เปิดทำการกี่โมง?

จันทร์ 09:00 - 17:00 อังคาร 09:00 - 17:00 พุธ 09:00 - 17:00 พฤหัสบดี 09:00 - 17:00 ศุกร์ 09:00 - 17:00 เสาร์ 09:00 - 01:00

เว็บไซต์คืออะไร?

https://www.facebook.com/919548597910796/

BLS Citrus

Buyer Side Legal Support Service (Thailand)
ဝယ်သူဘက်က ဥပဒေဘောင်အတွင်း အပြည့်ဝရပ်တည်ပေးမည့် Coordinating ဝန်ဆောင်မှု ⚖️🧑‍⚖️

20/03/2026

ထိုင်းမှာ အိမ်တွေ Condo တွေဝယ်ရင် အခွန် (Taxes) ဘယ်သူဆောင်ရမှာလဲ? (Transfer Fee, Specific Business Tax တွေကို ဝယ်သူမနစ်နာအောင် ဘယ်လိုခွဲမလဲ?)

🏠ထိုင်းမှာ အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူတဲ့အခါအခွန်အခတွေနဲ့
ဝယ်သူဘက်က မနစ်နာစေဖို့ ဒီအချက်လေးတွေကို aware ဖြစ်ဖို့လိုအပ်ပါတယ်။

❇️အမည်ပေါက်ပြောင်းလဲခြင်း လုပ်ငန်းစဉ် (Title Transfer)
အမည်ပေါက်ပြောင်းလဲခြင်းဟာ ဝယ်ယူမှုရဲ့ နောက်ဆုံးနဲ့ အရေးကြီးဆုံးအဆင့်ဖြစ်ပြီး ထိုင်းမြေယာဦးစီးဌာန (Land Department) မှာ လုပ်ဆောင်ရပါတယ်။

ဝယ်သူနှင့် ရောင်းသူ နှစ်ဦးစလုံး လူကိုယ်တိုင် ရှိနေဖို့ လိုအပ်ပြီး လူကိုယ်တိုင် မသွားနိုင်ပါက ရှေ့နေ သို့မဟုတ် ယုံကြည်ရသူကို ကိုယ်စားလှယ်လွှဲစာ (Power of Attorney - POA) ဖြင့် လွှဲအပ်နိုင်ပါတယ်။
(* သတိပြုရန်: စာရွက်စာတမ်း အမှားအယွင်းရှိပါက မြေယာအရာရှိက အမည်ပေါက်ပြောင်းလဲမှုကို ပယ်ချနိုင်ပါတယ်။)

❇️အခွန်နှင့် အဖိုးအခများ ခွဲဝေပုံ (Taxes & Fees)
ဝယ်သူမနစ်နာစေဖို့ အခွန်တွေကို အောက်ပါအတိုင်း ညှိနှိုင်းခွဲဝေလေ့ရှိပါတယ်။

၁။ Transfer Fee (ပိုင်ဆိုင်မှုလွှဲပြောင်းခ) - ၂%
ဒါကတော့ အမည်ပေါက်ပြောင်းတဲ့အခါ ပေးရတဲ့ အခြေခံအကျဆုံး အခွန်ဖြစ်ပါတယ်။ အိမ်တန်ဖိုးရဲ့ ၂ ရာခိုင်နှုန်း ကျသင့်မှာဖြစ်ပြီး ထိုင်းအိမ်ခြံမြေဈေးကွက်ရဲ့ အလေ့အထအရ ဝယ်သူနဲ့ ရောင်းသူက တစ်ဝက်စီ (၁% စီ) ခွဲဝေပေးဆောင်လေ့ ရှိကြပါတယ်။ ဒါပေမဲ့ ပရောဂျက်အသစ်တွေမှာတော့ အရောင်းမြှင့်တင်ရေးအနေနဲ့ ရောင်းသူဘက်က အကုန်စိုက်ပေးတာမျိုးလည်း ရှိတတ်ပါတယ်။

၂။ Specific Business Tax (သီးခြားစီးပွားရေးအခွန်) - ၃.၃%
ဒီအခွန်ကတော့ ရောင်းသူဘက်က အိမ်ကိုဝယ်ယူထားတာ ၅ နှစ်မပြည့်သေးရင် ဒါမှမဟုတ် အိမ်ထောင်စုစာရင်းထဲမှာ အမည်သွင်းထားတာ ၁ နှစ်မပြည့်သေးရင် ပေးဆောင်ရတာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဒါဟာ ရောင်းချမှုကြောင့် ဖြစ်ပေါ်လာတဲ့ စီးပွားရေးအခွန်ဖြစ်လို့ "ရောင်းသူ" ကသာ အပြည့်အဝ တာဝန်ယူရမှာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဝယ်သူဘက်က ဒီအခွန်ကို မျှပေးဖို့ မလိုအပ်ပါဘူး။

၃။ Stamp Duty (တံဆိပ်ခေါင်းခွန်) - ၀.၅%
အကယ်၍ အထက်မှာဖော်ပြခဲ့တဲ့ Specific Business Tax (၃.၃%) ကို ပေးဆောင်ဖို့ မလိုတဲ့ အခြေအနေမျိုး (ဥပမာ- အိမ်ကို ၅ နှစ်ထက်ပိုပြီး ပိုင်ဆိုင်ထားလျှင်) မှာတော့ ဒီတံဆိပ်ခေါင်းခွန် ၀.၅ ရာခိုင်နှုန်း ကို ပေးဆောင်ရပါတယ်။ ဒါကိုလည်း ပုံမှန်အားဖြင့် "ရောင်းသူ" ကသာ ပေးဆောင်ရလေ့ ရှိပါတယ်။

၄။ Withholding Tax (ဝင်ငွေခွန်)
ဒါကတော့ အိမ်ရောင်းလိုက်ရလို့ ရောင်းသူဘက်က ရရှိတဲ့ အကျိုးအမြတ်ပေါ်မှာ မူတည်ပြီး အစိုးရကို ပေးဆောင်ရတဲ့ ဝင်ငွေခွန် ဖြစ်ပါတယ်။ ဒါဟာ ရောင်းသူရဲ့ ကိုယ်ပိုင်ဝင်ငွေနဲ့ သက်ဆိုင်တဲ့ အခွန်ဖြစ်တာကြောင့် "ရောင်းသူ" ကသာ ၁၀၀% တာဝန်ယူ ပေးဆောင်ရမှာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဝယ်သူနဲ့ လုံးဝ မသက်ဆိုင်တဲ့ အပိုင်း ဖြစ်ပါတယ်။

သတိပြုရန်*
(အိမ်ဝယ်ယူခြင်းဆိုင်ရာ စာချုပ် (SPA) ထဲမှာအခွန်တွေကို ဘယ်သူက ဘယ်လောက်ပေးရမယ်ဆိုတာကို တိတိကျကျ ရေးသားထားမှသာ ဥပဒေကြောင်းအရ ခိုင်မာမှာ ဖြစ်ပါတယ်။ )

ဒါ့အပြင် ကွန်ဒိုဝယ်ယူတာက အိမ်ဝယ်တာနဲ့ မတူတဲ့အတွက်အောက်ပါအချက်အလက်တွေကိုလည်း ထပ်စစ်ဖို့လိုပါဦးမယ်။

🚨Foreign Quota
ကွန်ဒိုတစ်ခုလုံးရဲ့ ၄၉% ထက် နိုင်ငံခြားသားပိုင်ဆိုင်မှု မကျော်သေးကြောင်း အရင်စစ်ရပါမယ်။
🚨FET Certificate
နိုင်ငံခြားကနေ ငွေလွှဲဝင်လာကြောင်း ထောက်ခံစာ (Foreign Exchange Transaction) မရှိရင် အမည်ပေါက်ပြောင်းလို့ မရပါဘူး။
🚨Debt-Free Certificate
ကွန်ဒိုပိုင်ရှင်ဟောင်းက လစဉ်ကြေးတွေ ပေးဖို့ ကျန်မနေကြောင်း စီမံခန့်ခွဲရေးရုံး (Juristic Office) ရဲ့ ထောက်ခံစာ လိုအပ်ပါတယ်။
🚨အပိုဆောင်းကုန်ကျစရိတ်များ (အောက်တွင်အသေးစိတ်ဖော်ပြပေးထားပါသည်။)

* Sinking Fund (အရန်ရန်ပုံငွေ)-ဒါကတော့ ကွန်ဒို သို့မဟုတ် အိမ်ရာစီမံကိန်းတစ်ခုလုံး ရေရှည်တည်တံ့ဖို့ (ဥပမာ- နောင် ၁၀ နှစ်မှာ အဆောက်အဦး ဆေးပြန်သုတ်တာ၊ ဓာတ်လှေကားအသစ်လဲတာ) အတွက် စုဆောင်းထားတဲ့ ရန်ပုံငွေပါ။ကွန်ဒို/အိမ် အသစ် ဝယ်သူတွေက ပေးရပြီး(တစ်ကြိမ်ပဲ ပေးရတာပါ) များသောအားဖြင့် တစ်စတုရန်းမီတာ (sqm) ကို ဘတ် ၅၀၀ ကနေ ၇၀၀ ဝန်းကျင် ရှိတတ်ပါတယ်။( ဥပမာ- 30 sqm အခန်းဆိုရင် ဘတ် ၁၅,၀၀၀ ကနေ ၂၁,၀၀၀ ဝန်းကျင် ကျသင့်နိုင်ပါတယ်။) တစ်ဆင့်ပြန်ဝယ်ရင် (Resale) ဆိုရင်တော့ဝယ်သူအသစ်က ထပ်ပေးစရာမလိုပါဘူး။ ဒါပေမဲ့ ရောင်းသူက သူအရင်ပေးထားခဲ့တဲ့ Sinking Fund ကို ဝယ်သူဆီက ပြန်တောင်းတာမျိုး ရှိနိုင်လို့ ကြိုညှိထားဖို့လိုပါတယ်။

* Common Fee (လစဉ်ဝန်ဆောင်ခ/စီမံခန့်ခွဲမှုစရိတ်)-ဒါကတော့ ရေကူးကန်၊ အားကစားခန်းမ၊ လုံခြုံရေးနဲ့ သန့်ရှင်းရေးတို့လို အများသုံးနေရာ (Common Area) တွေအတွက် ပေးရတဲ့ စရိတ်ပါ။အိမ်ပိုင်ရှင်တိုင်း ပေးရပါတယ်။များသောအားဖြင့် အမည်ပေါက်ပြောင်းတဲ့နေ့မှာ (၁) နှစ်စာ ကြိုပေးရ လေ့ရှိပြီး တစ်စတုရန်းမီတာကို ဘတ် ၄၀ ကနေ ၈၀ ဝန်းကျင် ရှိတတ်ပါတယ်။ (ဥပမာ- 30 sqm အခန်းဆိုရင် တစ်လ ဘတ် ၁,၅၀၀ ဝန်းကျင် ကျသင့်ပြီး တစ်နှစ်စာဆိုရင် ဘတ် ၁၈,၀၀၀ ဝန်းကျင် ရှိပါမယ်)

* Meter Charges (ရေ/မီး မီတာ တပ်ဆင်ခနှင့် အာမခံကြေး) ဒါကတော့ အစိုးရဌာနတွေမှာ မီတာအမည်ဖောက်ဖို့ ပေးရတဲ့ စရိတ်တွေပါ။ Project အသစ် ဆိုရင် ဝယ်သူ က ပေးရလေ့ရှိပါတယ်။ မီတာအမျိုးအစားပေါ်မူတည်ပြီး ဘတ် ၂,၀၀၀ ကနေ ၅,၀၀၀ ဝန်းကျင်အထိ ရှိနိုင်ပါတယ်။တစ်ဆင့်ပြန်ဝယ်ရင်တော့ အမည်ပြောင်းခ (Admin fee) အနည်းငယ်ပဲ ရှိပါတယ်။ ဒါပေမဲ့ မီတာအာမခံကြေး (Deposit) ကို ရောင်းသူက ဝယ်သူဆီက ပြန်တောင်းတာမျိုး ရှိလာတတ်ပါတယ်။
(Note: ဒီနောက်ပိုင်း နာမည်ကြီး Developers တွေရဲ့ Project အသစ်တွေမှာတော့ အခွန်တင်မကဘဲ အပိုဆောင်းစရိတ်တွေကိုပါ Cover ပေးတာကို တွေ့ရမှာပါ။)

ထိုင်းဥပဒေအရတော့ မြေကို တိုက်ရိုက်အမည်ပေါက် ဝယ်ယူခွင့်မရှိသော်လည်း Leaseholdအနှစ် (၃၀) စာချုပ်ဖြင့် မြေယာဦးစီးဌာနမှာ ဝယ်တာ၊ ထိုင်းကုမ္ပဏီအမည်ဖြင့် ဝယ်တာ(ရှယ်ယာဖွဲ့စည်းပုံကို ဥပဒေနှင့်အညီ စနစ်တကျ လုပ်ဆောင်ရန်လိုအပ်)၊ မြေပေါ်တွင် တစ်သက်တာ သို့မဟုတ် ကာလအပိုင်းအခြားအလိုက် နေထိုင်အသုံးပြုခွင့် လျှောက်ထားတာ တွေတော့လုပ်လို့ရပါသေးတယ်။

အချုပ်အားဖြင့်ပြောရရင်
ဘာပဲဝယ်ဝယ် ကျွမ်းကျင်သူနှင့် တိုင်ပင်ပြီးဝယ်ပါ။
မတိုင်ပင်ဘဲ ဝယ်မိရင် အခွန်အားလုံးကို ဝယ်သူက စိုက်ထုတ်ပေးလိုက်ရတာမျိုး၊ အကြွေးတင်နေတဲ့ သို့မဟုတ် ပြဿနာရှိတဲ့ မြေယာတွေ ဝယ်မိတာမျိုး (Due Diligence မလုပ်မိခြင်း)၊ ဝယ်သူဘက်မှ နစ်နာစေမည့် မမျှတတဲ့ စာချုပ်တွေမှာ လက်မှတ်ထိုးမိတာမျိုး အစရှိတဲ့ ပြဿနာတွေတက်လာနိုင်တာမို့ပါ။

ရောင်းခန်းဝယ်ခန်းများ အဆင်ပြေ ချောမွေ့ကြပါစေခင်ဗျာ။

Ref:Siam-legal.com
#အခွန်အကြောင်းသိကောင်းစရာ

05/03/2026

ထိုင်းမှာ Pre-sale (Off-plan) ဆိုတာ အိမ်မဆောက်ခင် စက္ကူပေါ်မှာတင် ကြိုဝယ်ရတာဆိုတော့ စျေးတော့သက်သာတာအမှန်ပါပဲ။
ဒါပေမဲ့ စျေးသက်သာတာထက် စိတ်ချရဖို့က ပိုအရေးကြီးတဲ့အချက်တာက မိတ်ဆွေများ နားလည်ကြမှာပါ။
ဒါကြောင့် ဒီနေ့မှာ BLS ရဲ့ မိတ်ဆွေများ မေ့သွားတတ်တဲ့ အချက် ၅ ချက်ကို သေချာလေး ကြည့်ကြည့်ရအောင်။

၁။ EIA Approval မရသေးဘဲ ရောင်းတာ (အိမ်မက်က လေထဲမှာလား?)
ကွန်ဒိုဆောက်မယ်ဆိုရင် ပတ်ဝန်းကျင်ကို မထိခိုက်ကြောင်း အစိုးရဆီက EIA ဆိုတဲ့ "Green Light" အရင်ရရပါတယ်။

ဘာဖြစ်တတ်လို့လဲ?
Developer တချို့က EIA မကျသေးဘဲ စျေးလျှော့ပြီး အမြန်ရောင်းတတ်ကြတယ်။ တကယ်လို့ EIA အကျပ်အတည်းဖြစ်လို့ အစိုးရက ဆောက်ခွင့်မပေးရင် ပေးထားတဲ့ငွေတွေက "လေထဲမှာ" တင်ကျန်ခဲ့နိုင်ပါတယ်။

Solution ကဘာဖြစ်မလဲ?
EIA ရပြီးသား Project လား ဆိုတာ အရင်မေးပါ။ မရသေးရင် "မကျခဲ့ရင် ငွေအားလုံး အတိုးနဲ့တကွ ပြန်အမ်းရမယ်" ဆိုတဲ့ စာသားကို စာချုပ်ထဲမှာ မဖြစ်မနေ ထည့်ခိုင်းဖို့ လိုအပ်ပါလိမ့်မယ်။

၂။ ဆောက်တာနောက်ကျရင် "လျော်ကြေး" ရှိရပါမယ်။(Delay Penalties)
အိမ်အပ်ရမယ့်ရက်ထက် နောက်ကျသွားရင် "ဆောရီး" ဆိုရုံနဲ့ မပြီးပါဘူး။ ဒါ့အပြင် Developer တွေက စာချုပ်ထဲမှာ သူတို့နောက်ကျရင် လျော်ကြေးပေးရမယ်ဆိုတဲ့ အချက်ကို သေးသေးလေးရေးထားတာ ဒါမှမဟုတ် ဖျောက်ထားတတ်ကြတယ်။ တကယ်တော့ ဥပဒေအရ သူတို့က မိတ်ဆွေရဲ့ တစ်ရက်ကို အိမ်တန်ဖိုးရဲ့ 0.01% လျော်ရမှာပါ။
စာချုပ်ချုပ်ရင် "နောက်ကျတဲ့ရက်တွေအတွက် လျော်ကြေး" ကို ရှင်းရှင်းလင်းလင်း ပါအောင် ကျွမ်းကျင်တဲ့ရှေ့နေကို အသုံးပြုပြီးစစ်ပါ။
ဒါဆိုကိုယ့်ဘက်က နစ်နာစရာ မလိုတော့ဘူးပေါ့။

၃။ Show Unit (နမူနာခန်း) သွားကြည့်တုန်းက ပစ္စည်းတွေက ရှယ်ပဲ၊ ဒါပေမဲ့ အခန်းအပ်တော့ တခြားဟာတွေ ဖြစ်နေတတ်ပါတယ်။
စာချုပ်ထဲမှာ "တူညီတဲ့ အရည်အသွေးရှိတဲ့ ပစ္စည်းနဲ့ အစားထိုးနိုင်သည်" ဆိုတဲ့ စာသားလေး ပါတတ်တယ်။အဲ့ဒါက Developer ကို စျေးပေါတဲ့ ပစ္စည်းတွေ သုံးဖို့ လမ်းဖွင့်ပေးလိုက်သလိုပါပဲ။
အကြံပြုရရင် နမူနာခန်းမှာ ပါတဲ့အတိုင်း Brand အတိအကျကို စာချုပ်နောက်ဆက်တွဲမှာ ဓာတ်ပုံနဲ့တကွ ပူးတွဲချုပ်ခိုင်းဖို့ လိုအပ်ပါလိမ့်မယ်။

၄။ Project ကြီး ရပ်သွားခဲ့ရင် (Developer Insolvency)
ဒါကတော့ အဆိုးဆုံးပါပဲ။ ဆောက်လက်စတန်းလန်းနဲ့ Developer က ပိုက်ဆံပြတ်ပြီး ထွက်ပြေးတာမျိုးပေါ့။
ကုမ္ပဏီက ဒေဝါလီခံလိုက်ရင် မိတ်ဆွေပေးထားတဲ့ Down Payment တွေ ပြန်ရဖို့က တော်တော်ခက်သွားပါပြီ။ Developer ရဲ့ နောက်ကြောင်းကို ကျွမ်းကျင်သူများနဲ့သေချာစုံစမ်းပြီး ဖြစ်နိုင်ရင် ငွေကို ဘဏ်က ကြားခံထိန်းပေးတဲ့ Escrow Account သုံးတဲ့ Project မျိုးပဲ ရွေးဝယ်ဖို့ တိုက်တွန်းပါရစေ။

၅။ အမည်ပြောင်းတော့မှ ထွက်လာတဲ့ စရိတ်တွေ (Hidden Costs)
အိမ်ဈေးက ၅ သန်းဆိုရင် ၅ သန်းပဲ ကုန်မယ် ထင်ထားတာလား? မဟုတ်သေးဘူးနော်။
ဘာဖြစ်တတ်လဲဆိုရင် အခန်းအပ်တဲ့နေ့ကျမှ Maintenance Fee, Sinking Fund, မီတာခ ဆိုပြီး ဘတ်သောင်းချီ (သို့) သိန်းချီ ထပ်ကုန်တတ်ပါတယ်။
ဒါတွေကို ကြိုမတွက်ထားရင် ငွေရေးကြေးရေး အခက်တွေ့နိုင်ပါတယ်။
ကိုယ့်ဘက်က တခါထဲ cover ဖြစ်အောင်
အမည်ပြောင်းတဲ့နေ့မှာ တစ်ပြားမှ ပိုမကုန်စေအောင်

စာချုပ်မချုပ်ခင်မှာ Developer ရဲ့ အရောင်းဝန်ထမ်းကို "Closing Cost Estimation Sheet" (သို့မဟုတ်) "Transfer Date Expenses" ဇယားကို တောင်းထားပါ။
• အဲ့ဒီဇယားမှာ အမည်ပြောင်းခ (Transfer Fee)၊ မီတာခ၊ ရန်ပုံငွေ (Sinking Fund) နဲ့ Common Fee စတာတွေကို အတိအကျ တွက်ချက်ပြခိုင်းပါ။
• ဒါကို ရထားရင် နောက်ဆုံးနေ့မှာ ဘယ်လောက်ကုန်မလဲဆိုတာ ကြိုသိရလို့ ငွေအင်အား ပြင်ဆင်ထားနိုင်ပါတယ်။

ထိုင်းမှာ အိမ်ဝယ်ရင် Land Office ကို ပေးရမယ့် စရိတ် ၄ မျိုး ရှိပါတယ်။ ဒါတွေကို ဘယ်သူက စိုက်ထုတ်မလဲဆိုတာ ဝယ်သူဘက်က ညှိနှိုင်းထားလို့ ရပါတယ်။
• Transfer Fee (2%): များသောအားဖြင့် ဝယ်သူနဲ့ ရောင်းသူ ၁% စီ ခွဲပေးကြပါတယ်။
• Business Tax (3.3%) သို့မဟုတ် Stamp Duty (0.5%): ဒါက များသောအားဖြင့် ရောင်းသူ (Developer) ကပဲ ပေးရတာပါ။
• Withholding Tax: ဒါကလည်း ရောင်းသူရဲ့ တာဝန်ပါ။

ဒီတော့ စာချုပ်ထဲမှာ "Buyer pays only 1% Transfer Fee, Seller pays all other taxes" ဆိုပြီး အတိအကျ ပါအောင် ညှိနှိုင်းချုပ်ဆိုပါ။

Maintenance Fee" ကြိုပေးရမယ့် ကာလကို ညှိနှိုင်းပါ။ ကွန်ဒိုအသစ်တွေမှာ Common Fee (လစဉ်ကြေး) ကို ၁ နှစ်စာ ဒါမှမဟုတ် ၂ နှစ်စာ ကြိုတောင်းတတ်တဲ့အတွက် promotion တစ်ခုခုပေးဖို့ ညှိနှိုင်းကြည့်ဖို့ အကြုံပြုချင်ပါတယ်။

မှတ်ချက်။ ။BLS Citrus သည် ရောင်းမှားဝယ်မှားမဖြစ်အောင် မဝယ်ခင် ဥပဒေအရ ဝယ်သူဘက်မှ ကာကွယ်ပေးမည့် Legal Check Support service သာဖြစ်ပါတယ်။
အရောင်းဝယ်များအားလုံး အဆင်ပြေကြပါစေခင်ဗျာ။

* Ref: Knight Frank - Property Costs Guide
* Ref: Bangkok Post - Property Market Risks
* Ref: CBRE Thailand - EIA Process
* Ref: Siam Legal - Off-plan Penalties
* Ref: Thailand Property - Pitfalls

27/02/2026

ထိုင်းနိုင်ငံမှာ နေထိုင်သူ တစ်ဦးဟာတရားဝင် သေတမ်းစာ (Will) တစ်စောင် ကျန်ရစ်ခဲ့ခြင်းမရှိဘဲ ကွယ်လွန်သွားခဲ့လျှင် ထိုသူရဲ့ အမွေပစ္စည်းများကို
ထိုင်းနိုင်ငံ လူမှုရေးနှင့် ကုန်သွယ်ရေး ဥပဒေ (Civil and Commercial Code - CCC) အရ ခွဲဝေနိုင်တဲ့ ဥပဒေအကြောင်းကို ဝေမျှပေးချင်ပါတယ်။

ဒီဥပဒေဟာ ထိုင်းနိုင်ငံသားများအတွက်သာ မဟုတ်ဘဲ
ထိုင်းနိုင်ငံအတွင်း ပိုင်ဆိုင်မှုတွေရှိတဲ့ (ဘဏ်စာရင်း၊ အိမ်ခြံမြေ သို့မဟုတ် မော်တော်ယာဉ်များ) နိုင်ငံခြားသားများနှင့်လည်း သက်ဆိုင်ပါတယ်။

အကယ်၍ မိတ်ဆွေက အိမ်ထောင်ပြု/မပြု ထားသူ ဖြစ်စေ၊
သားသမီးရှိသူ/မရှိသူ ဖြစ်စေ ၊ ထိုင်းနိုင်ငံမှာ ပိုင်ဆိုင်မှုရှိတဲ့ နိုင်ငံခြားသား
ဆိုလျှင် မည်သူက အမွေဆက်ခံခွင့်ရှိပြီး မည်သည့်အချိုးအစားဖြင့် ရရှိမည်ကို နားလည်ထားဖို့က အင်မတန်အရေးကြီးပါတယ်။

၁။ ထိုင်းဥပဒေအရ အမွေဆက်ခံခွင့်ရှိသူများ
(ပုဒ်မ ၁၆၂၉)
ထိုင်းဥပဒေမှာ အမွေဆက်ခံခွင့်ရှိသူများကို အဆင့် ၆ ခု ခွဲခြားထားပြီး
အောက်ပါအတိုင်း ဦးစားပေး အစဉ်အလိုက် သတ်မှတ်ထားပါတယ်။

* က။ သားသမီး၊ မြေး၊ မြစ် (တိုက်ရိုက်အနွယ်တော်များ)
* ခ။ မိဘများ
* ဂ။ ညီအစ်ကို မောင်နှမအရင်းများ (မိဘနှစ်ပါးစလုံး တူသူများ)
* ဃ။ ဖအေတူမအေကွဲ သို့မဟုတ် မအေတူဖအေကွဲ ညီအစ်ကို မောင်နှမများ
* င။ ဘိုးဘွားများ (ဖခင်ဘက်နှင့် မိခင်ဘက်)
* စ။ ဦးလေး၊ ဒေါ်လေး၊ ဘကြီး၊ သို့မဟုတ် အဒေါ်များ
(အထူးသတိပြုရန်အချက် - အကယ်၍ ကွယ်လွန်သူတွင် သားသမီးများနှင့် သက်ရှိထင်ရှားရှိသော မိဘများ ကျန်ရစ်ခဲ့ပါက မိဘများသည် အမွေရပိုင်ခွင့်မှ ဖယ်ထုတ်ခြင်းမခံရဘဲ သားသမီးများနှင့် တန်းတူအခွင့်အရေးရရှိကာ အမွေပစ္စည်းကို အညီအမျှ ခွဲဝေယူရမည်ဖြစ်သည်။ ဤသည်မှာ သေတမ်းစာမရှိပါက ဥပဒေအရ အလိုအလျောက် ဖြစ်ပေါ်လာမည့် အကျိုးသက်ရောက်မှု ဖြစ်သည်။)

၂။ ကျန်ရစ်သူ ဇနီး သို့မဟုတ် ခင်ပွန်း၏ အခြေအနေ
ထိုင်းဥပဒေအရ ကျန်ရစ်သူ အိမ်ထောင်ဖက်ရဲ့ ရပိုင်ခွင့်မှာ
မြန်မာ့ဓလေ့ထုံးတမ်းဥပဒေ နဲ့ ကွဲပြားတဲ့အချက်က အိမ်ထောင်ဖက်ဟာ
အမွေ အားလုံးကို အလိုအလျောက် ဆက်ခံခွင့်မရနိုင်ဘဲ ကျန်ရစ်တဲ့
အခြားဆွေမျိုးတွေအပေါ်မူတည်၍ ရရှိမည့် အချိုးအစား ပြောင်းလဲသွားတတ်ပါတယ်။

သားသမီးများ ရှိနေပါက: အိမ်ထောင်ဖက်သည်
သားသမီးတစ်ဦးနှင့် တန်းတူ အမွေဝေစုကို ရရှိမည်။
သားသမီးမရှိဘဲ မိဘများရှိနေပါက: အိမ်ထောင်ဖက်က အမွေ၏ ထက်ဝက် (၅၀%) ကို ရရှိပြီး ကျန်ထက်ဝက်ကို မိဘများက ရရှိမည်။
မောင်နှမများ သို့မဟုတ် ဘိုးဘွားများ ရှိနေပါက: အိမ်ထောင်ဖက်က အမွေ၏ သုံးပုံနှစ်ပုံကို ရရှိပြီး ကျန်ရှိသည်ကို ဆွေမျိုးများက ခွဲဝေယူရမည်။
မည်သည့်ဆွေမျိုးမှ မရှိတော့မှသာ: အိမ်ထောင်ဖက်သည် အမွေအားလုံးကို ဆက်ခံခွင့်ရရှိမှာဖြစ်ပါတယ်။

(မြန်မာနိုင်ငံဥပဒေမှာတော့ လင် သို့မဟုတ် မယား ကွယ်လွန်ရင် ကျန်ရစ်သူ အိမ်ထောင်ဖက်ဟာ အမွေအားလုံးကို လက်ငင်း အမွေဆက်ခံခွင့် (Absolute Ownership) ရှိပါတယ်။ ကွယ်လွန်သူရဲ့ မိဘ၊ မောင်နှမတွေကို ဝေစုခွဲပေးစရာ မလိုပါဘူး။သားသမီးရှိလျှင်ပင် အိမ်ထောင်ဖက်ကသာ စီမံခွင့်ရှိပါတယ်။ ဒါ့အပြင် ကွယ်လွန်သူမှာ အိမ်ထောင်ဖက် (သို့) သားသမီး (သို့) မြေး တစ်ဦးဦး
ရှိနေသရွေ့ မိဘတွေဟာ အမွေဆက်ခံခွင့် မရှိပါ။ ဆင်းသက်သူ အဆက်အနွယ် မရှိတော့မှသာ မိဘထံ အမွေ ပြန်တက်တာ ဖြစ်ပါတယ်။)

လက်တွေ့ ထိုင်းဥပဒေအရ အိမ်ထောင်ဖက်က အားလုံးရမည်ဟု
ယူဆထားသော်လည်း မိဘများ သို့မဟုတ် ယခင်အိမ်ထောင်နှင့် ရခဲ့တဲ့ သားသမီးများကပါ အမွေကို တရားဝင် ခွဲဝေတောင်းခံနိုင်ပါတယ်။
သေတမ်းစာမရှိရင်တော့ အမွေထိန်း (Estate Administrator) ခန့်အပ်ဖို့ တရားရုံးကို ဦးတိုက်လျှောက်ထားနိုင်ပြီး လုပ်ငန်းစဉ်ဟာ လသို့မဟုတ်
နှစ်နှင့်ချီ၍ ကြာမြင့်နိုင်ပါတယ်။ ထိုအတောအတွင်းမှာလည်း ပိုင်ဆိုင်မှူတွေကို (Freeze) ခံထားရတတ်ပါတယ်။

ပြန်ဆက်ရရင် မြန်မာနိုင်ငံမှာက မြန်မာဗုဒ္ဓဘာသာဝင်တွေဟာ
သေတမ်းစာ ရေးခွင့်မရှိဘဲ လူတစ်ယောက်ဟာ ကွယ်လွန်ခါနီးမှာ ပစ္စည်းတွေကို စိတ်ကြိုက်ခွဲဝေပေးခဲ့ချင်ရင် "သေခါနီးအလှူ (Donatio Mortis Causa)"
သဘောမျိုးနဲ့သာ ပေးခဲ့လို့ရပြီး ဥပဒေအရ သေတမ်းစာနဲ့ ကန့်သတ်ထားလို့ မရပါဘူး။ အမွေကလည်း ဓလေ့ထုံးတမ်းဥပဒေအတိုင်းပဲ သွားပါတယ်။
ဒါပေမယ့် ထိုင်းနိုင်မှာတော့ သေတမ်းစာ ရေးခွင့်ရှိပြီး မိမိပိုင်ဆိုင်မှုကို
မိမိစိတ်ကြိုက် မိသားစုကို ဖြစ်စေ၊ သူစိမ်းကိုဖြစ်စေ၊ အဖွဲ့အစည်းကိုဖြစ်စေ
ပေးခဲ့လို့ရပါတယ်။

နိဂုံးချုပ်အားဖြင့် မိတ်ဆွေက ထိုင်းမှာရှိတဲ့ မိမိပိုင်ဆိုင်မှုပစ္စည်းတွေကို အိမ်ထောင်ဖက် (သို့) သားသမီးကိုပဲ အကုန်ပေးချင်တယ်ဆိုရင် ထိုင်းနိုင်ငံမှာ "သေတမ်းစာ (Will)" ကြိုတင်လုပ်ထားဖို့ အထူးအကြံပြုလိုက်ရပါတယ်ခင်ဗျာ။

20/02/2026

🚨 အထူးသတိပေးချက်- ထိုင်းနိုင်ငံရှိ အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူထားသော နိုင်ငံခြားသားများအတွက် Nominee စစ်ဆေးမှုဆိုင်ရာ သိရှိထားသင့်သည့် အချက်များ

⚠️ ဥပဒေအရ စစ်ဆေးခံရနိုင်ခြေ အများဆုံးသော အုပ်စုများ

လက်ရှိ ထိုင်းနိုင်ငံတွင် ပြုလုပ်လျက်ရှိသော Nominee ကုမ္ပဏီများ စစ်ဆေးမှု (Nominee Crackdown) အရ အောက်ပါ အခြေအနေများနှင့် ကိုက်ညီနေပါက ဥပဒေရေးရာအရ အန္တရာယ်အများဆုံး အနေအထားတွင် ရှိနေနိုင်ပါသည်-

ထိုင်းနိုင်ငံတွင် ကုမ္ပဏီတည်ထောင်ပြီး (ထိုင်းနိုင်ငံသား ၅၁%၊ နိုင်ငံခြားသား ၄၉%) အိမ်ခြံမြေ ဝယ်ယူထားသော နိုင်ငံခြားသားများ။

အမှန်တကယ် စီးပွားရေးလုပ်ငန်း လည်ပတ်မှုမရှိဘဲ၊ အိမ်ခြံမြေ ပိုင်ဆိုင်ရန် ရည်ရွယ်ချက်သက်သက်ဖြင့်သာ ဖွဲ့စည်းထားသော ကုမ္ပဏီများ။

စာရွက်စာတမ်းပေါ်တွင်သာ အမည်ခံထားပြီး၊ အမှန်တကယ် ငွေကြေးထည့်ဝင် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု မရှိသော ထိုင်းရှယ်ယာရှင်များ ပါဝင်နေခြင်း။

ကုမ္ပဏီအမည်ဖြင့် ဝယ်ယူထားသော အိမ် သို့မဟုတ် မြေကို ကိုယ်တိုင်နေထိုင်ရန် (သို့မဟုတ်) ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုအတွက်သာ အသုံးပြုနေခြင်း။

ဥပဒေအရ ဤကဲ့သို့ လုပ်ဆောင်ခြင်းသည် နိုင်ငံခြားသားများ မြေယာပိုင်ဆိုင်ခွင့် ကန့်သတ်ချက်ကို ရှောင်လွှဲခြင်း (Nominee Structure) အဖြစ် သတ်မှတ်ခံရနိုင်ပြီး၊ လက်ရှိကာလတွင် စစ်ဆေးမှုများ အထူးပြုလုပ်လျက်ရှိပါသည်။

(၂၀၂၆ ခုနှစ်အတွင်း ထွက်ပေါ်နေသော တရားဝင် သတင်းအကိုးအကားများကို အောက်တွင် လေ့လာနိုင်ပါသည်။)

https://www.thaienquirer.com/65253/authorities-to-probe-21000-foreign-linked-cases-as-crackdown-on-nominee-firms-intensifies/

https://huahintoday.com/hua-hin-news/foreign-property-owners-in-hua-hin-face-scrutiny-under-nominee-crackdown/

https://www.nationthailand.com/news/general/40061643

https://www.pattayamail.com/latestnews/news/nominee-in-2026-the-structural-question-thailand-can-no-longer-ignore-535195

🔰 ထိုင်းနိုင်ငံ၏ ဥပဒေအရ ဤဖွဲ့စည်းပုံသည် မည်သည့်အတွက်ကြောင့် အန္တရာယ်ရှိနိုင်လဲ?

ထိုင်းနိုင်ငံခြားသား စီးပွားရေးအက်ဥပဒေ (Foreign Business Act)
တကယ့်ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု သို့မဟုတ် စီမံခန့်ခွဲမှုမပါဝင်ဘဲ နိုင်ငံခြားသားကိုယ်စား ရှယ်ယာကိုင်ဆောင်ပေးခြင်းကို Nominee (အမည်ခံ) အဖြစ် ဥပဒေအရ သတ်မှတ်ပါသည်။ စာရွက်စာတမ်း အပြည့်အစုံ ရှိနေစေကာမူ ဤလုပ်ရပ်သည် တရားမဝင်ပါ။

ကုမ္ပဏီတစ်ခုသည် နိုင်ငံခြားသား၏ အကျိုးစီးပွားအတွက် မြေ (သို့) အိမ်များကို ဝယ်ယူရန်သက်သက် အသုံးပြုထားသည်ဟု အာဏာပိုင်များက သတ်မှတ်လိုက်ပါက အောက်ပါအရေးယူမှုများ ကြုံတွေ့ရနိုင်ပါသည်-

မြေယာပိုင်ဆိုင်ခွင့် ပယ်ဖျက်ခံရခြင်း။

ကုမ္ပဏီဖွဲ့စည်းပုံကို အတင်းအကျပ် ပြင်ဆင်ခိုင်းခြင်း။

ပိုင်ဆိုင်ထားသော အိမ်ခြံမြေကို အတင်းအကျပ် ပြန်လည်ရောင်းချစေခြင်း။

💰 အခွန်ကိစ္စရပ်များနှင့် Shell Company (အခွံသက်သက်ကုမ္ပဏီ) အဖြစ် သံသယဖြစ်ခံရနိုင်ခြေ

ကုမ္ပဏီတစ်ခုအနေဖြင့် လုပ်ငန်းလည်ပတ်မှု (Operating Business) မရှိဘဲ အောက်ပါအချက်များနှင့် ကိုက်ညီနေမည်ဆိုလျှင်-

ဝင်ငွေ ပြသနိုင်မှု မရှိခြင်း

ဝန်ထမ်း ခန့်အပ်ထားမှု မရှိခြင်း

လုပ်ငန်းလည်ပတ်မှု စရိတ်စကများ မရှိခြင်း

အခွန်ပေးဆောင်ထားမှု မရှိခြင်း

ဤသို့သော အခြေအနေတွင် တန်ဖိုးကြီး အိမ်ခြံမြေများကို ပိုင်ဆိုင်ထားပါက Shell Company အဖြစ် သတ်မှတ်ခံရနိုင်ပြီး သက်ဆိုင်ရာ ဌာနပေါင်းစုံ၏ စစ်ဆေးမှုကို ခံရနိုင်ပါသည်။

🔰 အာဏာပိုင်များမှ မည်သို့ စစ်ဆေးမှုများ ပြုလုပ်မည်နည်း?

အာဏာပိုင်များသည် စာရွက်စာတမ်းများကိုသာမက လက်တွေ့မြေပြင် အခြေအနေများကိုပါ အောက်ပါအတိုင်း အသေးစိတ် စစ်ဆေးလေ့ရှိပါသည်-

လုပ်ငန်း အမှန်တကယ် လည်ပတ်နေခြင်း ရှိ၊ မရှိ။

ရုံးခန်း၊ ဝန်ထမ်းနှင့် ကုန်ကျစရိတ်များ အမှန်တကယ် ရှိ၊ မရှိ။

ထိုင်းရှယ်ယာရှင်များ၏ ငွေကြေးပိုင်ဆိုင်မှုနှင့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံနိုင်စွမ်း ရှိ၊ မရှိ။

ရှယ်ယာနှင့် အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူရန်အတွက် ငွေကြေးစီးဆင်းမှု လမ်းကြောင်း (Money Trail)။

အဆိုပါ အိမ်ခြံမြေတွင် မည်သူ အမှန်တကယ် နေထိုင်ပြီး အကျိုးခံစားနေသည်ဆိုသည့် အချက်။

ရှယ်ယာရှင်များကို ကိုယ်တိုင်ခေါ်ယူ မေးမြန်းခြင်းများ။

အကယ်၍ ကုမ္ပဏီသည် လုပ်ငန်းလည်ပတ်မှုမရှိဘဲ တန်ဖိုးကြီး ပိုင်ဆိုင်မှုများကို ကိုင်ဆောင်ထားပါက စစ်ဆေးခံရမည့် စာရင်းထဲသို့ သေချာပေါက် ပါဝင်လာမည်ဖြစ်ပါသည်။

🚨 ဥပဒေရေးရာ အကျိုးဆက်များနှင့် ပြစ်ဒဏ်များ

ကုမ္ပဏီအတွက်: စုံစမ်းစစ်ဆေးခံရခြင်း၊ လုပ်ငန်းလုပ်ကိုင်ခွင့် ရပ်ဆိုင်းခံရခြင်းနှင့် ကုမ္ပဏီဖျက်သိမ်းခံရခြင်း။

အိမ်ခြံမြေအတွက်: ရောင်းချခြင်း/လွှဲပြောင်းခြင်းများ ပြုလုပ်၍မရအောင် တားမြစ်ခံရခြင်းနှင့် အတင်းအကျပ် ပြန်လည်ရောင်းချစေခြင်း။

ပုဂ္ဂိုလ်ရေးအရ: ထောင်ဒဏ် (သို့မဟုတ်) ငွေဒဏ်များ ချမှတ်ခံရနိုင်ခြင်းအပြင် ဗီဇာနှင့် လူဝင်မှုကြီးကြပ်ရေးဆိုင်ရာ အခက်အခဲများ ကြုံတွေ့လာနိုင်ခြင်း။

🔰 ၂၀၂၆ ခုနှစ်တွင် မည်သည့်အတွက်ကြောင့် ပိုမိုဂရုပြုသင့်သနည်း?

ယခု ၂၀၂၆ ခုနှစ်မှစ၍ အာဏာပိုင်များအနေဖြင့် အောက်ပါရည်ရွယ်ချက်များဖြင့် စစ်ဆေးမှုများကို စီမံချက်ချကာ ပိုမို တင်းကျပ်လျက်ရှိပါသည်-

နိုင်ငံခြားသားများမှ မြေယာကို သွယ်ဝိုက်သောနည်းဖြင့် ထိန်းချုပ်ထားမှုကို တားဆီးရန်။

လုပ်ငန်းလည်ပတ်မှုမရှိသော ကုမ္ပဏီများမှတစ်ဆင့် အခွန်ရှောင်လွှဲမှုများကို နှိမ်နင်းရန်။

Nominee ဝန်ဆောင်မှုပေးနေသော ကွန်ရက်များကို ဖြိုခွင်းရန်။

💡 BLS Citrus ၏ အကြံပြုချက်နှင့် ဝန်ဆောင်မှု

အကယ်၍ လူကြီးမင်းအနေဖြင့် အိမ်ခြံမြေကို ကုမ္ပဏီအမည်ဖြင့် ဝယ်ယူထားပါက၊ လက်ရှိ Company Structure တွင် ပါဝင်သော ထိုင်းရှယ်ယာရှင်များနှင့် သေချာစွာ တိုင်ပင်ဆွေးနွေးရန်နှင့် လုပ်ငန်းလည်ပတ်မှု အမှန်တကယ်ရှိစေရန် ပြင်ဆင်ထားရန် BLS Citrus မှ အလေးအနက် အကြံပြုအပ်ပါသည်။

ယခုကဲ့သို့ ရှုပ်ထွေးသော ဥပဒေရေးရာ ကိစ္စရပ်များနှင့် ပတ်သက်၍ မိမိ၏ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုများကို လုံခြုံမှုရှိစေရန် ပြင်ဆင်လိုပါက၊ ကျွန်ုပ်တို့၏ စာမျက်နှာ (Page) မှတစ်ဆင့် အိမ်ခြံမြေဝယ်သူများဘက်မှ ရပ်တည်ပေးမည့် ကျွမ်းကျင်ရှေ့နေများ၊ ဥပဒေပညာရှင်များနှင့် ဆက်သွယ်၍ အသေးစိတ် တိုင်ပင်ဆွေးနွေးနိုင်ပါသည်။
#အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု #ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ #ထိုင်းဥပဒေ

18/02/2026

📒Yellow Book ဆိုတာ ဘာလဲ?

Yellow Book (ထိုင်းလို Tabien Baan - Thor Ror 13) ဆိုတာ ထိုင်းနိုင်ငံသားတွေ ကိုင်ဆောင်တဲ့ အပြာရောင်အိမ်ထောင်စုစာရင်းနဲ့ အလားတူပေမယ့် နိုင်ငံခြားသားတွေအတွက် သီးသန့် ထုတ်ပေးတဲ့ တရားဝင် နေရပ်လိပ်စာ မှတ်ပုံတင်စာအုပ် ဖြစ်ပါတယ်။

မှတ်ချက်။ ။🚨⚠️ဒီစာအုပ်ဟာ "ပိုင်ဆိုင်မှု" ကို ပြတာမဟုတ်ဘဲ သင်ဟာ ဒီလိပ်စာမှာ "တရားဝင် နေထိုင်သူ" ဖြစ်ကြောင်း သက်သေပြတာ ဖြစ်ပါတယ်။ (ပိုင်ဆိုင်မှုအတွက်ကတော့ Chanote ခေါ်တဲ့ ဂရန်ကသာ အဓိကပါ။)

🏢 Target Groups အနေနဲ့ပြောရရင် ဒီစာအုပ်က လူတိုင်းအတွက် မဟုတ်ဘဲ အောက်ပါသူတွေအတွက်တော့ အဓိက အသုံးဝင်ပါတယ်။

✅ကွန်ဒိုပိုင်ရှင်များ (Freehold): မိမိအမည်ပေါက်နဲ့ ကွန်ဒိုဝယ်ထားပြီး ရေရှည်နေထိုင်မယ့်သူတွေ။
✅ရေရှည်ဗီဇာသမားများ: အငြိမ်းစားဗီဇာ (Non-O / OA / OX) သို့မဟုတ် အလုပ်ဗီဇာ (Non-B) နဲ့ နေထိုင်သူတွေ။
✅ထိုင်းနှင့် အိမ်ထောင်ကျသူများ: ၎င်းတို့ရဲ့ နေထိုင်မှုမှတ်တမ်းကို ခိုင်မာစေဖို့ အိမ်ထောင်ဖက်ရဲ့ အိမ်ထောင်စုစာရင်းမှာ အမည်သွင်းလေ့ရှိကြပါတယ်။
✅လုပ်ငန်းရှင်များ: ကုမ္ပဏီဒါရိုက်တာတွေအနေနဲ့ စီမံခန့်ခွဲမှုကိစ္စတွေ လွယ်ကူဖို့ ဆောင်ထားတတ်ကြပါတယ်။
✅ပန်းရောင်ကတ် (Pink ID Card) လိုချင်သူများ: နိုင်ငံခြားသားမှတ်ပုံတင်ကတ် မလျှောက်ခင်မှာ Yellow Book အရင်ရှိထားဖို့လိုအပ်တယ်။

Yellow Book ရှိထားရင် အဲ့အကျိုးကျေးဇူးတွေက ⬇️

❇️ထိုင်းမှာ နေထိုင်ရတာ အများကြီး ပိုချောမွေ့သွားစေတဲ့အပြင် ပုံမှန်ဆိုရင် ကားဝယ်တာ၊ ဘဏ်အကောင့်ဖွင့်တာတွေအတွက် Immigration (လဝက) မှာ ပိုက်ဆံပေးပြီး လိပ်စာထောက်ခံစာ (Residence Certificate) သွားလျှောက်ရပါတယ်။ Yellow Book ရှိရင်တော့ အဲဒါတွေ မလိုတော့ဘဲ ဒီစာအုပ်ပြလိုက်ရုံနဲ့ ကိစ္စပြီးပါတယ်။

❇️ယာဉ်မောင်းလိုင်စင် လုပ်တဲ့အခါ (သို့) သက်တမ်းတိုးတဲ့အခါမှာလည်း လိပ်စာအထောက်အထားအဖြစ် တိုက်ရိုက် သုံးလို့ရပါတယ်။

❇️မိမိနာမည်နဲ့ ကား/ဆိုင်ကယ် ဝယ်ယူတဲ့အခါမှာလည်း
မော်တော်ယာဉ် မှတ်ပုံတင်ဖို့ ပိုမိုလွယ်ကူစေပါတယ်။

❇️အစိုးရဌာနဆိုင်ရာတွေနဲ့ ဆက်သွယ်တဲ့အခါ မိတ်ဆွေကို ရေရှည်နေထိုင်သူအဖြစ် ပိုမိုယုံကြည်မှု ရစေပါတယ်။

📌စာအုပ်နောက်ကွယ်မှာ ပတ်သက်နေတဲ့
သက်ဆိုင်ရာ အစိုးရဌာနကြီး (၄) ခုကို
သေချာသိထားဖို့ လိုပါတယ်။

⚖️ ပြည်တွင်းအုပ်ချုပ်ရေးဦးစီးဌာန (DOPA): ဒါက အဓိက အာဏာပိုင်ပါ။ (Civil Registration Act B.E. 2534) အရ အိမ်ထောင်စုစာရင်းတွေကို သူတို့ကပဲ စီမံပါတယ်။

⚖️ လူဝင်မှုကြီးကြပ်ရေးဌာန (Immigration): သူတို့က ဒီစာအုပ်ကို ထုတ်မပေးပေမယ့် "အမြဲတမ်းနေရပ်လိပ်စာ" အဖြစ် အပြည့်အဝ အသိအမှတ်ပြုပါတယ်။

⚖️ မြေယာဦးစီးဌာန (DOL): သူတို့က ပိုင်ဆိုင်မှု (Chanote) ကို တာဝန်ယူတာပါ။ Yellow Book က ပိုင်ဆိုင်မှုကို မဆုံးဖြတ်ဘူးဆိုတာ သူတို့က အမြဲသတိပေးပါတယ်။

⚖️ ကုန်းလမ်းပို့ဆောင်ရေးဦးစီးဌာန (DLT): လိုင်စင်ကိစ္စတွေမှာ Yellow Book ကို လိပ်စာအထောက်အထားအဖြစ် တရားဝင် လက်ခံပေးပါတယ်။

Yellow Book ဟာ မဖြစ်မနေ (Mandatory) ရှိရမယ်လို့ သတ်မှတ်ထားတာ မဟုတ်တဲ့အတွက်
* Tourist Visa နဲ့ လာတဲ့သူတွေ။
* ထိုင်းကို တစ်ခါတလေမှ လာလည်တဲ့သူတွေ။
* ကွန်ဒိုကို ငှားထားရုံပဲရှိပြီး ကိုယ်တိုင်မနေတဲ့သူတွေ။
* လဝက ထောက်ခံစာ (Residence Certificate) ခဏခဏ သွားလျှောက်ရတာကို အဆင်ပြေတဲ့သူတွေအတွက် မလိုအပ်သေးပါဘူး။

Yellow Book လျှောက်ဖို့အတွက် မိမိနေထိုင်တဲ့နယ်မြေက ခရိုင်ရုံး (District Office - Amphur) မှာ သွားလျှောက်ရပါတယ်။ ခရိုင်ရုံးတစ်ခုနဲ့တစ်ခု လိုအပ်တဲ့ စာရွက်စာတမ်း အနည်းငယ် ကွဲပြားနိုင်သလို၊ အရာရှိရဲ့ ဆုံးဖြတ်ချက်ပေါ်မှာလည်း မူတည်ပါတယ်။
ဒီစာအုပ်ကို လျှောက်ထားချင်တယ်ဆိုရင် စာအုပ်ထွက်သည်အထိ လိုင်စင်ရရှေ့နေများနှင့်အတူ One-stop ဝန်ဆောင်မှုပေးတာမို့ လိုအပ်ပါက BLS Citrus ကို သတိရလိုက်ပါခင်ဗျာ။ 🙏🏻

Ref:
📌Civil Registration Info (DOPA): stat.bora.dopa.go.th
📌Immigration Bureau: immigration.go.th
📌Department of Land: dol.go.th
📌Department of Land Transport: dlt.go.th

17/02/2026

ထိုင်းတွင် အိမ်ခြံမြေဝယ်ယူသူဘက်မှာဥပဒေအရအပြည့်အဝ အကာအကွယ်ပေးမည့်ဝန်ဆောင်မှု

13/02/2026

We Honor our Father of Independence, General Aung San, on his 111th Birthday 🎉

10/02/2026

“Wealthy Pensioner” LTR ဗီဇာ နှင့် လက်ရှိမှာ hot ဖြစ်နေတဲ့ အသစ်ထွက်ရှိလာတဲ့ ဘတ် ၃ သန်းတန် အိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ရွေးချယ်စရာ”

ထိုင်းနိုင်ငံဟာ Tourist Destination ဖြစ်သည်နှင့်အညီ အားလပ်ရက်ထိုင်းနိုင်ငံမှာ လာရောက် အနားယူအပန်းဖြေဖို့က လူအများစုရဲ့ အိပ်မက်တစ်ခုလိုဖြစ်လာပါတယ်။

ဘန်ကောက်(Bangkok) ၊ ပတ္တရား(Pattaya) သို့မဟုတ် ကော့စမွေ (Koh Samui), ဖူးခက် (Phuket) လိုနေရာတွေမှာ Affordable ဖြစ်တဲ့ luxury lifestyle တွေ၊ ကမ္ဘာ့အဆင့်မီ ကျန်းမာရေးစောင့်ရှောက်မှုတွေ၊ အာရှရဲ့ Tropical living lifestyle တွေ ရရှိနိုင်ပေမယ့် ဗီဇာကိစ္စဟာ Foreigner တိုင်းအတွက် နှစ်များစွာ ခေါင်းခဲစရာ ကိစ္စတစ်ခု ဖြစ်ခဲ့ပါတယ်။

ထိုင်းမှာ Long-Term နေထိုင်ဖို့နည်းလမ်းရှာဖွေကြည့်ရင် မိတ်ဆွေဟာ ၁၀ နှစ်ကြာ နေထိုင်ခွင့်၊ အခွန်အခသက်သာခွင့်နှင့် VIP အထူးအခွင့်အရေးများ ပေးတဲ့ Long-Term Resident (LTR) ဗီဇာ (အထူးသဖြင့် “Wealthy Pensioner” အုပ်စု) အကြောင်း ကြားဖူးကောင်း ကြားဖူးပါလိမ့်မယ်။ ဒါပေမယ့် အသေးစိတ် စည်းမျဉ်းတွေမှာငွေကြေးသတ်မှတ်ချက် မြင့်မားနေတာကို သိရှိကြပြီးသားဖြစ်မှာပါ။

၂၀၂၆ ခုနှစ်မှာတော့ အိမ်ခြံမြေမှာ ဘတ် ၃ သန်း (THB 3M) ရင်းနှီးမြှုပ်နှံရုံဖြင့် ရရှိနိုင်တဲ့ လက်တလော Thailand Investment Visa အသစ်တစ်ခု ပေါ်ထွက်လို့နေပါတယ်။ ချမ်းသာကြွယ်ဝသူများအတွက်တော့ LTR Visa ဟာ ရွှေစံနှုန်းအဖြစ် ဆက်ရှိနေဆဲပါ။

ဒီနေ့မှာတော့ “LTR visa” နဲ့ အသက်အရွယ်မရွေး ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေအတွက် အခွင့်အလမ်းသစ်ဖြစ်တဲ့
“ဘတ် ၃ သန်းတန် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဗီဇာ” တို့အကြောင်းကို ဗဟုသုတရဖွယ် ဖော်ပြပေးချင်ပါတယ်။

🔺စံသတ်မှတ်ချက်မြင့်မားသော “Wealthy Pensioner” LTR ဗီဇာ

ပထမဦးစွာ Board of Investment (BOI) မှ ချမ်းသာကြွယ်ဝတဲ့ အငြိမ်းစားယူသူများကို ဆွဲဆောင်ဖို့ ဒီဇိုင်းထုတ်ထားသည့် LTR ဗီဇာကို ကြည့်ကြပါစို့။

အိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုလမ်းကြောင်းမှတစ်ဆင့် လျှောက်ထားမယ်ဆိုရင် requirement တွေက အလွန်တင်းကျပ်ပါတယ်။

LTR (Long-Term Resident) ဗီဇာရဲ့ "Wealthy Pensioner" (ချမ်းသာသော အငြိမ်းစားပုဂ္ဂိုလ်) အပိုင်းကို ပိုရှင်းသွားအောင် ပုံစံ (၂) မျိုးနဲ့ ခွဲပြီး ရှင်းပြပေးပါ့မယ်။ ဒီဗီဇာက "ပိုက်ဆံလည်းရှိရမယ်၊ အသက်လည်း ၅၀ ကျော်ရမယ်" ဆိုတဲ့သူတွေအတွက်ပါ။ သူက လျှောက်ရင် (၂) လမ်း ရှိပါတယ်။

➡️လမ်းကြောင်း (က) - ဝင်ငွေ အရမ်းကောင်းတဲ့သူ မိတ်ဆွေဟာ တစ်နှစ်ကို အနည်းဆုံး အမေရိကန်ဒေါ်လာ ၈၀,၀၀၀ (မြန်မာငွေ သိန်းထောင်ချီ) ဝင်ငွေရှိကြောင်း အထောက်အထား ပြနိုင်ရင် အိမ်ခြံမြေ ဝယ်စရာမလိုဘဲ ဒီဗီဇာ လျှောက်လို့ရပါတယ်။

➡️လမ်းကြောင်း (ခ) - ဝင်ငွေအသင့်အတင့်ရှိပြီး အိမ်ခြံမြေ ဝယ်မည့်သူ အကယ်၍ မိတ်ဆွေဝင်ငွေက တစ်နှစ်ကို ဒေါ်လာ ၄၀,၀၀၀ နဲ့ ၈၀,၀၀၀ ကြားပဲ ရှိတယ်ဆိုရင် အစိုးရက "ဝင်ငွေနည်းနည်းလိုသေးတယ်၊ အဲဒီတော့ ထိုင်းမှာ ပိုက်ဆံရင်းနှီးမြှုပ်နှံပြပါ" လို့ တောင်းဆိုတာပါ။
အဲဒီအခါမှာ မိတ်ဆွေက အိမ်ခြံမြေ (ကွန်ဒို) ဝယ်ပြီး သက်သေပြရပါမယ်။

⁉️ဘယ်လောက်ဖိုးဝယ်ရမလဲ?
အနည်းဆုံး အမေရိကန်ဒေါ်လာ ၂၅၀,၀၀၀ ဖိုး ရှိရပါမယ်။ (ထိုင်းဘတ်ငွေနဲ့ဆိုရင် ၈.၅ သန်း ဝန်းကျင်ရှိတဲ့ ကွန်ဒိုကို ဝယ်ရမှာပါ။)

⁉️ဘယ်လိုဝယ်ရမလဲ?
ကိုယ့်နာမည်နဲ့ကိုယ် တိုက်ရိုက်ဝယ်ရပါမယ်။အရေးကြီးဆုံးက အဲဒီ ၈.၅ သန်းကို ပြည်ပ ကနေ ထိုင်းဘဏ်ထဲကို တရားဝင် လွှဲပို့ရပါမယ်။ (လက်ထဲမှာရှိတဲ့ ထိုင်းဘတ်ငွေနဲ့ ပေးချေလို့မရပါဘူး။)

⁉️ဘာလို့ ဝယ်ခိုင်းတာလဲ ?
ဒီကွန်ဒိုဟာ မိတ်ဆွေရဲ့ "အာမခံချက်" ပါ။ ထိုင်းမှာ မိတ်ဆွေက ရေရှည်နေဖို့ ပိုက်ဆံအလုံအလောက်ရှိတယ်၊ ပိုင်ဆိုင်မှုရှိတယ်ဆိုတာကို အစိုးရကို ယုံကြည်အောင် လုပ်ပြရတာ ဖြစ်ပါတယ်။

ပြန်ချုပ်ရရင် ဒီ LTR ဗီဇာကို ရဖို့ဆိုရင် "ဝင်ငွေလည်းရှိရမယ် + ဘတ် ၈.၅ သန်းတန် ကွန်ဒိုလည်း ဝယ်ရမယ်" ဆိုတဲ့ အချက် (၂) ချက်လုံးနဲ့ ကိုက်ညီမှ ရမှာဖြစ်ပါတယ်။
——

🔺 ဘတ် ၃ သန်းတန် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဗီဇာ

ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူ အားလုံးဟာ အလွန်ချမ်းသာကြွယ်ဝသည့် အုပ်စုထဲတွင် မပါဝင်နိုင်သော်လည်း နိုင်ငံစီးပွားရေးအတွက် အရေးပါသည်ကို အစိုးရမှအသိအမှတ်ပြုလာသည့်အတွက် Thailand Property Visa THB 3M လမ်းကြောင်း ပေါ်ပေါက်လာခြင်း ဖြစ်တယ်လို့ သုံးသပ်လို့ရပါတယ်။

အချက် (၃) ချက်နဲ့ ရှင်းပြပေးပါရစေ။

1️⃣ဘယ်သူတွေအတွက်လဲ? (အသက်ကန့်သတ်ချက် မရှိခြင်း) အရင်က ထိုင်းမှာ ဗီဇာရှည်ရဖို့ဆိုရင် အသက် (၅၀) ပြည့်မှရတဲ့ "အငြိမ်းစားဗီဇာ" ဒါမှမဟုတ် သိန်းထောင်ချီပေးရတဲ့ "Elite Visa" တွေပဲ ရှိခဲ့တာပါ။အခုလမ်းကြောင်းသစ်ကတော့ အသက် (၂၀) ဖြစ်ဖြစ်၊ (၃၀) ဖြစ်ဖြစ် ပိုက်ဆံရှိရင် လျှောက်လို့ရပါပြီ။

2️⃣ဘာတွေလုပ်ရမလဲ? (ရွေးချယ်စရာ ၂ ခု)
ဒီဗီဇာရဖို့ လမ်းကြောင်း (၂) ခု ရှိပါတယ်။
• လမ်းကြောင်း (၁) ကွန်ဒိုဝယ်မယ်: အနည်းဆုံး ဘတ် (၃) သန်း တန်တဲ့ ကွန်ဒိုကို ဝယ်ရပါမယ်။ (ဘန်ကောက်မှာဆို အိပ်ခန်း ၁ ခန်းပါ ကွန်ဒို အကောင်းစားလေးတွေ ရနိုင်တဲ့ဈေးပါ)။
• လမ်းကြောင်း (၂) တိုက်ခန်းငှားနေမယ်: အကယ်၍ မဝယ်ချင်သေးဘူးဆိုရင်လည်း တစ်လကို ငှားရမ်းခ ဘတ် ၈၅,၀၀၀ ပေးရတဲ့ အဆင့်မြင့်တိုက်ခန်း (Luxury Apartment) မျိုးမှာ ငှားနေရင်လည်း ဗီဇာရနိုင်ပါတယ်။ (ဒါပေမဲ့ စာချုပ်ကို မြေယာဦးစီးဌာနမှာ တရားဝင် မှတ်ပုံတင်ရပါမယ်)။
3️⃣ဘာလို့ ဒီလမ်းကြောင်းက ပိုကောင်းတာလဲ?
• ပိုင်ဆိုင်ခွင့်: နိုင်ငံခြားသားဖြစ်ပေမဲ့ ကွန်ဒိုရဲ့ ၄၉% (Foreign Quota) အတွင်းမှာ ကိုယ့်နာမည်နဲ့ကိုယ် အပိုင် (Freehold) ပိုင်ဆိုင်ခွင့် ရမှာပါ။
• ဗီဇာကြေး သက်သက်ပေးလိုက်ရတာမျိုး မဟုတ်ဘဲ မိမိပိုင်တဲ့ ကွန်ဒိုအခန်း (Asset) တစ်ခု ရတာဖြစ်လို့ နောက်ပိုင်း ပြန်ရောင်းချင်လည်း ရပါတယ်။
• အသက် (၅၀) ပြည့်စရာ မလိုပဲ ငယ်ငယ်ရွယ်ရွယ်နဲ့ ထိုင်းမှာ နေချင်တဲ့သူတွေအတွက် အဆင်ပြေမယ့်နည်းလမ်းပါ။

သိထားရမယ့် အရေးကြီးဆုံးအချက် (FET Form)
ဒီဗီဇာရဖို့အတွက် အဓိကသော့ချက်က "ပိုက်ဆံ ဘယ်ကလာသလဲ" ဆိုတာပါ။ ကွန်ဒိုဝယ်မယ့် ဘတ် (၃) သန်းကို ပြည်ပကနေ ထိုင်းဘဏ်ထဲကို တရားဝင် လွှဲပို့ရပါမယ်။ အဲဒီအခါမှာ ထိုင်းဘဏ်ကနေ FET (Foreign Exchange Transfer) Form ဆိုတဲ့ စာရွက် ထုတ်ပေးပါတယ်။ အဲဒီစာရွက်ရှိမှသာ လူဝင်မှုကြီးကြပ်ရေး (Immigration) ကနေ ဗီဇာ ထုတ်ပေးမှာ ဖြစ်ပါတယ်။

ပြန်ချုပ်ရရင်မိတ်ဆွေဟာ ထိုင်းမှာ ဘတ် (၃) သန်းဖိုး ကွန်ဒိုဝယ်နိုင်ပြီး ငွေလွှဲတဲ့ အထောက်အထား ခိုင်လုံရင် အသက်ဘယ်လောက်ပဲဖြစ်ဖြစ် ရေရှည်နေထိုင်ခွင့် ဗီဇာကို ရနိုင်ပြီလို့ ဆိုလိုတာပါ။

ဘတ် ၃ သန်းတန် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဗီဇာအတွက် လိုအပ်ချက်တွေကတော့-

✅အရည်အချင်းပြည့်မီသော အိမ်ခြံမြေများသောအားဖြင့် လူနေထိုင်ရာ ကွန်ဒိုမီနီယံ ဖြစ်ရမပါမယ်။ နိုင်ငံခြားသားများသည် ကွန်ဒိုတစ်ခု၏ ဧရိယာ ၄၉% အထိ တိုက်ရိုက်ပိုင်ဆိုင်ခွင့် ရှိပါတယ်။)

✅အငှား/Leasehold လမ်းကြောင်း:စည်းမျဉ်းအသစ်များအရ တစ်လလျှင် ဘတ် ၈၅,၀၀၀ နှုန်းဖြင့် တိုက်ခန်းငှားရမ်းသူများလည်း ရေရှည်နေထိုင်ခွင့် ရရှိနိုင်ပါတယ်။ (စာချုပ်ကို မြေယာဦးစီးဌာနတွင် တရားဝင် မှတ်ပုံတင်ဖို့ လိုအပ်ပါမယ်။)

မိတ်ဆွေတို့အနေနဲ့ ဒီအသစ်ထွက်ရှိလာတဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုနဲ့ ဗီဇာကိစ္စတွေမှာ ချောမွေ့စေဖို့ ကျွမ်းကျင်တဲ့ဥပဒေရေးရာ အဖွဲ့များနဲ့ တိုင်ပင်ဆွေးနွေးဖို့အကြံပြုပါရစေ။

BLS Citrus မှာတော့ အိမ်ခြံမြေတန်ဖိုး စစ်ဆေးပေးခြင်း၊

၂၀၂၆ ခုနှစ်၏ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဗီဇာ စည်းမျဉ်းသစ်များသည် ရှုပ်ထွေးနိုင်ပါသည်။ ဥပမာ- အိမ်ခြံမြေ တန်ဖိုးသည် ၂.၉ သန်းသာ ရှိနေလျှင် သို့မဟုတ် အငှားစာချုပ်ကို မြေယာဦးစီးဌာနတွင် မှတ်ပုံတင်မထားလျှင် ဗီဇာ ငြင်းပယ်ခံရနိုင်ပါသည်။

* အသေးစိတ်စစ်ဆေးခြင်း (Due Diligence)
* Property Check (မြေအမည်ပေါက်၊ ပိုင်ဆိုင်မှုရာဇဝင်၊ ဇုန်သတ်မှတ်ချက်နဲ့ ဆောက်လုပ်ရေးပါမစ်တွေကိုစစ်ဆေးပေးခြင်း)
* Corporate Check (ကုမ္ပဏီရဲ့ ငွေစာရင်းရှင်းတမ်းနဲ့ ကြွေးမြီရှိမရှိကို DBD နဲ့ RD မှာ တရားဝင် စစ်ဆေးပေးခြင်း)
* စာချုပ်ချုပ်ဆိုခြင်း (Contract Review)
* Reservation Agreement ( စရန်ငွေ ဆုံးရှုံးမှုမရှိစေဖို့ စာချုပ်ကို စစ်ဆေးပေးခြင်း)
* SPA (အင်္ဂလိပ်-ထိုင်း နှစ်ဘာသာသုံး စာချုပ်ကို အဆင့်မီရေးသားပေးခြင်း)
* စာချုပ်ပါအချက်တွေကို မြန်မာလို သေချာရှင်းခြင်း
* ဝယ်သူကို နစ်နာစေမယ့် Clauses တွေပါမပါ အသေအချာ ညှိနှိုင်းပေးခြင်း
* ပိုင်ဆိုင်မှုလွှဲပြောင်းခြင်း (Closing)
* Negotiation: နှစ်ဖက်ညှိနှိုင်းရာမှာ ဝယ်သူဘက်က မနစ်နာစေမယ့် Clause တွေထည့်သွင်းဖို့ ကြားဝင်ဆောင်ရွက်ပေးခြင်း
* Land Office Support: မြေစာရင်းရုံးမှာ ပိုင်ဆိုင်မှုလွှဲပြောင်းတဲ့အခါ ရှေ့နေအဖွဲ့က ကိုယ်စားလှယ်အဖြစ် လိုက်ပါဆောင်ရွက်ပေးခြင်းအစရှိတဲ့ ဝယ်သူများဘက်မှ ခိုင်မာတဲ့ဥပဒေအကာကွယ် တွေရရှိအောင် ကာကွယ်ပေးမှာဖြစ်လို့ မိတ်ဆွေတို့ရဲ့ ပိုင်ဆိုင်မှုတွေလုံခြုံစိတ်ချဖို့အတွက် BLS Citrus နဲ့ လာရောက်တိုင်ပင်ဆွေးနွေးနိုင်ပါတယ်ခင်ဗျာ။

Ref:SukhoThaiinterlaw

#ထိုင်းအိမ်ခြံမြေ #ထိုင်းရှေ့နေ

05/02/2026

ထိုင်းမှာ နေထိုင်တဲ့ နိုင်ငံခြားသားတိုင်း သိထားသင့်တဲ့ ထိုင်းအမွေဆက်ခံမှုဥပဒေ 👨🏻‍⚖️

ထိုင်းနိုင်ငံမှာ နေထိုင်သူ တစ်ဦးဟာတရားဝင် သေတမ်းစာ (Will) တစ်စောင် ကျန်ရစ်ခဲ့ခြင်းမရှိဘဲ ကွယ်လွန်သွားခဲ့လျှင် ထိုသူရဲ့ အမွေပစ္စည်းများကို
ထိုင်းနိုင်ငံ လူမှုရေးနှင့် ကုန်သွယ်ရေး ဥပဒေ (Civil and Commercial Code - CCC) အရ ခွဲဝေနိုင်တဲ့ ဥပဒေအကြောင်းကို ဝေမျှပေးချင်ပါတယ်။

ဒီဥပဒေဟာ ထိုင်းနိုင်ငံသားများအတွက်သာ မဟုတ်ဘဲ
ထိုင်းနိုင်ငံအတွင်း ပိုင်ဆိုင်မှုတွေရှိတဲ့ (ဘဏ်စာရင်း၊ အိမ်ခြံမြေ သို့မဟုတ် မော်တော်ယာဉ်များ) နိုင်ငံခြားသားများနှင့်လည်း သက်ဆိုင်ပါတယ်။

အကယ်၍ မိတ်ဆွေက အိမ်ထောင်ပြု/မပြု ထားသူ ဖြစ်စေ၊
သားသမီးရှိသူ/မရှိသူ ဖြစ်စေ ၊ ထိုင်းနိုင်ငံမှာ ပိုင်ဆိုင်မှုရှိတဲ့ နိုင်ငံခြားသား
ဆိုလျှင် မည်သူက အမွေဆက်ခံခွင့်ရှိပြီး မည်သည့်အချိုးအစားဖြင့် ရရှိမည်ကို နားလည်ထားဖို့က အင်မတန်အရေးကြီးပါတယ်။

၁။ ထိုင်းဥပဒေအရ အမွေဆက်ခံခွင့်ရှိသူများ
(ပုဒ်မ ၁၆၂၉)

ထိုင်းဥပဒေမှာ အမွေဆက်ခံခွင့်ရှိသူများကို အဆင့် ၆ ခု ခွဲခြားထားပြီး
အောက်ပါအတိုင်း ဦးစားပေး အစဉ်အလိုက် သတ်မှတ်ထားပါတယ်။

* က။ သားသမီး၊ မြေး၊ မြစ် (တိုက်ရိုက်အနွယ်တော်များ)
* ခ။ မိဘများ
* ဂ။ ညီအစ်ကို မောင်နှမအရင်းများ (မိဘနှစ်ပါးစလုံး တူသူများ)
* ဃ။ ဖအေတူမအေကွဲ သို့မဟုတ် မအေတူဖအေကွဲ ညီအစ်ကို မောင်နှမများ
* င။ ဘိုးဘွားများ (ဖခင်ဘက်နှင့် မိခင်ဘက်)
* စ။ ဦးလေး၊ ဒေါ်လေး၊ ဘကြီး၊ သို့မဟုတ် အဒေါ်များ
(အထူးသတိပြုရန်အချက် - အကယ်၍ ကွယ်လွန်သူတွင် သားသမီးများနှင့် သက်ရှိထင်ရှားရှိသော မိဘများ ကျန်ရစ်ခဲ့ပါက မိဘများသည် အမွေရပိုင်ခွင့်မှ ဖယ်ထုတ်ခြင်းမခံရဘဲ သားသမီးများနှင့် တန်းတူအခွင့်အရေးရရှိကာ အမွေပစ္စည်းကို အညီအမျှ ခွဲဝေယူရမည်ဖြစ်သည်။ ဤသည်မှာ သေတမ်းစာမရှိပါက ဥပဒေအရ အလိုအလျောက် ဖြစ်ပေါ်လာမည့် အကျိုးသက်ရောက်မှု ဖြစ်သည်။)

၂။ ကျန်ရစ်သူ ဇနီး သို့မဟုတ် ခင်ပွန်း၏ အခြေအနေ

ထိုင်းဥပဒေအရ ကျန်ရစ်သူ အိမ်ထောင်ဖက်ရဲ့ ရပိုင်ခွင့်မှာ
မြန်မာ့ဓလေ့ထုံးတမ်းဥပဒေ နဲ့ ကွဲပြားတဲ့အချက်က အိမ်ထောင်ဖက်ဟာ
အမွေ အားလုံးကို အလိုအလျောက် ဆက်ခံခွင့်မရနိုင်ဘဲ ကျန်ရစ်တဲ့
အခြားဆွေမျိုးတွေအပေါ်မူတည်၍ ရရှိမည့် အချိုးအစား ပြောင်းလဲသွားတတ်ပါတယ်။

သားသမီးများ ရှိနေပါက: အိမ်ထောင်ဖက်သည်
သားသမီးတစ်ဦးနှင့် တန်းတူ အမွေဝေစုကို ရရှိမည်။

သားသမီးမရှိဘဲ မိဘများရှိနေပါက: အိမ်ထောင်ဖက်က အမွေ၏ ထက်ဝက် (၅၀%) ကို ရရှိပြီး ကျန်ထက်ဝက်ကို မိဘများက ရရှိမည်။

မောင်နှမများ သို့မဟုတ် ဘိုးဘွားများ ရှိနေပါက: အိမ်ထောင်ဖက်က အမွေ၏ သုံးပုံနှစ်ပုံကို ရရှိပြီး ကျန်ရှိသည်ကို ဆွေမျိုးများက ခွဲဝေယူရမည်။

မည်သည့်ဆွေမျိုးမှ မရှိတော့မှသာ: အိမ်ထောင်ဖက်သည် အမွေအားလုံးကို ဆက်ခံခွင့်ရရှိမှာဖြစ်ပါတယ်။

(မြန်မာနိုင်ငံဥပဒေမှာတော့ လင် သို့မဟုတ် မယား ကွယ်လွန်ရင် ကျန်ရစ်သူ အိမ်ထောင်ဖက်ဟာ အမွေအားလုံးကို လက်ငင်း အမွေဆက်ခံခွင့် (Absolute Ownership) ရှိပါတယ်။ ကွယ်လွန်သူရဲ့ မိဘ၊ မောင်နှမတွေကို ဝေစုခွဲပေးစရာ မလိုပါဘူး။သားသမီးရှိလျှင်ပင် အိမ်ထောင်ဖက်ကသာ စီမံခွင့်ရှိပါတယ်။ ဒါ့အပြင် ကွယ်လွန်သူမှာ အိမ်ထောင်ဖက် (သို့) သားသမီး (သို့) မြေး တစ်ဦးဦး
ရှိနေသရွေ့ မိဘတွေဟာ အမွေဆက်ခံခွင့် မရှိပါ။ ဆင်းသက်သူ အဆက်အနွယ် မရှိတော့မှသာ မိဘထံ အမွေ ပြန်တက်တာ ဖြစ်ပါတယ်။)

လက်တွေ့ ထိုင်းဥပဒေအရ အိမ်ထောင်ဖက်က အားလုံးရမည်ဟု
ယူဆထားသော်လည်း မိဘများ သို့မဟုတ် ယခင်အိမ်ထောင်နှင့် ရခဲ့တဲ့ သားသမီးများကပါ အမွေကို တရားဝင် ခွဲဝေတောင်းခံနိုင်ပါတယ်။

သေတမ်းစာမရှိရင်တော့ အမွေထိန်း (Estate Administrator) ခန့်အပ်ဖို့ တရားရုံးကို ဦးတိုက်လျှောက်ထားနိုင်ပြီး လုပ်ငန်းစဉ်ဟာ လသို့မဟုတ်
နှစ်နှင့်ချီ၍ ကြာမြင့်နိုင်ပါတယ်။ ထိုအတောအတွင်းမှာလည်း ပိုင်ဆိုင်မှူတွေကို (Freeze) ခံထားရတတ်ပါတယ်။

ပြန်ဆက်ရရင် မြန်မာနိုင်ငံမှာက မြန်မာဗုဒ္ဓဘာသာဝင်တွေဟာ
သေတမ်းစာ ရေးခွင့်မရှိဘဲ လူတစ်ယောက်ဟာ ကွယ်လွန်ခါနီးမှာ ပစ္စည်းတွေကို စိတ်ကြိုက်ခွဲဝေပေးခဲ့ချင်ရင် "သေခါနီးအလှူ (Donatio Mortis Causa)"
သဘောမျိုးနဲ့သာ ပေးခဲ့လို့ရပြီး ဥပဒေအရ သေတမ်းစာနဲ့ ကန့်သတ်ထားလို့ မရပါဘူး။ အမွေကလည်း ဓလေ့ထုံးတမ်းဥပဒေအတိုင်းပဲ သွားပါတယ်။

ဒါပေမယ့် ထိုင်းနိုင်မှာတော့ သေတမ်းစာ ရေးခွင့်ရှိပြီး မိမိပိုင်ဆိုင်မှုကို
မိမိစိတ်ကြိုက် မိသားစုကို ဖြစ်စေ၊ သူစိမ်းကိုဖြစ်စေ၊ အဖွဲ့အစည်းကိုဖြစ်စေ
ပေးခဲ့လို့ရပါတယ်။

နိဂုံးချုပ်အားဖြင့် မိတ်ဆွေက ထိုင်းမှာရှိတဲ့ မိမိပိုင်ဆိုင်မှုပစ္စည်းတွေကို အိမ်ထောင်ဖက် (သို့) သားသမီးကိုပဲ အကုန်ပေးချင်တယ်ဆိုရင် ထိုင်းနိုင်ငံမှာ "သေတမ်းစာ (Will)" ကြိုတင်လုပ်ထားဖို့ အထူးအကြံပြုလိုက်ရပါတယ်ခင်ဗျာ။

ဤအချက်အလက်များကို ဗဟုသုတအလို့ငှာ (Expat Juris) ၏ မူရင်း Post အား ဘာသာပြန်ဆို မျှဝေခြင်းဖြစ်ပြီး မြန်မာနိုင်ငံရဲ့ ဥပဒေများနှင့်ပါ ယှဉ်တွဲဖော်ပြပေးထားပါတယ်။

Ref: Expat Juris
Essential legal tips-Thai Inheritance Law Explained for Expats Living in Thailand (According to Thai Civil Code)

#မြန်မာနိုင်ငံသားများသိထားသင့်တဲ့အကြောင်းအရာ
#သေတမ်းစာ

ที่อยู่

Bangkok

เวลาทำการ

จันทร์	09:00 - 17:00
อังคาร	09:00 - 17:00
พุธ	09:00 - 17:00
พฤหัสบดี	09:00 - 17:00
ศุกร์	09:00 - 17:00
เสาร์	09:00 - 01:00