詠達代書的不動產知識小空間

Contact the business

詠達代書的不動產知識小空間 專業的不動產登記/稅務/諮詢/新聞請鎖定"詠達代書的不動產知識小空間"

台中專業地政士/代書

🎁 兒子結婚,送媳婦 100 萬元大紅包,竟然可能被國稅局補稅?兒子結婚,當爸媽的開心,包個大紅包給新人,幫忙準備新家的基金,這不是很正常嗎?🧧不過,送紅包也有稅務眉角!有些長輩可能不知道,結婚贈與有特別的稅務規定,但不是只要跟結婚有關,就...
27/10/2026

🎁 兒子結婚,送媳婦 100 萬元大紅包,竟然可能被國稅局補稅?

兒子結婚,當爸媽的開心,包個大紅包給新人,幫忙準備新家的基金,這不是很正常嗎?🧧

不過,送紅包也有稅務眉角!

有些長輩可能不知道,結婚贈與有特別的稅務規定,但不是只要跟結婚有關,就一定能適用!

📌 結婚送紅包,先搞懂這幾件事!

👨‍👩‍👧婚嫁贈與,不是想送誰都可以

依照《遺產及贈與稅法》第20條的規定,父母在子女婚嫁時,各自贈與子女的財物,於法定限額內,可以不計入贈與總額。

簡單來說:

✅ 爸爸送給自己的兒子,符合條件可以適用。

✅ 媽媽送給自己的女兒,符合條件也可以適用。

⚠️ 但如果是公婆直接送給媳婦,或岳父母直接送給女婿,就不能直接套用這項婚嫁贈與的特別規定。

因為媳婦、女婿並不是贈與人的子女,這一點可別搞錯了!

💰送了 100 萬元,就一定要繳贈與稅嗎?

倒也不一定!

一般贈與還有每位贈與人每年 244 萬元的免稅額。

但要注意,這是以「每位贈與人」為計算單位,而且同一年度贈與給不同人的金額,也要依規定合併計算。

舉例來說,如果公公今年已經贈與兒子 200 萬元,又直接送媳婦 100 萬元,這 100 萬元若屬一般贈與,全年贈與總額就可能超過免稅額,必須進一步檢視是否需要申報及繳納贈與稅。

所以,不是單看這次送多少錢,而是要看「誰送的、送給誰,以及今年總共送了多少」。🧐

🏠 想幫小倆口成家,怎麼安排比較好?

如果爸媽是想幫兒子準備結婚基金、買房頭期款,可以先釐清贈與的對象及資金流向,再評估適合的安排方式。

例如,父母分別贈與自己的子女,在符合婚嫁贈與規定的情況下,可以適用相關特別規定;另外,也要一併考量一般贈與免稅額及其他贈與紀錄。

網路上常看到有人說,爸爸、媽媽各有 244 萬元的一般贈與免稅額,再加上各 100 萬元的婚嫁贈與,就能合計免稅移轉 688 萬元。

這個數字雖然是常見的試算方式,但實際能否適用,仍要看贈與對象、贈與時間、金額及相關法定條件,不能只看數字就直接照做喔!⚠️

📣 為什麼要特別提醒?

因為在家庭財產規劃中,很多人會覺得:

「我自己的錢,想給孩子就給孩子啊!」

但從稅務的角度來看,贈與人是誰、受贈人是誰、資金怎麼移轉,都可能影響稅務結果。

不只是結婚紅包,像是👇

🏡 父母幫子女準備買房頭期款
💰 生前贈與與資產移轉
📑 不動產買賣、贈與及繼承
👨‍👩‍👧‍👦 家庭財產分配與傳承

這些事情如果能事前規劃,往往比事後才發現問題、再來補救更好。

送紅包是心意,做好規劃,才能讓這份心意送得更安心! ❤️

如果家裡近期有結婚贈與、買房或不動產移轉的安排,記得先把相關條件弄清楚,再決定怎麼做。

📩 歡迎聯絡「詠達地政士聯合事務所」,一起了解不動產移轉與家庭資產傳承的相關問題。

#詠達地政士聯合事務所 #地政士 #贈與稅 #婚嫁贈與 #贈與免稅額 #資產傳承 #不動產移轉 #買房規劃 #節稅規劃 #家庭財產規劃

🏠 賣房子的時候,送給買方的家電,可以拿來扣房地合一稅嗎?很多人可能會想:「我這間房子賣給人家的時候,冰箱、冷氣、洗衣機、電視都留下來了,這些東西也是我買的,應該可以算成本吧?」答案是——不行。國稅局最近就有實際案例,有一位屋主出售房地時,...
07/10/2026

🏠 賣房子的時候,送給買方的家電,可以拿來扣房地合一稅嗎?

很多人可能會想:

「我這間房子賣給人家的時候,冰箱、冷氣、洗衣機、電視都留下來了,這些東西也是我買的,應該可以算成本吧?」

答案是——不行。

國稅局最近就有實際案例,有一位屋主出售房地時,申報房地合一稅,原本列了 20萬元的家電費用,認為這些家電都是跟著房子一起送給買方,應該可以算進成本。

結果國稅局查核後認定:
❌ 冰箱
❌ 洗衣機
❌ 電視
❌ 冷氣
❌ 美術燈
❌ 抽油煙機
❌ 其他可搬動的家電、廚房用品

這些東西基本上屬於可以拆下來、搬走的動產,並不是房屋本身的固定構造,也不屬於增加房屋價值或效能的必要支出。

所以這20萬元被剔除。
原本申報課稅所得462萬元,變成482萬元。

以20%的稅率計算:
原本稅額 👉 92.4萬元
查核後 👉 96.4萬元

多了4萬元的稅。

🤔 那是不是「裝修費」也都不能扣?

依規定,有關不動產交易可減除原始取得成本及因取得、改良及移轉而支付之費用,係指個人於取得不動產後,在使用期間支付「能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費」,且有相關證明文件者,才得以於計算所得時計入成本項下。

例如:
✔️ 房屋結構性的改善
✔️ 符合規定的裝修工程
✔️ 增加房屋價值或使用效能的工程

但是重點來了:

不是你說「我花了200萬裝潢」就可以扣200萬。

國稅局也有查過案例,屋主申報200萬元裝修費,雖然拿得出估價單、裝修前後照片,但後來查到照片甚至和裝修公司的網站廣告照片高度相似,實際上根本沒有做這項工程。

最後不只裝修費被剔除,還涉及補稅及處罰。

所以裝修費最重要的不是「講得出來」,而是:

📌 合約
📌 施工明細
📌 發票或合法憑證
📌 付款紀錄
📌 裝修前後照片

這些最好都留好。

💰 那哪些費用比較有機會扣?
房地合一稅在計算時,並不是什麼都不能扣。

例如符合規定並且有相關證明的:
✔️ 取得房屋時的契稅
✔️ 印花稅
✔️ 代書費
✔️ 規費
✔️ 公證費
✔️ 取得時的仲介費
✔️ 出售時的仲介費
✔️ 廣告費
✔️ 清潔費
✔️ 搬運費
✔️ 符合規定的裝修、改良費用

都有可能列入成本或費用扣除。

反過來說,像是持有房屋期間的:
❌ 房屋稅
❌ 地價稅
❌ 管理費
❌ 一般清潔費
❌ 房貸利息

也不是通通都可以拿來扣。

所以如果你未來有出售房屋的打算,

👉 不要等到要報房地合一稅的時候,才開始找單據。
買房時的契約、發票、代書費、仲介費,

裝修時的合約、發票、付款紀錄,

這些資料平常就可以整理保存。

真的要賣房子的時候,才不會發現:

「奇怪,我明明花了很多錢,怎麼就是不能扣?」

房子買賣,不只是成交價多少的問題。

從買進、持有、裝修,到最後出售,每一個環節都有稅務上的細節。

如果你最近剛好有「想賣房」或「準備換屋」的計畫,建議在簽約前就先把相關成本與費用整理清楚。

這樣通常比賣完之後才來研究,輕鬆很多。🙂

#房地合一稅
#賣房子
#不動產
#房屋買賣
#房屋稅務
#不動產知識
#詠達地政士聯合事務所

賣自住房子的 400 萬免稅額,小心別算錯了!很多人以為「只要符合自住,就能直接扣滿 400 萬」,但如果賣的是「持分」或「分次賣給家人」,國稅局其實會盯得很緊。最近國稅局就分享了一個真實案例:新北有一位屋主,把住了滿 6 年的房子賣了 6...
02/10/2026

賣自住房子的 400 萬免稅額,小心別算錯了!很多人以為「只要符合自住,就能直接扣滿 400 萬」,但如果賣的是「持分」或「分次賣給家人」,國稅局其實會盯得很緊。

最近國稅局就分享了一個真實案例:

新北有一位屋主,把住了滿 6 年的房子賣了 6/10 的產權給兒子,賺了 345 萬左右。他想說符合自住條件,直接扣除 400 萬免稅額,報稅算出來是 0 元。

結果國稅局直接發單補稅 10 幾萬!

為什麼?國稅局的邏輯很簡單:
這 400 萬免稅額是「整間房子(產權 1/1)」的額度。
如果你只賣 6/10,那你的免稅額也只能按比例算,也就是:
👉 400 萬 × 6/10 = 240 萬

所以扣掉 240 萬後,剩下的所得還是要按 10% 乖乖繳稅。
屋主不服氣去提訴願,認為法規沒寫要按比例,但最後還是被駁回了——因為如果不按比例算,同一間房子拆開分幾次賣,豈不是可以享有好幾次 400 萬?

那屋主虧了嗎?
其實也不算虧,以後他如果把剩下的 4/10 賣掉,只要還符合自住條件,剩下的 160 萬免稅額(400 萬 × 4/10)還是能扣。

📌 另外,想要適用400萬元自住房地免稅額,還有3個重要條件:

① 本人、配偶或未成年子女,辦妥戶籍登記,並持有且實際居住連續滿6年。
② 交易前6年內,沒有出租、供營業或執行業務使用。
③ 本人、配偶及未成年子女,交易前6年內沒有使用過這項自住房地免稅優惠。

符合條件後,課稅所得400萬元以內免稅,超過部分按10%課稅。

只要是「多人共有」或「只賣部分持分」,400 萬免稅額一律要打折(按持分比例算)。

報稅時記得按比例切清楚,才不會以為不用繳,過陣子卻收到補稅單!

有在規劃資產移轉或賣共有持分的朋友,記得先存起來或分享給家人看看~

資料來源: https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=f677a515f9d54cae874213b5ad18041d

#房地合一稅
#自住免稅額
#產權持分
#稅務小知識
#買房賣房
#詠達地政士聯合事務所

🌕 中秋佳節愉快!月圓人團圓,心意更圓滿! 🌕在這個充滿溫馨與感恩的團聚日子裡,【詠達地政士聯合事務所】 攜手全體專業團隊,向大家致上最誠摯的節日祝福!祝各位好朋友:中秋節快樂!願您與家人平安順心、萬事如意!🍡🍵🏠 「家」是我們最溫暖的避風...
24/09/2026

🌕 中秋佳節愉快!月圓人團圓,心意更圓滿! 🌕

在這個充滿溫馨與感恩的團聚日子裡,【詠達地政士聯合事務所】 攜手全體專業團隊,向大家致上最誠摯的節日祝福!祝各位好朋友:中秋節快樂!願您與家人平安順心、萬事如意!🍡🍵

🏠 「家」是我們最溫暖的避風港,也是您努力打拼下來的珍貴資產。
在與家人團聚賞月、品嚐月餅的同時,也別忘了您最重要的不動產權益。無論是:
✅ 房屋買賣與過戶登記
✅ 財產繼承與贈與規劃
✅ 不動產節稅與稅務諮詢
✅ 信託、傳承及保險規劃

您的資產與未來,請放心交給我們來守護!我們將持續秉持「專業・用心」的服務精神,為您提供最安心、最嚴謹的把關,讓您的財產規劃與傳承,就像中秋節一樣「月圓、家圓、萬事圓」!滿滿圓滿!

祝大家烤肉吃得開心,假期愉快!❤️
如果有任何不動產相關的問題,中秋過後歡迎隨時私訊粉專,或來電/來店諮詢喔!

#中秋節快樂
#詠達地政士聯合事務所
#地政士
#代書
#不動產買賣
#繼承贈與
#財產規劃
#不動產節稅
#信託
#傳承
#保險
#專業用心守護您的資產與未來

🏡 【生前兩年贈與土地?小心遺產稅「計價方式」大不同!】 ⚖️長輩生前規劃將土地贈與給子女,但如果發生在過世前的「兩年內」,這筆土地依法還是得乖乖計入遺產總額課稅喔!不過,到底該怎麼算?關鍵就在於土地「有沒有轉手」!💡 死亡前兩年贈與土地的...
23/09/2026

🏡 【生前兩年贈與土地?小心遺產稅「計價方式」大不同!】 ⚖️

長輩生前規劃將土地贈與給子女,但如果發生在過世前的「兩年內」,這筆土地依法還是得乖乖計入遺產總額課稅喔!不過,到底該怎麼算?關鍵就在於土地「有沒有轉手」!

💡 死亡前兩年贈與土地的兩大計價關鍵:

--受贈人土地已轉手(受贈人已賣給第三人)--
為避免土地增值稅與遺產稅重複課稅,改以「贈與時」的公告土地現值來計算遺產價值。

--土地仍持有(繼續留在受贈人名下)--
若土地還在受贈人的名下,則會以被繼承人「死亡時」的公告土地現值來計入遺產總額。

📊 簡單舉例看差別(資料來源:國稅局)
假設父親在 2026 年 5 月過世,生前在 2025 年 2 月將 A、B 兩筆土地贈與給兒子:

A 土地: 贈與時現值 310 萬元,後來兒子在 2025 年 12 月以 400 萬元市價轉手賣給第三人。因為已轉手,所以計入遺產的價值是以贈與時的 310 萬元計算。

B 土地: 贈與時現值 334 萬元,父親過世時現值漲到 420 萬元,且兒子仍繼續持有。因此,計入遺產的價值是以死亡時較高的 420 萬元計算。

(💡 貼心提醒:已繳納的贈與稅及土地增值稅都可以在限額內扣抵遺產稅!)

生前房地產移轉眉角多,若不小心踩到兩年內視為遺產的規定,稅負規劃可能就會大不同。建議在進行家族財產規劃時,務必先向專業稅務或地政士諮詢,才能合法節稅不踩雷!

#遺產稅
#贈與稅
#節稅規劃
#土地贈與
#不動產傳承
#高雄國稅局
#詠達地政士聯合事務所

🏠 房子生前送給子女,2年內過世,就一定會被「抓回來」課遺產稅嗎?很多人做資產傳承時,都會有一個想法:「趁早把房子過戶給孩子,以後就不用處理遺產稅了吧?」但這裡有一個非常重要的時間點——「死亡前2年」。而且,這個規定其實還有一個容易被忽略的...
18/09/2026

🏠 房子生前送給子女,2年內過世,就一定會被「抓回來」課遺產稅嗎?

很多人做資產傳承時,都會有一個想法:

「趁早把房子過戶給孩子,以後就不用處理遺產稅了吧?」

但這裡有一個非常重要的時間點——
「死亡前2年」。

而且,這個規定其實還有一個容易被忽略的例外。⚡

⸻

🔍 什麼是「死亡前2年贈與」?

依《遺產及贈與稅法》第15條規定,被繼承人在死亡前2年內,將財產贈與給特定親屬,例如配偶、各順序繼承人及其配偶,原則上會被視為遺產的一部分,併入遺產總額計算遺產稅。

舉個例子:

👨 爸爸在生前將一間房子贈與給兒子。
🏠 房子也已經完成過戶。
⚠️ 但爸爸在過戶後2年內不幸過世。

這時候,這間房子原則上仍可能被列入爸爸的遺產總額計算。

而且要注意的是,遺產稅的計算,並不是單純看當初贈與時的房屋價值,不動產涉及公告土地現值、房屋評定標準價格等相關規定,實際申報仍要依身故時的課稅規定核算。

⸻

💡 但有一個容易被忽略的例外

如果財產贈與之後,到被繼承人死亡前,原本的配偶或親屬關係已經消滅,在符合相關法規要件的情況下,該筆贈與就可能不適用第15條,而不必併入遺產總額。

例如:

夫妻離婚後,原本的配偶關係已經消滅。

因此,處理遺產申報時,不能只看到「死亡前2年內有贈與」就直接認定一定要併入遺產。

👉 身故當時的身分關係,才是判斷的重要關鍵之一。

⸻

✨ 詠達幫大家整理3個重點

① 死亡前2年贈與,不代表過戶完成就完全與遺產稅無關

符合《遺產及贈與稅法》第15條規定的贈與,即使生前已經完成移轉,仍可能被視為遺產,併入遺產總額計算。

② 親屬或配偶關係是否仍存在,非常重要

贈與後如果發生離婚等身分關係消滅的情況,可能涉及第15條的例外規定。

③ 資產傳承不能只看「過戶」,還要看「稅源」

很多家庭真正遇到的問題,不是房子留不留得住,而是:

「房子留給孩子了,稅金要從哪裡來?」

⸻

💰 真正值得思考的,其實是「現金流」

假設一個家庭擁有一間價值很高的不動產。

生前把房子移轉給子女,原本是希望完成傳承;但如果後續涉及遺產稅,繼承人又沒有足夠現金可以繳稅,就可能面臨:

「房子有了,但現金不夠。」

最後甚至可能必須出售部分資產籌措稅款。

所以在實務上的資產傳承規劃,除了考慮:

🏠 房子怎麼移轉
📜 遺囑怎麼安排
💰 贈與稅、遺產稅怎麼估算
🤝 家族成員如何分配

還有一個很重要的問題:

「萬一現在發生繼承,稅金的現金從哪裡來?」

這也是為什麼有些家庭在進行不動產傳承的同時,也會進一步評估壽險等工具,作為可能的稅源與現金流安排。

保險不是用來取代稅務規劃,而是可以放在整體傳承架構裡一起思考。

⸻

🧩 傳承不是「把房子過戶出去」就結束

真正完整的資產傳承,應該同時思考:

資產 → 稅負 → 現金流 → 分配 → 家族關係

房子怎麼留,是第一步。

能不能讓下一代「留得住」,才是傳承規劃真正值得關注的地方。

如果您正在考慮:

✔️ 不動產生前贈與
✔️ 遺產稅/贈與稅
✔️ 遺囑與資產分配
✔️ 保險與稅源規劃
✔️ 家族信託與資產傳承

歡迎私訊詠達。

我們可以先從您的家庭資產結構與需求開始了解,再一起把問題一項一項釐清。

傳承不是越早過戶越好,而是要把「過戶後的風險」也一起想清楚。

💬 你有沒有聽過「房子都過戶了,結果還是被算進遺產」的案例?

歡迎私訊及留言聊聊

#詠達地政士事務所 #資產傳承 #遺產稅 #贈與稅 #遺產及贈與稅法第15條 #不動產傳承 #房地產過戶 #稅源規劃 #壽險規劃 #家族信託 #遺囑規劃 #地政士 #傳承規劃

爸媽疼愛小孩想幫忙買房,用錯方法竟然會多繳好幾百萬的稅?!😱最近一則國稅局的案例引起熱議:有一位爸爸拿出 5,600 萬元幫未成年兒子買了一間精華地段的豪宅。如果爸爸是直接把 5,600 萬元現金轉帳給小孩,讓小孩自己去買房,扣除免稅額後,...
16/09/2026

爸媽疼愛小孩想幫忙買房,用錯方法竟然會多繳好幾百萬的稅?!😱

最近一則國稅局的案例引起熱議:

有一位爸爸拿出 5,600 萬元幫未成年兒子買了一間精華地段的豪宅。如果爸爸是直接把 5,600 萬元現金轉帳給小孩,讓小孩自己去買房,扣除免稅額後,算下來要繳大約 663 萬元的贈與稅!

但聰明的爸爸選擇「直接幫小孩出資購屋」,贈與價值的認定竟然大不同——
不動產是以「房屋評定標準價格」與「土地公告現值」來計算。結果本案核定下來,贈與稅只要 195 萬餘元!兩種做法一差,竟然省下了 468 萬元的真金白銀!💡

✨ 詠達幫大家畫重點:
1. 現金 vs. 不動產認定差很大:現金贈與是看實際金額;而直接幫忙購置不動產,是以「公告地價」及「房屋評定現值」計算,通常遠低於市價或實際成交價。

2. 資金流向是關鍵:國稅局對於未成年人買房的資金來源查核相當嚴格,若由父母直接匯款給建商或賣方,會被視同贈與,務必依法誠實申報。

3. 提前布局更安心:資產傳承與不動產移轉眉角非常多,如何合法節稅又能保障家人,需要全盤的專業規劃!

但這個案例不應該只看節省贈與稅的部分,需要通盤考量,未來在售屋時的房地合一稅等,由於出售贈與房屋的成本認定是「公告地價」及「房屋評定現值」,並非一般認定的買賣價格,所以要特別注意

資產傳承不只要有愛,更需要懂法律與稅務的專業導航。如果您對不動產贈與、繼承或資產配置有任何疑問,歡迎隨時私訊詠達,讓專業團隊為您的資產把關!👇

#不動產稅務
#贈與不動產
#贈與
#不動產
#國稅局
#詠達地政士聯合事務所
#房地合一

【拿生活照、外送紀錄、里長證明都沒用!國稅局查這幾樣,63萬換屋退稅直接飛了💸】你以為只要「戶籍遷進去」、「拍幾張有住的照片」、「請里長蓋個章」,就能順利拿到房地合一稅重購退稅嗎?事實上國稅局的查核,堪比徵信社!近期有一個非常經典的真實案例...
15/09/2026

【拿生活照、外送紀錄、里長證明都沒用!國稅局查這幾樣,63萬換屋退稅直接飛了💸】

你以為只要「戶籍遷進去」、「拍幾張有住的照片」、「請里長蓋個章」,就能順利拿到房地合一稅重購退稅嗎?

事實上國稅局的查核,堪比徵信社!

近期有一個非常經典的真實案例,值得所有計畫換屋的朋友高度警惕👇

🔍 案例回顧:以為能退62.7萬,結果全泡湯!
新北一名屋主在2018年買了鶯歌房子,2023年以1,338萬賣出,繳了約 62.7萬元 的房地合一稅。
隔年他買了淡水新房,依規定申請「重購退稅」,希望能把這近63萬退回來。
為了證明自己「確實有在鶯歌自住」,他準備超齊全:
✅ 室內居家生活照
✅ 外送平台點餐紀錄
✅ 信用卡消費明細
✅ 甚至連「里長開的居住事實證明」都拿出來了!
但國稅局一調資料,直接打臉駁回申請。

🕵️‍♂️ 國稅局是怎麼拆穿「假自住」的?
國稅局不只看所提供的資料,更看客觀的「生活軌跡」:

1️⃣ 致命的時間點(設籍時間過短)
屋主持有5年多,全家戶籍都在萬華老家。直到2023/5/9跟房仲簽下委賣契約後,才在 5/15急忙把戶籍遷入鶯歌;8/25房子賣掉,9/1就光速遷回萬華。設籍僅短短3個半月,意圖太明顯。

2️⃣ 騙不了人的水電度數
查核這段設籍期間的水費:56月「0度」、78月「僅1度」。一家三口如果真的天天生活起居,洗澡、洗衣怎麼可能幾個月只用1度水?

3️⃣ 生活軌跡比對:就醫與小孩疫苗紀錄
這點最致命!國稅局調閱健保就醫紀錄,夫妻倆幾乎都在萬華看診;未成年子女的幼兒常規疫苗接種、疫情隔離通知單,填寫的通訊地與施打診所全在萬華。

國稅局認定:屋主的生活重心地顯然在萬華,鶯歌房屋根本沒有「實質居住事實」,因此不給退稅!

💡 換屋族該注意什麼?
1. 生活軌跡:國稅局現在查核自住,水電瓦斯度數是標配,連小孩就學、就醫地、通訊地址、網購常收件地址都會綜合評估。

2. 提前規劃設籍與生活:如果有換屋退稅計畫,請務必提早完成設籍,並留下連續、正常的用水用電等實質居住軌跡,切忌「賣了才遷、退了就撤」。

3. 里長證明不等於免死金牌:在行政法院與稅捐稽徵實務上,「客觀數據(水電、健保、就學)」的證據力遠大於主觀證明書或擺拍照。
換屋退稅動輒數十萬甚至上百萬,千萬不要因小失大!

#房地合一稅 #重購退稅 #買房稅務 #換屋必看 #實質課稅 #稅務日常 #房產知識
#詠達地政士聯合事務所

📢【賣房簽「專任約」又\找別人賣?賠了違約金,還「不能」抵稅!】💡很多屋主賣房時,為了快點成交,簽了「專任委託」後又偷偷找其他仲介簽約帶看,以為「誰先賣掉給誰賺」。但小心!這樣做不僅要賠原仲介一筆違約金,這筆費用在報【房地合一稅】時,國稅局...
09/09/2026

📢【賣房簽「專任約」又\找別人賣?賠了違約金,還「不能」抵稅!】💡

很多屋主賣房時,為了快點成交,簽了「專任委託」後又偷偷找其他仲介簽約帶看,以為「誰先賣掉給誰賺」。
但小心!這樣做不僅要賠原仲介一筆違約金,這筆費用在報【房地合一稅】時,國稅局是「不准扣除」的! ❌💸

🔍【真實案例一次看懂】
國稅局近期分享了一個真實案例:

簽訂專委:甲君於 113/11/01 與 A仲介 簽署「專任委託銷售契約」(專委期限至 114/01/30)。

違約重簽:113/12/01 甲君在專委期限內,又與 B仲介 簽訂一般委託。

成交移轉:113/12/10 透過 B仲介 順利媒合成交。

結果:A仲介 發現甲君在專任期間內私下委託他人成交,要求甲君依約給付「服務報酬(實質為違約金)」10 萬元。

⚠️等到申報房地合一稅時,甲君把「B仲介費」和「賠給A仲介的10萬元」一起列報扣除,結果被國稅局打回票!

⚖️【為什麼賠給原仲介的錢不能抵稅?】
國稅局針對房地合一稅的「必要費用」認定相當明確:

🟢 B仲介的服務費(可列報扣除)
👉 這是「本次交易實際促成移轉」通常且必要的支出。

🔴 A仲介的違約金/服務報酬(不可扣除)
👉 雖然名義上寫服務報酬,但本質是「甲君違約」所生的損害賠償與懲罰性支出,並「非」出售該房地的必要處分成本,因此不能拿來減除所得稅!

💡【提醒屋主 2 大重點】
委託合約要看清:「專任約」與「一般約」責任大不同。
專任約有效期間內,千萬不可自售或另行委託他人銷售,否則賠了夫人又折兵。

🏠📌費用扣除看實質:房地合一稅扣除費用,只認「與本次交易直接、必要相關」之成本費用,違約金、罰款性質的支出一律不得扣除!

高雄國稅局新聞稿: https://www.ntbk.gov.tw/singlehtml/8edee6a2f90d4254a5e8d38c1db38137?cntId=0610b61654e74a11ada11c81a0d17bb0

#房產知識
#房地合一稅
#專任委託
#買賣房屋
#稅務法規
#國稅局案例
#詠達地政士聯合事務所

【買了預售屋又買成屋?小心一招讓你的「重購退稅」全飛了!💸】換屋族、買房族注意了!很多人以為「只要兩間都自住,賣掉其中一間就能申請重購退稅」,但其實魔鬼藏在細節裡,國稅局認定順序的標準,跟你想的完全不一樣!最近國稅局分享了一個真實踩雷案例👇...
05/09/2026

【買了預售屋又買成屋?小心一招讓你的「重購退稅」全飛了!💸】

換屋族、買房族注意了!很多人以為「只要兩間都自住,賣掉其中一間就能申請重購退稅」,但其實魔鬼藏在細節裡,國稅局認定順序的標準,跟你想的完全不一樣!

最近國稅局分享了一個真實踩雷案例👇

🧑‍💼 苦主阿明的故事:
1️⃣ 2019年:簽約買了 A 預售屋,結果工程延宕,等了 4 年都沒交屋。
2️⃣ 2023年3月:等不及了,先買了 B 成屋入住。
3️⃣ 2023年8月:A 預售屋終於完工,辦理「所有權移轉登記」。
4️⃣ 2024年5月:阿明把 A 房子賣掉,並以「兩間都自住」申請房地合一重購退稅。

結果:國稅局直接駁回,並要求補稅! 😱

🔍 為什麼退稅失敗?關鍵在於「登記日」!

國稅局強調,房屋取得的時間先後:
❌ 不是看你哪時候簽約
⭕ 而是看「所有權移轉登記日」!

在稅法認定上:
👉 阿明先取得 B(2023年3月登記)
👉 後取得 A(2023年8月登記)
👉 最後把較晚取得的 A 賣掉

這在稅捐機關眼裡,不是「賣舊買新」,而是「買新賣新」!
因為重購退稅的立法初衷是「減輕換屋族負擔(賣掉舊家換新家)」,如果你先把後買的新屋賣掉、留下舊屋,就不符合退稅資格了。

💡 給換屋族的避坑小叮嚀:
如果你也是預售屋等太久、中途忍不住先買成屋的人,一定要特別核對兩間房子的「產權移轉登記日期」!

千萬別因為順序搞錯,白白跟大筆退稅款擦身而過~

新聞來源: https://udn.com/news/story/7243/9734837

#房地產
#房地合一稅
#重購退稅
#預售屋
#買房知識
#換屋族必看
#稅務日常
#詠達地政士聯合事務所

Address

台中市東區十甲路280號
Taichung
401

Opening Hours

Monday 09:00 - 18:00
Tuesday 09:00 - 18:00
Wednesday 09:00 - 18:00
Thursday 09:00 - 18:00
Friday 09:00 - 18:00

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when 詠達代書的不動產知識小空間 posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to 詠達代書的不動產知識小空間:

Shortcuts

Share

Category