Luật sư đất đai - Bất động sản - Nguyễn Thị Dung

15/05/2026

Hiện nay, tôi đang tham gia một số dự án cộng đồng nhằm mục đích tuân thủ quy định pháp luật về trách nhiệm nghề nghiệp Luật sư và đóng góp cho xã hội.
Đặc biệt trong khoảng thời gian 03 tháng tới đây, kể từ ngày 20/5/2026 cho đến 20/8/2026, các anh, chị, em cô, dì chú bác có gặp vướng mắc về pháp lý có thể inbox hoặc gửi mail về địa chỉ email: [email protected] để được tư vấn pháp lý miễn phí.
Trân trọng./.
Luật sư Nguyễn Thị Dung.
#*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*

04/01/2026

DỰ THẢO LUẬT CÔNG CHỨNG SỬA ĐỔI.
✅Bộ Tư pháp vừa thẩm định dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) ngày 29-12-2025 với nhiều điểm mới, đơn giản thủ tục công chứng cho người dân.
Trong bản dự thảo luật mới nhất, điều 3 đề xuất chuyển sang dạng liệt kê tập trung và cô đọng, người dân chỉ cần đọc Luật Công chứng là có thể tự xác định giao dịch này có bắt buộc công chứng hay không.

✅Ngoài ra, dự thảo còn đề xuất bổ sung nhiều giao dịch quan trọng liên quan đến đất đai, vốn do các bên tự lập hoặc chỉ chứng thực, vào diện bắt buộc phải công chứng.
Đó là các loại giao dịch như: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng hợp tác kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp.

✅Điểm nhấn trong dự thảo Luật Công chứng chính là việc giản lược thành phần hồ sơ bắt buộc. Công chứng viên khai thác, sử dụng thông tin đã có trong các cơ sở dữ liệu thông tin được công bố để xem xét, giải quyết hồ sơ công chứng, không buộc người dân xuất trình bản chính các giấy tờ. Công chứng viên chỉ được yêu cầu người dân bổ sung hồ sơ khi không khai thác được thông tin trong ngày giải quyết công chứng hoặc thông tin khai thác được không đầy đủ, không chính xác.
Việc giản lược này mang lại lợi ích kép. Người dân chấm dứt cảnh phải đi lại làm các loại giấy tờ như xác nhận cư trú, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hay giấy tờ tùy thân. Thời gian thực hiện một giao dịch công chứng sẽ được rút ngắn đáng kể, chi phí tuân thủ pháp luật của xã hội được kéo giảm tối đa.

Chẳng hạn: Một người dân muốn bán căn hộ chung cư trước đây phải đi nhiều nơi để làm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, xin xác nhận cư trú. Theo quy định mới này, người muốn bán nhà chỉ cần... đi gặp công chứng viên và đọc số định danh cá nhân. Thủ tục hoàn thành trong tích tắc trên môi trường số.
Đây được xem là một bước cải cách trong việc thực hiện thủ tục hành chính tại Việt Nam.

https://tuoitre.vn/du-thao-luat-cong-chung-sua-doi-giam-giay-to-thu-tuc-thuan-tien-hon-cho-dan-20260104084405841.htm?fbclid=IwdGRzaAPGuqtjbGNrA8a6nWV4dG4DYWVtAjExAHNydGMGYXBwX2lkDDM1MDY4NTUzMTcyOAABHjTcEW67pUY2SQebJR4ZM4WnphNlCjz7H5rVqA-sLJLhFCXpaLV-ole7AWLR_aem_XjRugPX4k07rBlITUKwBIQ&sfnsn=mo&gidzl=iNOYS_5sVGImQITm_czu2h5l97xdRta9hsqdUU5fUGZ_QIjzupvs2AyuA2ZdFY89h6f_UpHuCMj3-tLx0G

Người dân muốn bán nhà chỉ cần đi 'tay không' đến gặp công chứng viên và đọc mã số định danh, thủ tục giải quyết trong tích tắc trên môi trường số mà không lo bị giả giấy tờ, giả người, giả chữ ký.

10/12/2025

ĐIỀU KIỆN ĐỂ MỞ BÁN NHÀ Ở (CHUNG CƯ) HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Căn cứ Điều 11, Điều 14, Điều 24 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2023, dự án chung cư đủ điều kiện để mở bán (điều kiện để ký HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai) khi có các Giấy tờ pháp lý sau:
a. Chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư
b. Quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất
c. Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.
d. Quyết định duyệt giá trị quyền sử dụng đất và xác nhận của Cục Thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án.
e. Giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
f. Văn bản của Sở Xây Dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
g. Dự án phải công khai thông tin về bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; trang thông tin điện tử của doanh nghiệp các thông tin về dự án như sau:
- Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Các thông tin khác về dự án bất động gồm: Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung.
- Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định; giấy phép xây dựng.
- Thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.
- Giấy tờ về việc hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;
- Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
- Văn bản của Sở Xây Dựng về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này.
 Thông thường khi ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua cần tìm hiểu các thông tin về dự án bao gồm thông qua những thông tin về pháp lý dự án thông qua những giấy tờ như trình bày ở trên (mục a đến g), nhưng giấy tờ quan trọng nhất để xác định được dự án đủ điều kiện mở bán, được phép huy động vốn từ Khách hàng là Văn bản cho phép mở bán của Sở Xây Dựng, (vì để được cấp giấy này thì Chủ đầu tư đã phải có các văn bản từ mục a đến mục f và được tổ chức tín dụng đồng ý giải chấp toàn bộ hoặc một phần dự án).
Hơn nữa, tại Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023 có quy định: “Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn”.
Do đó, chủ đầu tư có trách nhiệm trong cung cấp thông tin giúp Khách hàng tìm hiểu về điều kiện mở bán của dự án.
Mở rộng hơn, căn hộ chung cư là nhà ở xã hội. Pháp luật có quy định như sau:
Tại Điều 8, Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn về Luật kinh doanh bất động sản có quy định như sau:
“3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.”
Ngoài ra, trong vai trò của bên mua, ngoài việc tìm hiểu về pháp lý dự án thông qua các giấy tờ như đã nêu, người mua cần quan tâm đến tiến độ xây dựng của dự án, hợp đồng mẫu, thỏa thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (trong trường hợp người mua lựa chọn có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình).

18/10/2025

Dự án sắp tới của mình sẽ là mỗi ngày public một lưu ý nhỏ đến với tất cả mọi người khi giao kết các loại Hợp đồng để tránh những rủi ro có thể xảy ra dẫn đến tranh chấp, kiện tụng. Mong là mọi người sẽ follow. Đồng thời, mình cũng chia sẻ những bản án và những quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, kinh doanh bất động sản mà mình đã từng có kinh nghiệm. Hi vọng nhận được sự ủng hộ của mọi người.

15/08/2025

MỘT LƯU Ý KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN.
Nhiều Khách Hàng khi mua bất động sản quyết định xuống tiền cọc ngay vì sự tin tưởng tuyệt đối đối với đội ngũ môi giới mà mình quen biết hoặc vì uy tín của chủ đầu tư mà quên mất rằng mình cần phải biết hoặc có sự tham vấn về quy định pháp luật. Có một lưu ý nhỏ, mà mình nghĩ rằng các Khách Hàng nên lưu ý để tránh bị mất tiền cọc hoặc mất một số tiền khi thương lượng với bên môi giới/sàn giao dịch trong quá trình đấu tranh để đòi lại quyền lợi ích chính đáng cho mình, đó là trước khi xuống tiền đặt cọc, hãy xem xét: Mình ký Hợp Đồng Đặt Cọc mua bán bất động sản với đơn vị nào? Chủ đầu tư hay môi giới hay sàn giao dịch? Nếu là môi giới, sàn giao dịch thì họ có đang hoạt động hợp pháp hay không?
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định, Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Do đó, nếu hợp đồng không phải ký kết với chủ đầu tư thì tuyệt đối không ký hợp đồng đặt cọc và chuyển tiền đặt cọc.

Here is English version:
Many customers, when purchasing real estate, decide to immediately place a deposit because of their absolute trust in the brokers they know or the reputation of the developer, forgetting that they need to be aware of or seek advice on legal regulations.
There is a small but important point that I think customers should keep in mind to avoid losing their deposit or a certain amount of money when negotiating with brokers/real estate exchanges in the process of fighting to reclaim their legitimate rights:
Before placing a deposit, consider carefully: With which party am I signing the Deposit Agreement for the real estate purchase? The developer, the broker, or the real estate exchange? If it is the broker or the exchange, are they operating legally?

Under the 2023 Law on Real Estate Business, the developer is not allowed to authorize other organizations or individuals to sign contracts for deposits, sales, transfers, lease-purchase of houses, construction works, floor area within construction works, or the right to use land with technical infrastructure in real estate projects. Therefore, if the contract is not signed with the developer, you should absolutely not sign a deposit agreement or transfer the deposit money.