Cabinet Maître Asmahen Harrabi مكتب الأستاذة أسمهان الهرابي عدل إشهاد

  • Home
  • Tunisia
  • Sfax
  • Cabinet Maître Asmahen Harrabi مكتب الأستاذة أسمهان الهرابي عدل إشهاد

Cabinet Maître Asmahen Harrabi مكتب الأستاذة أسمهان الهرابي عدل إشهاد Contact information, map and directions, contact form, opening hours, services, ratings, photos, videos and announcements from Cabinet Maître Asmahen Harrabi مكتب الأستاذة أسمهان الهرابي عدل إشهاد, Notary public, طريق المحارزة كلم4 حي الحبيب صفاقس بجانب تأمينات الزيتونة تكافل/الطابق الأول-مكتب عـ1ـدد, Sfax.

Maître notaire à sfax spécialisée dans la rédaction des contrats et actes juridiques
تحرير عقود البيع -الهبة-المقاسمة-المعاوضة- الرهون -عقود الزواج-الفرائض وضبط المخلف- عقود الوكالة- تلقي الشهادات -الاستجوابات-الاعتراف بدين....⚖️🖋

🔴 المهر في عقد الزواجبقلم الاستاذ خالد المؤدب – عدل اشهاد بتونس🖋⚖️جاء بالفقرة 3 من الفصل 25 من مجلة معاليم التسجيل و الط...
10/08/2026

🔴 المهر في عقد الزواج

بقلم الاستاذ خالد المؤدب – عدل اشهاد بتونس🖋⚖️
جاء بالفقرة 3 من الفصل 25 من مجلة معاليم التسجيل و الطابع الجبائي أنه تعفى من معاليم التسجيل " عقود الزواج عندما لا يتعدى المهر المقدم من طرف الزوج 200 دينار ".
فعقد الزواج هو في الاصل معفى من التسجيل ، و لكن يصبح خاضعا للتسجيل اذا تجاوز المهر 200 دينار.
و في هذه الحالة يقع تسجيله بالقباضة المالية بالمعلوم القار ( 25 دينار عن كل صفحة ).
فما المقصود بالمهر ؟
وهل يتم فعليا تسجيل عقد الزواج اذا تجاوز المهر 200 دينار ؟
***1- المهر هو شرط صحة لعقد الزواج
المشرع التونسي اعتبر المهر ركن من اركان الزواج فهو شرط صحة للعقد حيث ينص الفصل 3 م ا ش صراحة أنه " لا ينعقد الزواج الا برضا الزوجين . و يشترط لصحة الزواج إشهاد شاهدين من اهل الثقة و تسمية مهر للزوجة ".
و جاء بالفصل 12 م ا ش أنه " كل ما كان مباحا ومقوما بمال تصلح تسميتة مهر و هو ملك للمرأة ".
و جاء بالفصل 13 م ا ش : " ليس للزوج ان يجبر المرأة على البناء اذا لم يدفع المهر. و يعتبر المهر بعد البناء دينا في الذمة لا يتسنى للمرأة الا المطالبة به فقط و لا يترتب عن تعذر الوفاء به الطلاق ".
و بناء عليه ، لا يحق للزوج مطالبة زوجته بالدخول قبل اداء مبلغ المهر، و يترتب عليه انه في صورة امتناع الزوجة عن الدخول لا يمكن للزوج طلب الطلاق للضرر.
و من ناحية أخرى، اذا رضيت الزوجة بإتمام البناء قبل حصولها على مهرها فإنه لا يبقى لها سوى المطالبة بالمهر الذي يصبح وقتها مجرد دين عادي و لا يمكنها المطالبة بالطلاق للضرر لعدم دفع المهر.
و نلاحظ ان المشرع ولئن اعتبر المهر شرط صحة لعقد الزواج ( الفصل 3 م ا ش ) فانه لم يرتب على عدم التنصيص عليه بطلان عقد الزواج حيث ان الفصل 21 م ا ش لم يعتبر ان عدم تسمية المهر من بين اسباب فساد الزواج.
***2- تعذر تسجيل عقود الزواج:
في الواقع يصعب تسجيل عقود الزواج بالقباضة المالية لان المشرع يعتمد على المهر المسمى و هو المهر المحدد في عقد الزواج، و المهر المسمى هو في العادة مبلغ مالي رمزي أحيانا يتمثل في دينار واحدا و احيانا اخرى لا يتجاوز العشرة دنانير او العشرين دينارا و في أغلب الحالات لا يتجاوز 200د أما المهر الحقيقي فهو يدفع خارج مجلس العقد و يحتكم الى العرف الذي يختلف من جهة لاخرى وعلى المستوى الاجنماعي والاقتصادي الذي يختلف من عائلة لاخرى...
وقد جاء في حيثيات قرار تعقيبي مدني عدد 15641 مؤرخ في 14 أكتوبر 1986 ما يلي :
" ان اعتماد المحكمة على ما جاء بكتب الصداق لا يدل دلالة قطعية على كامل المهر, اذ العادة في كثير من الجهات جرت على تسجيل مهر رمزي بعقد الصداق دون ذكره كاملا...".
كما ان عقود الزواج التي يقع إبرامها بالبلدية ( لدى ضابط الحالة المدنية) يتم التنصيص عادة على مهر قدره دينارا واحدا بصرف النظر عن المبلغ الذي يقدمه الزوج حقيقة لزوجته.
و بناء عليه ، فان الفقرة الثالثة من الفصل 25 من مجلة معاليم التسجيل و الطابع الجبائي لم يعد لها اي قيمة قانونية في الواقع و في العموم لم تجني القباضة المالية اي شيء لان أحكام هذه الفقرة اصبحت مهجورة

استقر قضاء محكمة التعقيب على أن جريمة الزواج على خلاف الصيغ القانونية لا تقوم بمجرد تصريح عابر أو اعتراف مجرد صادر عن ال...
08/08/2026

استقر قضاء محكمة التعقيب على أن جريمة الزواج على خلاف الصيغ القانونية لا تقوم بمجرد تصريح عابر أو اعتراف مجرد صادر عن المتهمة، بل لا بد أن يتدعم ذلك التصريح بقرائن مادية ثابتة، وأركان واقعية ملموسة، من قبيل ثبوت المعاشرة الزوجية بصفة متواصلة ومستمرة، وقيام المتهم بالإنفاق عليها بصورة معتادة ومطردة، بما يكشف بما لا يدع مجالا للشك عن قيام رابطة زوجية فعلية وانصراف إرادة الطرفين إلى تأسيس زواج على خلاف الصيغ التي رسمها القانون.

🟪 ما المقصود بحق الشفعة ؟ و ماهي شروط ممارسته؟
05/08/2026

🟪 ما المقصود بحق الشفعة ؟ و ماهي شروط ممارسته؟

قرار تعقيبي مدني عدد 24775 لسنة 2015 ⚖️↩️ أكدت محكمة التعقيب أن فسخ العقد بسبب مماطلة المدين في دفع الثمن لا يستوجب إجبا...
03/08/2026

قرار تعقيبي مدني عدد 24775 لسنة 2015 ⚖️
↩️ أكدت محكمة التعقيب أن فسخ العقد بسبب مماطلة المدين في دفع الثمن لا يستوجب إجبار الدائن على المطالبة بالتنفيذ أو منحه أجلاً إضافياً. فالفصل 676 من مجلة الالتزامات والعقود يقتضي أن يتم تنفيذ الالتزام في التاريخ المتفق عليه، مما يجعل حلول الأجل كافياً لقيام المماطلة.
كما بيّنت المحكمة أن توجيه إنذار إلى المدين ليس شرطاً لازماً لإثبات المماطلة، إذ لا يوجد أي نص قانوني يفرض ذلك. بل إن الفصل 273 من مجلة الالتزامات والعقود، باستعماله عبارة "فللدائن الحق"، يمنح الدائن حرية الاختيار بين إنذار المدين أو اللجوء مباشرة إلى القضاء للمطالبة بحقوقه، وهو ما ينفي عن الإنذار أي صبغة إلزامية.

هل يمكن إعتبار الطلاق برغبة منفردة من قبيل الجحود الموجب للرجوع في الهبة...؟
27/07/2026

هل يمكن إعتبار الطلاق برغبة منفردة من قبيل الجحود الموجب للرجوع في الهبة...؟

🔴 هبة الرقبة في القانون التونسي...شروطها...آثارها...الامتياز الجبائي🖋⚖️
27/07/2026

🔴 هبة الرقبة في القانون التونسي...شروطها...آثارها...الامتياز الجبائي🖋⚖️

27/07/2026
🔴 حق المرور في القانون التونسي ...شروطه...اثباته...إنقضاؤه🖋⚖️
25/07/2026

🔴 حق المرور في القانون التونسي ...شروطه...اثباته...إنقضاؤه🖋⚖️

بمقتضى أحكام الفصل 109 من مجلة الحقوق والإجراءات الجبائية، يشترط لتسجيل عقود نقل ملكية العقارات أو الحقوق المتعلقة بها ا...
23/07/2026

بمقتضى أحكام الفصل 109 من مجلة الحقوق والإجراءات الجبائية، يشترط لتسجيل عقود نقل ملكية العقارات أو الحقوق المتعلقة بها الاستظهار بما يفيد إيداع التصاريح الجبائية المستوجبة بعنوان الضريبة على الدخل للسنوات الثلاث الأخيرة. ويستثنى من هذا الشرط التونسيون المقيمون بالخارج، شريطة الإدلاء بشهادة في عدم الخضوع للضريبة على الدخل بتونس، تُسلَّم من مكتب المراقبة الجبائية المختص ترابيًا، وذلك متى لم يثبت تحقيقهم لمداخيل ذات مصدر تونسي.

🔴جريمة بيع العقار مرتين في القانون التونسيالمقدمةتقوم المعاملات العقارية على مبدأ الثقة والأمان القانوني، لذلك أحاط المش...
13/07/2026

🔴جريمة بيع العقار مرتين في القانون التونسي

المقدمة

تقوم المعاملات العقارية على مبدأ الثقة والأمان القانوني، لذلك أحاط المشرع التونسي التصرفات العقارية بجملة من الضمانات، خاصة بالنسبة للعقارات المسجلة التي لا تنتقل ملكيتها إلا بالترسيم بالسجل العقاري. غير أنه قد يعمد بعض البائعين إلى بيع العقار نفسه لأكثر من شخص، وهو ما يعرف ببيع العقار مرتين.

وتثير هذه الصورة إشكالين:

* إشكالا مدنيا يتعلق بمن تنتقل إليه الملكية.
* وإشكالا جزائيا يتعلق بقيام جريمة التحيل أو غيرها من الجرائم.



المبحث الأول

مفهوم بيع العقار مرتين

يقصد ببيع العقار مرتين أن يقوم مالك العقار بإبرام عقد بيع أول لفائدة شخص، ثم يبرم عقدا ثانيا لنفس العقار مع شخص آخر دون فسخ البيع الأول أو زوال آثاره.

وقد يكون العقار:

* عقارا مسجلا.
* أو عقارا غير مسجل.

وتختلف الآثار القانونية باختلاف النظام القانوني للعقار.



المبحث الثاني

التكييف القانوني

لا يوجد بالمجلة الجزائية التونسية نص خاص بعنوان “بيع العقار مرتين”.

وإنما يخضع الأمر إلى:

* قواعد التحيل.
* وقواعد التدليس.
* وأحكام مجلة الحقوق العينية.

وقد اعتبرت محكمة التعقيب أن بيع العقار مرتين متى كان مصحوبا بسوء النية وإيهام المشتري بوجود حق غير حقيقي يشكل جريمة تحيل.



المبحث الثالث

الأركان القانونية للجريمة

أولا: الركن المادي

يتحقق عندما يقوم البائع:

* بإبرام عقد بيع أول.
* ثم يبرم عقدا ثانيا لنفس العقار.
* مع إخفاء البيع الأول.
* أو إيهام المشتري الثاني بأنه المالك الوحيد للعقار.

ويتحقق الضرر بحرمان أحد المشترين من الملكية أو من الثمن.



ثانيا: الركن المعنوي

يتطلب:

* سوء النية.
* والقصد الإجرامي.
* وعلم البائع بأنه سبق له التصرف في العقار.

ولا يكفي مجرد وجود بيعين إذا كان الثاني وقع نتيجة غلط أو بطلان البيع الأول.



المبحث الرابع

العلاقة بين القانون المدني والقانون الجزائي

1- من الناحية المدنية

إذا كان العقار غير مسجل:

فإن الأولوية تكون عادة للعقد الذي استوفى شروط الاحتجاج على الغير بحسب قواعد التسجيل وثبوت التاريخ.

أما إذا كان العقار مسجلا:

فإن الملكية لا تنتقل إلا بالترسيم بالسجل العقاري، ويكون الأسبق في الترسيم هو المالك القانوني، ولو كان عقده لاحقا في التاريخ، ما لم يثبت التدليس أو الغش.



2- من الناحية الجزائية

سبق الترسيم لفائدة المشتري الثاني لا يمنع تتبع البائع جزائيا إذا ثبت أنه تعمد بيع العقار مرتين بقصد التحيل.

وهذا ما استقر عليه فقه القضاء التونسي.



المبحث الخامس

موقف محكمة التعقيب

يعد القرار التعقيبي الجزائي عدد 5390 المؤرخ في 12 جوان 1982 من أهم القرارات في هذا المجال.

وقد قررت محكمة التعقيب أن:

بيع العقار المسجل مرتين وسبق المشتري الثاني إلى الترسيم بالسجل العقاري لا يحول دون قيام جريمة التحيل ضد البائع.

وبذلك ميزت المحكمة بين:

* انتقال الملكية.
* والمسؤولية الجزائية للبائع.



المبحث السادس

العقوبات

إذا ثبت قيام التحيل:

فإن البائع يخضع للعقوبات المقررة لجريمة التحيل المنصوص عليها بالمجلة الجزائية، إضافة إلى إمكانية الحكم عليه بالتعويض المدني لفائدة المتضرر.

وقد تقوم أيضا جرائم أخرى عند الاقتضاء، مثل:

* التدليس.
* استعمال وثائق مدلسة.
* تزوير الوثائق العقارية، وهي جرائم تناولها أيضا الفصل 405 من مجلة الحقوق العينية بالنسبة لبعض صور التزوير المرتبطة بالرسوم والسندات العقارية.



المبحث السابع

وسائل الدفاع

يمكن للمشتري المتضرر أن يتمسك بـ:

* إثبات سوء نية البائع.
* إثبات علمه بالبيع الأول.
* إثبات استعمال وسائل احتيالية.
* المطالبة بالتعويض.
* القيام بالتتبع الجزائي.

كما يمكن إثارة الدفوع المدنية المتعلقة ببطلان البيع أو عدم نفاذه بحسب طبيعة العقار وإجراءات التسجيل أو الترسيم.



الخاتمة

يتبين أن بيع العقار مرتين في القانون التونسي لا يعد مجرد إخلال تعاقدي، بل قد يرتقي إلى جريمة تحيل متى ثبتت الوسائل الاحتيالية وسوء النية. وقد حرص فقه القضاء التونسي على التمييز بين آثار الترسيم بالسجل العقاري، التي تحدد صاحب الحق العيني، وبين المسؤولية الجزائية للبائع الذي يتعمد خداع المشترين، وهو ما يحقق التوازن بين استقرار المعاملات العقارية وحماية الثقة العام

Address

طريق المحارزة كلم4 حي الحبيب صفاقس بجانب تأمينات الزيتونة تكافل/الطابق الأول-مكتب عـ1ـدد
Sfax

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Cabinet Maître Asmahen Harrabi مكتب الأستاذة أسمهان الهرابي عدل إشهاد posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category