ทนายใกล้ตัว Closelawyer

หน้าหลัก
ประเทศไทย
Bangkok
ทนายใกล้ตัว Closelawyer

ทนายใกล้ตัว ให้คำปรึกษากฎหมายโดยทนายความมืออาชีพ เข้าใจง่าย เป็นกันเอง รับคดีแพ่ง อาญา สัญญา ครอบครัว ธุรกิจ นัดปรึกษาออนไลน์หรือพบที่สำนักงานได้เลยครับ

บริการให้คำปรึกษาทางกฎหมายและคดีความแล้ว และรับว่าความทั่วราชอาณาจักร โดยรับว่าความในคดีทั่วไป ต่อสู้คดี ฟ้องคดี ยื่นคำให้การ คดีแพ่ง คดีอาญา คดีล้มละลาย คดีครอบครัว คดีแรงงาน คดีเกี่ยวกับห้างหุ้นส่วนบริษัท คดีทรัพย์สินทางปัญญา คดีจัดการมรดก คดีเงินกู้ คดีเช็ค คดีที่ดิน จดทะเบียนนิติบุคคล จดทะเบียนการค้า จดลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร ร่างนิติกรรมสัญญา เป็นที่ปรึกษากฎหมายประจำสำนักงาน รับรองลายมือชื่อ รับรองเอกสาร (Notarial Services Attorney) และกฎหมาย PDPA

31/05/2026

📍เช่าที่ดินทำไร่ แต่แอบขุดดินไปขายผิดลักทรัพย์หรือยักยอก
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 755/2527)🔴
📒ในสัญญาก่อให้เกิดสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น การเช่าบ้านหรือการเช่าที่ดินเพื่อทำประโยชน์ กฎหมายย่อมให้สิทธิผู้เช่าในการเป็นผู้ครอบครองทรัพย์สินที่เช่านั้นเพื่อใช้สอยตามสัญญา ข้อกฎหมายนี้ทำให้หลายคนมักเข้าใจผิดว่า ในเมื่อผู้เช่าเป็นผู้ครอบครองทรัพย์สินอยู่แล้ว หากผู้เช่าแอบนำทรัพย์สินนั้นหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของทรัพย์สินไปขายโดยทุจริต การกระทำดังกล่าวพึงจะมีความผิดเพียงฐานยักยอกทรัพย์เท่านั้น เพราะเป็นการเบียดบังทรัพย์ที่อยู่ในความครอบครองของตนเองไป แต่คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 755/2527 (โดยมติที่ประชุมใหญ่) ได้วางบรรทัดฐานและคำอธิบายชวนคิดเกี่ยวกับการเปลี่ยนสภาพของทรัพย์สิน ซึ่งส่งผลให้พฤติการณ์ดังกล่าวกลายเป็นความผิดฐานลักทรัพย์ ที่มีบทลงโทษหนักกว่า
📒ข้อเท็จจริงในคดีนี้เกิดขึ้นเมื่อ จำเลยที่ 1 ได้ตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อวัตถุประสงค์ในการทำไร่ ทว่าในระหว่างที่สัญญาเช่ายังมีผลอยู่นั้น จำเลยที่ 1 กับพวกกลับกระทำการเกินขอบเขตสัญญา โดยการร่วมกันลักขุดเอาหน้าดินจากที่ดินแปลงที่เช่านั้นใส่รถบรรทุกไปขายให้แก่บุคคลอื่น (จำเลยที่ 2) โดยมีเจตนาเอาไปเป็นประโยชน์ส่วนตัวโดยทุจริต เมื่อโจทก์ทราบเรื่องจึงได้นำคดีมาฟ้องต่อศาลขอให้ลงโทษจำเลยในความผิดฐานลักทรัพย์ โดยจำเลยให้การปฏิเสธและสู้คดีในประเด็นเรื่องสิทธิครอบครอง
📒เมื่อข้อพิพาททางอาญานี้ขึ้นสู่การพิจารณาของศาลฎีกา ศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่ได้ร่วมกันวินิจฉัยและวางแนวคิดในการตีความประเภทของทรัพย์สินไว้อย่างลึกซึ้ง โดยอธิบายว่า โดยทั่วไปแล้วเป็นความจริงที่ผู้เช่าย่อมเป็นผู้ครอบครองทรัพย์สินที่เช่า แต่สำหรับการเช่าที่ดินนั้น สิ่งที่คู่สัญญาตกลงส่งมอบและยินยอมให้ครอบครองใช้สอยกัน คือทรัพย์สินในสภาพที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินในสภาพธรรมชาติ)
จุดเปลี่ยนสำคัญในทางกฎหมายเกิดขึ้นทันทีเมื่อที่ดินถูกขุดขึ้นมา ศาลฎีกาชี้ว่า เมื่อเศษดินหรือหน้าดินเหล่านั้นถูกขุดและตักแยกออกจากผืนดินเดิม ดินเหล่านั้นย่อมแปรสภาพจากอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้) ในทันที ซึ่งเมื่อมันแปรสภาพไปแล้ว ย่อมส่งผลให้ดินที่ถูกขุดขึ้นมานั้น ถือไม่ได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่เช่า ตามสัญญาอีกต่อไป
📒ผลลัพธ์ทางกฎหมายจากการเปลี่ยนสภาพของทรัพย์สินเช่นนี้ มีผลต่อสิทธิครอบครอง อย่างมีนัยสำคัญ กล่าวคือ เมื่อดินที่ถูกขุดขึ้นมาไม่ใช่ทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญา สิทธิครอบครองในดินก้อนนั้นจึงไม่ได้โอนไปอยู่กับผู้เช่าด้วย แต่อำนาจการครอบครองยังคงสถิตอยู่กับผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์ ดังนั้น การที่ผู้เช่าขุดดินขึ้นมาแล้วขนย้ายเอาไปขายโดยทุจริต จึงมิใช่การเบียดบังทรัพย์ที่อยู่ในความครอบครองของตน (ยักยอก) หากแต่เป็นพฤติการณ์ในการ เอาทรัพย์สินของผู้อื่นไปจากความครอบครองของผู้อื่นโดยทุจริต ศาลฎีกาจึงมีมติเป็นเอกฉันท์ว่า จำเลยที่ 1 มีความผิดฐานลักทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 335(7) ยืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้จำคุกจำเลยโดยไม่รอลงอาญา
✅คำพิพากษาศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ฉบับนี้ จึงเป็นบรรทัดฐานและข้อเตือนใจที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าที่ดิน รวมถึงนักกฎหมายในการปรับบทความผิด เพราะตอกย้ำให้เห็นว่า สิทธิการครอบครองในสัญญาสิทธิการเช่านั้นมีขอบเขตจำกัดอยู่เฉพาะทรัพย์สินตามสภาพที่ระบุไว้ในสัญญาเท่านั้น หากผู้เช่าไปทำการเปลี่ยนแปลงสภาพของทรัพย์สินจนแปรสภาพจากอสังหาริมทรัพย์มาเป็นสังหาริมทรัพย์เพื่อหวังเอาไปขาย ความเป็นผู้ครอบครองจะสิ้นสุดลงทันที และกรรมสิทธิ์รวมถึงความครอบครองจะยังคงอยู่กับเจ้าของทรัพย์เสมอ การก้าวล่วงข้อจำกัดนี้จึงเท่ากับการเดินเอาขาข้างหนึ่งเข้าไปอยู่ในเรือนจำด้วยข้อหาลักทรัพย์อย่างไม่อาจปฏิเสธได้ครับ

ดูคลิปความรู้กฎหมายได้ที่ https://youtu.be/e5i2ONXErYg
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ .cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ .kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว

30/05/2026

📍🧑🏻‍❤️‍💋‍👩🏻อยู่กินกันก่อนแต่ง ซื้อที่ดินมาแต่ใส่ชื่อสามีคนเดียว เมียมีสิทธิขอแบ่งคนละครึ่งไหม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 97/2569)
🧑🏻‍❤️‍💋‍👩🏻คู่รักหลายคู่ในสังคมปัจจุบันเลือกที่จะสร้างเนื้อสร้างตัวและใช้ชีวิตอยู่กินด้วยกันฉันสามีภริยาก่อนที่จะไปจดทะเบียนสมรสตามกฎหมาย ในระหว่างที่ร่วมกันทำมาหาได้นั้น หลายครั้งมักจะมีการซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่ เช่น ที่ดินหรือบ้าน โดยใส่ชื่อของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียวในโฉนด ปัญหาชวนปวดหัวจะเกิดขึ้นทันทีเมื่อความสัมพันธ์ต้องจบลงด้วยการเลิกราหรือหย่าร้าง ฝ่ายที่มีชื่อในโฉนดมักอ้างว่าทรัพย์สินนั้นเป็น "สินส่วนตัว" ของตนเพราะได้มาก่อนจดทะเบียนสมรส ส่วนอีกฝ่ายก็โต้แย้งว่าเป็นทรัพย์สินที่ช่วยกันสร้างมา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 97/2569 ได้วางบรรทัดฐานและคำอธิบายในเรื่องนี้ไว้อย่างเป็นธรรมและเคลียร์ชัดตามหลักกฎหมาย
✅ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นจาก โจทก์ (ภริยา) และจำเลย (สามี) ได้ตกลงอยู่กินฉันสามีภริยากันตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2526 โดยมีบุตรด้วยกัน 3 คน จนกระทั่งต่อมาได้จดทะเบียนสมรสกันในปี พ.ศ. 2540 และจดทะเบียนหย่าขาดจากกันในปี พ.ศ. 2544 ในระหว่างที่อยู่กินร่วมกันตั้งแต่ปี พ.ศ. 2526 นั้น ทั้งสองคนได้ร่วมกันประกอบอาชีพทำมาหากินอย่างขยันขันแข็ง ทั้งปล่อยเงินกู้ ซื้อที่ดิน รับจำนอง และเป็นนายหน้าขายที่ดิน
✅ต่อมาในช่วงปี พ.ศ. 2538 และ พ.ศ. 2539 ก่อนที่จะมีการจดทะเบียนสมรส จำเลยได้ทำสัญญาให้ลูกหนี้กู้ยืมเงินและจดทะเบียนรับจำนองที่ดินไว้ 2 แปลง (โฉนดเลขที่ 40379 และ 20884) โดยในสัญญามีชื่อจำเลยเป็นคู่สัญญาเพียงคนเดียว ต่อมาภายหลังจำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงนี้มาจากมูลหนี้ตามสัญญาดังกล่าว มหากาพย์การแบ่งทรัพย์สินจึงเกิดขึ้นเมื่อมีการหย่าร้าง โดยภริยาฟ้องขอแบ่งที่ดินทั้งสองแปลงนี้คนละครึ่ง แต่อดีตสามีต่อสู้คดีว่าที่ดินสองแปลงนี้ได้มาจากมูลหนี้ก่อนจะจดทะเบียนสมรสกัน จึงถือเป็นสินส่วนตัวของตนแต่เพียงผู้เดียว
📍เมื่อข้อพิพาทนี้ขึ้นสู่การพิจารณาของศาลฎีกา ศาลได้วิเคราะห์เจตนา พฤติการณ์ และหลักกฎหมายอย่างลึกซึ้ง โดยวางหลักการไว้ในประเด็นแรกว่า ทรัพย์สินใดที่ได้มาในระหว่างที่อยู่กินฉันสามีภริยาก่อนการจดทะเบียนสมรส แม้ต่อมาคู่ความจะไปจดทะเบียนสมรสกันตามกฎหมาย ก็ไม่มีผลย้อนหลังทำให้ทรัพย์สินที่ได้มาในระหว่างนั้นกลายเป็น "สินสมรส" แต่อย่างใด ดังนั้น ที่ดินโฉนดเลขที่ 40379 และ 20884 จึงมิใช่สินสมรสตามกฎหมายครอบครัว
📍ประเด็นต่อมาคือการพิจารณาเรื่องสิทธิในที่ดิน ศาลฎีกาชี้ว่า จากข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์และจำเลยร่วมกันประกอบอาชีพให้กู้ยืมเงินและรับจำนองร่วมกันมานับตั้งแต่อยู่กินด้วยกัน การที่จำเลยทำสัญญาให้ลูกหนี้กู้ยืมเงินและจดทะเบียนรับจำนองที่ดินทั้งสองแปลงในระหว่างอยู่กินร่วมกัน โดยจำเลยไม่ได้นำสืบให้รับฟังได้ว่าตนเองใช้เงินส่วนตัวของตนเองในการทำสัญญาดังกล่าว จึงรับฟังได้ว่าจำเลยทำสัญญาเพราะประกอบธุรกิจร่วมกับโจทก์ โดยต่างมีส่วนร่วมในการทำมาหาได้มาด้วยกัน แม้จะปรากฏชื่อจำเลยเป็นคู่สัญญาเพียงคนเดียว ก็เป็นกรณีที่จำเลยกระทำแทนโจทก์ด้วย และแม้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จำนองจะมิได้ตกแก่จำเลยในทันที แต่จำเลยในฐานะเจ้าหนี้ผู้รับจำนองชอบที่จะใช้สิทธิบังคับจำนองได้ การที่จำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงจากมูลหนี้ตามสัญญาที่ทำจากการร่วมทำมาหาได้กับโจทก์ จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์และจำเลยทำมาหาได้ร่วมกันระหว่างอยู่กินฉันสามีภริยา ในทางกฎหมายแพ่งจึงต้องถือว่าที่ดินดังกล่าวเป็น "กรรมสิทธิ์รวม" ของโจทก์และจำเลย ซึ่งต่างฝ่ายต่างมีสิทธิในที่ดินเท่าๆ กันคนละกึ่งหนึ่ง ศาลฎีกาจึงพิพากษาแก้ให้จำเลยต้องไปดำเนินการจดทะเบียนใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินทั้งสองแปลงคนละครึ่ง หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
📍คำพิพากษาคดีนี้จึงเป็นอุทาหรณ์และเกราะคุ้มครองคู่รักที่สร้างตัวร่วมกันก่อนแต่งงานได้เป็นอย่างดี กฎหมายไม่ได้ดูเพียงแค่ "ชื่อบนหน้าโฉนด" หรือ "วันที่จดทะเบียนสมรส" เป็นหลักเสมอไป แต่ศาลจะสืบลึกไปถึง "ที่มาของเงินและพฤติการณ์ในการทำมาหากัน" ว่าในระหว่างที่ใช้ชีวิตร่วมกันนั้นต่างฝ่ายต่างมีส่วนช่วยกันสร้างมาหรือไม่ ดังนั้น หากคุณเป็นคนหนึ่งที่ช่วยกันทำมาหากินกับคู่รักก่อนแต่งงาน แม้จะไม่มีชื่อในทรัพย์สิน แต่หากพิสูจน์ได้ว่าช่วยกันหามา คุณก็มีสิทธิในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนละครึ่งตามกฎหมายทุกประการ

ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ .cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ .kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว

29/05/2026

📒หลักความผูกพันของสัญญาประนีประนอมยอมความนอกศาล
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1280/2568)
ในกระบวนการบังคับคดีแพ่ง แม้ว่าฝ่ายเจ้าหนี้จะชนะคดีจนมีคำพิพากษาถึงที่สุดและศาลได้ออกหมายบังคับคดีขับไล่ลูกหนี้ออกจากพื้นที่แล้วก็ตาม แต่ในระหว่างทางคู่ความก็ยังสามารถเจรจาทำ "สัญญาประนีประนอมยอมความนอกศาล" เพื่อปรับเปลี่ยนผลประโยชน์ในรูปแบบใหม่ร่วมกันได้ ซึ่งเมื่อสัญญานั้นไม่มีข้อความใดที่ขัดต่อกฎหมาย ย่อมเกิดผลผูกพันคู่สัญญาทุกฝ่ายทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 และ 852 ส่งผลให้สิทธิเรียกร้องเดิมที่แต่ละฝ่ายยอมสละนั้นระงับสิ้นไป และทำให้แต่ละฝ่ายได้สิทธิตามที่แสดงในสัญญาฉบับใหม่แทน
คดีนี้เริ่มต้นจากจำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวกับพวก เคยชนะคดีฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากบ้านและที่ดินพิพาทจนคดีถึงที่สุด แต่ในระหว่างการบังคับคดี คู่ความรวม 5 ฝ่าย (รวมถึงจำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะกรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 1) ได้ทำสัญญายอมความนอกศาล โดยมีเงื่อนไขต่างตอบแทนสำคัญระบุว่า จำเลยทั้งสองตกลงจะขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 32 คูหา ให้แก่มารดาของโจทก์ภายใน 1 ปี และตกลงกันว่า "ในวันที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์เสร็จสิ้น ณ สำนักงานที่ดินแล้ว โจทก์จึงจะยอมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านพิพาทพร้อมส่งมอบกุญแจคืนให้"
ข้อตกลงดังกล่าวในทางกฎหมายมีลักษณะเป็น "เงื่อนไขบังคับก่อน" ที่มุ่งบังคับให้มีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์ให้สำเร็จเป็นลำดับแรกก่อน โจทก์จึงจะเกิดหน้าที่ต้องย้ายออก แต่เมื่อครบกำหนด 1 ปี จำเลยทั้งสองกลับไม่สามารถโอนอาคารพาณิชย์ให้แก่มารดาของโจทก์ได้ และจำเลยที่ 2 ได้เลือกที่จะ "หัวหมอ" นำคำพิพากษาขับไล่ในคดีเดิมไปยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้ออกหมายจับโจทก์ จนโจทก์เกิดความกลัวและจำใจต้องยอมขนย้ายออกจากบ้านพิพาท โจทก์จึงได้นำคดีมาฟ้องกลับเพื่อเรียกค่าเสียหาย
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้สัญญายอมความนอกศาลจะไม่อาจลบล้างผลของคำพิพากษาหรือสิทธิในการบังคับคดีเดิมในทางสารบบได้ แต่สัญญานั้นมีผลผูกพันคู่ความในฐานะสัญญาทางแพ่ง เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ยอมโอนอาคารพาณิชย์ตามที่กำหนด โจทก์จึงยังไม่มีหน้าที่ต้องขนย้ายออกจากบ้าน การที่จำเลยที่ 2 ไปยื่นคำร้องให้ออกหมายจับโจทก์ ทั้งที่รู้ดีว่าโจทก์ยังคงมีสิทธิอยู่อาศัยได้ตามเงื่อนไข ย่อมต้องถือว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาประนีประนอมยอมความและใช้สิทธิบังคับคดีโดยไม่ชอบ
สำหรับข้อต่อสู้ของจำเลยที่ 2 ที่อ้างว่าตนเองทำในฐานะตัวแทนบริษัทจึงไม่ต้องรับผิดชอบส่วนตัวนั้น ศาลฎีกาได้ปัดตก เนื่องจากสัญญาระบุชัดเจนว่าจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อทั้งในฐานะส่วนตัวและฐานะกรรมการบริษัท พร้อมประทับตราสำคัญในเอกสารทุกแผ่น จำเลยที่ 2 จึงต้องร่วมรับผิดชดใช้ค่าเสียหายร่วมกับบริษัทด้วย ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าสินไหมทดแทนอันเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์แก่โจทก์เป็นเงินก้อนจำนวน 70,000 บาท และต้องชดใช้ค่าเสียหายรายเดือนอีกเดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยทั้งสองจะดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์ 32 คูหาให้แก่มารดาของโจทก์จนเสร็จสิ้น
คำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้จึงกลายเป็นข้อเตือนใจชิ้นสำคัญแก่เจ้าหนี้ทุกคนว่า ชัยชนะจากคำพิพากษาเดิมไม่ใช่ใบเบิกทางให้กระทำการใดๆ ได้ตามอำเภอใจ หากสละสิทธินั้นไปผูกพันตนเองกับเงื่อนไขในสัญญาฉบับใหม่แล้ว ย่อมต้องเคารพและปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย การใช้สิทธิโดยไม่สุจริตและอาศัยช่องว่างทางกฎหมายมากลั่นแกล้งลูกหนี้ จะส่งผลให้เจ้าหนี้ต้องกลายเป็นฝ่ายพลิกกลับมาชดใช้ค่าเสียหายเสียเองในท้ายที่สุด

ดูคลิปความรู้กฎหมายได้ที่ https://youtu.be/pX5BA2s2AkQ
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ .cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ .kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว

28/05/2026

💰🏘️บ้านถูกเจ้าหนี้รายอื่นยึดบังคับคดี แบงก์เจ้าหนี้จำนองมีสิทธิขอหักเงินก่อนโดยไม่ต้องส่งจดหมายเตือนได้หรือไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3107/2568)🔴
หนึ่งในฝันร้ายที่สุดของคนซื้อบ้านคือการถูกยึดทรัพย์สินอันเป็นที่อยู่อาศัย แต่ความซับซ้อนในทางกฎหมายจะยิ่งทวีความรุนแรงและสร้างความปวดหัวขึ้นทันที หากบ้านหลังที่ถูกยึดนั้นยังเป็นบ้านที่ผ่อนชำระอยู่กับธนาคารและติดภาระจำนองซ้อนอยู่ โดยที่ผู้ที่มาสั่งยึดทรัพย์กลับไม่ใช่ธนาคารผู้ให้กู้ แต่เป็น "เจ้าหนี้รายอื่น" ไม่ว่าจะเป็นเจ้าหนี้การค้า เจ้าหนี้บัตรเครดิต หรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในคดีอื่นที่สืบทราบว่าเรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จึงนำเจ้าพนักงานบังคับคดีมาสั่งยึดที่ดินและบ้านเพื่อเตรียมนำออกขายทอดตลาดนำเงินมาใช้หนี้ ในสถานการณ์กลืนไม่เข้าคายไม่ออกเช่นนี้ ธนาคารในฐานะผู้รับจำนองจะต้องดำเนินการอย่างไร และหากธนาคารยังไม่เคยส่งหนังสือทวงถามหรือแจ้งบอกกล่าวบังคับจำนองแก่ลูกหนี้มาก่อนเลย ธนาคารจะสามารถกระโดดเข้ามาขอรับเงินจากการขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้รายอื่นได้หรือไม่ คำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้มีคำอธิบายที่เคลียร์ชัดและวางบรรทัดฐานไว้อย่างน่าสนใจยิ่ง
ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นขึ้นเมื่อผู้คัดค้านและจำเลยได้ร่วมกันกู้ยืมเงินจากธนาคารรวมสองสัญญา เป็นเงินรวมสูงถึง 10,300,000 บาท โดยแบ่งเป็นสัญญากู้เงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อรีไฟแนนซ์และสัญญากู้เงินสินเชื่อ Home for Cash พร้อมทั้งได้จดทะเบียนจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้เงินกู้ทั้งสองสัญญาดังกล่าวไว้ล่วงหน้าอย่างรัดกุม ในสัญญากู้ยืมเงินมีข้อตกลงสำคัญระบุไว้ว่า หากผู้กู้เป็นผู้มีหนี้สินล้นพ้นตัว หรือถูกเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจตามกฎหมายยึดหรืออายัดทรัพย์สินใดๆ ให้ถือว่าเป็นเหตุผิดนัดผิดสัญญา ทันที และในสัญญาต่อท้ายหนังสือสัญญาจำนองยังระบุอีกว่า หากทรัพย์จำนองถูกเจ้าหนี้อื่นบังคับยึดไว้ ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะเรียกให้ผู้จำนองชำระหนี้และบังคับจำนองได้ทันที
ต่อมาเหตุการณ์ไม่คาดฝันก็เกิดขึ้นเมื่อมีเจ้าหนี้รายอื่นซึ่งเป็นโจทก์ในอีกคดีหนึ่ง ได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีมาสั่งยึดที่ดินและบ้านแปลงที่ติดจำนองนี้เพื่อเตรียมนำออกขายทอดตลาด เมื่อธนาคารทราบเรื่องจึงรีบยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอรับชำระหนี้จำนองก่อนเจ้าหนี้รายอื่น แต่ทางฝั่งลูกหนี้พยายามต่อสู้คดีว่า ธนาคารยังไม่มีสิทธิได้เงินเนื่องจากยังไม่เคยมีหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองตามขั้นตอนกฎหมายล่วงหน้ามาก่อนเลย จะมาใช้สิทธิขอตัดหน้าเอาเงินก่อนไม่ได้
เมื่อข้อพิพาทนี้ขึ้นสู่การพิจารณาของศาลฎีกา ศาลได้พิจารณาข้อตกลงในสัญญาและข้อกฎหมายอย่างละเอียด โดยแบ่งการวินิจฉัยออกเป็นสองประเด็นหลัก ประเด็นแรกคือเรื่องการผิดนัดไขว้ ศาลฎีกาชี้ว่าเมื่อสัญญากู้ยืมเงินระบุเงื่อนไขไว้อย่างชัดเจนว่าการถูกเจ้าพนักงานยึดทรัพย์ถือเป็นเหตุผิดนัด ดังนั้น ทันทีที่เจ้าพนักงานบังคับคดีเข้ามายึดที่ดินและบ้านตามหมายบังคับคดีของเจ้าหนี้รายอื่น ย่อมต้องถือว่าลูกหนี้ได้กลายเป็นผู้ผิดนัดผิดสัญญากับธนาคารเรียบร้อยแล้วโดยอัตโนมัติ เงื่อนไขตามสัญญาจึงเริ่มทำงานทันทีโดยที่ธนาคารไม่จำเป็นต้องกระทำการใดๆ เพิ่มเติมอีก
ประเด็นต่อมาซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของคดีคือเรื่องสิทธิการขอรับชำระหนี้ก่อนโดยไม่ต้องส่งจดหมายเตือน ศาลฎีกาได้อธิบายวางหลักไว้อย่างคมคายว่า โดยปกติแล้วหากธนาคารเป็นฝ่ายตั้งเรื่องฟ้องร้องเพื่อยึดบ้านของลูกหนี้ออกขายทอดตลาดเอง ธนาคารย่อมมีหน้าที่ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ในกรณีของคดีนี้ ทรัพย์จำนองได้ถูกเจ้าหนี้รายอื่นดำเนินการบังคับคดียึดไว้รอขายทอดตลาดอยู่ก่อนแล้ว
การที่ธนาคารเข้ามาสอดสารถยื่นคำร้องต่อศาลในครั้งนี้ เป็นการร้องขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 324 (1) (ข) เพื่อขอให้นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้จำนองแก่ตนก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ซึ่งเป็นการร้องขอเข้ามาตามสิทธิพิเศษของเจ้าหนี้จำนองที่กฎหมายบัญญัติรับรองไว้ในฐานะที่แตกต่างกัน มิใช่เป็นการฟ้องบังคับจำนองโดยวิธีทั่วไป เมื่อธนาคารไม่ได้ขอให้ยึดทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดเองตั้งแต่แรก ธนาคารจึงไม่มีความจำเป็นใดๆ ที่จะต้องส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองไปยังลูกหนี้ล่วงหน้าก่อนยื่นคำร้อง ศาลฎีกาจึงพิพากษากลับให้ธนาคารได้รับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก่อนเจ้าหนี้รายอื่นทั้งหมด
คำพิพากษาศาลฎีกาคดีนี้จึงเป็นข้อเตือนใจที่สำคัญสำหรับทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ ในมุมของเจ้าหนี้ทั่วไปต้องตระหนักไว้เสมอว่า การตามสืบทรัพย์เพื่อยึดบ้านของลูกหนี้นั้น หากทรัพย์สินดังกล่าวทำนิติกรรมติดจำนองกับสถาบันการเงินอยู่ แม้คุณจะสู้รบตบตาจนชนะคดีและสั่งยึดทรัพย์มาได้ แต่ในท้ายที่สุด เงินก้อนแรกจากการขายทอดตลาดก็ต้องถูกนำไปจ่ายหนี้ให้แก่ธนาคารผู้รับจำนองจนหมดสิ้นก่อน หากไม่เหลือเงินส่วนต่างตกมาถึงคุณ การบังคับคดีครั้งนั้นก็อาจกลายเป็นเรื่องสูญเปล่า และในมุมของลูกหนี้ พึงระลึกไว้ว่าสัญญาของสถาบันการเงินนั้นถูกออกแบบมาอย่างรัดกุม การก่อหนี้สินล้นพ้นตัวจนถูกเจ้าหนี้รายอื่นตามยึดทรัพย์ อาจส่งผลกระทบเป็นโดมิโนทำให้คุณกลายเป็นผู้ผิดสัญญากับธนาคารบ้านทันที โดยที่ธนาคารสามารถสวมสิทธิเข้ามาหักเงินค่าบ้านของคุณไปได้โดยที่คุณไม่มีโอกาสต่อสู้ทางเทคนิคข้อกฎหมายเรื่องจดหมายเตือนได้เลย

ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ .cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ .kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว

27/05/2026

📍💰รับโอนหนี้มาทีหลัง มีสิทธิฟ้องเพิกถอนลูกหนี้ที่โอนถ่ายทรัพย์สินหนีหนี้หรือไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3107/2568)
🔴ปัญหาที่สร้างความหนักใจให้แก่เจ้าหนี้อยู่เสมอในการบังคับชำระหนี้ คือการที่ลูกหนี้รู้ตัวว่ากำลังจะถูกฟ้องร้องบังคับคดี จึงชิงจังหวะยักย้ายถ่ายเททรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นการโอนบ้าน ที่ดิน หรือรถยนต์ให้แก่บุตรหลานและเครือญาติ เพื่อหลบเลี่ยงไม่ให้เจ้าหนี้สามารถยึดทรัพย์เหล่านั้นมาบังคับชำระหนี้ได้ ซึ่งในทางกฎหมาย เจ้าหนี้มีสิทธิที่จะยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอ "เพิกถอนการฉ้อฉล" หรือเพิกถอนนิติกรรมอำพรางเหล่านั้นเพื่อให้ทรัพย์สินกลับมาเป็นของลูกหนี้ดังเดิม
🔴แต่ประเด็นข้อกฎหมายที่น่าสนใจและถือเป็นบรรทัดฐานใหม่ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3107/2568 คือ หากผู้ที่นำคดีมาฟ้องไม่ใช่เจ้าหนี้ตั้งแต่แรก แต่เป็นเพียง "ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้อง" หรือผู้ที่รับซื้อหนี้มาจากบุคคลอื่น ผู้รับโอนสิทธิดังกล่าวจะมีสิทธิฟ้องเพิกถอนการยักย้ายถ่ายเททรัพย์สินที่ลูกหนี้แอบกระทำไว้ก่อนที่จะมีการโอนหนี้ได้หรือไม่
🔴ข้อเท็จจริงในคดีนี้มีความซับซ้อนอันเกิดจากความพยายามในการกระจายทรัพย์สินของลูกหนี้ โดยเริ่มต้นจากโจทก์ในคดีนี้เป็นผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องความเป็นเจ้าหนี้มาจากบุคคลอื่น และได้ทำการฟ้องร้องลูกหนี้เพื่อเรียกให้ชำระหนี้เงินกู้จำนวนกว่า 15 ล้านบาท ทว่าในระหว่างที่ถูกฟ้องร้องและก่อนหน้านั้น ลูกหนี้ได้ทำการยักย้ายถ่ายเททรัพย์สินหลายรายการ โดยได้โอนที่ดินแปลงหนึ่งให้แก่บุตรของตนแบบให้เปล่า จากนั้นบุตรก็นำไปขายต่อให้แก่น้องสาวของลูกหนี้ และน้องสาวก็นำที่ดินไปจำนองกับธนาคาร นอกจากนี้ ลูกหนี้ยังได้โอนที่ดินอีกแปลงให้บุตรแล้วนำไปขายต่อให้บุคคลภายนอก รวมถึงมีการโอนกรรมสิทธิ์รถยนต์ให้แก่บุคคลภายนอกอีกด้วย เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนหนี้สืบทราบถึงพฤติการณ์ดังกล่าว จึงได้นำคดีมาฟ้องเพื่อขอให้ศาลสั่งเพิกถอนการโอนทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อนำกลับมาบังคับคดี
🔴ประเด็นข้อกฎหมายที่สำคัญที่สุดที่ศาลฎีกาต้องวินิจฉัยคือ สิทธิของผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องในการฟ้องคดี ลูกหนี้ได้ยกข้อต่อสู้ว่า ในขณะที่ลูกหนี้ทำการโอนที่ดินให้แก่บุตรนั้น โจทก์ยังไม่ได้เข้ามารับโอนหนี้ โจทก์จึงยังไม่มีสถานะเป็นเจ้าหนี้ในขณะทำนิติกรรม โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาฟ้องเพิกถอน แต่ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ได้วินิจฉัยวางหลักไว้อย่างหนักแน่นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 ที่ให้สิทธิเจ้าหนี้ในการฟ้องเพิกถอนการฉ้อฉลนั้น เป็นบทบัญญัติที่มุ่งคุ้มครอง "เจ้าหนี้ผู้สุจริต" มิให้ถูกลูกหนี้ที่ไม่สุจริตเอาเปรียบ
📍ดังนั้น คำว่าเจ้าหนี้จึงไม่ถูกจำกัดความอยู่แค่เพียงบุคคลที่เป็นเจ้าหนี้อยู่ในขณะที่ลูกหนี้ทำนิติกรรมยักย้ายทรัพย์สินเท่านั้น แต่กฎหมายต้องตีความหมายรวมถึง "เจ้าหนี้ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้อง" ด้วย เพราะหากตีความตามที่ลูกหนี้กล่าวอ้าง ลูกหนี้หัวหมอก็จะสามารถอาศัยช่องโหว่นี้เพื่อหลบเลี่ยงการถูกบังคับคดีได้ตลอดไป กฎหมายจึงต้องคุ้มครองให้ผู้รับโอนหนี้มีสิทธิฟ้องเพิกถอนนิติกรรมที่ฉ้อฉลได้ทัดเทียมกับเจ้าหนี้เดิมทุกประการ
📍อย่างไรก็ตาม แม้กฎหมายจะเปิดทางให้ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องสามารถฟ้องเพิกถอนการฉ้อฉลได้ แต่การจะเพิกถอนนิติกรรมใดได้นั้นจะต้องพิจารณาถึงความสุจริตของบุคคลภายนอกผู้รับโอนทรัพย์สินด้วย ศาลฎีกาได้แยกแยะผลลัพธ์ของทรัพย์สินแต่ละรายการ โดยในส่วนของที่ดินแปลงแรกที่โอนให้บุตรและโอนต่อไปยังน้องสาวของลูกหนี้นั้น ศาลพิจารณาเห็นว่าน้องสาวของลูกหนี้เคยไปเบิกความเป็นพยานในคดีที่ลูกหนี้ถูกฟ้องเรียกเงินกู้ ย่อมต้องรู้เห็นเป็นใจและทราบดีว่าลูกหนี้กำลังถูกตามทวงหนี้ การที่มารับโอนที่ดินไว้จึงถือว่ากระทำโดยไม่สุจริต ศาลจึงมีคำสั่งให้เพิกถอนการโอนที่ดินแปลงนี้ให้กลับมาเป็นของลูกหนี้ตามเดิม แต่ในส่วนของที่ดินแปลงที่สองและรถยนต์ที่ถูกโอนขายให้แก่บุคคลภายนอกนั้น พยานหลักฐานชี้ให้เห็นว่าบุคคลภายนอกได้ทำการกู้ยืมเงินมาซื้อและจ่ายเงินจริง โดยไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่ารู้เห็นเป็นใจกับการหนีหนี้ของลูกหนี้ บุคคลภายนอกกลุ่มนี้จึงถือเป็นผู้ที่ได้ทรัพย์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ศาลจึงมีคำพิพากษาไม่เพิกถอนทรัพย์สินกลุ่มนี้เพื่อเป็นการคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้สุจริตตามที่กฎหมายกำหนด
📍📍คำพิพากษาศาลฎีกาคดีนี้จึงถือเป็นบรรทัดฐานสำคัญที่สร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ที่รับโอนสิทธิเรียกร้องตามกฎหมาย ว่าสิทธิในการติดตามทวงถามและสิทธิในการฟ้องเพิกถอนการยักย้ายถ่ายเททรัพย์สินของลูกหนี้ที่ไม่สุจริตนั้น จะผูกพันและติดตามตัวมาพร้อมกับการรับโอนหนี้เสมอ ลูกหนี้ไม่อาจใช้เทคนิคการรีบโอนถ่ายทรัพย์สินก่อนที่จะมีการเปลี่ยนมือเจ้าหนี้มาเป็นข้ออ้างในการหลุดพ้นจากความรับผิดได้ ในขณะเดียวกัน คำพิพากษานี้ก็ยังคงรักษาสมดุลของหลักกฎหมายแพ่งไว้อย่างครบถ้วน ด้วยการให้ความคุ้มครองอย่างเต็มที่แก่บุคคลภายนอกที่ซื้อทรัพย์สินไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนอย่างแท้จริง

ดูคลิปความรู้กฎหมายได้ที่ https://youtu.be/aKFyVS3Ucig
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ .cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ .kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว

26/05/2026

💰🏣วางเงินจองคอนโด แต่ตกลงเงื่อนไขสัญญาไม่ได้ โครงการมีสิทธิริบเงินหรือไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 745/2538)📍
🔴ในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือการซื้อที่อยู่อาศัยทั่วไป ขั้นตอนแรกสุดมักจะเริ่มต้นด้วยการวางเงินจองเพื่อเป็นการแสดงเจตนาและล็อกสิทธิเอาไว้ก่อน หลังจากนั้นจึงจะไปตกลงรายละเอียดและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกันในภายหลัง แต่ปัญหาที่พบได้บ่อยและมักนำไปสู่ข้อพิพาทคือ เมื่อถึงเวลาที่จะต้องเซ็นสัญญาจริง ผู้ซื้อและผู้ขายกลับตกลงเงื่อนไขบางอย่างที่เป็นสาระสำคัญไม่ได้ เช่น เรื่องค่าธรรมเนียมการโอน หรือข้อเรียกร้องเพิ่มเติมอื่นๆ
📍คำถามที่ตามมาคือ หากตกลงกันไม่ได้และไม่ได้เซ็นสัญญา ผู้ขายหรือเจ้าของโครงการจะมีสิทธิริบเงินจองของผู้ซื้อหรือไม่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 745/2538 ได้วางหลักกฎหมายและสร้างบรรทัดฐานในเรื่องนี้ไว้อย่างชัดเจนและเป็นธรรมต่อผู้บริโภค
🔴ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นขึ้นเมื่อโจทก์ซึ่งเป็นนักลงทุน ได้เข้ามาจองซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมจากจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ เป็นจำนวนมากถึง 38 ห้อง รวมมูลค่ากว่า 15 ล้านบาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำค่าจองไว้จำนวน 380,000 บาท โดยทั้งสองฝ่ายนัดหมายที่จะมาพูดคุยรายละเอียดและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกันในภายหลัง แต่เมื่อถึงเวลาเจรจาก่อนเซ็นสัญญา โจทก์ซึ่งซื้อห้องชุดไปเพื่อทำธุรกิจย่อมต้องการปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง จึงได้ยื่นเงื่อนไขเพิ่มเติมไปหลายข้อ เช่น ขอให้โครงการออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนทั้งหมด ขอยกเว้นการเก็บค่าธรรมเนียมหากโจทก์จะโอนสิทธิให้บุคคลอื่น และขอให้โครงการหาหลักประกันมาค้ำประกันการปฏิบัติงาน
🏣ทางฝั่งโครงการได้ปฏิเสธเงื่อนไขเหล่านั้น โดยยืนยันว่าการทำสัญญาต้องเป็นไปตามแบบพิมพ์มาตรฐานที่โครงการกำหนดไว้เท่านั้น เมื่อโจทก์ไม่ยอมเซ็นสัญญา โครงการจึงส่งจดหมายยื่นคำขาดให้โจทก์มาเซ็นสัญญาภายใน 7 วัน หากไม่มาจะถือว่าผิดสัญญาและทำการริบเงินมัดจำจำนวน 380,000 บาททันที โจทก์จึงต้องนำเรื่องมาฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอเงินก้อนนี้คืน ประเด็นข้อพิพาทหลักที่ศาลต้องชี้ขาดคือ ในเมื่อวางเงินจองไปแล้วแต่ตกลงรายละเอียดกันไม่ได้ จะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่ทำให้โครงการมีสิทธิริบเงินได้หรือไม่
🔴เมื่อคดีเข้าสู่กระบวนการพิจารณา ศาลฎีกาได้วิเคราะห์ข้อเท็จจริงและพิจารณาถึงเจตนาของคู่สัญญา โดยนำหลักกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 มาเป็นเครื่องมือในการตัดสินคดี ซึ่งกฎหมายมาตรานี้บัญญัติไว้ว่า ข้อตกลงใดๆ ที่คู่สัญญาตั้งใจจะทำให้สำเร็จเป็นหนังสือ หากยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือ สัญญาจะยังไม่เกิดขึ้น
✅ศาลฎีกาอธิบายว่า การที่โจทก์ซื้อห้องชุดจำนวนมากเพื่อทำธุรกิจ โจทก์ย่อมต้องเสนอเงื่อนไขต่างๆ เพื่อรักษาสิทธิของตนเองให้จำเลยเห็นชอบก่อนลงนามในสัญญา ซึ่งเป็นวิสัยปกติทางธุรกิจ เมื่อมีข้อความและเงื่อนไขสำคัญที่โจทก์และจำเลยยังตกลงกันไม่ได้ และทั้งสองฝ่ายมีความประสงค์ชัดเจนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือกันในภายหลัง การที่ยังตกลงกันไม่เรียบร้อยและยังไม่ได้เซ็นสัญญา ในทางกฎหมายจึงต้องถือว่าสัญญายังไม่เกิดขึ้น
✅จากเหตุผลดังกล่าว เมื่อสัญญายังไม่เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่อยู่ในฐานะผู้ผิดสัญญา และจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของโครงการย่อมไม่มีสิทธิที่จะมากำหนดระยะเวลาเส้นตายเพื่อบังคับให้โจทก์ต้องเซ็นสัญญาตามแบบพิมพ์ที่ตนเองต้องการแต่เพียงฝ่ายเดียว ศาลฎีกาจึงพิพากษาว่า การที่โครงการริบเงินมัดจำค่าจองห้องชุดไปนั้น เป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ในฐานะผู้ซื้อย่อมมีสิทธิเรียกเงินจำนวน 380,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย คืนจากโครงการได้อย่างเต็มจำนวน
✅คำพิพากษาคดีนี้ถือเป็นบรรทัดฐานที่ให้ความคุ้มครองผู้บริโภคและนักลงทุนได้อย่างดีเยี่ยม โดยให้ข้อคิดสำคัญว่า เงินจองหรือเงินมัดจำนั้น ไม่ใช่สิ่งที่ผู้ขายจะสามารถริบได้ตามอำเภอใจเสมอไป หากการที่ไม่ได้เซ็นสัญญาเกิดจากการที่ทั้งสองฝ่ายยังตกลงเงื่อนไขที่เป็นสาระสำคัญกันไม่ได้จริงๆ โดยไม่ได้เกิดจากการที่ผู้ซื้อจงใจเบี้ยวหรือทิ้งเงินจองไปเฉยๆ เมื่อสัญญายังไม่เกิดขึ้นตามกฎหมาย ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิอันชอบธรรมที่จะปฏิเสธการเซ็นสัญญาและเรียกเงินจองคืนได้ตามกฎหมายทุกประการ

ดูคลิปความรู้กฎหมายได้ที่ https://youtu.be/kGjUUeL7F7k
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ .cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ .kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว

25/05/2026

✅เอาโฉนดไปค้ำประกันเงินกู้ แล้วแอบไปแจ้งความว่าโฉนดหาย เจ้าหนี้มีสิทธิฟ้องหรือไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8094/2568)📍📍
🔴ปัญหาอย่างหนึ่งที่มักเกิดขึ้นในการกู้ยืมเงินนอกระบบ คือการที่ลูกหนี้นำโฉนดที่ดิน มาวางมอบให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นหลักประกันแทนการจดทะเบียนจำนองให้ถูกต้องตามกฎหมาย แต่ต่อมาลูกหนี้กลับหัวหมอ แอบไปแจ้งความเท็จต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจว่าโฉนดที่ดินหาย เพื่อนำใบแจ้งความไปขอออกใบแทนโฉนดที่ดินฉบับใหม่จากสำนักงานที่ดิน
🔴ในกรณีเช่นนี้ หลายคนคงคิดว่าเจ้าหนี้ที่ถือโฉนดตัวจริงอยู่น่าจะเป็นผู้เสียหายและสามารถฟ้องร้องเอาผิดลูกหนี้ได้เต็มที่ แต่คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8094/2568 ได้วางบรรทัดฐานที่อาจทำให้เจ้าหนี้หลายคนต้องตกใจครับ
🔴ข้อเท็จจริงในคดีนี้เริ่มต้นขึ้นเมื่อจำเลยทั้งสองได้นำโฉนดที่ดินไปมอบให้แก่เจ้าหนี้ (ข.) เพื่อยึดถือไว้เป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน แต่ต่อมาจำเลยทั้งสองกลับไปแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจ (ร.ต.อ. ณ.) ว่าโฉนดที่ดินสูญหาย ซึ่งเป็นความเท็จ เจ้าหน้าที่ตำรวจหลงเชื่อจึงลงบันทึกประจำวันไว้ให้ จากนั้นจำเลยทั้งสองได้นำรายงานประจำวันดังกล่าวไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน (ร. และ ก.) เพื่อเป็นหลักฐานประกอบการขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน จนเจ้าพนักงานที่ดินหลงเชื่อและออกใบแทนโฉนดให้ในที่สุด
✅เมื่อเกิดเรื่องขึ้น ประเด็นสำคัญทางกฎหมายที่ศาลต้องวินิจฉัยคือ เจ้าหนี้ (ข.) ถือเป็นผู้เสียหายในคดีอาญาความผิดฐานแจ้งความเท็จและใช้เอกสารราชการอันเป็นเท็จหรือไม่
✅ศาลฎีกาได้วิเคราะห์และชี้ให้เห็นถึงแก่นแท้ของสิทธิทางกฎหมายว่า แม้การกระทำของจำเลยทั้งสองจะเป็นการแจ้งข้อความอันเป็นเท็จที่ทำให้เกิดความเสียหาย แต่ความเสียหายนั้นเกิดขึ้นโดยตรงแก่เจ้าพนักงาน คือเจ้าหน้าที่ตำรวจและเจ้าพนักงานที่ดินที่ถูกหลอกลวงให้จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ความเสียหายดังกล่าว มิได้เกิดแก่เจ้าหนี้ (ข.) โดยตรง เหตุผลสำคัญคือ การที่เจ้าหนี้รับมอบโฉนดที่ดินมาถือไว้เฉยๆ เพื่อเป็นประกันหนี้นั้น กฎหมายไม่ได้ให้สิทธิแก่เจ้าหนี้ที่จะไปบังคับชำระหนี้เอาจากตัวโฉนดที่ดินหรือใบแทนโฉนดที่ดินนั้นได้เลย สิทธิของ ข. ในฐานะเจ้าหนี้เงินกู้มีอยู่เท่าใด ก็ยังคงมีอยู่เท่าเดิม สิทธิในการทวงเงินไม่ได้ลดน้อยถอยลงไปเพียงเพราะลูกหนี้ไปแจ้งความเท็จหรือไปขอออกใบแทนโฉนดใหม่ ดังนั้น ในสายตาของกฎหมาย เจ้าหนี้ (ข.) จึงไม่ใช่ผู้เสียหายในความผิดฐานนี้ และไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขอเข้าร่วมเป็นโจทก์กับพนักงานอัยการได้
✅นอกจากนี้ ยังมีประเด็นข้อกฎหมายที่น่าสนใจเกี่ยวกับการนับกระทงความผิด จำเลยกระทำการสองขั้นตอน คือ 1. ไปแจ้งความเท็จที่โรงพัก และ 2. นำใบแจ้งความไปยื่นหลอกเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การกระทำทั้งสองส่วนนี้มีความเกี่ยวเนื่องเชื่อมโยงกัน โดยมีเจตนาเดียวมาตั้งแต่ต้น คือต้องการให้ทางราชการออกใบแทนโฉนดที่ดินให้แก่ตน การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงถือเป็น การกระทำความผิดกรรมเดียวแต่ผิดต่อกฎหมายหลายบท ไม่ใช่การกระทำความผิดหลายกรรมต่างกัน

📍คำพิพากษาคดีนี้จึงเป็นบทเรียนสำหรับเจ้าหนี้ที่ชอบรับยึดโฉนดที่ดินไว้เป็นประกันลอยๆ โดยไม่ยอมไปจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินให้ถูกต้อง เพราะนอกจากโฉนดใบนั้นจะไม่มีผลในการบังคับหลักประกันตามกฎหมายแล้ว หากลูกหนี้แอบไปแจ้งความโฉนดหาย เจ้าหนี้ก็ยังไม่มีสิทธิเข้าไปเป็นผู้เสียหายในคดีอาญาฐานแจ้งความเท็จอีกด้วย การทำนิติกรรมให้ถูกต้องตามรูปแบบที่กฎหมายกำหนดจึงเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุดครับ

ดูคลิปความรู้กฎหมายได้ที่ https://youtu.be/ym_7eO_amQw
ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ .cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ .kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว

24/05/2026

📲จากไลฟ์สดการมีเซ็กส์บนเฟซบุ๊ก วิเคราะห์ผ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4909/2566🔴

จากที่เป็นกระแสฮือฮากันมากในโลกโซเชียลเกี่ยวกับการไลฟ์สดเผยแพร่การกระทำในลักษณะลามกอนาจารอย่างต่อเนื่องกันเป็นเวลาหลายวันจนกลายเป็นประเด็นร้อนในสังคม บทความนี้จึงอยากจะพาทุกคนไปดูคำพิพากษาศาลฎีกาในลักษณะที่คล้ายคลึงกัน เพื่อเป็นบทวิเคราะห์ในทางกฎหมายว่า การกระทำในลักษณะดังกล่าวมีผลในทางกฎหมายอย่างไร หรือมีข้อกฎหมายใดที่อาจจะนำมาใช้วิเคราะห์เพื่อชี้ชะตากรรมของผู้กระทำความผิดในคดีประเภทนี้ได้

เมื่อพูดถึงการแพร่ภาพและเสียงการร่วมประเวณีบนระบบอินเทอร์เน็ต คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4909/2566 📍ได้วางแนวทางในการตีความพฤติการณ์ไว้ โดยในคดีดังกล่าว จำเลยมีโมเดลธุรกิจมืดในโลกออนไลน์ด้วยการเปิดเว็บไซต์อัปโหลดคลิปวิดีโอโป๊เปลือย และการร่วมประเวณีของเด็กเพื่อให้ประชาชนทั่วไปเข้าถึงได้ และหลังจากที่สร้างเว็บไซต์เสร็จสิ้นแล้ว จำเลยยังได้นำบัญชีเฟซบุ๊กและอีเมลไปโพสต์ข้อความโฆษณาชักจูงใจให้คนเข้ามาดูในเว็บ พร้อมทั้งรับลงโฆษณาสินค้าเพื่อสร้างรายได้เข้ากระเป๋าตัวเอง

แม้ในคดีตามคำพิพากษาฎีกานั้น ทรัพย์สินหรือสื่อลามกจะมีเด็ก เข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งกฎหมายยกระดับโทษให้ร้ายแรงเป็นพิเศษ แต่โครงสร้างพฤติการณ์ของการกระทำความผิด สามารถนำมาทาบเคียง เพื่ออธิบายประเด็นร้อนของการไลฟ์สดร่วมเพศบนเฟซบุ๊กได้อย่างตรงจุดในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะข้อต่อสู้ที่ว่า “ทำไปเพราะเจตนาเดียวคืออยากได้เงินหรืออยากสร้างคอนเทนต์ จึงควรนับเป็นความผิดครั้งเดียว (กรรมเดียว)” ซึ่งศาลฎีกาได้ตีตกข้ออ้างนี้ไป

หากนำแนวคิดจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4909/2566 มาวิเคราะห์คดีไลฟ์สดการมีเซ็กส์ ต่อเนื่องหลายวันตามที่เป็นกระแสในปัจจุบัน เราจะสามารถแยกแยะการกระทำออกเป็นกรรมๆ ได้ตามพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นจริง ดังนี้

ประการแรก การกดปุ่มแพร่ภาพสดหรืออัปโหลดเนื้อหาที่มีลักษณะลามกอนาจารลงบนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดีย ย่อมเป็นความผิดฐานนำเข้าสู่ระบบคอมพิวเตอร์ซึ่งข้อมูลคอมพิวเตอร์ใด ๆ ที่มีลักษณะอันลามกตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการกระทำความผิดเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์ และเป็นความผิดฐานประกอบการค้าหรือทำให้แพร่หลายซึ่งสิ่งลามกตามประมวลกฎหมายอาญา ซึ่งการกดไลฟ์สดในแต่ละวันหรือแต่ละครั้งที่เหตุการณ์สิ้นสุดลง จะถูกนับแยกเป็นหนึ่งกรรมเสมอ การไลฟ์สดต่อเนื่องกันเป็นเวลาหลายวันจึงไม่ใช่ความผิดครั้งเดียว แต่เป็นการสะสมกระทงความผิดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามจำนวนครั้งที่กระทำ

ประการต่อมา หากผู้ไลฟ์สดมีการแชร์ลิงก์ นำภาพไปโพสต์โปรโมตในกลุ่มต่างๆ หรือใช้บัญชีส่วนตัวไปโพสต์ข้อความโฆษณาเชิญชวนล่วงหน้าเพื่อให้คนมารอชมไลฟ์สดครั้งต่อไป โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อดึงดูดผู้เข้าชมให้มากขึ้นหรือเพื่อเรียกเก็บค่าสมาชิก ศาลฎีกาชี้ชัดว่า พฤติการณ์การตลาดหรือการโปรโมตเช่นนี้ เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นแยกต่างหากจากการไลฟ์สดโดยตรง และมีองค์ประกอบความผิดที่แตกต่างกัน โดยถือเป็นความผิดฐานโฆษณาหรือไขข่าวเพื่อช่วยการทำให้แพร่หลายหรือการค้าสิ่งลามกอนาจาร

ศาลฎีกาได้ให้เหตุผลว่า แม้ผู้กระทำความผิดจะมีเจตนาลึกๆ ในใจเพียงประการเดียว คือการแสวงหาประโยชน์ทางการค้าหรือดึงดูดประชาชนให้สนใจเข้ามาดูสื่อลามกมากขึ้น แต่ในทางกฎหมาย ไม่อาจนำเจตนาพิเศษในใจนั้นมารวบรัดวินิจฉัยว่าเป็นการกระทำกรรมเดียวได้ เนื่องจากเป็นการกระทำที่เกิดขึ้นคนละช่วงเวลาและเป็นการเพิ่มความร้ายแรงแห่งการกระทำความผิดไปในตัว การโปรโมตกับการไลฟ์สดจึงต้องแยกลงโทษเป็น ต่างกรรมต่างวาระ

ดังนั้น บทสรุปทางกฎหมายจากประเด็นร้อนในโซเชียลนี้ เมื่อนำบรรทัดฐานจากฎีกาที่ 4909/2566 มาจับ จะพบว่าผู้กระทำความผิดอาจต้องเผชิญกับโทษจำคุกที่ยาวนานกว่าที่คิด เพราะศาลจะไม่นับรวมเป็นคดีเดียวขอลดหย่อนง่ายๆ แต่จะทำการเรียงกระทงลงโทษทุกๆ การไลฟ์สดในแต่ละวัน และบวกทบด้วยโทษของการโพสต์โฆษณาชักชวนเชิญชวนในแต่ละครั้ง ยิ่งทำบ่อย ยิ่งโปรโมตมาก โทษจำคุกก็จะยิ่งถูกนำมาทบกันไปเรื่อยๆ จนอาจกลายเป็นโทษจำคุกนับสิบปี คดีนี้จึงเป็นอุทาหรณ์และคำเตือนสติชั้นดีว่า พื้นที่ออนไลน์ไม่ใช่พื้นที่ไร้กฎหมาย และความคึกคะนองเพื่อแลกกับยอดไลก์หรือรายได้ชั่วครั้งชั่วคราว อาจต้องแลกมาด้วยอิสรภาพในเรือนจำอย่างยาวนานตามกระบวนการยุติธรรม

ทั้งนี้ เป็นเพียงการวิเคาระห์จากข้อเท็จจริงบางส่วน เพื่อเทียบเคียงฎีกาที่เคยเกิดขึ้นและศาลได้วินิจฉัยในประเด็นที่ใกล้เคียงกัน เท่านั้น

ปรึกษากฎหมายโทร
ได้ที่ 080-9193691 , 02-0749954
หรือ แอดไลน์ หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer
สาขาเชียงใหม่ โทร 080-3955536 แอดไลน์ .cmi
หรือ คลิก https://lin.ee/w7Ikc1z
สาขาขอนแก่น โทร 095-9567735 แอดไลน์ .kkn
หรือ คลิก https://lin.ee/vbQlVcap
www.closelawyer.co.th
ทนายใกล้ตัว