Abogado Kevin Román Tarco

26/08/2026

¿Sabías que un título de vivienda de hace 40 o 50 años todavía puede "arreglarse" hoy, sin pelearte con Registros Públicos? Miles de familias en Lima heredaron casas de programas antiguos —Fondo Nacional de Salud, ENACE, EMADIPERU— y cuando los hijos quieren inscribir su derecho, aparecen trabas por datos que faltaron hace medio siglo. El Tribunal Registral acaba de recordar una herramienta clave. Te explico.

▌ Qué pasó
Se pidió inscribir la compraventa de un departamento en Lince (partida N.° 40616071), en mérito a una escritura de 2025 en la que la ENACE en liquidación ratificó un contrato de compraventa a plazos de 1954 (del ex Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social), canceló el precio y levantó la reserva de propiedad a favor del heredero del comprador. El registrador observó: exigía la resolución judicial que constituía el "hogar de familia" pactado en el contrato como condición previa.

▌ La herramienta clave: ENACE tiene facultades flexibilizadas por ley
Aquí está el punto que muchos ignoran. El Decreto Legislativo N.° 149 declara de utilidad y necesidad pública el cumplimiento de los fines de ENACE y le otorga herramientas que flexibilizan criterios y requisitos. Su segunda disposición complementaria es contundente: los contratos de compraventa que celebre ENACE pueden formalizarse en documento privado con firmas legalizadas y se inscriben por su simple mérito, constituyendo título suficiente para todos los efectos legales. Y ENACE es sucesora del Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social, de EMADIPERU y de la ex Junta Nacional de la Vivienda, con potestad para otorgar, ratificar, perfeccionar y aclarar esos títulos.

▌ Lo que resolvió el Tribunal
Res. N.° 3815-2025-SUNARP-TR (Cuarta Sala, Trujillo, 4 de septiembre de 2025; ponente Fred Williams Quilcat Quilcat). El "hogar de familia" era una condición que el contrato de 1954 dejaba a favor del vendedor (el Fondo podía reservarse no otorgar la escritura si no se constituía). Pero fue ENACE —hoy titular de esa potestad— la que ratificó el contrato de 1954 y levantó la reserva de propiedad pese a no constar la formalización del hogar de familia. En sencillo: si la propia empresa facultada decide otorgar y ratificar, la falta de ese trámite antiguo no bloquea la inscripción. El único acto a inscribir es la compraventa.

▌ Resultado
Observación REVOCADA, por unanimidad (se dispuso además regularizar la anotación del recurso, art. 152 del RGRP). La compraventa accede al Registro.

▌ Para tu práctica
Si heredaste o compraste una vivienda de un programa social antiguo y el Registro te observa por un dato que faltó hace décadas (un estado civil no consignado, una condición contractual no formalizada), no siempre necesitas ir al Poder Judicial: la vía puede ser pedir a la ENACE en liquidación —sucesora de esos fondos— que ratifique y aclare el título, que se inscribe por su solo mérito. Eso sí, ubica bien qué necesitas aclarar y qué actos posteriores (sucesiones, adjudicaciones por divorcio) deberás sumar después: la aclaración de ENACE destraba el origen, pero el camino completo hasta el titular final puede requerir más piezas.

Moraleja: los títulos antiguos rara vez son un callejón sin salida; casi siempre hay una ruta para sanearlos, si sabes a qué puerta tocar.

¿Tienes en la familia una casa con título antiguo o "a medio inscribir"? Cuéntame el caso en los comentarios: leo todos y del debate salen los mejores análisis. Y si esto le sirve a alguien que conoces, compártelo.

25/08/2026

¿Sabías que estar cerca del Centro Histórico del Cusco NO convierte tu casa en patrimonio cultural? Miles de predios en Santiago, Wanchaq o San Sebastián caen en "zona de amortiguamiento", y a muchos les frenan la inscripción pidiéndoles un permiso que nadie les puede dar. El Tribunal Registral acaba de poner orden. Te explico.

▌ Qué pasó
En el distrito de Santiago (Cusco), se pidió inscribir la declaratoria de fábrica e independización por regularización de un predio (Ley N.° 27157), en la partida N.° 02002822. El registrador observó: como el Informe de Catastro ubicaba el predio en el "Área Circundante de Protección (AE-II)" del Centro Histórico, exigió la autorización de la Dirección Desconcentrada de Cultura del Cusco, invocando el precedente del LXII Pleno.

▌ La distinción clave: Zona Monumental no es lo mismo que Área de Amortiguamiento
Aquí está el n**o que confunde a muchos. La autorización del Ministerio de Cultura y la prohibición de regularizar solo aplican a bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación: monumentos, zonas monumentales, centros históricos y su marco circundante declarado (Ley N.° 27580; art. 22.1 de la Ley N.° 28296). El "Área Circundante de Protección (AE-II)" del Plan Maestro del Centro Histórico, en cambio, es una zona de amortiguamiento definida por la municipalidad para gestión del territorio; el propio Plan la describe como el área de expansión urbanizada después del terremoto de 1950. En sencillo: estar en el AE-II no convierte tu casa en patrimonio cultural.

▌ Lo que resolvió el Tribunal
Res. N.° 3285-2026-SUNARP-TR (Primera Sala, Lima, 17 de julio de 2026; ponente Rocío Zulema Peña Fuentes). El propio Ministerio de Cultura —mediante el Oficio N.° 000901-2025 y tres informes de su Dirección Desconcentrada de Cultura Cusco— concluyó que el predio está fuera de la Zona Monumental, no es bien integrante del Patrimonio Cultural, no le alcanza la Ley N.° 28296 y que el trámite no le corresponde atender. Siendo así, no puede exigirse una autorización que la propia autoridad competente declaró que no le toca dar: hacerlo sería cuestionar su actuación, algo vedado en la calificación de actos administrativos (Pleno XCIII de 2012; precedente sobre calificación de actos administrativos).

▌ Resultado
Observación REVOCADA y se DISPONE la inscripción, por unanimidad. En sencillo: cuando el Ministerio de Cultura dice por escrito que tu predio está fuera de su ámbito, ese documento habilita la inscripción; no hace falta una "autorización" adicional imposible de obtener.

▌ Para tu práctica
Si tu predio en Cusco (o en cualquier ciudad con centro histórico) cae en zona de amortiguamiento y te observan pidiendo autorización de Cultura, la ruta no es pelear a ciegas: solicita al Ministerio de Cultura el pronunciamiento que precise si el inmueble está o no dentro de los alcances de la Ley N.° 28296. Si responde que está fuera, ese oficio es tu llave para inscribir. No confundas "zona monumental" (patrimonio, requiere autorización) con "área circundante de protección" (amortiguamiento municipal, no la requiere por sí sola).

Moraleja: "zona monumental" y "área de amortiguamiento" no son lo mismo, y confundirlas cuesta meses de trámite.

¿A ti o a un cliente le observaron un trámite por estar cerca del Centro Histórico? Cuéntamelo en los comentarios: leo todos y del debate salen los mejores análisis. Y si esto te fue útil, compártelo con quien lo necesite.

02/07/2026

Buenos días. Imagina que tu asociación levantó un mercado —o un salón comunal— hace más de treinta años. Lo construyeron, lo administran, pagan sus servicios, lo sienten suyo. Un día deciden adjudicarlo formalmente… y el Registro les dice: "no se puede, eso es equipamiento urbano, es del Estado". ¿Y los treinta años? ¿Y el título de propiedad de la asociación? ¿Lo dejarías pasar?
Aquí el Tribunal Registral abrió una puerta que conviene entender bien, porque tiene truco.
▌ Qué pasó
Se pidió inscribir la adjudicación del lote 17, manzana EV ("Mercado 1"), de 2,904 m², en la Urbanización Pro Vivienda Los Libertadores (San Martín de Porres), de una asociación a otra. La registradora tachó el título: en la partida el lote figuraba como "equipamiento urbano", así que —dijo— es un bien de dominio público y no se puede transferir.
▌ El corazón del debate: equipamiento urbano NO es lo mismo que aporte reglamentario
Esta es la clave que todos confunden. El aporte reglamentario es una cesión gratuita y obligatoria al Estado dentro de la habilitación urbana: nace como bien de dominio público, inalienable e imprescriptible (Ley N.° 29090; Norma G.040 y GH.020 del RNE; art. 73 de la Constitución). El equipamiento urbano, en cambio, es una categoría de uso de suelo que puede ser público, privado o mixto (art. 88 de la Ley N.° 31313, modif. por D.Leg. N.° 1674). En sencillo, como lo resume la propia Sala: todo aporte se destina a equipamiento, pero no todo equipamiento proviene de un aporte.
▌ Por qué, en este caso, se revocó la tacha
El lote nació como "Otros Fines (Mercado)" —es decir, aporte—. Pero al aprobar la recepción de obras, la Municipalidad de San Martín de Porres retiró la denominación "Otros Fines" y lo dejó solo como "equipamiento urbano" (Res. Subgerencial N.° 320-2025 y N.° 123-2024). La Sala sostiene que ese acto municipal se presume válido y no puede ser controvertido en sede registral (art. 9 del TUO de la Ley N.° 27444); por tanto, retirada la calidad de aporte, el predio se mantiene como dominio privado de la asociación y sí puede transferirse.
▌ El resultado (con un matiz importante)
Tacha REVOCADA, pero el título NO se inscribe todavía: se dispone el REENVÍO a primera instancia, porque la registradora se limitó a tachar sin hacer la calificación integral (Pleno CCVIII; art. 32 del RGRP). Res. N.° 2017-2026-SUNARP-TR (Quinta Sala, Arequipa, 8 de mayo de 2026; ponente Luis Alberto Caycho Figueroa). Aprobada por mayoría.
▌ La polémica: hubo voto singular
Y aquí está lo interesante. El vocal Pedro Álamo Hidalgo votó por CONFIRMAR la tacha: para él, el equipamiento urbano es, por naturaleza, bien de dominio público —inalienable, inembargable, imprescriptible—, y una resolución municipal que "borra" la palabra aporte no puede convertir en privado lo que la ley reserva a la comunidad. Dos lecturas legítimas y opuestas sobre la misma partida: ¿basta un acto municipal para desafectar de hecho un bien, o eso vacía la protección de los aportes?
▌ Para tu práctica (lo que de verdad importa)
Antes de comprar, adjudicar o construir sobre un lote de "equipamiento", "otros fines" o "servicios comunales", revisa el título archivado y el cuadro de áreas de la habilitación: ahí se ve si nació como aporte reglamentario. Muchas asociaciones edifican salones comunales, mercados o locales creyendo que son suyos, cuando fueron cedidos como aporte y son de dominio público: inalienables e imprescriptibles. La etiqueta actual en la partida no basta; manda el origen del lote. Y ojo: incluso ganando en el Tribunal, este caso terminó en reenvío, no en inscripción directa. La palabra en el asiento puede cambiar; la naturaleza del bien se demuestra con su historia registral.

25/06/2026

Buenos días. Piensen un momento en esto: mandan a sus hijos al colegio confiando en que, además de enseñarles, los protege —que si aparece un caso de bullying, alguien sabe qué hacer—. Pero llega una inspección y resulta que el colegio no tiene conformado su equipo de convivencia, no elaboró las normas con la comunidad, no implementó el plan, no entregó el boletín a las familias y ni siquiera estaba afiliado al portal donde se reportan los casos de violencia escolar. Papeles, los justos. ¿Dejarías tranquilo a tus hijos ahí?
Indecopi tampoco. Y aquí está la resolución que lo confirma.
▌ Qué pasó

En una fiscalización de oficio (sin denuncia de ningún padre), Indecopi inspeccionó a la Asociación Educativa Internacional Nivel A, en Juliaca, y verificó que, para el año escolar 2023, no acreditaba tener funcionando su sistema de convivencia sin violencia. El colegio se defendió con documentos —una resolución de su Comité de Gestión, su Reglamento Interno, un boletín, una captura del SiseVe—, pero la Sala fue clara: un papel no basta; hay que probar el cumplimiento real.
▌ Qué resolvió (Resolución 2084-2026/SPC-INDECOPI, del 1 de junio de 2026, Sala Especializada en Protección al Consumidor)
Confirmó la responsabilidad por infracción del artículo 73 del Código de Protección y Defensa del Consumidor (deber de idoneidad en servicios educativos), por cinco incumplimientos, cada uno con su base legal:
▪️ No conformar el órgano de convivencia / CONEI — art. 4 de la Ley 29719 y arts. 9-10 de su Reglamento (D.S. 010-2012-ED). El "Comité de Gestión del Bienestar" no equivalía a un CONEI: faltaban representantes de exalumnos y subdirectores (art. 69 de la Ley 28044).

▪️ No elaborar las normas de convivencia consensuadas — tener un capítulo en el Reglamento Interno no prueba que se construyeran de forma participativa (D.S. 004-2018-MINEDU).

▪️ No implementar el Plan de Convivencia Democrática — la resolución que lo "aprueba" no acredita su implementación efectiva.

▪️ No entregar el boletín de sana convivencia — el documento presentado hablaba de matrícula y condiciones del servicio, no de convivencia (art. 13, Ley 29719).

▪️ No estar afiliado al portal SiseVe — la captura era de 2024 y no probaba la afiliación en 2023 (D.S. 004-2018-MINEDU).
En sencillo: la carga de la prueba la tiene el proveedor (art. 104 del Código). Si no demuestras con medios idóneos que cumpliste, manda lo que constató la inspección.
▌ Resultado

CONFIRMADA la responsabilidad. Multa total: 5 UIT (1 UIT por cada incumplimiento), medidas correctivas a cumplir en 15 días hábiles e inscripción en el Registro de Infracciones y Sanciones. La nulidad que alegó el colegio (supuesta falta de motivación) se declaró IMPROCEDENTE: la Sala verificó que la primera instancia sí había valorado sus descargos.
▌ Para tu práctica

Si asesoras colegios: la convivencia escolar se acredita con evidencia de ejecución (actas, listas, cargos de entrega, conformación completa del órgano), no con un documento formal de aprobación. Y la fecha importa: vale lo que existía en el periodo fiscalizado. Si representas a una familia: estas obligaciones son exigibles vía Indecopi como parte del deber de idoneidad, aunque no haya un caso concreto de violencia.

23/06/2026

Imagina que recibiste una mala atención de una empresa. Invertiste tiempo, juntaste las pruebas, pagaste por defender tu derecho… y, cuando todo apunta a tu favor, la empresa presenta un escrito de allanamiento y —como si eso lo borrara todo— se lleva apenas una amonestación. ¿Estarías de acuerdo?
Aquí te comparto una resolución que puedes usar para evitar exactamente esa situación.
📌 Resolución 2404-2019/SPC-INDECOPI (4 de setiembre de 2019), de la Sala Especializada en Protección al Consumidor del Indecopi. Regla central: el allanamiento del proveedor NO obliga a la autoridad a imponer una amonestación.
Los hechos, en breve: ASPEC denunció a Laive S.A. porque su "Evaporada Laive 0% Lactosa" (500 g) llevaba una doble denominación en el envase —"mezcla láctea compuesta" y "leche evaporada esterilizada"— que inducía a error sobre la verdadera naturaleza del producto. Laive se allanó en sus descargos y pidió, como premio, una simple amonestación.
La Sala no se la compró. ¿Por qué? Porque el artículo 112.3 del Código de Protección y Defensa del Consumidor dice que "PODRÁ" imponerse una amonestación si el allanamiento se presenta con los descargos. Y "podrá" es facultad, no obligación.
En sencillo: allanarse a tiempo te abre la puerta a la amonestación, pero no te garantiza cruzarla. La autoridad evalúa el caso —daño, gravedad, consumidores afectados, sensibilidad del mercado— y, si lo amerita, igual te multa.
La distinción clave (fundamentos 64 y 65): el allanamiento no se transforma en amonestación; se valora como un atenuante porcentual sobre la multa. A Laive se lo reconocieron como una rebaja del 20%… sobre una multa, no en lugar de ella.
Resultado, en seco: FUNDADA la denuncia por infracción del artículo 32° del Código (etiquetado), MULTA de 91 UIT confirmada, exoneración de costos (por el allanamiento en descargos) y costas a cargo del proveedor.
Lección para el operador: si su estrategia es "me allano y caigo con una palmadita", relea el artículo 112.3. El allanamiento dentro de plazo es un atenuante, no un cupón de impunidad. Y del lado del consumidor: exija que la autoridad pondere la gravedad, porque la amonestación automática no está en la ley.

22/06/2026

¿Te equivocaste de "uso" en una partida y crees que basta una rectificación para arreglarlo? El Tribunal Registral marca el límite: si el asiento coincide con su título archivado, no hay nada que rectificar.
▌ Qué pasó

Once partidas se acumularon en una nueva (P01424872) para ejecutar el proyecto "Anillo Vial Periférico de Lima y Callao", a nombre del MTC, con destino "área de vías". El propietario de una de las partidas acumuladas (la P01424867) pidió rectificar: alegaba que su predio era privado y que, por la acumulación, quedó mal clasificado como espacio público. La registradora tachó el título: no había error imputable al Registro.
▌ El principio que manda: legitimación

Los asientos registrales se presumen exactos y válidos y producen todos sus efectos mientras no se rectifiquen, se invaliden judicialmente o se cancelen por suplantación o falsedad (art. 2013 del Código Civil; art. VII del Título Preliminar y art. 75 del RGRP). En sencillo: lo inscrito se respeta como cierto hasta que se corrija por la vía que toca.
▌ Cuándo sí procede rectificar (y cuándo no)

La rectificación solo cabe cuando el asiento no concuerda con su título archivado, sea error material o de concepto (arts. 76, 81, 82 y 84 del RGRP). Aquí pasó lo contrario: revisado el título archivado (y el asiento C00001 de la P01424867), el predio se inmatriculó a favor del MTC bajo el D.L. 1192 con destino exclusivo al proyecto vial. El asiento refleja fielmente su título. Y un punto clave: al rectificar no se puede recalificar si la inscripción original "estuvo bien o mal" —hay una sola oportunidad de calificar (art. 76 del RGRP)—; tampoco se puede dejar sin efecto un asiento por esta vía, porque la invalidez es solo judicial o arbitral (art. 90 del RGRP).
▌ Resultado

Tacha sustantiva CONFIRMADA, por unanimidad (Res. N.° 2497-2026-SUNARP-TR, Cuarta Sala, Trujillo, 5 de junio de 2026; ponente Walter E. Morgan Plaza). El uso "área de vías" corresponde con el título que originó la inscripción: no hay error rectificable.
▌ Para tu práctica

Antes de pedir una rectificación, contrasta el asiento con su título archivado. Si coinciden, la rectificación es improcedente: lo que el interesado discuta sobre el fondo del derecho (que su predio "era privado") se ventila en la vía judicial, no corrigiendo el asiento. La rectificación arregla desajustes asiento–título, no decisiones de fondo.

20/06/2026

¿Una resolución municipal de "cambio de uso" basta para convertir un aporte reglamentario en lote de vivienda? El Tribunal Registral acaba de responder: no.
▌ Qué pasó

Se solicitó inscribir el cambio de uso del lote 21, manzana B de la Habilitación Urbana Progresiva Municipal – II Etapa "Sector Marino Rodríguez López" (Pucallpa, partida 11110148), pasando de "otros usos" a "vivienda", en mérito a dos resoluciones gerenciales de la Municipalidad Provincial de Coronel Portillo. El registrador formuló tacha sustantiva: según el cuadro de áreas del título archivado, ese lote estaba destinado a "otros usos", esto es, era un bien de dominio público.
▌ Por qué un lote de "otros usos" es dominio público

Las superficies que el cuadro de áreas consigna como "otros usos" u "otros fines" —por contraposición al área útil y a las vías— son aportes reglamentarios (art. 41, lit. b del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; Norma Técnica G.040 del RNE; Ley N.° 29090). Y los aportes reglamentarios son bienes de dominio público: inalienables, imprescriptibles e inembargables (art. 3, num. 3.3 del Reglamento de la Ley N.° 29151; art. 73 de la Constitución).
▌ Qué resolvió el Tribunal

Res. N.° 2416-2026-SUNARP-TR (Tercera Sala, Lima, 2 de junio de 2026; ponente Beatriz Cruz Peñaherrera). El destino de un bien de dominio público no se altera con un simple "cambio de uso". Que el aporte figure como bien municipal (art. 56 de la Ley N.° 27972) no convierte a la municipalidad en propietaria que pueda disponer de él: solo lo administra; la titularidad es del Estado. La reasignación (art. 88) procede únicamente hacia otro uso público, nunca hacia vivienda; la aclaración de destino (art. 243.7) tampoco cambia su condición jurídica.
▌ La vía correcta: la desafectación

Para que un bien de dominio público reciba un destino privado, primero debe desafectarse (art. 92 del Reglamento de la Ley N.° 29151): es excepcional, exige informe técnico legal, la aprueba el gobierno local y se comunica a la SBN; recién entonces pasa a dominio privado del Estado. Una resolución municipal de cambio de uso no es título idóneo para esa mutación.
▌ Resultado

Tacha sustantiva CONFIRMADA, por unanimidad. Se mantiene la denegatoria de inscripción, en línea con el criterio ya fijado en la Res. N.° 4229-2024-SUNARP-TR (principio de predictibilidad).
▌ Para tu práctica

Si un aporte reglamentario necesita otro destino, el camino no es el "cambio de uso" municipal: es la desafectación del art. 92. Sin ella, el título no entra al Registro. Conocer la diferencia evita una tacha insubsanable.

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19/06/2026

Bienvenidos. Soy Kevin Román Tarco, abogado del estudio Blasón Romero & Valderrama (Cusco), especializado en derecho de propiedad y en litigación civil y administrativa.
En esta página comparto, en lenguaje claro, el análisis de resoluciones del Tribunal Registral, INDECOPI y casaciones de la Corte Suprema: qué resolvieron, por qué, y qué lección práctica deja cada caso para abogados, notarios, registradores y para cualquier persona que quiera entender mejor sus derechos.
La idea es simple: que captes el criterio sin tener que leer 11 páginas de resolución.
Sígueme para no perderte los próximos análisis. Y si necesitas asesoría en estas materias, escríbeme por mensaje o al 974 969 005.

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