Первый Столичный Юридический ЦЕНТР

02/09/2015

Несколько советов: Что нужно знать, чтобы сдать квартиру в аренду.

Несмотря на то, что количество желающих снять квартиру значительно превышает количество арендодателей, на рынке существует масса свободных квартир. А все потому, что хозяева квартир не знают правил аренды. Что же нужно знать, чтобы сдать квартиру в аренду?

Правило №1: Не умеешь - не берись

Если вы впервые хотите сдать квартиру в аренду, то лучше предоставить это дело профессионалам: обращайтесь в агентства недвижимости. Правда, бесплатно работать никто не станет, и агенты возьмут с вас вознаграждение. Но за эти деньги вашу недвижимость будут активно продвигать на рынке и подберут надежных, стабильных жильцов.
Для особо жадных предусмотрен и такой вариант, когда от выплаты комиссионных можно отказаться. Но имейте в виду, что такой вариант имеет несколько очевидных минусов: агентство недвижимости все равно свое получит - в этом случае проценты заплатит тот, кто захочет въехать в вашу квартирку, а вот вы потеряете огромное количество времени. Почему? Все очень просто - ваша квартира будет ждать своего заветного часа во внутренней базе данных агентства, и вспомнят о ней лишь тогда, когда появится клиент с конкретными требованиями, полностью соответствующими ее характеристикам. Так что решайте сами, что вам больше нравиться - ждать у моря погоды, или все-таки заплатить не очень большую сумму, и спокойно ждать, пока агенты отыщут для вас подходящего квартиранта.

Правило №2: Семь раз проверь…

Многие собственники боятся обращаться в крупные компании, полагая, что там с них возьмут большие комиссионные. А зря, сейчас на рынке недвижимости очень много агентств-мошенников, сотрудничество с которыми не принесет вам ничего, кроме лишних проблем. Доверять можно только проверенным агентствам, или тем, которые держатся на рынке уже больше 5-ти лет. Явившись в агентство, первым делом поинтересуйтесь документами организации - поговорите с кем-то из руководства компании. А еще лучше, прежде чем идти в компанию, работающую с недвижимостью, покопайтесь в Интернете - поищите отзывы граждан, уже работавших с этим агентством. Только одно но - помните, что искать такие "откровения" нужно где угодно, но только не на сайте компании - благодарные отзывы размещенные там, как правило пишут свои сотрудники.

Правило №3: Правильная оценка стоимости аренды квартиры экономит время

Если же вы все-таки решили заняться нелегким делом сдачи квартиры самостоятельно, то запомните: первый шаг на пути к удачной сделке - ее адекватная оценка. Сегодня рыночная стоимость жилплощади в первую очередь зависит от типа дома. Наибольшим спросом пользуется жилье в новых домах и монолитно-кирпичных постройках. Наличие хорошего ремонта в квартире также может прибавить к ежемесячной стоимости вашего жилья энную сумму: арендаторам нравятся квартиры с просторными, светлыми комнатами, интересными дизайнерскими решениями, многоуровневым освещением и встроенной бытовой техникой. А уж если у вас в доме еще и выделенная Интернет-линия есть, и охраняемая парковка прямо во дворе - можете считать, что ваша квартира - просто клад, и вознаграждение за нее нужно просить соответствующее.

Правило № 4: Идите на визуальный контакт

Не торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку: сначала убедитесь в его надежности. Нельзя однозначно сказать, кто надежнее - семья, одинокий человек, молодые люди или девушки. Не общайтесь с потенциальными клиентами по Интернету - только по телефону, ведь услышав голос человека, гораздо проще сформировать впечатление о нем. А перед тем, как окончательно решиться пустить в свое жилище того или иного человека, назначьте встречу, поговорите, посмотрите на него, и уже тогда принимайте окончательное решение.

Правило №5: У меня все ходы записаны

Обязательно заключите договор на аренду жилья: четко оговорите сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. Наиболее распространенная практика - за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию - арендатор, так как сумма зависит от его нужд. Кстати, в договоре можно обговорить все что угодно - например, условия выселения плохо ведущего себя квартиранта. Так что если у вас есть какие-то пожелания к жильцу, лучше письменно обговорите их заранее - еще на стадии заключения договора.

Правило №6: Установите слежку :)

Через пару месяцев посмотрите на порядок в квартире. Делать это нужно деликатно. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику. Кроме того, можно поговорить с соседями - выяснить хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сильных сомнений - можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой. Тут нужно вернуться к предыдущему пункту - если вы, как и моя знакомая, не хотите, чтобы у вас дома устраивались вечеринки - оговаривайте это с жильцами заранее, еще на стадии договора. Потом все ваши усилия выгнать "гуляк из квартиры" могут оказаться тщетными - логика здесь простая, если в бумагах не сказано, что чего-то делать нельзя, значит делать это можно.
Вот кажется и все, что мне удалось внести из моего "квартирного рейда". Если следовать всем этим советам, то с квартирантами никаких проблем возникнуть не должно. Никаких проблем от временного заселения на вашу территорию чужаков вы не получите. Одна сплошная выгода.
P.S. К Вам стучится налоговая... Очень многих обладателей свободных квадратных метров останавливает нежелание платить налоги, а вернее - стоять в километровых очередях в инспекции, причем делать это неоднократно. Некоторые люди (особенно пожилые) вообще не способны разобраться в сложной налоговой "абракадабре", а как нас консультируют в госорганах, наверно, никому рассказывать не надо.
Поэтому следует воспользоваться советами юристов:
Если вы сдаете квартиру без договора. Формально доказать факт того, что Вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно. И если Вам позвонили из инспекции, говорите: коммерцией не занимаюсь, квартиру сдаю дальним родственникам, не буду же я с них деньги брать? А они мне за это цветы поливают и рыбок кормят.
В налоговой тоже не дураки сидят, поэтому первая легенда не всегда пройдет, например, если вы сдаете квартиру много лет одному и тому же человеку (африканцу, который никак не может быть вашим родственником), о чем готовы рассказать Ваши "доброжелательные" соседи. Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В отсутствии такового, можно сказать, что квартиру Вы сдаете только 3 года, за них Вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены).
Если вы все же не хотите иметь проблем с госорганами, заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления налога на доходы. Налог - 13% - будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года.
Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги все-равно обязан владелец квартиры. Заключая договор по доверенности, вы действуете от имени собственника (ст. 185 ГК РФ). При этом все права и обязанности по такой сделке возникают именно у представляемого вами собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Это значит, что прибыль получает владелец, соответственно, и платить налоги должен он.

02/09/2015

Осторожно - арендаторы!!!!

http://www.youtube.com/watch?v=dfOFcTFIMbg

Комментарий адвоката Олега Сухова в программе "Экономика": Как в кризис изменилась ситуация на рынке съемного жилья канала Москва 24

02/09/2015

Наследование и оплата договора кредита

http://www.youtube.com/watch?v=b-l-k4RKvGY

Видеоконсультация из цикла советы адвоката Олега Сухова. Тема консультации: Наследование и оплата договора кредита Адвокат Олег Сухов Телефон 8 (495) 545 93 ...

29/08/2015

С 1 июня изменились правила расчёта процентов за пользование чужими деньгами по 395 ст. ГК РФ.

Закон гласит: "За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств" Однако до недавнего времени проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитывались исходя из ставки рефинансирования (8,25% на сегодняшний день), что по мнению многих кредиторов является крайне низкой ставкой.
Ситуацию изменяет вступивший в силу с 1 июня 2015 года Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ
"О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"
Так, согласно п.53, ст.1 данного закона: "в статье 395: пункт 1 изложить в следующей редакции:
"1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором."
Со средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц можно ознакомиться на сайте Центрального Банка РФ по ссылке http://www.cbr.ru/. На сегодняшний день она равна 11,5%.
Таким образом внесенные изменения в законодательстве повысили ответственность должника перед кредитором, на сегодняшний день, с 8,25 до 11,5 процентов.

29/08/2015

Памятка покупателю - знай свои права. Важно⚠

Сохраняй на стену, чтобы не потерять.

У кассира не оказалось сдачи, охранник не пускает в торговый зал с сумкой, цена товара не соответствует ценнику – правильно действовать в этих и других ситуациях поможет знание как закона «О защите прав потребителя», так и других нормативно-правовых актов, регулирующих правила торговли.Правовая инструкция расскажет о том, что нужно знать покупателю, отправляясь в магазин.

Обязательно ли сдавать вещи в камеру хранения?
Крупные супермаркеты и гипермаркеты любят устанавливать на входе в торговый зал камеру хранения, куда покупатели могут сдать свои пакеты и сумки. Еще несколько лет назад охранники строго следили за тем, чтобы никто не проносил в магазин «ручную кладь». Сегодня такие ситуации встречаются реже, тем не менее, полезно знать, что камера хранения – дело добровольное (ст. 421 ГК РФ), а требования охранников оставить в ней вещи не имеют законной силы. Кроме того, отказать покупателю зайти в магазин и совершить покупку на том основании, что у него при себе сумка, пакет или рюкзак, нельзя в силу публичности договора розничной купли-продажи (ст. 426 ГК РФ).Если же покупатель добровольно решил сдать вещи в камеру хранения, то он также должен знать, что хранитель (в данном случае администрация магазина) несет полную ответственность за эти вещи (ст. 901 ГК РФ), даже если на самой камере хранения висит объявление об обратном, как это обычно бывает.

Случайно разбил бутылку — кто виноват?
Толкаясь в узких проходах магазина в час-пик, можно легко задеть стеллаж и уронить стоящую на нем стеклянную бутылку с водой или банку с солеными огурцами. От случайностей никто не застрахован. Сотрудники магазина в таких случаях часто просят покупателя оплатить утраченный товар. Делать этого не нужно. В соответствии со статьей 401 ГК РФ, ответственность гражданина за испорченный или утраченный товар наступает только при наличие вины. Если же речь идет о случайной гибели вещи, то в соответствии со ст. 211 ГК РФ, все риски несет ее собственник. До тех пор, пока товар не оплачен на кассе, собственником является магазин, после оплаты — покупатель (ст. 459 ГК РФ).Поэтому, если сотрудники магазина просят оплатить утраченный товар, стоит сослаться на обстоятельства, подтверждающие, что в случившемся нет вины покупателя. Например, на узкие проходы, скользкие полы, плохо закрепленный стеллаж, неровно расставленные на полках товары и т.д. При возникновении спора покупатель может предложить магазину обратиться в суд. Без суда работники магазина требовать оплаты товара могут только, если покупатель согласен, что его вина в гибели вещи есть, и готов заплатить.

Что делать, если на прилавке лежит просроченный товар?
Если на прилавке в магазине лежит товар с истекшим сроком годности, то необходимо обратить на это внимание продавцов, обязанность которых убрать такой товар с прилавка в присутствии покупателя. О наличие просроченного товара и о том, как продавцы отреагировали на требование убрать его, стоит сделать запись в книге жалоб и предложений, которую просматривают сотрудники Роспотребнадзора, проверяя магазин. Можно сфотографировать товар и самостоятельно обратиться в надзорное ведомство с жалобой. За торговлю просроченными товарами ответственность наступает по ст. 14.4 КоАП РФ, которая предполагает наказание в виде административного штрафа для должностных лиц - от 3 000 до 10 000 рублей; для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 10 000 до 20 000 рублей; для юридических лиц - от 20 000 до 30 000 тысяч рублей.

Что делать, если цена не соответствует ценнику?
Часто покупатели, оплачивая товар, с удивлением узнают, что его цена выше, чем это обозначено на ценнике. Продавцы могут найти этому самые разные объяснения. Однако покупатель вправе требовать продать ему товар по цене, указанной на ценнике, потому что это публичное предложение, изменить которое магазин не вправе. Кроме того, в силу ст. 10, 12 закона РФ «О Защите прав потребителей» магазин обязан предоставлять информацию о цене товара — ценник в данном случае является средством информирования. Покупатель вправе подать жалобу в Роспотребнадзор с просьбой привлечь магазин к административной ответственности по ст. 14.8 КоАП РФ.

Что делать, если на кассе нет сдачи?
С ситуацией, когда на кассе отказываются продать товар из-за отсутствия сдачи, сталкивался, наверное, каждый. В таких случаях нередко кассир просит покупателя разменять крупную купюру, а после вернуться и оплатить товар. Такая просьба противоречит закону. Если кто и должен бежать за разменом, так это директор магазина, так как именно руководство отвечает за то, чтобы снабдить кассиров достаточным количеством мелочи для расчетов, о чем прямо говорится в правилах эксплуатации кассовых аппаратов при осуществлении денежных расчетов с населением, утвержденных Министерством финансов РФ 30 августа 1993 г. N 104.Кроме того, не стоит забывать, что договор купли-продажи является публичным, и отказ от его заключения со стороны коммерческой организации, если есть возможность продать товар или предоставить услугу, не допускается (ст. 426 ГК РФ). Отсутствие мелочи причиной отказа заключить договор считаться не может.Закон дает право потребителю в судебном порядке принудить коммерческую организацию заключить публичный договор. Но очевидно, что в суд из-за отсутствия мелочи на кассе никто не пойдет. Однако пригрозить кассиру записью в книге жалоб и предложений будет не лишним. Сдача может быстро найтись в соседней кассе или в бухгалтерии предприятия.

Что делать, если кассир не принимает рваную купюру?
Еще одна распространенная ситуация — отказ продавца принять к расчету рваную, грязную или мятую купюру. Чтобы определить ее платежеспособность необходимо обратиться к Указаниям Банка России от 26 декабря 2006 г. N 1778-У, в которых говорится, что к наличному обороту принимаются банкноты со следующим перечнем дефектов: грязные, изношенные, надорванные, потертые, продырявленные, проколотые, исписанные, а также банкноты, утратившие углы и края, с пятнами и следами посторонних штампов . Монеты могут иметь мелкие механические повреждения.В случае более сильных повреждений расплатиться купюрой будет нельзя, зато можно обменять в банке на новую. Главное, чтобы на ней не было признаком подделки.Банк примет купюру для обмена, если она сохранила не менее 55% площади, пусть даже эти 55% состоят из склеенных фрагментов, но безусловно принадлежащих одной купюре.Обменять можно и купюру, склеенную из двух фрагментов разных купюр одного номинала — для этого каждый фрагмент должен занимать не менее 50% первоначальной площади.Чтобы обменять в банке монету (даже сплющенную, погнутую и оплавленную), она должна сохранить 75% первоначальной массы.

Имеют ли право охранники магазина обыскивать покупателей?
Полномочий обыскивать покупателей у охранников нет. Если противокражная рамка запищала или есть другие основания подозревать покупателя в воровстве, то охранники могут только предложить ему добровольно предъявить свои вещи на осмотр или вызвать сотрудников полиции. Что выбрать, каждый решает сам. Но не будет не лишним знать, что личный досмотр производится сотрудником полиции одного пола с досматриваемым в присутствии двух понятых того же пола. Вся процедура протоколируется (ст. 27.7 КоАП РФ).
Травма в магазине — кто оплатит лечение?

Администрация торгового предприятия должна обеспечить покупателям, впрочем, как и работникам, безопасные условия совершения покупок. Если покупатель получил в магазине травму, например, сломал ногу, подскользнувшись на мокром полу, то он вправе обратиться в суд с иском о возмещении вреда на основании ст. 1064 ГК РФ. Для этого придется доказать сам факт получения травмы, а также причинную связь между действием или бездействием сотрудников магазина и получением травмы.Случаев, когда суды в таких ситуациях вставали на сторону покупателей, немало. Правда, придется запастись терпением. В конце января 2015 года жительница Башкирии отсудила у строительного магазина 15 000 рублей за сотрясение мозга, которое она получила от упавшего ей на голову рулона теплоизоляционных материалов. Чтобы добиться положительного решения суда, ей потребовалось полтора года.Чуть меньше года потребовалось жительнице Красноярского края, чтобы отсудить у магазина 50 000 рублей за травму колена, которую она получила, подскользнувшись на рекламном щите, валявшемся в снегу рядом с магазином.Важно помнить, что отсудить у магазина можно не только причиненный ущерб, но и судебные издержки, в том числе и средства, потраченные на юридическую помощь.

29/08/2015

28/08/2015

Адвокат Олег Сухов: Кого и как дурят юристы

http://mediastancia.com/articles/3486/

Сеть пестрит сообщениями «бесплатная юридическая консультация», «адвокат за 1000 рублей», «поможем в любом деле», «стопроцентная победа в суде» и т.п. Пользуясь юридической серостью клиентов, адвокаты обманывают людей, вышибая из них немалые деньги. Зачастую юристы не могут грамотно оформить докумен…

28/08/2015

Дачная конституция Как изменятся правила содержания приусадебного участка

http://www.youtube.com/watch?v=6RAfa70W7FE

Комментарий адвоката Олега Сухова на канале ТВЦ "Настроение" в сюжете: "Дачная конституция". Как изменятся правила содержания приусадебного участка?

28/08/2015

Бабушка украла ребенка

http://www.youtube.com/watch?v=e3Z-rycccb0

Комментарий адвоката Олега Сухова в программе Московская неделя телеканала ТВ Центр - тема сюжета Бабушка украла ребенка