03/10/2023
THỦ TỤC MUA NHÀ ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG.
Hiện nay khi đi mua nhà, có thể bạn sẽ gặp trường hợp căn nhà mà bạn muốn mua là tài sản thế chấp tại Ngân hàng. Sau đây là thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng.
1. Về quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng
Theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Bên cạnh đó căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
"Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật".
Theo những căn cứ pháp lý trên đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.
2. Cách thức mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng
2.1. Theo thỏa thuận ba bên
Bên mua và người chủ căn nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.
Căn cứ vào Thỏa thuận ba bên các bên sẽ thực hiện trình tự mua bán (thông thường), như sau:
- Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng.
- Ngân hàng nhận đủ tiền và sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
- Bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
- Giải chấp xong thì Bên mua và bên bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.
- Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.
2.2. Thay thế tài sản thế chấp khác
Cách tiếp theo là cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng là sử dụng tài sản khác để thay thế:
Chủ căn nhà đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng nhà đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Sau khi ký hợp đồng công chứng thì bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất và nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua.
Việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ thuận lợi và an toàn khi các bạn vận dụng chia sẻ của chúng tôi trên đây.
3. Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Thủ tục để thực hiện cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng cụ thể như sau:
Bước 1:
Ký cam kết giữa 3 bên (bên mua, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ ký của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bên mua sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.
Bước 2:
Bên mua và bên.bán cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:
Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.
Đơn đề nghị đăng ký biến động
Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Liên hệ với chúng tôi để biết rõ thêm về các thủ tục.
