28/05/2025
إزالة الشيوع في القانون السوري: حق الشريك في فكّ القيد
كثيرًا ما نجد عقارات وأراضي مملوكة على الشيوع بين عدة أشخاص، لكن ماذا إن أراد أحد الشركاء الخروج من هذه الشراكة؟ هل يمكنه ذلك؟
الجواب: نعم. القانون السوري أجاز إزالة الشيوع لكل شريك لا يرغب بالاستمرار، حماية لحق الملكية الفردية.
---
ما هي إزالة الشيوع؟
هي إنهاء حالة الملكية المشتركة بين عدة أشخاص في عقار ما، ويتم ذلك إما بالتراضي أو عن طريق المحكمة.
---
طرق إزالة الشيوع:
1. بالتراضي (الفرز والاختصاص):
إذا اتفق جميع الشركاء، يتم تقسيم العقار بينهم وتسجيل الحصص منفصلة.
2. عن طريق القضاء:
تُرفع دعوى إزالة شيوع أمام محكمة الصلح.
إذا كان العقار قابلًا للقسمة: يتم فرزه فعليًا.
إذا كان غير قابل للقسمة: يُباع بالمزاد العلني ويوزع الثمن.
---
الشروط القانونية الرئيسية لإزالة الشيوع:
1. ثبوت الشيوع رسميًا في السجل العقاري.
2. عدم وجود مانع قانوني من القسمة (مثل قيود المخطط التنظيمي أو قانون الإصلاح الزراعي).
3. قابلية العقار للتقسيم من الناحية الفنية والتنظيمية.
4. مراعاة الحد الأدنى للملكية الزراعية في حال كان العقار أرضًا زراعية.
5. وجود خصومة صحيحة:
يجب أن تشمل الدعوى جميع الشركاء في الملكية دون استثناء، لأن الحكم الصادر بإزالة الشيوع لا يُحتج به إلا على من كان طرفًا في الخصومة.
أي نقص في الخصومة يؤدي إلى بطلان الدعوى.
---
ماذا إذا كانت الأرض زراعية ومسجّلة كذلك، لكن بُني عليها؟
الأصل أن المحكمة تعتمد على الوصف العقاري الرسمي وليس الواقع.
لا يمكن اعتبارها سكنية أو مبنية ما لم يتم تغيير وصفها عبر البلدية والسجل العقاري.
---
اجتهادات محكمة النقض السورية:
1. "إزالة الشيوع حق لكل شريك، ولا يجوز إجباره على البقاء في الشيوع."
(نقض مدني - أساس 1124 - قرار 1456 - تاريخ 21/11/2000)
2. "إذا كان العقار غير قابل للقسمة، فإن البيع في المزاد العلني هو الحل القانوني السليم لإزالة الشيوع."
(نقض مدني - قرار 276 لعام 1999)
3. "يتوجب على المحكمة التحقق من قابلية العقار للفرز وعدم مخالفة التقسيم للقوانين الخاصة كقانون الإصلاح الزراعي."
(نقض مدني - قرار 513 - تاريخ 15/4/2002)
4. "دعوى إزالة الشيوع يجب أن تقام على جميع الشركاء في الملكية، وإغفال أحدهم يوجب رد الدعوى لعدم صحة الخصومة."
(نقض سوري - الغرفة المدنية الأولى - قرار رقم 263 أساس 786 تاريخ 19/3/2001)
---
نصيحة قانونية:
قبل رفع دعوى إزالة شيوع:
تحقق من طبيعة العقار في السجل العقاري.
تأكد من قابلية العقار للفرز قانونًا وفنيًا.
استشر محاميًا مختصًا لمراجعة أي قيود تنظيمية أو زراعية.
