05/11/2018
Ley Núm. 184 del 17 de agosto de 2012
“Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal”
La crisis económica por la que está pasando el país, ha afectado directamente el mercado de propiedades inmuebles. El ciudadano común ha visto como cada día le resulta más difícil cumplir con todos sus compromisos económicos, entre ellos, el pago a tiempo de su residencia principal. Esta situación ha generado que los acreedores hipotecarios decidan iniciar los procedimientos de ejecución de hipoteca.
El 17 de agosto de 2012 fue aprobada la Ley Numero 184, la cual fue denominada, “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal“. Dicha legislación, la cual entró en vigor a partir del primero (1) de julio de 2013, establece que aquellos casos judiciales relacionados a la ejecución de hipotecas o de venta judicial que involucren la residencia principal de un(a) deudor(a), en aquellas ocasiones en que el Tribunal lo considere necesario, deberán ser referidos a mediación compulsoria.
Que es la Mediación:
La Mediación es uno de los métodos alternos para la solución de conflictos que son regulados por la Rama Judicial a través del Negociado de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos. Dicho proceso de mediación está regulado por la Ley Núm. 19 de 22 de septiembre de 1983, según enmendada y el Reglamento de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos, según enmendado. La antedicha Ley 184, define la mediación como un proceso de intervención, no adjudicativo, en el cual un mediador o mediadora ayuda a las personas en conflicto a lograr un acuerdo que les resulte mutuamente aceptable.
Que es la Mediación Compulsoria:
La mediación compulsoria establecida por dicha Ley impone, que en aquellos casos en que un acreedor hipotecario inicie un proceso de ejecución de hipoteca, o que pueda culminar en la venta judicial de una propiedad residencial que constituya la vivienda principal del deudor(a), se celebre una reunión compulsoria de mediación en el curso de un procedimiento de ejecución de hipoteca sumario y/o ordinario.
En dicha reunión el acreedor hipotecario notificará al deudor hipotecario todas las alternativas disponibles en el mercado para poder evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de una propiedad residencial que constituya una vivienda principal. La reunión puede llevarse a cabo en una sala o salón del Tribunal o en otro lugar idóneo que las partes y el mediador seleccionen. La misma no podrá ser en las oficinas del acreedor hipotecario o de sus abogados o representantes legales o asesores, y deberá estar presidida por un mediador seleccionado por las partes. El propósito será poder llegar a un acuerdo o modificación que permita al deudor hipotecario establecer un acuerdo de pago u otra alternativa satisfactoria a las partes que evite al deudor(a) perder su vivienda principal.
Qué casos serán considerados para el proceso de mediación compulsoria según la Ley 184:
• Aquellos casos de ejecución de hipoteca o venta judicial en que el inmueble que sirve como garantía hipotecaria sea una propiedad residencial que constituya la vivienda principal de un(a) deudor(a) hipotecario(a) o de un(a) deudor(a) hipotecario(a) y su familia inmediata, a la que, para fines contributivos, le sea de aplicación la exención contributiva establecida por ley.
• Cuando bajo el entendimiento del juzgador cumple con los criterios enumerados en el Reglamento
• La ley concede amplia discreción al juez(a) para determinar si un caso es referible a mediación.
Donde se llevan a cabo los procesos de mediación:
Pueden llevarse a cabo en una sala o salón del Tribunal o en otro lugar idóneo que las partes y el mediador seleccionen. La misma no podrá ser en las oficinas del acreedor hipotecario o de sus abogados o representantes legales o asesores, y deberá estar presidida por un mediador seleccionado por las partes.
Cuál es el procedimiento que sigue el Tribunal:
En los casos que considere necesarios, el Tribunal podrá, dentro de los sesenta (60) días después de presentada la alegación responsiva por parte del deudor hipotecario demandado y antes de que se señale la conferencia con antelación al juicio, bajo apercibimiento de desacato, celebrar una vista o acto de mediación compulsorio Esto será un requisito jurisdiccional en los procesos a llevarse a cabo ante los Tribunales de Puerto Rico que envuelvan un proceso para la ejecución de una hipoteca garantizada con una propiedad residencial que constituya una vivienda personal del deudor o de los deudores sin cuyo cumplimiento no podrá dictarse sentencia o celebrarse la venta judicial de la propiedad gravada con la hipoteca cuya ejecución se solicita. De no presentarse el deudor, al procedimiento de mediación o de no cumplir con el acuerdo alcanzado con el acreedor hipotecario como resultado del proceso de mediación, la institución financiera actuará de la forma acordada en el contrato o pagaré efectuado el día de la transacción original de hipoteca. El deudor tendrá derecho únicamente a un procedimiento de mediación en la acción civil que se le presente para la ejecución de la hipoteca sobre la propiedad residencial que constituya su vivienda principal, siempre y cuando el deudor hipotecario demandado no se encuentre en rebeldía, o que por alguna razón o sanción sus alegaciones hayan sido suprimidas o eliminadas por el tribunal.
Quienes no cualifican:
• La mediación compulsoria no aplica cuando el Demandado (Deudor (a)) se encuentre en rebeldía o cuando por alguna razón o sanción sus alegaciones hayan sido eliminadas por el Tribunal.
• El deudor tendrá derecho únicamente a un procedimiento de mediación en la acción civil que se le presente para la ejecución de la hipoteca sobre la propiedad residencial que constituya su vivienda principal.
Que otros requisitos impone la ley y a quien:
Como parte del proceso para la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria sobre una residencia o vivienda principal, toda persona natural o jurídica o una entidad prestataria o financiera o un banco o una cooperativa, vendrá obligado a proveerle al deudor información que contenga, sin que se entienda como una limitación, lo siguiente:
a) información sobre el proceso de mediación compulsoria establecido por esta Ley los requisitos para participar del mismo en caso de que se presente una acción civil sobre procedimiento de ejecución hipotecaria;
b) la conveniencia de que una vez recibido el emplazamiento con copia de la demanda, el deudor procure asistencia legal;
c) la conveniencia que una vez recibido el emplazamiento con copia de la demanda, el deudor alegue responsivamente o conteste la misma;
d) la advertencia del riesgo que enfrenta el deudor de perder la propiedad si no alega responsivamente a la demanda o la contesta;
e) la advertencia de que la no participación en el proceso de mediación compulsoria podría resultar en la pérdida de su propiedad;
f) el nombre completo y los números de teléfono de las personas o las divisiones que atienden y manejan casos relacionados con la mitigación de pérdidas de propiedades mediante el proceso de ejecución de hipotecas;
g) aquellos remedios o beneficios disponibles vigentes para el deudor que le permita beneficiarse de programas o servicios dirigidos a la preservación de su residencia o vivienda principal.
Esta obligación será de cumplimiento estricto y el acreedor hipotecario certificará el cumplimiento con la misma.
Resumen por: Gladys Ileana Izquierdo-García
