Đất đai - Luật sư Kinh Môn

Đất đai - Luật sư Kinh Môn Hãy liên hệ cho chúng tôi ngay bây giờ để được tư vấn pháp luật miễn phí!

Cung cấp các dịch vụ tư vấn, hỗ trợ pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, làm sổ đỏ, thừa kế tại khu vực Kinh Môn nói riêng và thành phố Hải Phòng nói chung.

20/04/2023

Sau khi nghiên cứu bài viết “Vụ kiện hy hữu về một thửa đất có quy hoạch đường cắt đôi” của tác giả Thế Mỹ đăng ngày 12/4/2023, tôi có một số ý kiến trao đổi, đồng tình với phán quyết của Tòa án ...

31/05/2022

XÁC ĐỊNH NGUỒN GỐC ĐẤT KHI LÀM SỔ ĐỎ

Nguồn gốc sử dụng đất là thông tin cho biết thửa đất được hình thành từ đâu, đây là thông tin bắt buộc được ghi trên Giấy chứng nhận mới (Sổ đỏ, Sổ hồng). Dưới đây là cách xác định nguồn gốc sử dụng đất và cách thể hiện trong Sổ đỏ.
*Những trường hợp sau đây thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:
- Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp;
- Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng;
- Nhà nước giao đất cho tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
- Nhà nước giao đất cho tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.
=> GHI TRONG SỔ ĐỎ LÀ: “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất"

**Những trường hợp sau đây thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (gồm cả trường hợp giao thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; mua căn hộ chung cư và trường hợp được Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao giao lại đất và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) như:
- Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Nhà nước giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
=> GHI TRONG SỔ ĐỎ LÀ: “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”

***Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng theo quy định pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.
Lưu ý: Công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho đất có nguồn gốc không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê.
Ví dụ như đất do người dân khai hoang hoặc đất truyền từ đời này sang đời khác.
=> GHI TRONG SỔ ĐỎ LÀ: “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”

26/04/2022

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HAI VỢ CHỒNG TRONG THỜI KỲ HÔN NHÂN KHÔNG KHI VỢ HOẶC CHỒNG LÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ?

Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định Tài sản chung của vợ chồng:
1…
Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận.
Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất.
2. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng.
Như vậy, pháp luật hôn nhân gia đình Việt Nam quy định rõ quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau kết hôn là tài sản chung vợ chồng, trừ khi tài sản này có được trước khi kết hôn, được tặng cho/thừa kế riêng của một người hoặc thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Luật hôn nhân và gia đình không phân biệt, không hạn chế quyền này (quyền sử dụng đất) đối với một bên vợ hoặc chồng là người nước ngoài). Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 còn quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung vợ chồng tại Điều 34 như sau:
“1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”
Như vậy đối với bất động sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng là tài sản phải đăng ký tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì phải ghi tên hai vợ chồng, nếu ghi tên một người thì phải có văn bản thỏa thuận (trừ khi là tài sản riêng).
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013 thì cá nhân người nước ngoài không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng đất tại Việt Nam (kể cả trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam). Điều này đồng nghĩa với việc người nước ngoài không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Quy định của điều luật này mâu thuẫn với quy định tại Điều 33, 34 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 như đã trích dẫn ở trên.
Vậy việc vận dụng quy định pháp luật của Công chứng viên trong việc công chứng hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên nhận chuyển nhượng có vợ/chồng là người nước ngoài để làm sao vừa đảm bảo tuân thủ pháp luật đất đai, vừa đảm bảo tuân thù pháp luật hôn nhân gia đình và không làm ảnh hưởng đến quyền lợi vợ chồng của bên nhận chuyển nhượng? Điều này thật là khó đối với Công chứng viên!
Trên thực tế ở mỗi địa phương việc vận dụng pháp luật để giải quyết lại khác nhau ngoài việc giống nhau là thông tin bên nhận chuyển nhượng đất trong hợp đồng chỉ ghi tên một cá nhân (vợ hoặc chồng) là người Việt Nam.
Tôi xin tạm gọi là 02 quan điểm và cách làm:
• Quan điểm thứ nhất: Quan điểm giải quyết chỉ khi vợ/chồng (là người Việt Nam) xác lập quyền sử dụng đất là tài sản riêng:
Một số địa phương thì nghiêng về quy định của Luật Đất đai nên chỉ giải quyết hồ sơ xác lập quyền sử dụng đất riêng của người vợ hoặc chồng là người Việt Nam. Điều này bắt buộc người nhận chuyển nhượng đất có văn bản cam kết của người chồng/vợ (người nước ngoài) xác nhận nguồn tiền nhận chuyển nhượng là tiền riêng của người nhận chuyển nhượng (người Việt Nam) nên quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ/chồng (người Việt Nam) ngay khi ký hợp đồng. Và chỉ là văn bản này thì VP đăng ký đất đai mới chấp nhận hồ sơ đăng ký trước bạ.
• Quan điểm thứ hai: Quan điểm giải quyết để một người (vợ hoặc chồng là người Việt Nam) đăng ký đứng tên trên Giấy chứng nhận …
Một số địa phương thì nghiêng về quy định tại Luật Hôn nhân và gia đình yêu cầu người nhận chuyển nhượng đất phải có văn bản thỏa thuận của hai vợ chồng để một người (người Việt Nam) đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tài sản chung vợ chồng).
Xin cảm ơn!!!!

25/04/2022

VIỆT KIỀU NHẬN DI SẢN THỪA KẾ LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia thì “Việt kiều (hay người Việt hải ngoại, người Việt Nam ở nước ngoài) là thuật ngữ để chỉ người Việt định cư bên ngoài lãnh thổ Việt Nam, họ có thể đang mang quốc tịch Việt Nam hoặc/và quốc tịch của nước sở tại.”
Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
Điểm d, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.”
Như vậy, Việt kiều có thể được nhận di sản thừa kế là nhà đất tại Việt Nam hoặc chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó tùy theo từng trường hợp theo quy định pháp luật.
A. Việt kiều sẽ được nhận thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện để nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định tại Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13, bao gồm các điều kiện:
+ Có hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế và thị thực.
Người nước ngoài nhập cảnh theo diện đơn phương miễn thị thực thì hộ chiếu phải còn thời hạn sử dụng ít nhất 06 tháng và phải cách thời điểm xuất cảnh Việt Nam lần trước ít nhất 30 ngày;
+ Không thuộc trường hợp chưa cho nhập cảnh sau đây: Trẻ em dưới 14 tuổi không có cha, mẹ, người giám hộ hoặc người được ủy quyền đi cùng; Giả mạo giấy tờ, khai sai sự thật để được cấp giấy tờ có giá trị nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú; Người bị mắc bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh truyền nhiễm gây nguy hiểm cho sức khỏe cộng đồng; Bị trục xuất khỏi Việt Nam chưa quá 03 năm kể từ ngày quyết định trục xuất có hiệu lực; Bị buộc xuất cảnh khỏi Việt Nam chưa quá 06 tháng kể từ ngày quyết định buộc xuất cảnh có hiệu lực; Vì lý do phòng, chống dịch bệnh; Vì lý do thiên tai; Vì lý do quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
B. Việt kiều sẽ không được nhận thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất mà chỉ được hưởng phần giá trị của phần thừa kế đó thông qua việc mua bán hoặc tặng cho nếu không đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định tại Điều 21 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13 .
Việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013:
“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”
Như vậy đối với trường hợp Việt kiều thuộc hàng thừa kế theo pháp luật Việt Nam hoặc thừa kế theo di chúc đối với di sản là nhà đất (bất động sản nói chung) ở Việt Nam mà không đủ điều kiện để nhận di sản với thủ tục pháp lý về nhà đất (sang tên trước bạ) thì khi làm thủ tục khai nhận di sản/ thỏa thuận phân chia di sản phải nói rõ điều này và phải ghi nội dung hưởng giá trị của phần thừa kế mà thôi. Trường hợp từ chối thì lập văn bản từ chối. Trường hợp tặng cho thì chỉ định rõ người được tặng cho trong Văn bản khai nhận di sản /Văn bản thỏa thuận phân chia …. Trường hợp mua bán/chuyển nhượng thì phải hoàn tất thủ tục khai nhận/phân chia… thì mới được giao kết hợp đồng theo quy định tại điều khoản đã viện dẫn trên đây.

08/04/2022

THỦ TỤC CẤP ĐỔI SỔ ĐỎ KHI DIỆN TÍCH THỰC TẾ KHÁC VỚI SỔ

Trên thực tế không ít trường hợp diện tích đất trên thực tế có chênh lệnh với diện tích đất trên sổ đỏ. Vậy trường hợp này thủ tục cấp đổi sổ đỏ sẽ như thế nào?

1. Diện tích đất trên sổ đỏ khác diện tích thực tế thì sẽ xác định thế nào?

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, nếu diện tích trên sổ đỏ có sự chênh lệch so với diện tích thực tế thì tùy trường hợp sẽ giải quyết như sau:

- Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được xác định theo diện tích thực tế;

- Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp sổ đỏ.

2. Thủ tục đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ

* Hồ sơ

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ).

* Nơi nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ đổi sổ đỏ tại các địa điểm sau:

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

(Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)

28/03/2022

1. Pháp luật không cấm ghi giá bán đất thấp hơn giá nhà nước?
Pháp luật thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ có quy định các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá thấp hơn giá nhà nước (thấp hơn giá để tính thuế, lệ phí trước bạ).
Theo đó, giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân và giá tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chia thành 03 trường hợp:i
Trường hợp 1: Giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (giá nhà nước) thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá trong hợp đồng.
Trường hợp 2: Giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng bằng với giá nhà nước thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá trong hợp đồng hoặc giá trong bảng giá đất.
Trường hợp 3: Giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà nước thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá nhà nước (giá đất trong bảng giá đất).
Điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định giá tính lệ phí trước bạ trong trường hợp này như sau:
“Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”.
Bên cạnh đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự nên các bên có quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng (pháp luật không cấm).
2. Không cấm “ghi” giá thấp hơn vì sao vẫn xử lý Tội trốn thuế?
Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau, cụ thể:
- Các bên chuyển nhượng được quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng và giá chuyển nhượng có thể thấp hơn giá nhà nước.
- Pháp luật cấm trường hợp các bên chuyển nhượng thỏa thuận theo giá thị trường (cao hơn giá nhà nước) nhưng trong giá được ghi trong hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thấp hơn giá nhà nước nhằm mục đích trốn thuế. Đây là trường hợp ghi “hai giá”.
Trước tình trạng chuyển nhượng bất động sản “hai giá” nhằm mục đích trốn thuế xảy ra rất phổ biến tại các địa phương, Bộ Tài chính đã ban hành một số công văn chỉ đạo nhằm chống thất thu thuế như Công văn 14257/BTC-VP ngày 15/12/2022, Công văn 438/BTC-VP ngày 12/01/2022.
Tóm lại, tùy vào tính chất và mức độ vi phạm của hành vi chuyển nhượng bất động sản “hai giá” mà bị phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo quy định Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.
gia ban dat thap hon gia nha nuoc
3. Vì sao không cấm ghi giá thấp hơn giá nhà nước để chống thất thu thuế?
Thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước do cơ quan thuế quản lý như lệ phí trước bạ,… là những khoản thu chủ yếu của ngân sách nhà nước. Do đó, việc quản lý chặt chẽ để chống thất thu là điều hết sức cần thiết.
Tuy nhiên, pháp luật không thể cấm “ghi” giá thấp hơn giá nhà nước để chống thất thu thuế nếu giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà nước là do các bên thỏa thuận (chỉ ghi “một giá”).
Việc không cấm chuyển nhượng với giá thấp hơn giá nhà nước là điều rất dễ hiểu vì: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự, trong đó các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng.
Nói cách khác, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao nhiêu do các bên thỏa thuận (thậm chí về mặt pháp lý các bên có quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.000 đồng).
Do đó, một mặt pháp luật vẫn quy định các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng. Mặt khác, phải quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng ghi “hai giá” để chống thất thu thuế, lệ phí.
4. Mức thuế, lệ phí khi giá bán thấp hơn giá nhà nước
* Thuế thu nhập cá nhân
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó:
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá đất bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Xem thêm: Mức nộp thuế khi sang tên Sổ đỏ và cách khai, nộp
* Lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo công thức như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Cũng tương tự như thuế thu nhập cá nhân, nếu giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà nước quy định thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất trong bảng giá đất.
Theo đó, lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)
Xem thêm: Thuế trước bạ nhà đất mới nhất
Trên đây là quy định giải thích vì sao pháp luật không cấm ghi giá bán đất thấp hơn giá nhà nước để chống thất thu thuế. Theo đó, pháp luật chỉ cấm các bên ghi "hai giá" để giảm thuế, trốn thuế.
Hiện nay, Bộ Tài chính chỉ đạo các Cục Thuế, Chi cục Thuế quản lý chặt chẽ hơn nữa việc chuyển nhượng bất động sản “hai giá” nhằm chống thất thu thuế. Do vậy, các bên chuyển nhượng không nên lập hai hợp đồng với hai giá khác nhau, vì có thể bị phát hiện và xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu về Tội trốn thuế.

31/01/2022

CÁCH THỨC RÚT VỐN CỦA THÀNH VIÊN CÔNG TY TNHH 2 THÀNH VIÊN TRỞ LÊN
Căn cứ vào khoản 2 điều 50 Luật doanh nghiệp năm 2020 thì thành viên công ty TNHH hai thành viên trở lên “2. Không được rút vốn đã góp ra khỏi công ty dưới mọi hình thức, trừ trường hợp quy định tại các điều 51, 52, 53 và 68 của Luật này.”
➡ Như vậy, thành viên công ty TNHH hai thành viên trở lên có thể rút vốn dưới các hình thức như sau:
🔰 Thứ nhất, yêu cầu công ty mua lại phần vốn góp.
Thành viên có quyền yêu cầu công ty mua lại phần vốn góp của mình, nếu thành viên đó đã bỏ phiếu không tán thành đối với nghị quyết của Hội đồng thành viên về một số vấn đề như : Sửa đổi, bổ sung các nội dung trong Điều lệ công ty liên quan đến quyền và nghĩa vụ của thành viên, Hội đồng thành viên; tổ chức lại công ty; một số trường hợp khác theo quy định tại Điều lệ công ty.( Theo điều 52 Luật doanh nghiệp năm 2014)

🔰 Thứ hai, chuyển nhượng phần vốn góp.
Thành viên công ty hai thành viên trở lên có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ phần vốn góp của mình cho người khác. Tuy nhiên phải tuân theo một số quy định như sau: Phải chào bán phần vốn đó cho các thành viên còn lại theo tỷ lệ tương ứng với phần vốn góp của họ trong công ty với cùng điều kiện và chỉ được chuyển nhượng với cùng điều kiện chào bán đối với các thành viên còn lại cho người không phải là thành viên nếu các thành viên còn lại của công ty không mua hoặc không mua hết trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày chào bán. (Theo điều 52 Luật doanh nghiệp năm 2020)

🔰 Thứ ba, rút vốn bằng cách thức trả nợ, tặng cho vốn theo các trường hợp về xử lí vốn quy định tại điều 53 Luật doanh nghiệp năm 2020.
Thành viên có quyền tặng cho một phần hoặc toàn bộ phần vốn góp của mình tại công ty cho người khác. Trường hợp người được tặng cho là vợ, chồng, cha, mẹ, con, người có quan hệ họ hàng đến hàng thừa kế thứ ba thì đương nhiên là thành viên của công ty. Trường hợp người được tặng cho là người khác thì chỉ trở thành thành viên của công ty khi được Hội đồng thành viên chấp thuận. Trường hợp thành viên sử dụng phần vốn góp để trả nợ thì người nhận thanh toán có quyền sử dụng phần vốn góp đó theo một trong hai hình thức sau đây: Trở thành thành viên của công ty nếu được Hội đồng thành viên chấp thuận hoặc là chào bán và chuyển nhượng phần vốn góp đó.

🔰 Thứ tư, được công ty hoàn trả vốn góp theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 68 Luật doanh nghiệp năm 2020.
Theo đó, trong trường hợp công ty giảm vốn điều lệ bằng cách: hoàn trả một phần vốn góp cho thành viên theo tỷ lệ vốn góp của họ trong vốn điều lệ của công ty nếu đã hoạt động kinh doanh liên tục trong hơn 02 năm, kể từ ngày đăng ký doanh nghiệp và bảo đảm thanh toán đủ các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác sau khi đã hoàn trả cho thành viên. Đây cũng là một trường hợp mà được coi như là một cách thức để thành viên rút vốn khỏi công ty TNHH hai thành viên trở lên.

Công lý luôn đúng!!!!!
23/01/2022

Công lý luôn đúng!!!!!

ĐIỀU KIỆN CHUYỂN ĐỔI TỪ DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN SANG CÔNG TY CỔ PHẦN?Câu hỏi: Thưa luật sư, tôi hiện nay đang là chủ của mộ...
19/12/2021

ĐIỀU KIỆN CHUYỂN ĐỔI TỪ DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN SANG CÔNG TY CỔ PHẦN?
Câu hỏi: Thưa luật sư, tôi hiện nay đang là chủ của một doanh nghiệp tư nhân. Tôi đang muốn mở rộng công ty cũng như thị trường kinh doanh. Tuy nhiên, số vốn hiện tại của tôi không đủ để thực hiện việc đó nên tôi muốn chuyển đổi loại hình công ty tôi thành công ty cổ phần để thu hút nguồn vốn cũng như giảm rủi ro khi tôi thực hiện dự án mở rộng này. Vậy cho tôi hỏi doanh nghiệp tôi có thể chuyển đổi thành công ty cổ phần không?
- Trả lời:
Theo quy định tại Điều 205 Luât doanh nghiệp 2020, doanh nghiệp tư nhân được chuyển đổi thành Công ty cổ phần theo quyết định của chủ doanh nghiệp tư nhân nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, cụ thể:
- Doanh nghiệp được chuyển đổi phải có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 27 của Luật này, cụ thể:
+ Ngành, nghề đăng ký kinh doanh không bị cấm đầu tư kinh doanh;
+ Tên của doanh nghiệp được đặt theo đúng quy định
+ Có hồ sơ đăng ký doanh nghiệp hợp lệ;
+ Nộp đủ lệ phí đăng ký doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.
- Chủ doanh nghiệp tư nhân cam kết bằng văn bản chịu trách nhiệm cá nhân bằng toàn bộ tài sản của mình đối với tất cả khoản nợ chưa thanh toán và cam kết thanh toán đủ số nợ khi đến hạn;
- Chủ doanh nghiệp tư nhân có thỏa thuận bằng văn bản với các bên của hợp đồng chưa thanh lý về việc công ty được chuyển đổi tiếp nhận và tiếp tục thực hiện các hợp đồng đó;
- Chủ doanh nghiệp tư nhân cam kết bằng văn bản hoặc có thỏa thuận bằng văn bản với các thành viên góp vốn khác về việc tiếp nhận và sử dụng lao động hiện có của doanh nghiệp tư nhân”.
Công ty được chuyển đổi đương nhiên kế thừa quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp tư nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Chủ doanh nghiệp tư nhân chịu trách nhiệm cá nhân bằng toàn bộ tài sản của mình đối với tất cả khoản nợ phát sinh trước ngày công ty được chuyển đổi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
>> Theo đó, doanh nghiệp tư nhân của anh nếu đáp ứng những điều kiện trên thì có thể làm thủ tục chuyển đổi loại hình sang công ty cổ phần.
Đây được xem là điểm mới của Luật Doanh nghiệp 2020, Theo quy định của Luật doanh nghiệp trước đây thì doanh nghiệp tư nhân không thể chuyển trực tiếp thành Công ty cổ phần được. Trường hợp doanh nghiệp tư nhân muốn chuyển đổi sang Công ty cổ phần thì bắt buộc phải thực hiện chuyển đổi sang Công ty trách nhiệm hữu hạn trước, sau đó mới thực hiện chuyển đổi từ Công ty trách nhiệm hữu hạn sang Công ty cổ phần theo quy định tại Điều 196 Luật doanh nghiệp trước đây.
Tuy nhiên, từ 01/01/2021 Luật doanh nghiệp 2020 có hiệu lực, cho phép doanh nghiệp tư nhân được chuyển đổi thành Công ty cổ phần theo quyết định của chủ doanh nghiệp tư nhân nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 205 Luật doanh nghiệp 2021.

09/11/2021

1. Thanh lý hợp đồng là gì?
Hiện nay, tại Bộ luật Dân sự hiện đang có hiệu lực không có định nghĩa cụ thể về thanh lý hợp đồng mà thuật ngữ thanh lý hợp đồng chỉ được đề cập đến tại Luật Thương mại về đảm bảo thực hiện hợp đồng và quyền, nghĩa vụ của bên đặt gia công:
- Bên đặt gia công sau khi thanh lý hợp đồng được nhận lại toàn bộ sản phẩm gia công, máy móc, thiết bị cho thuê/cho mượn, nguyên liệu, phụ liệu, vật tư, phế liệu trừ khi hai bên có thỏa thuận khác (theo khoản 2 Điều 181 Luật Thương mại).
- Bên trúng thầu được nhận lại tiền đặt cọc, ký quỹ đảm bảo thực hiện hợp đồng khi thanh lý hợp đồng trừ trường hợp có thỏa thuận khác (theo khoản 2 Điều 231 Luật Thương mại).
Tuy nhiên, trước đây, Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 (hiện đã hết hiệu lực) dành hẳn Chương III để đề cập đến việc thực hiện, thay đổi, đình chỉ thanh lý hợp đồng kinh tế. Điều 28 Pháp lệnh này nêu rõ các trường hợp phải thanh lý hợp đồng kinh tế gồm:
- Thực hiện xong hợp đồng kinh tế.
- Hết hạn hợp đồng kinh tế và các bên không thỏa thuận kéo dài thỏa thuận này.
- Đình chỉ hoặc hủy bỏ hợp đồng kinh tế.
- Không tiếp tục thực hiện hợp đồng kinh tế…

Mặc dù trong quy định của pháp luật không đề cập nhiều đến thanh lý hợp đồng nhưng đây là thuật ngữ được rất nhiều bên sử dụng khi giao kết hợp đồng kinh tế, thương mại, lao động…
Trong đó, các bên thường sử dụng “thanh lý hợp đồng” để xác định mức độ thực hiện hợp đồng cũng như các nội dung, nghĩa vụ, quyền, lợi ích hợp pháp các bên đã thực hiện thực tế so với thỏa thuận.
Thanh lý hợp đồng cũng là một trong những văn bản thể hiện tiến độ thực hiện hợp đồng của hai bên, qua đó xác định lại quyền, nghĩa vụ còn lại của các bên. Đặc biệt, khi thực hiện thanh lý hợp đồng, các bên sẽ giảm thiểu được những tranh chấp pháp lý không đáng có.

2. Thủ tục thanh lý hợp đồng
Như phân tích ở trên, có thể hiểu thanh lý hợp đồng xảy ra khi các bên chấm dứt hoặc hoàn thành hợp đồng hoặc theo thỏa thuận của các bên. Tuy tại Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể thanh lý hợp đồng nhưng có đề cập đến chấm dứt hợp đồng.
Theo đó, thủ tục thanh lý hợp đồng hay thủ tục chấm dứt hợp đồng được thực hiện như sau:
2.1 Điều kiện thanh lý hợp đồng do hoàn thành hợp đồng (chấm dứt hợp đồng)
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng được nêu tại Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm:
- Hoàn thành hợp đồng.
- Theo các bên thỏa thuận.
- Cá nhân chết, pháp nhân chấm dứt tồn tại mà yêu cầu hợp đồng phải do những người/tổ chức này thực hiện.
- Hủy bỏ, đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Không thể thực hiện hợp đồng do đối tượng không còn.
- Khi hoàn cảnh cơ bản thay đổi vì nguyên nhân khách quan, các bên không thể lường được sự thay đổi hoàn cảnh…
- Trường hợp khác.
Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp này, các bên sẽ chấm dứt hợp đồng và có thể thỏa thuận thanh lý hợp đồng.
2.2 Cần làm gì để thanh lý hợp đồng?
Từ những phân tích ở trên có thể thấy, thanh lý hợp đồng không phải quy định bắt buộc. Nếu các bên có thỏa thuận thì thực hiện thanh lý hợp đồng theo thỏa thuận của các bên.
Trong trường hợp này, các bên sẽ soạn thảo dự thảo biên bản thanh lý hợp đồng đến khi đạt được thống nhất ý kiến của các bên thì sẽ tiến hành ký biên bản thanh lý hợp đồng.
Sau khi thanh lý hợp đồng, quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện theo biên bản thanh lý này.
Riêng trường hợp đơn phương thanh lý hợp đồng, bên đơn phương cũng phải căn cứ vào các điều khoản tại hợp đồng trước đó. Theo đó, có hai trường hợp sau đây:
- Hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng: Căn cứ vào thỏa thuận này để bên đơn phương chấm dứt hợp đồng soạn biên bản thanh lý và gửi đến bên bị đơn phương chấm dứt hợp đồng. Lưu ý, thời gian thông báo cần phải thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc báo trước cho đối tác một khoảng thời gian nhất định.
- Hai bên không có thỏa thuận về thanh lý trong hợp đồng: Khi có nhu cầu, bên đơn phương thanh lý hợp đồng phải gửi biên bản thanh lý đến bên còn lại và nhận được sự đồng ý của bên đó. Nếu có thiệt hại xảy ra, hai bên cũng phải thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại…

------------------------------------------------------------------------

09/11/2021

Trường hợp nào bị phạt vi phạm hợp đồng?
Khi thực hiện hợp đồng, việc phạt khi vi phạm hợp đồng không phải trường hợp hiếm gặp. Tuy nhiên, để biết chính xác các trường hợp bị phạt vi phạm hợp đồng thì có thể không phải ai cũng biết.

Phạt vi phạm hợp đồng là gì? Mức phạt thế nào?
Phạt vi phạm hợp đồng là chế tài thường gặp trong nhiều loại hợp đồng. Trong đó, có thể kể đến ba loại phạt vi phạm thường gặp trong hợp đồng dân sự, hợp đồng thương mại và hợp đồng xây dựng.
1. Hợp đồng dân sự
Khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự quy định:
Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm
Có thể thấy, trong hợp đồng dân sự thì phạt vi phạm do hai bên thỏa thuận. Mức phạt cũng do các bên thỏa thuận trừ trường hợp khác do Luật quy định.
Ngoài ra, về việc phạt vi phạm đi kèm bồi thường thiệt hại, khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự cũng quy định:
- Nếu chỉ thỏa thuận phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa bị phạt vừa phải bồi thường thiệt hại thì các bên phải thực hiện theo thỏa thuận này.
- Nếu chỉ thỏa thuận phạt vi phạm mà không đề cập đến việc vừa bị phạt vừa phải bồi thường thì bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Như vậy, trong hợp đồng dân sự, phạt vi phạm hợp đồng hoàn toàn dựa vào thỏa thuận giữa các bên (trừ trường hợp Luật liên quan có quy định khác).
2. Hợp đồng thương mại
Điều 300 Luật Thương mại định nghĩa phạt vi phạm:
Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này.
Căn cứ quy định này, nêu trong hợp đồng thương mại có quy định, một bên vi phạm hợp đồng thì bên đó sẽ phải trả một khoản tiền phạt vi phạm. Mức phạt này được quy định cụ thể trong hợp đồng ngoại trừ các trường hợp được miễn trách nhiệm gồm:
- Xảy ra trường hợp miễn trách nhiệm do các bên thỏa thuận.
- Sự kiến bất khả kháng.
- Việc vi phạm do lỗi của bên kia.
- Vi phạm do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý Nhà nước mà các bên không thể biết tại thời điểm ký hợp đồng.
Lưu ý: Để được miễn trách nhiệm, bên vi phạm phải chứng minh mình thuộc các trường hợp nêu trên.
Tuy nhiên, Điều 301 Luật Thương mại giới hạn mức phạt tối đa là không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm trừ trường hợp cấp chứng thư giám định sai do lỗi vô ý thì mức phạt theo thỏa thuận nhưng không quá 10 lần thù lao dịch vụ giám định.
3. Hợp đồng xây dựng
Trong hợp đồng xây dựng, việc phạt hợp đồng được quy định tại Điều 146 Luật Xây dựng. Cụ thể, khoản 1 Điều 146 Luật này quy định:
Thưởng, phạt hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Đồng thời, mức phạt hợp đồng xây dựng sử dụng sử dụng vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công tối đa là 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.
Đặc biệt, điểm k khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng nêu rõ, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng là một trong các nội dung của hợp đồng xây dựng.
Do đó, trong hợp đồng xây dựng phải có điều khoản quy định về phạt vi phạm hợp đồng và mức phạt cũng do các bên thỏa thuận, được ghi cụ thể trong hợp đồng.

Trường hợp nào bị phạt vi phạm hợp đồng?
Như phân tích ở trên, mặc dù các hợp đồng khác nhau sẽ quy định khác nhau về việc phạt hợp đồng. Tuy nhiên, việc phạt hợp đồng chỉ được áp dụng khi có sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.
Do đó, nếu trong hợp đồng có điều khoản quy định về thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng thì các bên thực hiện theo thỏa thuận đó. Nếu không có thỏa thuận thì bên vi phạm sẽ không phải chịu phạt nếu vi phạm hợp đồng.
Tuy nhiên, dù không có thỏa thuận phạt vi phạm nhưng bên bị thiệt hại có thể yêu cầu bên vi phạm nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho mình theo căn cứ Điều 13, Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự.
Theo đó, bên có quyền có thể yêu cầu bên vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại mà lẽ ra mình được hưởng do hợp đồng mang lại và yêu cầu bên vi phạm chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành hợp đồng.
-----------------------------------------------------------------------------------------

Address

Hanoi

Telephone

+84902112891

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Đất đai - Luật sư Kinh Môn posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to Đất đai - Luật sư Kinh Môn:

Shortcuts

Share

Category