21/05/2026
Licytacja domu lub mieszkania: kiedy warto rozważyć układ albo upadłość konsumencką?
Wiele osób uważa, że gdy sprawa trafia do komornika, a nieruchomość może zostać sprzedana, nie ma już żadnego pola manewru.
To błąd.
Przy zagrożeniu sprzedażą domu lub mieszkania trzeba spojrzeć szerzej niż tylko na samo pytanie: „Czy da się zatrzymać licytację?”
W praktyce kluczowe są dwie kwestie:
1️⃣ Czy sprzedaży nieruchomości można jeszcze uniknąć?
W określonych sytuacjach możliwe jest przygotowanie propozycji układowych dla wierzycieli.
Taki układ nie może jednak opierać się wyłącznie na prośbie o „daną szansę”.
Musi być oparty na liczbach.
Wierzyciele muszą zobaczyć, że zaproponowane rozwiązanie może być dla nich korzystniejsze niż sprzedaż majątku - albo przynajmniej bardziej przewidywalne, szybsze i mniej kosztowne.
Dlatego analizuje się m.in.:
🔹 wysokość zadłużenia,
🔹 realne możliwości spłaty,
🔹 wartość nieruchomości,
🔹 koszty egzekucji,
🔹 liczbę wierzycieli,
🔹 możliwość rozłożenia spłaty w czasie,
🔹 szanse na przyjęcie układu.
Czasami nieruchomość można uratować nie przez samo „zatrzymanie komornika”, ale przez pokazanie wierzycielom racjonalnej alternatywy.
2️⃣ Co jeśli sprzedaż nieruchomości jest już nieunikniona?
To równie ważne pytanie.
Sprzedaż nieruchomości w egzekucji komorniczej i sprzedaż nieruchomości w ramach upadłości konsumenckiej mogą prowadzić do zupełnie różnych skutków dla dłużnika.
W upadłości konsumenckiej, jeżeli sprzedawany jest lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym upadły faktycznie mieszka, można wystąpić o wydzielenie z uzyskanej ceny środków na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Chodzi o kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu za okres od 12 do 24 miesięcy.
To oznacza, że nawet wtedy, gdy nieruchomości nie uda się zachować, upadłość konsumencka może dawać dłużnikowi większą ochronę niż klasyczna egzekucja komornicza.
Oczywiście znaczenie ma także etap egzekucji - istotne jest, czy udzielono już prawomocnie przybicia, a nabywca egzekucyjny zapłaci cenę w terminie.
Dlatego w takich sprawach nie wystarczy odpowiedzieć na jedno pytanie.
Trzeba ustalić:
❓Czy jest jeszcze przestrzeń na układ z wierzycielami?
❓Czy sprzedaż nieruchomości można realnie zatrzymać?
❓Czy upadłość konsumencka może lepiej zabezpieczyć dalszą sytuację dłużnika?
❓Czy dłużnik będzie mógł ubiegać się o środki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych?
W Kancelarii Prokura analizujemy takie sprawy kompleksowo: oceniamy etap egzekucji, sytuację majątkową, możliwość zawarcia układu z wierzycielami oraz skutki ewentualnej upadłości konsumenckiej.
Nie zawsze da się uratować nieruchomość. Ale często można jeszcze uratować sytuację dłużnika i jego rodziny.
