台北置產找我

28/07/2026

【從東京的「立體城市」，看台北之星如何重新定義豪宅生活】

走過東京的六本木之丘、虎之門之丘或麻布台之丘，會發現日本對於都市更新的思考，早已不只是拆除舊建築、興建一棟新大樓，而是將住宅、商場、辦公、飯店、交通、綠地與生活服務整合在同一個街廓之中。

這種規劃被稱為「複合式開發」，背後的核心概念很簡單：

真正高品質的住宅，不只是提供一個居住空間，而是要讓住戶的工作、社交、休閒、購物與生活需求，都能在合理的距離內完成。

位於忠孝復興核心地段的「DIAMOND TOWERS台北之星」，正可以看見這種借鏡日本都心複合開發的思維。

台北之星前身為正義國宅都市更新案，經過長時間整合，在忠孝東路三段約千坪以上的基地上，規劃三棟地上30、31層的地標建築。建築外觀由日本丹下憲孝建築團隊參與設計，低樓層引進新光三越DIAMOND TOWERS，高樓層則規劃為高端住宅。

住戶下樓即可使用百貨、精品、超市與餐飲服務；步行約一分鐘即可抵達忠孝復興捷運站，同時串聯板南線與文湖線。這種「住在城市核心之上」的生活方式，與東京高端複合開發的方向十分相近。

但我認為，台北之星真正值得注意的，不只有忠孝復興的地段，也不只是樓下有百貨，而是它對住宅公共空間的理解。

大樓將主要住宅公設集中於五樓會所，住戶從一樓進入後，再轉換至更具隱私與儀式感的生活場域。這樣的設計，也將商業空間與住宅生活做出適度區隔。

其中，我特別喜歡它的宴會廳與健身房。

宴會廳不是一般社區簡單擺放幾張桌椅的多功能空間，而是以國際飯店及私人會所的標準規劃。無論是家族聚餐、私人宴客、商務交流，或招待重要賓客，都能在不打擾私人住宅空間的情況下完成。

對企業主與高資產家庭而言，這項公設非常實用。因為豪宅的價值，不只在於自己住得舒適，也在於能否體面地接待家人、朋友與事業夥伴。

健身房的規劃同樣出色。

設備、空間尺度、採光與整體氛圍，都更接近高端飯店的運動會所。住戶不必離開大樓，就能維持日常運動習慣；搭配花園泳池、瑜伽空間、私人酒吧及不同形式的交誼場域，形成一套完整的生活服務系統。

這正是日本複合開發最值得借鏡的地方：公設不是為了增加銷售話題，而是要真正融入住戶的生活。

當住宅與百貨、交通、餐飲、運動及社交空間整合在一起，房子所提供的就不再只是室內坪數，而是時間的節省、生活的便利，以及身分與社交需求的延伸。

當然，複合式豪宅也有需要仔細評估的地方，包括住宅與商場動線、車位樓層、管理成本、棟別、座向及面對主要道路可能產生的噪音。因此，台北之星不能只看社區名稱或成交單價，更需要實際進入大樓，感受住宅入口、五樓會所、電梯梯廳、室內採光與高樓層視野，才能真正理解不同戶別的價值差異。

目前我手上正有三戶「台北之星」高樓層售案。

三戶的樓層、景觀、空間條件與適合的使用方式各有不同。如果你正在尋找台北市核心地段的大坪數住宅，或想進一步了解台北之星的建築規劃、公設環境及不同戶別差異，歡迎與我聯繫，預約實際賞屋。

用金融的視角看不動產，用不動產的角度規劃資產。

真正值得長期持有的住宅，除了地段與建築，更重要的是它能否回應未來城市的生活方式。

李凱瑞 0919913332

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金融 × 不動產整合顧問
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我承諾...
我們不是只協助客戶完成一次交易，而是陪伴客戶做好每一次重要的資產決策。

24/07/2026

『房子，是拿來住一輩子，還是用來支撐下半輩子？』

「以房養老」又稱逆向抵押貸款，簡單來說，就是將名下房屋抵押給銀行，由銀行依照房屋鑑價、貸款成數與年限，按月撥付一筆資金，讓屋主不必搬離熟悉的住所，也能把房產價值轉化為退休生活費。

這項制度剛推出時，我還在銀行擔任理財規劃經理。當時我對它就有一個疑問：

～隨著累積撥款本金越來越多，利息也會跟著增加，未來每月真正能領到手的錢，是否會越來越少？～

如今制度推行將近十年，第一批申辦者的問題開始浮現。《商業周刊》第2018期便提到，一位申辦者原本每月可領3.8萬元，到了第123期，扣除逐月增加的利息後，實際入帳已不到2.8萬元。更值得注意的是，目前約有31%的案件，每月領取金額不到1萬元。[商周相關報導](https://www.businessweekly.com.tw/Archive/Article?StrId=7014445)

這正是以房養老最需要被理解的地方：

～它不是退休金，也不是把房子賣給銀行，而是一筆會累積本金與利息的長期貸款。～

房子可能持續增值，但能使用的現金流卻可能逐年減少；再加上利率、通膨、貸款期限及未來醫療照護支出，若只看申辦當下每月能領多少，可能無法真正解決二、三十年後的退休問題。

早在制度推出時，我就在思考：與其每個月逐步借款，是不是還有其他方式？

例如，在風險能夠控制的前提下，一次取得適當額度的房屋融資，再針對生活費、醫療照護、投資現金流及資產傳承進行完整規劃；或者出售不再適合居住的房屋，將資金分配在退休生活、穩健收益與照護準備上，再入住規劃完善的養生村。

當然，這兩種方式也不是人人適用。一次取得資金，必須特別注意投資風險與資金管理；賣掉房屋，也必須先評估稅費、居住安排及長壽風險。

這期《商業周刊》也整理了四種活化房產的方法：

1. 以房養老：保留居住權，將房屋抵押給銀行，按月取得資金。
2. 留房養老：保留房產，透過出租、包租代管或信託創造租金收入。
3. 理財型房貸：以房屋取得可運用的資金額度，再進行現金流與資產配置。
4. 以屋換屋：出售原有房屋，換成總價較低、管理及照護更便利的住宅，將價差轉為退休準備金。[商周四種方案整理](https://www.businessweekly.com.tw/Archive/Article?StrId=7014446)

大家有沒有發現，真正的重點其實不是「哪一種方法最好」，而是：

～哪一種方法最適合你的房屋條件、家庭關係、現金流需求與未來生活？～

如果只懂金融，可能低估房屋價值、稅費與處分條件；如果只懂不動產，也可能忽略利率、投資風險、退休現金流與資產傳承。

因此，退休規劃不能只決定「房子要不要留」，而是要找到同時理解不動產與流動資產的專業人士，從居住、融資、投資、稅務、照護及傳承等面向，進行更完整的規劃。

『以金融的視角看不動產，用不動產的角度規劃資產。』

房子不只是留給下一代的財產，也可以成為支撐自己下半輩子的資源。真正好的以房養老，不是把房子拿去貸款而已，而是讓一輩子累積的資產，轉化成有選擇、有尊嚴，也更安心的退休生活。

＃以房養老
＃退休

07/07/2026

敦化北路，會再次成為台北企業大道嗎？

如果你曾經歷過1980、1990年代，一定不會忘記敦化北路曾經是台北最重要的企業大道。

那個年代，敦化北路與南京東路口，不只是交通樞紐，更是台灣經濟起飛的重要象徵。

外商銀行、航空公司、跨國企業及大型上市櫃公司紛紛將總部設立於此。沿著敦化北路一路往南，從民生東路到南京東路，再延伸至忠孝東路，聚集了台灣最具代表性的商辦大樓，也形成了當時台北最成熟的中央商業區（CBD）。

當時能夠在敦化北路擁有一間辦公室，不只是工作地點，更代表著企業的規模與品牌地位。

信義計畫區崛起，企業開始東移

然而，一座城市的發展，從來都不會停留在同一個地方。

隨著信義計畫區逐步開發完成，台北101、國際五星級飯店、新光三越商圈，以及一棟棟新世代A級商辦陸續落成，企業開始重新思考總部所在地。

相比之下，敦化北路與南京東路一帶，多數商辦興建於30至40年前，雖然地段依舊優越，但在樓板高度、停車空間、智慧建築設備、節能規格及企業形象等方面，逐漸無法滿足國際企業的新需求。

於是，我們看見許多外商銀行、金融機構及大型企業，陸續將辦公據點轉移至信義計畫區。

信義計畫區，也逐漸成為台北新的金融中心。

敦化北路，真的沒落了嗎？

我反而認為，答案是否定的。

它並不是沒落，而是進入了一段等待蛻變的時期。

一座城市真正的價值，不會因為時間而消失，而是等待新的更新契機。

近幾年，我們開始看到敦化北路與南京東路商圈出現近數十年來最大的改變。

包括：

＊凱基金控總部更新計畫，打造符合國際企業需求的新世代總部大樓。
＊台塑敦北總部更新案，為敦化北路企業聚落注入新的能量。
＊宏國商辦改建計畫，帶動區域商辦品質全面提升。
＊敦化北路沿線多棟老舊商辦重建**，更新建築外觀與商辦規格。

而最受市場關注的，莫過於「環亞百貨（現微風南京）大型都更案」。

這座陪伴許多台北人成長的商場，未來若完成更新，不只是單一建築改變，而是整個南京東路與敦化北路交會區域的一次全面升級。

這也代表，沉寂多年的敦化北路，正逐漸迎來新的世代。

為什麼企業仍然看好敦化北路？

除了都市更新之外，敦化北路本身仍具有許多難以取代的優勢。

它鄰近松山機場，對國際商務人士而言，交通便利性至今仍具有競爭力。

捷運南京復興站、台北小巨蛋站雙軸交會，加上南京東路、民生東路、敦化北路等主要幹道串聯，使整體交通條件相當成熟。

更重要的是，這裡長年累積了完整的金融、企業及商務服務機能。

一條企業大道真正的價值，不只是建築，而是多年累積的人才、產業、商業活動與城市記憶。

這些，都不是一夕之間能夠被取代的。

下一個十年，企業版圖是否會再次改寫？

當新世代商辦陸續完工，敦化北路與南京東路商圈，是否有機會再次吸引大型企業回流？

我認為，非常值得期待。

未來的敦化北路，未必會回到三十年前的模樣。

但它很有可能，以全新的姿態，重新成為台北最重要的企業大道之一。

這並不是要取代信義計畫區，而是形成「雙核心CBD」的新格局。

一邊是國際金融與總部聚集的信義計畫區；另一邊則是結合成熟商業機能、便利交通與全新商辦的敦化北路商業軸線。

# # 城市更新，改變的不只是建築

身為長期關注商用不動產與都市更新的人，我始終相信：

『一棟建築的重建，改變的是一個街角；一整條街的更新，改變的是一座城市。』

未來十年，敦化北路與南京東路的故事，或許才正要開始。

而這一次，我們不只是見證歷史，更正在見證一條企業大道的再次崛起。

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您認為，下一個十年，敦化北路與南京東路商圈，有機會再次成為台北企業總部聚落嗎？

歡迎一起留言討論。

＃環亞百貨
＃都市更新
＃商用不動產
＃小巨蛋
＃松山機場
＃敦化北路
＃南京東路
＃松山區

30/06/2026

～都更孤島，真的值得嗎？～

最近常看到一些都更案，明明大部分住戶都已經完成整合，卻因為少數不同意，最後形成了一座座「都更孤島」。

很多人認為，只要堅持到底，土地就會愈來愈值錢。

但從市場實務來看，結果往往未必如此。

當周圍都已經更新完成，只剩下一棟老舊建築夾在新大樓之間，不僅居住品質下降，房屋老化問題更加明顯，未來維修成本也會愈來愈高。

更重要的是，這類物件常會面臨買方觀望的情況。潛在買方會擔心短期內難以整合、未來處分不易，因此交易流動性降低，市場接受度也可能受到影響。

對整個城市而言，也是一種可惜。

如果更多老舊建築能透過充分溝通、取得共識，讓都市更新順利推動，不僅居住安全能提升，市容景觀也會更加完善，社區生活品質也有機會一起進步。

都市更新，從來不是誰輸誰贏，而是如何在保障各方權益的前提下，找到一個讓住戶、社區與城市都能受益的平衡點。

您認為，面對都更，「堅持」與「共好」之間，該如何取得平衡？