芳鄰代書地政士粉絲團

27/04/2023

房屋銀行貸款的增貸或轉貸之疑問說明

一、本案例疑問簡述:
針對左營的左先生詢問：最近因公司會有週轉資金需要，自己的房屋雖已有貸款，但是已經還了一半的貸款了，想再跟銀行申請房屋貸款可以嗎？建議要如何處理 ？茲就以下幾點說明回覆，請左先生評估。

二、 銀行房貸增貸或轉貸之觀念說明：

(一)房屋貸款增貸之說明：
房屋貸款的增貸，顧名思義就是，在原貸款銀行於原貸款及原抵押權不動的狀態下，再向『原銀行或其他銀行』以原有房屋的『殘值』作為抵押物，申請貸款設定二胎給銀行。
評估部分，現在銀行的服務態度都很好，自給銀行接洽，請其評估後『可增貸金額及利息』，如符合自己的資金需求與還款能力，即為符合資格。

(二) 房屋貸款轉貸之說明：
房屋貸款的增貸，簡單而言，就是以原有房屋向新銀行，借新還舊且多的貸款金額部分，還可另外自己運用。
評估部分，亦屬自己跟新銀行接洽，『切勿聽信有人比較熟之類的取利話術』，請銀行評估後『可轉貸金額及利息』，如符合自己的資金需求與還款能力，即為符合資格。

三、銀行房貸增貸或轉貸之費用：
銀行除了借款的常規利息外，會有一筆『開辦費』。接著，就是抵押權設定規費（含書狀費）、代書費。
若想省代書費的朋友。，平心而論，其實承辦銀行如願意讓民眾自行辦理，且民眾平日上班是可自行外出的工作，加上地政機關在倡導便民服務，民眾有疑問可自己詢問各轄區地政事務所。有時間的朋友，自己多跑幾趟舊事實間成本換金錢成本而已，也沒有不好。

四、銀行房貸增貸或轉貸之注意事項：
左營的左先生及都耐心看到這邊的朋友，就順便先學一點抵押權實務經驗，設定辦理上應注意部分：
（一） 房屋貸款撥款銀行存摺及印章要自己保管好。
（二） 銀行抵押權設定，債務人用原開戶印章即可，不需申請印鑑證明。
（三） 貨比三家少吃虧。

#銀行貸款抵押權申請疑問
#銀行轉貸說明
#銀行增貸說明

20/03/2023

法拍屋投標的基礎注意事項

一、法拍屋有物之無瑕疵擔保責任：

觀察強制執行法第69條規定：拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。簡單來說，就是當的交後繳完尾款時，就算買到凶宅、房屋漏水、輻射屋..等等，都難以要求法院退貨或減價。故投標前要遵守投標停、看、聽的SOP。

二、法拍屋投標人之起手無回（寫錯門牌也是風險）：

實務上法院曾發生有二個案子一起標售，一間門牌11號三角窗店面，一間門牌13號店面非三角窗，但有問民眾投標得標單寫錯門牌，以三角窗的店面價格標下非三角窗的店面，而當場反悔，最後賠了壓標金還多付了300萬給法院。

三、法拍屋的投標與得標之價金：

法拍屋投標時須在標單內，放入公告的押標金之銀行本票，且得標的投標人除有優先購買權之案件，應於得標7日內繳足全部價金（有些點交案件銀行可於投標前三週先向銀行申請法拍代墊款，後面再轉入房屋貸款），逾期不繳，原得標之不動產會再行拍賣，再拍出之價額若少於原拍定價額，其價額將由原拍定人負責。

四、法拍屋的行情評估：

除了極少數的民眾是為買回具有特別意義的不動產外，一般都是具投資或使用目的而進場投標，故得標的金額與市價是門重要的功課，除了自行查詢實價登錄與查訪後抓出的行情價額外，建議找對強制執行法有經驗的朋友或專業人士，注意一下個案細節（每個投標個案都有其要注意的地方） ，有時付出一些作業費，可免除後面繳納更多的損失補習費。

五、法拍屋的銀行貸款：

目前華南、合作金庫新光、聯邦..等銀行，均有提供法拍屋【代墊款】的業務，利息均算合理，詳情請洽各家分行。待得標人取得不動產產權後，還可轉成【銀行一般房貸】。需要注意的事，目前台南與高雄的承辦銀行都趨於保守，最少要有三週時間去交涉，會相對沒有時間壓力。

六、法拍屋的一般程序與應買程序：

1.一般程序：

第一次拍賣、第二次拍賣（減價20％）、第三次拍賣（再減價20％）都稱為一般程序。

2.特別程序（應買程序）：

當第三次拍賣流標時，依強制執行法第95條，執行法院會在10日內公告的『應買程序』，簡單來說，有興趣的人就可以依第三拍底價公告三個月內，向該法院遞交『應買狀』，法院經詢問債權人及債務人之意見後，會做出是否許可之裁定，即（不減價的第四拍）。
（第五拍）特別程序減價拍賣，會按照第三拍底價打8折。不過實務上，會進入這個程序的案子，多半屬於技術案件，例如：持分房屋或土地不點交案、道路用地、、等。

七、法拍屋的點交與不點交：

主要以強制執行法第98條與99條為主要的分界點。值的注意的事，法拍屋若僅有單純的投標公告載明的點交即點交，不點交即不點。那法拍屋也就沒有所謂的神秘色彩了。

簡單來說，投標個案之點交與不點交，多年來一直都是一般客戶與專業客戶的投標分水嶺。也是每個投標個案一開要釐清的重點。不了解這部分投標風險的朋友，建議先研究一下這個問題後再去投標。以免一試成陰影。

八、法拍屋的遺留動產處理：

1.造冊清點與通知領取：

點交時，法院會對屋內有價值的遺留物，一一拍照並清點造冊。無價值的遺留物(如衣物)，則可在法院的同意下，視同廢棄物丟棄。法院通知債務人(原屋主)或其代理人，約15天內前來領取遺留物。若找不到前屋主，或前屋主不願出面領取，則會進入動產拍賣程序。

2.動產鑑價與拍賣：

鑑價公司，會對遺留物進行鑑價，同時也會請拍定人，到法院繳交動產拍賣執行費。像法拍屋拍賣程序一般。

＃強制執行法基礎之專業證明:高大推教學字第1110051號

＃法拍屋不點交技術案件諮詢、＃高雄金拍屋、＃高雄法拍屋

＃高雄金拍屋過戶的專業代書 ​

＃高雄代書 ＃鳳山代書 ＃前鎮代書

06/03/2023

房屋稅減半之自營工廠稅率，按月份比例計徵

壹、本實務案例問題概述:
針對居住於雄讚市薪興區五福路的火牛先生親自來本所詢問，其工廠已申請自營工廠之房屋稅其稅單課徵疑問一事。
略以，…火牛先生所有的火牛金屬有限公司，民國109年4月中旬跟雄讚市政府買了一塊乙種工業工地，民國110年七月中旬亦完成建廠並核發使照，且當月業經雄讚市政府經濟發展局於民國110年8月20日核准工廠登記。嗣後，於民國110年9月17日出申請，所轄之稅捐處亦於民國110年9月20日核准其自營工廠之房屋稅及地價稅申請。為何『火牛金屬』110年10月收到當年度之地價稅全部符合事業用地稅率，然而111年4月收到當年度之房屋稅之核准稅單，卻受核准11個月的房屋稅自營工廠減半徵收呢？而非核准10個月減半或全年度減半呢？基於工廠成本考量而提出詢問。

貳、地價稅特別稅率之適用及回覆：
一、 地價稅納稅之依據：
地價稅每年開徵一次，繳納期間為每年11月1日至11月30日，課稅所屬期間為每年1月1日至12月31日。每年的8月31日為地價稅的納稅義務基準日，此為土地稅法施行細則第20條規定之意旨。
課稅實務上，乃以8月31日為此稅納稅義務人之切算點，依此點之
土地登記簿資料的所有權人為納稅義務人。亦即，地價稅當年度課徵稅單的納稅義務人。上開規範源於土地稅法施行細則第20條之意旨。

二、 地價稅稅率適用之依據：
由納稅義務人引伸而至之地價稅課徵稅率，乃自用住宅用地及事業用地之土地所有權人，應於每年地價稅『開徵四十日前提出申請（保守看法為當年度之9月21日前）』。逾期申請者，自申請之次年期開始適用。此乃土地稅法第41條之規定意旨。

三、 本詢問案於地價稅疑問之回覆：
綜上規定於課稅實務上，『火牛金屬』於當年度9月20日申請核准之地價稅適用稅率，亦在當年度11月開徵時，即適用當年度全年之地價稅稅率。因此，民國110年地價稅稅單即為全年事業用地稅率適用並課徵之。

參、房屋稅稅率之之適用及回覆：
一、房屋稅適用稅率之申請：
房屋稅一年徵收一次，目前為每年5月1日開徵至5 月31日截止，繳納期間為一個月。課稅期間是前一年的7 月1 日起算至當年6 月30日止。房屋變更使用之申報義務，乃為自使用情形變更之日起30日內有申報義務。此即房屋稅條例第7條後段規定之意旨。亦即，房屋稅之納稅義務人負有稅捐變更申報之協力義務。該法律規範之反面解釋，本所認為，亦屬納稅義務人可享受稅捐權利之基準點。

二、房屋稅適用稅率之計徵：
依據房屋稅第12條規定之旨趣，意即同一納稅義務人之房屋稅原則上按當年適用稅率計徵之。惟遇有房屋變更時使用之情事時，均須按月比例分別計課，未滿一個月者則不計之。

三、詢本問案於房屋稅疑問之回覆：
綜上規定於課稅實務上，『火牛金屬』於當年度110年8月20日業經雄讚市政府經濟發展局核准為登記工廠。此乃『實際使用變更日期』。本所基此釐清，主管稅捐機關之自營工廠減半徵收依法核准點，為何非屬『提出房屋使用變更申請日』或『當年度房屋稅課稅期間期使日』！

再者，房屋稅的課稅期間是前一年的7月1日起算至當年6月30日止。本案主管稅捐機關依據房屋稅法第七條規定，依據實際使用變更日期（民國110年8月20日）為核准為自營工廠當月份開始減半稅率，進而作出核課民國110年7月1日至110年7月30日之1個月『營業稅率』加上民國110年8月1日至111年6月30日之11個月『營業減半稅率』，實屬合法之稅捐核課（行政處分）。

再舉一假設為例來說明。假設『火牛金屬』當初受核准為登記工廠之日期落在（民國一百一十一年七月二十日），且申請及核課日同為上開案例日期。本所認為，『火牛金屬』應無此疑問之提出了（即自營工廠減半稅率於7月份即受全年度核准適用）。

＃房屋稅的每年課稅課稅期間
＃房屋稅適用稅率之申請（土地稅法第7條之意旨）
＃房屋稅之按月適用比例計徵（房屋稅法第12條之意旨）
＃地價稅的每年課稅課稅期間
＃地價稅適用特別稅率之申請（土地稅法第41條之意旨）
＃地價稅之納稅基準日（土地稅法施行細則第20條之意旨）

本所GOOGLE網站 https://legal-services-khch.business.site/

19/01/2023

近來有詐騙集團疑盜用本所網站照片，用 line通訊軟體詐騙客戶匯款。本所，絕不會在書面委任業務前，用請客戶匯款，請大家小心。

11/12/2022

家人間贈與，以買賣移轉可節省土地增值稅嗎？

壹、本案例問題狀況:
黑熊爸爸A想要將一戶房子及土地送給黑熊女兒B，詢問代書後發現此次贈與需繳納的一般稅率的土地增值稅竟然高達500萬，嗣後跟幾個朋友聊天時討論到好像改用買賣名義申報，這樣土地增值稅即可變自用住宅稅率，好像稅額可以降至150萬元？
黑熊爸爸在自己要去辦理前，突然好奇，國稅局是否故意留此申報漏洞給大家使用？換個方式申請就可以降約莫三分之一的稅金，有這麼好康嗎？故來本所討論，本所所給的說明及建議如下。

貳、這其實是一個贈與、二親等買賣與繼承，三選一的選擇題
贈與是一種無償的法律行為。黑熊爸爸將房地送給其女兒，其真意既然為贈與，應以贈與申報該法律行為。其土地增值稅亦僅能採用一般稅率，負擔高額的土地增值稅。當然，除有不得以之事由外，實不建議黑熊爸爸這此方式移轉房地。

再者，買賣行為之雙方，一旦涉及二親等親屬時，即有遺產及贈與稅法第5條第六款規定的二親等買賣限制。實務上申報完自用稅率土地增值稅後，仍須向國稅局申報並核發『非屬贈與財產同意移轉證明書』，且該證核發後該案會移交國稅局的稽查單位列管。一旦國稅局發現該買賣資金有異常回流之情形，將啟動稅捐稽徵法第30條之調查權，要求當事人說明。若當事人無法合理說明，即會被撤銷該稅捐利益，而後並連補稅後會隨有漏稅之罰緩產生。，除實有此實質的買賣事實外（真實的交易且買方確有此資金可給付），亦不建議黑熊爸爸這此方式移轉房地。

另外。遺產稅與贈與稅於制度設計上本來就是相互補充，亦即原則上課徵遺產稅籍不會課徵贈與稅。加上土地稅法第28條但書明文指出『因繼承移轉之土地，免徵土地增值稅』。

故本案黑熊先生換個角度思考的話，，其實可以以不違反民法第1223條規定之繼承特留分比例方式，加上民法第1164條遺產分割規定與民法第1191條公證遺囑規定，請地政士或律師先行規劃好其遺產分配規劃後，在請民間公證人來公證此房地，代其百年之後該房地即可讓黑熊女兒B取得，並可免徵贈與稅與土地增值稅，且可避開中華民國刑法第214條使公務人員登載不實及稅捐稽徵法第41條及43條之刑事責任。

叁、本案專業人士的繼續延伸閱讀

1.脫法行為：
「所謂脫法行為係指當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行 法規所禁止之相同效果之行為而言。」（參照最高法院94年度台上字第362號民事判決）

2. 規避租稅之定義：
『納稅義務人基於獲得租稅之利益』，《違背稅法之立法目的》，『濫用法律之方式』，《規避租稅構成要件之該當》，『以達成與交易常規相當之經濟效果』，《為租稅規避》。稅捐稽徵機關仍根據與實質上經濟利益相當之法律形式，成立租稅上請求權，並加徵滯納金及利息。（參照納稅義務人保護法第7條第三項）。

PS：專業的大大，如果您都耐心的看到這邊了，請再加一點點耐心的給個讚，好嗎？

#房地贈與 #二親等不動產買賣 #繼承規劃 #公證遺囑遺產規劃

小編： #高雄代書、 #高雄地政士、 #前鎮代書、 #小港代書、 #鳳山代書、 #苓雅代書、 #前金代書、鹽埕代書、 #旗津代書、 #三民代書、 #大寮代書、 #仁武代書、 #林園代書、鳥松代書、鼓山代書、左營代書、楠梓代書高雄高代書--芳鄰代書地政士事務所

資料來源：民法、土地稅法、遺產及贈與稅法、稅捐稽徵法、納稅義務人保護法、司法院民事判決。

本所官網：https://freg.com.tw/

本所GOOGLE網站 https://legal-services-khch.business.site/

我們看到，土地（不動產）的移轉，單純時，僅涉及物權契約行政移轉程序辦理；複雜時，將涉稅法、民法、刑法..等規定，認為『有無通盤的規劃，實關乎當事人的權益，不得不謹慎』。

17/08/2022

法拍屋的『銀行代墊款』實務

壹、本案例問題概述:
黑熊先生居住高雄市，從鄰居口中得知住家鄰戶的房屋經法院公告於30日後後要拍賣，其有意購入為收租利用。經向多方詢問後得知，可利用銀行的代墊款來補足其不足的拍賣款，不用全部都用自有資金，然而黑熊先生問到之前聽說法拍屋似可以借款八成？法院每一件法拍屋案件均為銀行可承接案件嗎？黑熊先生於實務上是否需於拍賣前先行與銀行洽詢評估嗎？還是黑熊先生得標後再與銀行洽詢即可順利放貸？
貳、銀行代墊款之簡介:
一、 銀行代墊款與購屋貸款之說明：
市場上的銀行代墊款，是指法拍案件之得標人，其於得標後須七日內向執行法院繳足之價金，向有承辦此業務之銀行，申請核貸並請該銀行直接替代繳納。在於該案件產權移轉登記完成時，轉換成為擔保式的抵押權房屋貸款。
至於代墊款的市場實務上，坊間似乎有個刻板印象為『法拍屋似可借八成銀行代墊款！』基於，銀行對於每個案件均會採各案評估方式，來決定放貸金額，故此刻版印象實務上非實際狀況，先替黑熊先生釐清。
再者，目前高雄有承辦此業務之銀行為華南（非全部分行均有承辦）、新光、聯邦、第一、高雄三信..等有開辦此代墊款業務之銀行，各家對於放款金額的成數，均以各家銀行自己評估之擔保總價來計算放貸成數，而非坊間所謂得標價或底標的八成，併為黑熊先生說明。

二、銀行代墊款評估之說明：
筆者約於民國91年進入法拍屋市場，當時銀行僅有承作法拍屋貸款，至於得標後七日內需繳足之價金，其代墊款放貸，大多數會找民間放貸公司承接這融資業務。隨著金融市場的進化，回到這民國111年的法拍屋市場，目前上述之銀行早已由法拍屋貸款進化至法拍屋代墊款業務，亦早在市場上大量取代了民間放貸公司的市場地位。以消費者之立場而言，一般銀行放貸利率與費用似均低於民間放貸公司，既然如此，與銀行先行評估即有基礎之立基點。
再以探討銀行代墊款之貸款性質角度觀之，銀行於申請人得標後評估其貸款申請，雖嗣後可轉換為抵押權貸款代墊款，惟放貸時卻無擔保品擔保，其性質上似屬於一種特殊性質之短期無擔保貸款。基此角度對視於申請人之對角立場可知，銀行並非法有的法拍物案件均可為銀行代墊款承辦案件，在此替黑熊先生釐清並說明第二個疑問。

三、銀行代墊款評估之說明與建議：
基於上述立場與筆者實務經驗而言。用商業角度來面對百萬等級以上的自用資產或投資置入行為，評估法拍屋案件時，加入適當的投入時間與金錢成本，應為必要的購屋成本，故每一個案件可銀行代墊款之案件，其的先行銀行融資評估，本為每一個投資者的評估程序。
基此，筆者建議自行或找認識的地政士，於投標前至少三週先行跟三家銀行接洽評估自身之還款資力、可貸金額與利率、融資之成本..等事項確定後，再行投標才為黑熊先生此商業行為之上策。

#高雄高代書
#法拍屋貸款
#芳鄰代書地政士事務所
#法拍屋銀行代墊款

小編：高雄代書、高雄地政士、前鎮代書、小港代書、鳳山代書、苓雅代書、前金代書、鹽埕代書、旗津代書、三民代書、大寮代書、仁武代書、林園代書、鳥松代書、鼓山代書、左營代書、楠梓代書

高雄高代書--芳鄰代書地政士事務所
資料來源：強制執行法第86條、第113條、第68-2條。辦理強制執行事件應注意事項第47點、本所實務經驗。

本所官網：https://freg.com.tw/

本所GOOGLE網站 https://legal-services-khch.business.site/

08/08/2022

不動產夫妻贈與對於房地合一稅影響之提醒

壹、問題案例概述:
蜜蜂先生與蜜蜂太太於民國107年2月結婚，蜜蜂先生於民國107年1月訂婚時，將其於民國106年月2月用自己的名義以600萬元價格買的3房公寓贈與給當時有婚約的蜜蜂太太。蜜蜂太太跟蜜蜂先生因換屋需求於民國111年5月，透過某房屋仲介將該房地以700萬出售。
買賣完成後，蜜蜂太太自行至國稅局申報房地合一稅，主張蜜蜂先生當初以600萬為取得成本經概算約須繳納20萬稅額時，卻被幫忙確認的官員告知，蜜蜂太太是於婚前被贈與，屬於贈與取得，而非夫妻贈與取得，須以公告土地現值加房屋評定現值為其取得成本共計180萬，經概算約須繳納104萬稅額，此問題的誤解點為何？
貳、問題案例之提醒:
一、 自然人房地合一稅『取得成本認定』之說明：
現行『取得成本』之認定，分為出價取得、贈與取得、繼承取得、配偶出價取得後之贈與、配偶受贈後之贈與，再依所得稅法第14條之4與財政部台財稅字第10504632520號令為認定之基準。本問題乃為『贈與取得』與『配偶出價後贈與』之取得成本認定上誤解而致。
再者，依現行法令縱使蜜蜂太太本案為夫妻贈與案件之『配偶出價取得後之贈與行為申報移轉』，仍須符合『適用遺產及贈與稅法第20 條第1項第6款，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定，始能適用『配偶第一次相互贈與前，該交易房屋及土地成交總價額』，併陳敘明之。
二、 自然人房地合一稅之提醒：
隨著網路資訊與民眾學經歷之高等化，屬於資產利得性質的所得稅房地產課徵部分（俗稱：房地合一稅），目前採取之申報機制為納稅義務人自行適用法令申報方式，故本所建議一般民眾若無事前做好租稅規劃，各轄區國稅局均有『納稅者權利保護官』可提供諮詢，或諮詢民眾自身熟悉之會計師、記帳士、地政士，以免陷入錯失合法節稅之稅捐權利。

小編：高雄代書、高雄地政士、前鎮代書、小港代書、鳳山代書、苓雅代書、前金代書、鹽埕代書、旗津代書、三民代書、大寮代書、仁武代書、林園代書、鳥松代書、鼓山代書、左營代書、楠梓代書

高雄高代書--芳鄰代書地政士事務所
資料來源：所得稅法第14條之4、財政部台財稅字第10504632520號令

本所官網：https://freg.com.tw/

本所GOOGLE網站 https://legal-services-khch.business.site/