Đây là điều rất đáng quan tâm vì trong tranh chấp hành chính, nhiều khi quyền của người dân không mất vì pháp luật không quy định, mà bị ảnh hưởng bởi sự chậm trễ trong việc tổ chức thực hiện pháp luật.
GÓC NHÌN LUẬT SƯ: CHÍNH SÁCH GIẢM NGHĨA VỤ CHỈ THỰC SỰ CÓ Ý NGHĨA KHI TIỀN ĐƯỢC TÍNH LẠI VÀ TRẢ LẠI
Có thể nói điểm đáng chú ý nhất của văn bản này không nằm ở việc nhắc lại Nghị định 50, mà nằm ở yêu cầu biến chính sách thành thủ tục có thể thực hiện được tại địa phương.
Một người đã nộp tiền sử dụng đất cao hơn số phải nộp theo cơ chế chuyển tiếp mà thuộc trường hợp pháp luật cho phép tính lại thì vấn đề không thể dừng ở việc “pháp luật mới có lợi hơn”.
Cần đi thêm ba bước:
Tính lại đúng – bù trừ đúng – và nếu còn tiền phải trả thì hoàn trả đúng.
Đối với người dân đã chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026, việc cần làm lúc này là kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ: quyết định cho phép chuyển mục đích, thông báo nghĩa vụ tài chính, chứng từ đã nộp tiền và thời điểm thực hiện thủ tục.
Bởi có những trường hợp tưởng rằng nghĩa vụ tài chính đã “xong từ lâu”, nhưng dưới cơ chế chuyển tiếp mới, hồ sơ vẫn có thể phải được mở ra để tính lại.
Và câu đáng nhớ nhất từ chính sách này có lẽ là:
Đã nộp tiền sử dụng đất không có nghĩa mọi thứ đã khép lại. Nếu thuộc diện được tính lại theo chính sách mới, phần tiền chênh lệch vẫn phải được xử lý theo pháp luật.
