23/08/2022
Орон сууц худалдаж авах гэж байгаа иргэдийн анхааралд
Дуустал нь уншаарай
Хүний амьдралд ганц удаа, за үсрээл 2 удаа маш чухал сонголт хийх шаардлага гардаг нь амьдрах орон сууцаа сонгох, худалдаж авах явдал байдаг.
Нийт орон сууц худалдаж авч байгаа иргэдийн 95 орчим хувь нь насаараа хураасан мөнгөөрөө, эсвэл бүх юмаа золиослож авсан зээлээр, эсвэл аав ээж, ах дүү нараасаа цуглуулж хуримтлуулсан мөнгөөр орон сууц худалдаж авч байгаа.
За ялангуяа найр хурим элбэг болж байгаа намар цагт, мөн хичээл, сургууль эхлэхтэй зэрэгцэн худалдаж авах, түрээслэх орон сууцны эрэлт огцом нэмэгддэг бөгөөд үүнийг ашиглан олон тооны залилах гэмт хэрэг үйлдэгддэг, эсвэл гэрээний олон зөрчилтэй асуудал бий болдог билээ.
Тэгэхээр та нарыг битгий залилуулаасай гэсэндээ эрсдэлээс урьдчилан сэргийлэх зорилгоор дараах зөвлөгөөг хүргэж байна.
#1. Өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан буюу ашиглалтад орсон байр худалдаж авахдаа дараах зүйлийг анхаарах. Үүнд:
-Өмчлөх эрхийн гэрчилгээг эх хувиар нь авч үзэх ёстой ба улсын бүртгэлийн тамга тэмдэг, тусгай тэмдэгт таарч байгаа эсэхийг шалгах хэрэгтэй. Хуурамчаар хийсэн, канондсан гэрчилгээнд хууртсан хүмүүс их байдаг юм билээ. Өөрөөр хэлбэл хүний байрыг түрээслээд гэрчилгээг нь хуурамчаар хийгээд, зар оруулаад хүний мөнгийг авчихдаг, эсвэл нэг байрыг олон хүнд давхар зарчихдаг юмаа/
-Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн албан ёсны тамгатай лавлагаа / 5000 төгрөгийн Улсын тэмдэгтийн хураамж төлөөд Харьяа дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсээс тухайн авах гэж байгаа орон сууцны дэлгэрэнгүй лавлагааг авч болдог. Тус лавлагааг авснаар тухайн орон сууцны өмнөх өмчлөгч, одоогийн өмчлөгч, барьцаатай эсэх гэх мэт мэдээллийг шалгах боломжтой байдаг/
-Тухайн орон сууцны СӨХ-тай харилцаж мэдээлэл авах /Энэ нь хэдийгээр албан ёсны зүйл биш ч гэсэн тухай байранд өмнө нь ямар хүмүүс амьдарч байсан, тухайн байр зарах гэж байгаа хүмүүс ус, дулаан, сөх-ийн төлбөрийг өөрийн нэрээр төлдөг байсан эсэхийг тодорхой болгож болно./
-Хамтран өмчлөгч байгаа бол тэдгээрийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөл байгаа юу гэдгийг шалгах
-Орон сууцны төлбөрөө гэрээ байгуулж байгаа компанийн дансанд хийх хэрэгтэй, тухайн гэрээ байгуулж байгаа компанийн ах, дүү, амраг садан, захирал, туслан гүйцэтгэгч, хувьцаа эзэмшигч, толгой компани гэх мэт хамааралгүй гаруудруу шилжүүлж огт болохгүй. Гэрээ байгуулсан хүн, хуулийн этгээдийн дансанд л шилжүүлж төлөх ёстой. Хэдийгээр захирал нь ч бай, хувьцаа эзэмшигч нь ч бай зөвшөөрсөн байсан ч бие даасан этгээд гэдгийг ойлгох хэрэгтэй.
За эдгээр асуудал гайгүй бол ламд нэг үзүүлээд, таньдаг бөөгөөсөө нэг асуугаад, Хуульч өмгөөлөгчөөс давхар нягтлаад Нотариат орж гэрээ хийгээд, Үл хөдлөхийн 2 хувийн татвар Худалдагчаар төлүүлээд баримтыг нь аваад, Улсын бүртгэл орж нэрээ шилжүүлэх буюу Өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр гаргуулж авна. Хүүе өмчлөх эрхийн гэрчилгээ өөрийн чинь нэр дээр гарч байж л та жинхэнэ өмчлөгч шүү, тэр мөнгөө төлсөн байх, гэрээ хийсэн байх огт хамаагүй. Дахиад хэлье Улсын бүртгэлд бүртгэгдэж байж та өмчлөгч.
#2. Ашиглалтад ороогүй байр худалдаж авахдаа дараах зүйлийг анхаарах
-Ашиглалтад ороогүй байр бол ашиглалтад орсон байрнаас эрсдэл нь 50 хувь илүү шүү. Учир нь тухай барилгын компани тухайн орон сууцыг ашиглалтад оруулж чадахгүй, чалхгүй байх тохиолдол байдаг. Иймд та барилгын компанитай уулзаад
-Санхүүжилт нь шийдэгдсэн үү, өмнө нь ийм барилга барьж байсан туршлага бий юу, ер нь хэр найдвартай вэ гэдгийг судлах,
-Барилгын компанийн тусгай зөвшөөрөл, Барилга барьж буй газрын гэрээ, гэрчилгээ, Барилгын ажил эхлүүлэх зөвшөөрөл, Техникийн нөхцөл, Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар бий юу, Захиалагч нь уу, ерөнхий гүйцэтгэгч нь үү, туслан гүйцэтгэгч нь үү гэдгийг тодорхой болгох
-Туслан гүйцэтгэгч нар хийж гүйцэтгэсэн ажлынхаа хөлсөнд бартерын байр авах тохиолдол их бөгөөд тэр байраа иргэдэд зах зээлийн үнээс нь арай хямдаар зарчих гээд байдаг. Энэ нь бас л эрсдэлтэй бөгөөд тухайн туслан гүйцэтгэгч үнэхээр ажил хийж гүйцэтгэсэн үү, бартерт байр авах эрхтэй юу гэдгийг Ерөнхий гүйцэтгэгч, эсвэл барилгын өмчлөгч болох Захиалагч этгээдээс бичгээр тодорхой хариу авах хэрэгтэй.
За дээрх зүйлсийг шалгаад ер нь болмоор юм шиг санагдаж байвал гэрээгээ байгуулаад харьяа дүүргийн эд хөрөнгийн улсын бүртгэл дээр очиж урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэх шаардлагатай. Тэгж гэмээ нь ашиглалтад орох үед тэр байрыг зөвхөн таны нэр дээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргаж өгөх боломжтой гэсэн үг юмаа.
Дашрамд хэлэхэд аль ч тохиолдолд Хуульч, Өмгөөлөгчөөс зөвлөгөө авбал та өөрөө хөөцөлдсөнөөс 10 дахин илүү танд хэрэгтэй шүү.
Практикт Барилгын компаниуд дуусаагүй барилгын гэрчилгээ аваад тэрийгээ барьцаалаад банкнаас зээл авчихдаг ба иргэдэд давхар захиалгын гэрээгээр худалдаад байдаг. Улмаар зарим тохиолдолд зээлээ төлж чадахгүй байдаг бөгөөд ашиглалтад орох үед банк, иргэн хоёр хоорондоо маргах ч тохиолдол их. Энэ бүрийг хуулийн мэдлэггүй энгийн иргэн бодож тооцоолох, тааж тааварлах боломж ховор байдаг юмөө.
Бас цаашилбал Компаниуд иргэдтэй гэрээ байгуулахдаа гэрээний заалтаа шууд тулгаж гарын үсэг зурахыг шаарддаг юм байгаа. Энэ тохиолдолд та гэрээгээ сайн уншаад, м.кв-ийг нь сайтар тулгаж хараад гэрээ бол хоёр талын хүсэл зориг байдаг юмаа. Би саналаа оруулмаар байна гээд өөрт ашиггүй заалтуудыг өөрчлөх хэрэгтэй. За тэгж чадахгүй бол ахиад л нэг хуульч, өмгөөлөгч олоод дагуулаад очсон дээр гэж бодож байна.
Энэ зөвлөгөө миний хуулиар ажиллах үед байнга тохиолддог практик туршлага, уншиж судалсан мэдлэг дээр тулгуурлан бичсэн тул хол зөрөхгүй болов уу гэж бодож байна.
Хэдийгээр хүнд итгэхгүй байх муухай ч гэсэн амьдралдаа ганц, хоёрхон удаа хийдэг хариуцлагатай сонголтон дээр хашир, чамбай, үл итгэсэн байр сууринаас хандаад нягтлаад үзээрэй гэж гуйх байна.
Та сайн шалгаж үзэлгүй мөнгөө шилжүүлсэн бол та ялагдаж байгаа юм. Учир нь дараа нь шүүх, цагдаагаар яваад хэдэн жилийн хугацаа алдана, хохирол нөхөн төлөгдөх магадлал 30 хувьтай байдаг юм шүү.
