06/09/2026
[使用借貸:打算借住一輩子的叔叔]
以「住到終老」作為關鍵詞查詢,
民事案件有154件,
不知道有幾件真的能住到終老?
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【案件概要】
[案由]:請求遷讓房屋等事件
[原告]:卓○靜
[被告]:卓○成
[一審判決結果]:
1.被告應將門牌號碼○○市○○區○○○路○○○巷○號○樓房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。
2.被告應自起訴狀繕本送達翌日起(即民國114年7月12日)至返還房屋之日止,按月給付原告新台幣1,662元。
3.原告其餘之訴駁回。
4.訴訟費用由被告負擔33%,餘由原告負擔。
5.得假執行與免為假執行之宣告。
【案件爭點】
[原告主張]
1.原告繼承取得系爭房屋應有部分1/2,被告亦持有1/2。原告成年出社會後有成家立業自住之需要,依民法第472條第1款「貸與人因不可預知之情事自己需用借用物」規定,得終止兩造間無償使用借貸契約。
2.原告已先後透過代理人告知、寄發存證信函及以本件起訴狀繕本送達被告為終止契約之意思表示。
3.借貸契約終止後,被告未經全體共有人協議分管或同意,無權占用系爭房屋全部,原告得依民法第767條第1項前段、第821條請求騰空遷讓返還予全體共有人。
4.被告長期無權占有,受有相當於租金之不當得利,應給付起訴前5年不當得利57萬元及自起訴狀繕本送達翌日起每月給付9,500元。
[被告主張]
1.被告係依家族共識得無償使用系爭房屋至其離世為止,期限為被告死亡之日,原告繼承應受拘束,且原告未能證明有需用房屋之原因事實,並未合法終止借貸契約。
2.縱認借貸已終止,被告之子自112年起每年均有匯款二千餘元至原告方帳戶,兩造間已另成立「不定期租賃關係」,被告為有權占有。
3.原告請求之金額過高,被告並非無權占用。
[爭點]
1.兩造間就系爭房屋之無償使用借貸契約是否已合法終止?於何時終止?原告成家立業是否符合「不可預知之情事自己需用借用物」?
2.兩造間是否因被告匯款而成立「不定期租賃關係」?
3.原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予全體共有人,是否有據?
4.原告請求起訴前5年及起訴後相當於租金之不當得利,有無理由?得請求之數額為何?
[請求權基礎(原告主張的法律依據)]
民法第470條第2項(未定期限使用借貸之請求返還借用物)
民法第472條第1款(貸與人終止使用借貸契約)
民法第767條第1項前段(所有物返還請求權)
民法第821條(共有人對第三人或他共有人行使物上請求權)
民法第179條(不當得利返還請求權)
【判決理由】
[法院認定]
1.使用借貸契約已於起訴狀繕本送達時(114年7月11日)合法終止:
⊙原告因繼承取得房屋應有部分,成立借貸當時(77年)原告尚年幼與父母同住,嗣成年後因成家立業需另行居住,且原告名下無其他建物可居,此種成家自住需求屬契約成立後發生、非訂約時所能預見之「不可預知之情事自己需用借用物」,即使使用借貸約定有期限,只要發生民法第472條第1款所定「不可預知之情事,貸與人自己需用借用物」之事由,仍得終止契約。
⊙先前原告母親僅與被告洽談共同出售,未明示終止借貸;存證信函僅催告給付租金,亦難認有終止借貸之意思。故以起訴狀繕本送達被告之日(114年7月11日)發生合法終止借貸之效力。
2.兩造間不成立不定期租賃關係:
⊙被告之子匯款每年二千餘元,法院認定係用以負擔原告應有部分所應繳納之房屋稅、地價稅,而非租金。
⊙稅捐分擔與租金性質不同,兩造從未就租金數額、租期等租賃必要之點達成意思表示合致,無從認定成立不定期租賃。
3.被告無權占有全部房屋,應騰空遷讓返還全體共有人:
兩造各持有應有部分1/2,被告未經原告同意獨占全部房屋,且其持分未達民法第820條第1項所定逾2/3之門檻,因此無權排除原告對共有物之使用收益。於使用借貸終止後,被告既已無合法占有權源,原告依民法第767條第1項前段、第821條請求返還全體共有人,洵屬有據。
4.不當得利之計算:
⊙起訴前5年部分駁回:起訴狀送達前,被告係本於兩造間原先之合法使用借貸契約占有,非無法律上原因,不構成不當得利,故駁回57萬元請求。
⊙起訴後部分准許每月1,662元:系爭建物屋齡已逾48年、位處巷弄、結構老舊,斟酌周邊繁榮程度與利用價值,法院認以系爭房地申報總價額年息6%計算相當於租金之利益為適當。全棟每月利益為3,323元,按原告持分1/2計算,每月損害為1,662元。
【案件啟示】
📌[親情借住長達數十年,仍可因後輩「成家立業」依法收回]:
無償使用借貸本質為恩惠契約,民法第472條第1款賦予貸與人寬鬆的終止權限。即使借住數十年,只要在契約成立後發生訂約時無法預見的自己需用事由,例如本案原告成年成家後產生自住需求,並無其他建物可供居住,即可能符合民法第472條第1款而終止借貸契約。
📌[代繳房屋稅、地價稅≠付房租,難以直接抗辯成立租賃]:
實務上借住親友常以「幫忙繳稅金」主張雙方已轉為不定期租賃,但租賃契約至少須有租賃雙方對租金、租賃標的等必要之點達成意思表示合致。稅捐繳納多屬共有人間對物之負擔或跑腿分攤,無法輕易魚目混珠轉化為租賃契約以求阻擋遷讓。
📌[共有物未經分管協議,持分一半也不得擅自獨占全棟]:
各共有人雖按應有部分享有使用收益權,但範圍及於「共有物之全部」,未經協議分管或法定多數決同意,任一共有人均無權擅自排除他共有人而獨占特定空間;遭排除之共有人得依法訴請向「全體共有人」返還。
📌[使用借貸合法終止前,無法往前追討「過去5年」不當得利]:
此案原告請求過去5年相當於租金之不當得利57萬元遭全數駁回,關鍵在於借貸契約在「起訴狀送達前」仍屬合法有效存續。因此,本案提醒所有權人,若確實要終止使用借貸關係,應明確表示終止意思並保留送達證據;若僅以要求付租金、要求搬遷或其他模糊文字交涉,日後可能發生是否已終止借貸契約的爭議。
📌[老舊建物之不當得利,實際獲償金額往往遠低於市價]:
法院計算無權占用之不當得利,多以「土地申報地價+房屋課稅現值」之法定年息(本案酌定6%)為基準,老屋課稅現值極低,原告起訴請求每月9,500元,最終判准僅每月1,662元。訴訟前應審慎評估經濟實益與訴訟成本。
【延伸閱讀:臺灣高等法院113年法律座談會民執類提案第12號研討結果】
二、法律問題:
乙、丙共有A屋應有部分各二分之一,嗣因丙積欠債務遭強制執行拍賣而由甲拍定並取得其應有部分,惟A屋仍由乙及家屬單獨占有,甲遂訴請乙返還A屋並取得勝訴確定判決,判決主文為「乙應將A屋遷讓返還予全體共有人」,甲持上開確定判決聲請強制執行,經執行法院通知乙限期自動履行,乙收受自動履行通知後具狀表示已將A屋一半清空同意交予甲使用,並願將A屋大門鑰匙交付一副予甲或換鎖由甲、乙各持有一副新鑰匙而均得自由進出並使用A屋,經執行人員定期履勘時,A屋確實已清空一半且乙當場提出A屋鑰匙欲交付甲,惟甲表示乙需騰空屋內動產並自A屋遷出始滿足執行名義主文所示之返還共有物之履行義務,乙現仍占有A屋尚未自動履行完畢,請求執行法院繼續執行。本件中,乙是否已依執行名義履行完畢?
三、討論意見:
甲說:否定說。
(一)依強制執行法第124條第1項前段規定:「執行名義係命債務人交出不動產而不交出者,執行法院得解除債務人之占有,使歸債權人占有。」是題示中,乙未自A屋中遷出而仍占有於屋內,未滿足判決主文所示之履行義務,執行法院應解除乙之占有使其離開房屋,至於甲、乙是否同意共同居住A屋中或達成其他使用方式,需由甲、乙依民法第820條規定決定分管方式。
(二)參最高法院78年度台上字第355號民事判決意旨:「民法第818條規定,各共有人按其應有部分,對於共有物之全部有使用收益權。但共有人對於共有物之特定部分使用收益,仍須徵得他共有人全體之同意。非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。是共有人未得其他共有人之同意占有共有物之全部或特定部分為使用收益,他共有人即得本於所有權之作用,請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分」。本題乙未徵得甲同意而自行將A屋切割一半各自使用,已侵害甲之所有權,執行法院應解除乙對A屋之占有始滿足執行名義主文之要求。……
四、審查意見:
採甲說,討論意見甲說理由(三)建議刪除,並補充理由如下:
依最高法院82年度台上字第990號判決意旨「經核分別共有之各共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權,所謂應有部分,係指分別共有人得行使權利之比例,非指共有物之特定部分。(見:本院57年台上字第2387號判例),故共有人對共有物之特定部分為使用收益,仍須徵得他共有人全體之同意,否則即屬侵害他共有人之權利(見:本院62年台上字第1803號判例)。又所稱之侵害,應指他共有人就該特定部分,無從按應有部分之比例,行使其權利致受損害者而言。占有使用之共有人,自不得將其應有部分固定於該特定部分,而以其占有使用之特定部分,未逾越按其應有部分計算之總面積,排除他共有人之請求權。」,是各共有人對共有物之全部,雖均有使用收益之權,然就共有物實際劃定範圍使用,乃屬分管性質,在未得全體共有人同意前,不得就共有物之特定部分使用收益。
五、研討結果:
照審查意見通過。
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#使用借貸
#不當得利
#漫畫經改編純屬虛構